Решение по делу № 33-2289/2022 от 04.07.2022

Судья Жданкина И.В.	№ 33-2289/2022 УИД 10RS0006-01-2022-000052-53 2-65/2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 августа 2022 г.	г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Степановой Т.Г.,

судей Никитиной А.В., Касянчук Е.С.,

при секретаре Волынцевой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по иску Губинского Ю. Н. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Лахденпохского муниципального района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании действующим договора аренды земельного участка и проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Губинский Ю.Н. обратился в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ на основании решения исполнительного комитета Лахденпохского сельского совета народных депутатов от ХХ.ХХ.ХХ № между администрацией (.....) и Губинским Ю.Н. был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью (...) га для садово-огородничества и дачного строительства сроком на (...) лет. Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового №. Постановлением главы Лахденпохского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ № увеличена площадь земельного участка с кадастровым № до (...) кв. м изменено местонахождение и целевое назначение земельного участка: вместо «индивидуального дома-дачи и садово-огородничества в (.....)» - «дачное строительство в районе (.....)» (п. 3). МУ «Управление земельно-правовыми отношениями по (.....)» постановлено внести изменения и дополнения в договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ №. Территориальному межрайонному отделу № (.....) Управления Роснедвижимости по Республике К.. постановлено внести изменения в учетные данные. ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Лахденпохского муниципального района и Губинским Ю.Н. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, согласно которому предмет договора аренды определялся следующим образом: «Предметом договора является земельный участок, в кадастровом квартале №, в дальнейшем Участок, площадью (...) кв. м ((...)) кв. м, имеющий адресные ориентиры: (.....), предоставляемый в аренду под дачное строительство». Вышеуказанные договоры, недействительными, ничтожными и незаключенными по требованиям арендодателя и иных лиц не признавались. ХХ.ХХ.ХХ Губинский Ю.Н. обратился за государственной регистрацией вышеуказанного договора аренды земельного участка. Уведомлением от ХХ.ХХ.ХХ Управление Росреестра по Республике Карелия сообщило о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям: отсутствует дата регистрации договора аренды в Райкомземе; предметом договора от ХХ.ХХ.ХХ является земельный участок площадью (...) кв. м, тогда как в ЕГРН содержатся сведениям о том, что площадь земельного участка составляет (...) кв. м; представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды является ничтожным, поскольку сам договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию. Уведомлением от ХХ.ХХ.ХХ Губинскому Ю.Н. отказано в осуществлении государственной регистрации договора аренды. Таким образом, у истца Губинского Ю.Н. в настоящее время отсутствует возможность по внесудебном порядке осуществить государственную регистрацию своего права аренды в отношении земельного участка с кадастровым №. Истец, с учетом последующего уточнения заявленных требований просил суд признать действующими договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенный между администрацией (.....) и Губинским Ю.Н., и дополнительное соглашение к договору от ХХ.ХХ.ХХ и провести их государственную регистрацию.

Решением суда иск удовлетворен частично. Суд признал действующими договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ № земельного участка с кадастровым №, заключенный между администрацией поселка Мийнала и Губинским Ю.Н., и дополнительное соглашение к указанному договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ, заключенное между администрацией Лахденпохского муниципального района и Губинским Ю.Н. Указал в резолютивной части решения, что решение является основанием для государственной регистрации уполномоченными органами договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ № земельного участка с кадастровым №, заключенного между администрацией поселка Мийнала и Губинским Ю.Н., и дополнительного соглашения к указанному договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между администрацией Лахденпохского муниципального района и Губинским Ю.Н.

