Решение по делу № 33-7163/2018 от 14.08.2018

дело № 33-7163/2018

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Оренбург 19 сентября 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Булгаковой М.В.,

судей областного суда Никитиной А.И., Полтевой В.А.

при секретаре Лексиковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кербс М.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Пласт», акционерному обществу «Сельский дом» о признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе акционерного общества «Сельский дом»

на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 22 мая 2018 года, которым исковые требования удовлетворены. Суд признал право собственности на квартиру № ***, расположенную по адресу: *** за Кербс М.А.; исключил квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу из акта о наложении ареста (описи имущества) от 13.12.2016 и снял запрет на регистрационные действия в отношении данной квартиры в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения представителя ответчика АО «Сельский дом» - Ганиева М.М., действующего по доверенности и поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО., ФИО., ФИО., ФИО, Кербс М.А., ФИО обратились в суд с иском к ООО «Пласт» о признании права собственности на квартиры, указав, что между ними и ООО «Пласт» заключены договоры купли - продажи квартир, расположенных по адресу: (адрес). Договоры имели природу договора купли-продажи с рассрочкой платежа, по которым большая часть от стоимости квартир была передана ООО «Пласт» до подписания договора, а оставшаяся часть подлежала выплате истцами ООО «Пласт» до 01.09.2016. В настоящее время расчет с ООО «Пласт» произведен истцами в полном объеме, однако зарегистрировать свои права на приобретенное недвижимое имущество они не могут, поскольку УФРС по Оренбургской области произведена регистрация ограничения прав на квартиры, поводом для которой послужило постановление судебного пристава от 24.04.2016 о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости в связи с наличием у ООО «Пласт» задолженности по исполнительному производству в пользу стороннего кредитора, которая не связана с приобретенным истцами имуществом. Кроме того, выяснилось, что указанные квартиры находятся в залоге у ОАО «Сельский дом». Нахождение имущества в жилом доме по адресу: (адрес) под арестом нарушает права истцов как собственников. Указанное имущество перешло в собственность истцов, имуществом пользуются и распоряжаются как своим собственным с момента подписания договора купли-продажи и передачи ключей от входной двери. 19.08.2016 ООО «Пласт» заключило с ОАО «Сельский дом» соглашение № *** о переводе долга, предметом которого является перевод обязательств ООО «Пласт» Б.О. и Б.С. в части невыполненных обязательств ООО «Пласт» в сумме 3 908 750 рублей перед ОАО «Сельский дом» по договору целевого займа № *** от 11.03.2014. В настоящее время ответчик каких либо обязательств перед ОАО «Сельский дом» по договору целевого займа № *** от 11.03.2014 не имеет. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от *** с Б.С. и Б.О. взысканы денежные средства по обязательству перед ОАО «Сельский дом» в пользу кредитора. Залог считается прекращенным в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а соответственно ипотека (залог) прекращены в отношении земельного участка с кадастровым № *** и многоквартирного жилого дома, расположенных по адресу: (адрес).

Определением суда исковые требования Кербс М.А. выделены в отдельное производство, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Калайчиев И.Ш.

С учетом уточнения исковых требований истец Кербс М.А. просила: признать за ней право собственности на квартиру № ***, расположенную по адресу: (адрес), исключить указанную квартиру из акта о наложении ареста (описи имущества) от 13.12.2016 и снять запрет на регистрационные действия в отношении данной квартиры в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено АО «Сельский дом».

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен ответчик АО «Сельский дом», в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Кербс М.А., представитель ответчика ООО «Пласт», третьи лица Калайчиев И.Ш., представитель Бузулукского ГОСП УФССП по Оренбургской области, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области не явились, о времени и места извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий, не является основанием для ограничения прав покупателя, который в данном случае является добросовестным приобретателем.

Признавая истца добросовестным приобретателем, суд исходил из того, что наложение ареста на имущество имело место после заключения договора купли-продажи и исполнения данного договора сторонами, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

С выводом суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку он ничем не мотивирован, каких-либо доказательств, на основании которых суд пришел к такому выводу, в обжалуемом решении не приведено.

Из материалов дела следует, что 19.02.2014 между Б.С. (арендодатель) и ООО «Пласт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения среднеэтажных жилых домов, общей площадью *** кв.м., местоположение: (адрес). (л.д. 127)

11.03.2014 года между ОАО «Сельский дом» (займодавец) и ООО «Пласт» (заемщик) заключен договор № *** целевого займа, в соответствии с которым займодавец предоставляет заемщику денежные средства для строительства *** жилого дома, общей площадью *** кв.м. на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение которого установлено: (адрес) в сумме *** рублей на срок договора *** года, с уплатой процентов за пользование займом в размере *** учетной ставки банка России в год, действующей на момент подписания настоящего договора – *** %. (л.д. 32-34)

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору заключен договор залога земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: (адрес), о чем 21.03.2014 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись регистрации залога за № ***.

Пунктом 1.3 договора залога предусматривалось, что право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя.

30.03.2015 начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район Оренбургской области выдано разрешение ООО «Пласт» на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства *** жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу. (л.д. 129-130)

Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес) зарегистрировано за ООО «Пласт» 29.03.2016, в отношении объекта недвижимости имеется ограничение права в виде ипотеки в силу закона. (л.д. 132)

19.08.2016 года заключено соглашение о переводе долга между ООО «Пласт» (сторона № 1), в лице директора Б.С. и Б.О. (сторона № 2), Б.С. (созаемщик), с согласия АО «Сельский дом», в соответствии с которым сторона № 1 переводит, а сторона № 2 принимает на себя исполнение обязательств по погашению целевого займа, возникшего на основании договора целевого займа №*** от 11.03.2014, заключенного между стороной № 1 и АО «Сельский дом». (л.д. 37)

03.11.2016 между ООО «Пласт» и Кербс М.А. заключен предварительный договор купли – продажи спорной квартиры. (л.д. 16)

24.11.2016 между ООО «Пласт» и Кербс М.А. заключен договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым Кербс М.А. приобрела квартиру по №***, расположенную по адресу: (адрес). (л.д. 62, а также оборотная сторона)

Квитанциями к приходным кассовым ордерам № ***, № *** от 03.11.2016, от 16.11.2016 подтверждается, что расчет между сторонами произведен в полном объеме. (л.д. 133)

Спорное жилое помещение передано покупателю на основании акта приема-передачи от 24.11.2016. (л.д. 134)

14.04.2016 судебным приставом возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности по кредитным платежам в размере *** рублей с ООО «Пласт» в пользу АО «Сельский дом на основании решения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.04.2016. (л.д. 154)

24.04.2016 в рамках исполнительного производства судебным приставом вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Пласт». (л.д. 156)

Постановлением от 06.09.2016 судебного пристава объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении имущества, квартиры № *** расположенной по вышеуказанному адресу.

13.12.2016 судебным приставом – исполнителем в рамках исполнительного производства был составлен акт о наложении ареста (описи имущества) ООО «Пласт» в качестве меры по обеспечению по исполнительному производству, при этом в состав имущества, подвергнутого аресту, была включена спорная квартира № *** по адресу: (адрес), с оценкой *** рублей. (л.д. 157-160)

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что право залога спорной квартиры у АО «Сельский дом» прекратилось 19.08.2016, то есть до момента заключения сделки между ООО «Пласт» и Кербс М.А., а действие обеспечительных мер в виде запрета на осуществление регистрационных действий, не является основанием для ограничения прав истца, поскольку Кербс М.А не являлась участником исполнительного производства и в составлении акта о наложении ареста от 13.12.2016 участия не принимала.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание, что запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорного объекта был наложен до заключения договора купли-продажи от 24.11.2016, в связи с чем оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости и его освобождении от ареста не имелось.

Так, согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как разъяснено в пункте 95 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу положений пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку сведения о наличии обеспечительных мер являются общедоступными, вывод суда о добросовестности действий Кербс М.А. при приобретении недвижимого имущества по договору купли-продажи от 24.11.2016 не основан на законе.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что у покупателя не возникло право собственности на спорное имущество, поскольку государственная регистрация произведена не была, сам по себе запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества препятствует реализации избранного истцом способа защиты права.

Таким образом, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 22 мая 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Кербс М.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Пласт», акционерному обществу «Сельский дом» о признании права собственности на квартиру и исключении квартиры из акта о наложении ареста (описи имущества) и снятии запрета на осуществление регистрационных действий отказать.

Председательствующий

Судьи