Решение по делу № 2-380/2022 от 07.02.2022

Дело №2-380/2022

УИД 50RS0017-01-2022-000361-65

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                                      г. Кашира Московской области

Каширский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Булычевой С.Н.,

при секретаре судебного заседания Клейменовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Кашира Московской области к Красикову <данные изъяты> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

                                                  у с т а н о в и л:

Истец администрация городского округа Кашира Московской области обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику Красикову С.В. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, мотивируя свои исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между Каширским муниципальным районом, в интересах которого действовал Комитет по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района (арендодатель), и Красиковым С.В. (арендатор) был подписан договор аренды № земельного участка, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 1000 кв.м, категория земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный в границах <данные изъяты> по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 2.1 указанного договора аренды, договор заключен с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГг. за Красиковым С.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 18%. Согласно выписке из ЕГРН, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № располагается на спорном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГг. между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области», в интересах и от имени которого действовал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира (Арендодатель), и Красиковым С.В. (Арендатор) был заключен новый договор аренды земельного участка №-н. В пункте 1.3. договора аренды стороны отразили, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, находящийся в собственности арендатора. Согласно п. 2.1 указанного договора аренды, договор заключен на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. и вступает в силу с даты его государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГг. ответчик обратился в администрацию городского округа Кашира с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Актом осмотра земельного участка с кадастровым номером № выявлено, что земельный участок не огорожен, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности Красикова С.В. Сводным заключением Министерства имущественных отношений Московской области №-З от ДД.ММ.ГГГГ Красикову С.В. отказано в заключении нового договора аренды земельного участка. Решением администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГг. № ответчику отказано в предоставлении государственной услуги на основании п. 13.4.3. Административного регламента - повторный запрос заявителя о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в случае, если ранее однократно уже был заключен новый договор аренды этого земельного участка с целью завершения строительства. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № относится к объекту недвижимости. Перенос объекта незавершенного строительства невозможен без причинения существенного ущерба его целевому назначению. Объект незавершенного строительства находится в работоспособном состоянии и пригоден для завершения строительства. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, при этом строительство объекта недвижимости не закончено. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-н прекращен, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ составляет 712 000 руб. без учета износа и 348 880 руб. с учетом износа.

На основании изложенного, истец просит суд изъять у Красикова С.В. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки 160,5 кв.м., степень готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость продажи объекта незавершенного строительства в размере 348 880,00 руб.

Представитель истца администрации городского округа Кашира Московской области Гришина А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы, изложенные в уточненном иске, поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить. При этом пояснила, что истец имел возможность завершить строительство спорного объекта, им была предоставлена генеральная доверенность на имя его брата ФИО1, который имел право совершать действия в отношении спорного имущества.

Ответчик Красиков С.В., представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены. Интересы ответчика в судебном заседании представляла по ордеру Шахова Е.Н.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ответчика Шахова Е.Н. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что ответчик не по своей вине не успел завершить строительство объекта, так как находится в длительной служебной командировке. Заключение эксперта является недопустимым доказательством по делу, поскольку не соответствует действительности в части процента износа объекта незавершенного строительства. Также представитель ответчика представила письменные возражения на иск, в которых указала, что только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды. Заключенный после ДД.ММ.ГГГГ договор аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-н не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проверив письменные материалы дела, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГг. между Каширским муниципальным районом, в интересах которого действовал Комитет по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района (арендодатель), и Красиковым С.В. (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 1000 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный в границах <данные изъяты> по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 2.1 указанного договора аренды, договор заключен с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.4). Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-14).

Постановлением администрации Каширского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №-пг Красикову С.В. продлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 160,5 кв.м., степень готовности 18%, расположенный на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 34-36).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области», в интересах и от имени которого действовал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира (Арендодатель), и Красиковым С.В. (Арендатор) был заключен новый договор №-н аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-23, 37-39).

В пункте 1.3. договора аренды стороны отразили, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, находящийся в собственности арендатора.

Согласно п. 2.1 указанного договора аренды, договор заключен на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Стороны установили, что условия указанного договора применяются к правоотношениям, возникающим с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.4 договора).

ДД.ММ.ГГГГг. ответчик обратился в администрацию городского округа Кашира с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (л.д. 24).

Актом осмотра земельного участка с кадастровым номером № выявлено, что земельный участок не огорожен, на нем расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности Красикова С.В. (л.д. 25).

Сводным заключением Министерства имущественных отношений Московской области №-З от ДД.ММ.ГГГГ Красикову С.В. отказано в согласовании проекта нового договора аренды земельного участка (л.д. 30-31).

Решением администрации городского округа Кашира Московской области от ДД.ММ.ГГГГг. № ответчику отказано в предоставлении государственной услуги на основании п. 13.4.3. Административного регламента - повторный запрос заявителя о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в случае, если ранее однократно уже был заключен новый договор аренды этого земельного участка с целью завершения строительства (л.д. 32-33).

Для разрешения заявленных требований на основании определения суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнения к нему, рыночная стоимость спорного объекта на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ составляет 712 000 руб. без учета износа и 348 880 руб. с учетом износа.

Эксперт ФИО2 в судебном заседании данное ею заключение судебной оценочной экспертизы поддержала. Пояснила, что фундамент железобетонный. Ею определен износ в размере 51%, так как на фундаменте имеются трещины, в некоторых местах – сквозные. По высоте фундамент в некоторых местах имеет разную высоту. Фундамент накрыт рубероидом, но не в том виде, чтобы обеспечить надлежащие условия.

Суд принимает в качестве надлежащего доказательства заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, так как оно является полным, соответствует требованиям действующего законодательства и подтверждается материалами дела. Документ составлен специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, какой-либо заинтересованности в исходе дела не имеет.

Истечение срока действия договоров аренды земельных участков, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельные участки предоставлялись ответчику, послужило основанием обращения администрации городского округа Кашира в суд с настоящим иском.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В связи с заключением сторонами нового договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-н, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Оценив представленные доказательства, учитывая, что ответчик воспользовался правом на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ, доказательств завершения строительства объекта ответчиком не представлено, срок действия договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГг., суд приходит к выводу об обоснованности заявленных администрацией исковых требований. На основании изложенного, у Красикова С.В. подлежит изъятию объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 160,5 кв.м., степень готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной стоимости продажи объекта незавершенного строительства в размере 348 880 рублей 00 копеек, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя ответчика о том, что Красиков С.В. не смог завершить строительство объекта, так как находится в длительной служебной командировке (согласно справкам посольства Российской Федерации в <адрес> - с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время (л.д. 73-74), правового значения по делу не имеют, поскольку пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ не предусмотрено такое основание для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства. Доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов, ответчиком не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

уточненный иск Администрации городского округа Кашира Московской области к Красикову <данные изъяты> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Изъять у Красикова <данные изъяты> объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки 160,5 кв.м., степень готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость продажи объекта незавершенного строительства в размере 348 880 (триста сорок восемь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья:                                                               С.Н. Булычева