С решением суда не согласен ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра по РК). В апелляционной жалобе указывает, что договор аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, имеющийся в реестровом деле земельного участка с кадастровым №, содержит запись том, что он зарегистрирован в районном комитете по земельным ресурсам землеустройству в соответствии с действующим на тот момент законодательством, то есть является действующим, права и обязанности на заявленный участок возникли, такой договор не подлежит государственной регистрации в ЕГРН, также в силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) не подлежит регистрации и дополнительное соглашение к договору от ХХ.ХХ.ХХ. Выражает несогласие с привлечением к участию в деле в качестве ответчика, указывая, что Управление не нарушало прав и законных интересов истца, в спорном правоотношении не участвовало, не является собственником спорного объекта недвижимости и не претендует на него, соответственно, не может быть привлечено к участию в деле в указанном статусе. Просит решение суда отменить, в иске к Управлению Росреестра по РК отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия оставляет решение вопроса об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда, полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворения требований к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах, изложенных в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Судом первой инстанции установлено, что на основании заявления Губинского Ю.Н от ХХ.ХХ.ХХ о выделении ему земельного участка для строительства дома на территории совхоза «Яккимский» и решения исполнительного комитета Лахденпохского сельского совета народных депутатов от ХХ.ХХ.ХХ № об отводе Губинскому Ю.Н. земельного участка площадью (...) га для строительства индивидуального дома-дачи в (.....) между администрацией (.....) и Губинским Ю.Н. был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № от ХХ.ХХ.ХХ, согласно которому Губинскому Ю.Н. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,06 га для садово-огородничества и дачного строительства сроком на (...) лет.

Постановлением главы Лахденпохского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ № определено целевое назначение и местоположение земельного участка площадью (...). м, ранее предоставленного Губинскому Ю.Н. решением исполнительного комитета Лахденпохского сельского совета народных депутатов от ХХ.ХХ.ХХ №, вместо «(...) в (.....)» - «(...) (.....)».

Постановлением главы Лахденпохского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ № увеличена площадь земельного участка с №, ранее предоставленного Губинскому Ю.Н. решением исполнительного комитета Лахденпохского сельского совета народных депутатов от ХХ.ХХ.ХХ №. (.....) земельного участка в размере (...) кв. м. Постановлено считать местонахождение и целевое использование земельного участка с №, ранее отведенного Губинскому Ю.Н. вместо «индивидуального дома-дачи в (.....)» - «дачное строительство в районе (.....)»

Указанное постановление явилось основанием для заключения ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Лахденпохского муниципального района и Губинским Ю.Н. дополнительного соглашения к договору аренды земли от ХХ.ХХ.ХХ №, предметом которого является земельный участок, в кадастровом квартале № площадью (...) кв. м, имеющий адресные ориентиры: (.....), район (.....), предоставляемый в аренду под дачное строительство.

Согласно письменным пояснениям администрациия Лахденпохского муниципального района, представленным в материалы дела, договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ № земельного участка с кадастровым № и дополнительное соглашение к нему от ХХ.ХХ.ХХ не расторгались.

В настоящее время ЕГРН содержит следующие сведения о земельном участке с кадастровым №: дата присвоения кадастрового номера – ХХ.ХХ.ХХ, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (почтовый адрес ориентира: (.....). Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №), площадь – (...) кв. м, категория земель – (...), вид разрешенного использования – (...). В отношении земельного участка отсутствуют зарегистрированные права. Вместе с тем, в сведениях о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, указано: вид права – государственная собственность, реквизиты документа-основания – Гражданский кодекса РФ, статья от ХХ.ХХ.ХХ №. В разделе особые отметки также имеются сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения) – аренда, срок действия не установлен, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение): Губинский Ю.Н., реквизиты документа-основания: договор аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ Губинскому Ю.Н. отказано в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ № по следующим мотивам: отсутствие даты регистрации договора аренды в Райкомземе; предметом договора от ХХ.ХХ.ХХ № является земельный участок площадью (...) кв. м, тогда как в ЕГРН содержатся сведениям о том, что площадь земельного участка составляет (...) кв. м; представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды является ничтожным, поскольку сам договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию.

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, а также учитывая фактическое использование истцом земельного участка по целевому назначению, внесение арендных платежей, отсутствие возражений арендодателя относительно продолжения действия договора аренды, суд, руководствуясь приведенными выше положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу о том, что договор аренды в редакции дополнительного соглашения к нему, заключенный с истцом в установленном законом порядке, уполномоченным на то органом местного самоуправления, реализующими полномочия собственника земельного участка, возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем признал договор аренды действующим, удовлетворив соответствующие исковые требования, предъявленные к арендодателю – администрации Лахденпохского муниципального района.

По смыслу положений пп. пп. 9, 32 п. 2 и пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, учитывая, что ранее земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен истцу без проведения торгов, на данном земельном участке, по материалам землеустроительного дела, имеется объект недвижимости, принадлежащий истцу, требования о сносе либо изъятии которого уполномоченными органами не заявлялись, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, как разъяснено, в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, и п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда 25.11.2020, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

В данном случае земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов.

Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, договор аренды которого был заключен до указанной даты, то по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Поскольку по истечении указанного в договоре аренды от ХХ.ХХ.ХХ № двадцатипятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и истец продолжил использование земельного участка с кадастровым № без возражений со стороны арендодателя, осуществляя права и обязанности арендатора по договору аренды, о чем свидетельствуют представленные администрацией Лахденпохского муниципального района сведения и платежные документы истца, подтверждающие внесение арендной платы, при этом арендодатель не уведомлял истца о расторжении договора, следует признать, что по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, удовлетворение судом исковых требований о признании договора аренды действующим, предъявленных к администрации Лахденпохского муниципального района, исполняющей полномочия арендодателя земельного участка, и отказ в удовлетворении иска к Министерству имущественных земельных отношений Республики Карелия, к которому соответствующие обязательства арендодателя по действующему договору аренды не передавались, являются правомерными.

Удовлетворяя исковые требования к Управлению Росреестра по Республике Карелия и указывая в резолютивной части решения на то, что решение суда является основанием для государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, суд исходил из того, что договор аренды продолжает свое действие, в связи с чем он является основанием для государственной регистрации права аренды в силу положений п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда по существу спора, принимая во внимание, что из разъяснений, изложенных в п. п. 2, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Фактически, заявленные истцом требования направлены на признание за ним права аренды спорного земельного участка и внесение соответствующих сведений в ЕГРН, учитывая, что в государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему ему было отказано и иным образом подтвердить свои права на спорный земельный участок по истечении срока действия договора аренды, определенного договором, истец не может.

Вместе с тем, признавая правильным по существу решение суда по настоящему делу, судебная коллегия считает необходимым отметить, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года, однако данное обстоятельство не исключает государственной регистрации права аренды, установленного спорным договором, поскольку в силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2020 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, на момент обращения в Управление Росреестра по РК ХХ.ХХ.ХХ истец вправе был требовать государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Вместе с тем, в настоящее время договор является заключенным на неопределенный срок и согласно положениям п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ и разъяснениям, данным в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, в государственной регистрации не нуждается.

Положениями пп. 2 п. 3 ст. 15 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что обращение истца в Управление Росреестра по РК было направлено на государственную регистрацию договора аренды, дополнительного соглашения к нему и права аренды, в чем органом государственной регистрации прав ему было отказано, а в настоящее время за истцом, по смыслу приведенных нормативных положений, сохраняется право требовать от регистрирующего органа государственной регистрации права аренды (обременения земельного участка в виде аренды), возникшего по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ № в редакции дополнительного соглашения к нему от ХХ.ХХ.ХХ, который сохраняет свое действие на неопределенный срок, судебная коллегия приходит к выводу, что привлечение к участию в деле Управления Росреестра по РК, выполняющего соответствующие функции, правомерно. Вопреки доводам апелляционной жалобы Управления Росреестра по РК, оснований для отказа в иске к Управлению не имеется.

С учетом изложенного, судебная коллегия, не изменяя правильного по существу судебного акта, считает необходимым привести резолютивную часть решения в соответствии с требованиями действующего законодательства, указав, что решение является основанием для государственной регистрации уполномоченными органами права аренды (обременения земельного участка в виде аренды) в отношении земельного участка с кадастровым №, возникшего на основании договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией поселка Мийнала и Губинским Ю.Н., в редакции дополнительного соглашения к указанному договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между администрацией Лахденпохского муниципального района и Губинским Ю.Н.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу оставить по существу без изменения, апелляционную жалобу ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия – без удовлетворения.

Изложить абзац 3 резолютивной части решения в следующей редакции:

«Решение является основанием для государственной регистрации права аренды (обременения земельного участка в виде аренды) в отношении земельного участка с кадастровым №, возникшего на основании договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией поселка Мийнала и Губинским Ю. Н., в редакции дополнительного соглашения к указанному договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между администрацией Лахденпохского муниципального района и Губинским Ю. Н..

Дополнить резолютивную часть решения суда следующим абзацем:

«В удовлетворении исковых требований Губинского Ю. Н. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия отказать».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи