Решение от 01.08.2022 по делу № 2-3274/2022 от 25.04.2022

Дело № 2-3274/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2022 года                                                                                                        г. Уфа

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Жучковой М.Д.,

при помощнике судьи Миграновой Р.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чевычалова Н. Е. к Шарипову Э. Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, встречному иску Шарипова Э. Ф. к Чевычалову Н. Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

                                                         УСТАНОВИЛ:

     Чевычалов Н.Е. обратился в суд с иском к ответчику Шарипову Э.Ф. о регистрации прав на недвижимость, мотивировав исковые требования тем, что между сторонами 29 марта 2022г. был заключен договор купли-продажи принадлежащей ответчику квартиры общей площадью 30,3 кв. м., расположенной по адресу: Уфа, <адрес>. Квартира была приобретена за 2 300 000 рублей. Договор был подписан сторонами, подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств, исполнен, сделка сдана на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. Регистрации права собственности на квартиру не состоялась. Ответчик написал заявление о прекращении регистрации.

    Не согласившись с указанным иском, Ширипов Э.Ф. обратился со встречными требованиями о признании сделки недействительной, не соответствующей закону, совершенной под влиянием обмана, а также в связи с безденежностью договора и его кабальностью. Шарипов Э.Ф. доверился ранее незнакомому Попову Р.В., который, представившись риелтором, предложил разменять квартиру для покрытия долгов Шарипова, указал на наличие вариантов других однокомнатных квартир рядом с ул.Российской. Кроме того, в момент подписания договора ответчик находился в состоянии похмельного синдрома.

В судебном заседании истец Чевычалов и его представитель адвокат Панченко Е.М., действующая по ордеру, иск поддержали. В удовлетворении встречного иска просили отказать, считая договор действительным. Денежные средства в размере 2 300 000 рублей были переданы полностью, о чем имеется расписка, подписанная ответчиком, акт приема-передачи. Ответчик действовал свободно, намерения о продаже заключить договор купли-продажи подтверждается тем, что ответчик для заключения договора получил самостоятельно выписку о правах на недвижимость, заключил предварительный договор, подписал расписку о получении задатка, самостоятельно заключал договор купли-продажи, подписывал его и акт приема передачи, оплачивал госпошлину, сдавал на регистрацию для перехода права собственности в МФЦ, выехал из квартиры, вывез вещи, сдавал паспорт в МФЦ с заявлением о снятии с регистрационного учета, тем самым исполнив все условия договора. Истец заказал санитарную обработку купленной квартиры.

Ответчик Шарипов и его представитель по ордеру адвокат исмагилов Ф.Ф. в судебном заседании исковые требования о регистрации сделки не признали, встречный иск просили удовлетворить. Считают сделку договора купли-продажи квартиры от 29 марта 2022г. недействительной, так как денег от продажи квартиры ответчик не получал. Его обманул Попов, который должен был найти отдельную квартиру взамен продаваемой. Ему же нашли коммунальную квартиру по ул. Юлтыя г. Уфы, которая не имеет статуса отдельной квартиры. Квартира Шарипова Э.Ф. стоит значительно дороже, чем была продана. Шарипов действовал под влиянием похмелья и обмана.

          Представитель третьего лица Управление Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен. В силу ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося в судебное заседание третьего лица.

    Выслушав участников процесса, их представителей, допрошенного в судебном заседании свидетеля Попова Р.В., исследовав материалы гражданского дела, представленную заверенную протоколом нотариального действия видеозапись о получении денежных средств по квартире, материалы регистрационных дел по недвижимости, суд пришел к следующему выводу.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В пункте 63 указанного выше постановления Пленума также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.

        Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

     Судом достоверно установлено, что собственником однокомнатной квартиры общей площадью 30,3 кв. м., расположенной по адресу: Уфа, <адрес>, на основании договора дарения от 16 ноября 2012г., являлся Шарипов Э. Ф.. В квартире проживал один, зарегистрирован один.

    29 марта 2022г. между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, подписан акт приема-передачи. В тот же день документы были сданы в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности по заявлению обоих сторон. Доказательствами указанного являются материалы регистрационного дела.

    В тот же день 29 марта 2022г., Шарипов приобретает в собственность по договору купли-продажи комнату в коммунальной <адрес> жилого <адрес> жилой площадью 10,7 кв.м. у Муртазиной Л.Д. За приобретение квартиры оплачено 570 000 рублей, подписан акт приема-передачи, документы сданы на государственную регистрации в органы Росреестра.

    Факт оплаты денежных средств за приобретение по договору купли-продажи квартиры Чевычаловым подтверждается распиской, актом приема-передачи, подписанными Шариповым собственноручно, из которых следует, что Шарипов оплату за квартиру получил в полном объеме в размере 2 300 000 рублей. Факт пересчета денежных средств, а также расчета между сторонами, наличия и получения денежных средств подтверждается представленной видеозаписью и заверенными в надлежащем порядке нотариальными действиями, свидетельствующими о законности доказательства. Документ прошит, заверен печатями нотариуса, запись в суде исследована. Шарипов признал свое изображение, сообщил суду, что действительно он присутствовал в офисе агентства недвижимости при денежном расчете, подписывал акт приема-передачи, не читая. Денег было 1 870 000 рублей, их пересчитывал Попов.

     Довод Шарипова и его представителя о том, что это было постановочное видео, что после того, как деньги были пересчитаны, их забрал Попов, не может являться опровержением факта расчета за квартиру. Все доказательства согласуются между собой, взаимосвязаны, логичны и последовательны.

     Кроме того, после расчета за квартиру в тот же день Шарипов Э.Ф. заключает договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, куда и направляется часть денег в размере 570 000 рублей. Иных денежных средств у Шарипова не имелось, следовательно, достоверно установлено, что это именно та часть денег, которые получил Шарипов от Чевычалова по оспариваемой сделке. Договор купли-продажи указанного жилого помещения, акт приема-передачи находятся в представленном из Росреестра регистрационном деле. Регистрация обоих сделок приостановлена в связи с отказом Шарипова от ее регистрации через несколько дней после сдачи договора на регистрацию.

      Наличие оплаты в качестве задатка в размере 500 000 рублей подтверждается предварительным договором и распиской от 21 марта 2022г. Довод представителя ответчика о том, что в расписке от 21 марта 2022 года Шарипов не расписывался, не может иметь юридического значения для регистрации сделки, так как сторонами в последующем подписывался договор купли-продажи, акт приема-передачи и расписка от 29 марта 2022г. о полном расчете, подлинность которых Шариповым не оспаривалась на судебном заседании.

      В судебном заседании по ходатайству обоих сторон был допрошен в качестве свидетеля Попов Р.В., который показал, что Шарипова узнал с весны 2022г., познакомил общий знакомый. Шарипов просил подыскать варианты обмена принадлежащей ему квартиры и покупки другой более дешевой квартиры, чтобы оставшейся разницей погасить долги. Попов нашел варианты, осмотрели квартиру по ул. Юлтыя, через несколько дней Шарипов дал согласие на заключение сделок, после чего встретились в офисе перед подписанием документов по продаже квартиры. Договор оформляло агентство. Свидетель помогал считать деньги, передал их Шарипову. Он пошел туда с целью получить оплату 25000 руб. за свои услуги по каждой сделке. Потом поехали в МФЦ сдавать документы. Из квартиры помогал выселиться и перевезти вещи Шарипова, нашел грузчиков. В день сделки Шарипов подал документы на снятие с регистрационного учета.

      В силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников по сделке предполагается. Доказать обратное в соответствие с правилами ст. 56 ГПК РФ, о чем сторонам неоднократно разъяснялось, должно лицо, заявившее иск о недействительности сделки. Своих доказательств в подтверждении доводов о том, что денег от продажи квартиры он не получал, Шарипов в суд не представил. Представленные Шариповым письма прокуратуры Октябрьского района г. Уфы о проверке по заявлению Шарипова Э.Ф. о предполагаемых противоправных действиях Попова, не могут являться основанием для утверждения о том, что Чевычалов не передавал деньги по договору купли-продажи квартиры. Судебных постановлений, вступивших в законную силу, о наличии обмана, злонамеренных действий Чевычалова, его недобросовестности, суду не представлено.

     Таким образом, суд приходит к выводу о необоснованности и недоказанности довода Шарипова об отсутствии оплаты по договору купли-продажи квартиры от 29 марта 2022г.

      Довод представителя Шарипова о том, что сделка не могла быть зарегистрирована в связи с наличием ограничений в виде ареста на квартиру из-за долга, не подтвержден материалами дела. Приостановление регистрации сделки, последующий отказ имеется в материалах регистрационного дела, где четко изложены основания для этого в связи с поступившим заявлением Шарипова. Представленное в материалы дела постановление судебного пристава исполнителя Октябрьского РОСП г.Уфы от 8 апреля 2022г. об окончании исполнительного производства о взыскании с Шарипова 81 365,36 руб. свидетельствует об отсутствии задолженности у Шарипова, тем самым отсутствуют препятствия для регистрации перехода права собственности по сделке.

      С учетом изложенного, иск Чевычалова Н.Е. подлежит удовлетворению.

     В материалы дела ответчиком представлено заключение специалиста №1130 от 25 июля 2022г., составленное ООО «Агенство Башоценка», из которого следует, что спорная квартира оценена на момент оценки в размере 3 156 000 рублей в подтверждение доводов о том, что квартира Шарипова стоила больше, чем указано в договоре от 29 марта 2022г. Суд не может принять во внимание указанное доказательство в качестве основания для удовлетворения иска Шарипова исходя из следующего.

         Стороны по договору свободны в его заключении в силу ст. 421 ГК РФ. Доказательств порока воли, понуждения к заключению договора именно за цену, указанную в договоре, ответчиком не представлено. Данный довод противоречит всем доказательствам по делу в совокупности. Действия Шарипова последовательны, когда он заказывает выписку о правах на свою квартиру, предоставляет правоустанавливающие документы, оплачивает госпошлину, заключает предварительный договор, самостоятельно подписывает договор купли-продажи, акт приема передачи, расписки о получении денежных средств, подписывает и подает заявление в Росреестр о регистрации сделок. Одновременно подает заявление в МФЦ о снятии с регистрационного учета. Указанные действия не свидетельствуют о каких-либо принуждениях и воздействии со стороны Чевычалова. Перед этим Шарипов осматривает квартиру по ул. Д.Юлтыя, подписывает 29 марта 2022г. акт приема-передачи, из которого следует, что покупатель удовлетворен техническим и санитарным состоянием указанного объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра перед подписанием настоящего акта (п.2 акта приема-передачи). При подписании документа Шарипов никаких претензий не заявляет, с иском о признании сделки недействительной обращается после предъявления иска о регистрации сделки Чевычаловым. Проявляя должную осмотрительность, Шарипов при заключении сделки должен был проверить все условия сделки, соответствие условий договора его волеизъявлению, цену договора - рыночным ценам на рынке недвижимости. Отсутствие должной осмотрительности Шарипова не может влиять на действительность сделки.

        Таким образом, оснований для признания сделки недействительной по основаниям, изложенным в иске и ст. 168,179 ГК РФ и удовлетворения иска Шарипова Э.Ф. у суда не имеется.

        Не подлежит и удовлетворению иск Шарипова о незаключенности договора купли-продажи квартиры от 29 марта 2022г.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

        Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи недвижимости признается заключенным в момент его исполнения и сдачи его на государственную регистрацию прав собственности и сделок с ней. Такое действие имело место быть в день подписания сторонами договора и сдачи на регистрацию договора купли-продажи квартиры, то есть в день его исполнения 29 марта 2022г. Следовательно, договор заключен. Данное исковое требование противоречит требованию о признании сделки недействительной, поскольку Шарипов считает сделку заключенной и недействительной в силу закона. Основания недействительности незаключенной сделки закон не содержит.

     При таких обстоятельствах, исковые требования Шарипова Э.Ф. подлежат отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░..

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                                                        ░.░. ░░░░░░░