Решение по делу № 33-697/2018 от 12.12.2017

Судья: Красильников Т.С.          дело № 33-697/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Кучинского Е.Н.,

судей Колесник Н.А., Бычковой А.Л.,

при секретаре Власовой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2018 года апелляционную жалобу Богдановой Л. А. на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Богдановой Л. А. к Кучинскому В. В. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и земельных участков и о применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Богданова Л.А. обратилась в суд с иском к Кучинскому В.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельных участков и о применении последствий недействительности сделки, просила суд признать договор купли- продажи от 10.12.2014г. земельных участков и жилого дома недействительным в части перехода права в пользу Кучинского В.В. и применить последствия недействительности сделки. Истица сослалась на то, что весной 2015 года у нее испортились отношения с мужем и с целью оставления жилого дома за ней она решила заключить со своим знакомым Кучинским В.В. фиктивный догов купли-продажи дома и земельных участков, расположенных рядом с домом. С Кучинским В.В. была устная договоренность, что по первому требованию он переоформит обратно дом и земельные участки на нее. Она предполагала, что после этого ее бывший муж перестанет юридически претендовать на дом. Договор был заключен весной 2015 года, но поставлена дата 10.12.2014г. Ее муж Богданов дал ей согласие на отчуждение имущества, так как не возражал и знал о существовавшей договоренности. Денежных средств в размере 3 000 000 долларов США от покупателя она не получала. После заключения договора и до лета 2017 года истица проживала в спорном жилом доме и несла расходы по его содержанию. Она следила за состоянием дома и производила ремонт фасада, а также возвела беседку с барбекю и следила за состоянием газона. Также производила ежемесячную оплату охраны дома и оплату коммунальных услуг. Но после того, как она потребовала ответчика вернуть в ее собственность указанные объекты недвижимости, последний ответил отказом и произвел ее выселение из дома.

В судебном заседании Богданова Л.А. и ее представители по доверенности Коняев А.Ю., Королев Е.О. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель Кучинского В.В. по доверенности Слепухина Т.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила суд в иске отказать.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска Богдановой Л.А. к Кучинскому В.В. о признании недействительным договора от <данные изъяты> купли-продажи жилого дома и земельных участков и о применении последствий недействительности сделки было отказано.

С решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> не согласилась Богданова Л.А. и обжалует его в апелляционном порядке.

В суде апелляционной инстанции было установлено, что суд первой инстанции не установил юри значимые по делу обстоятельства и не разъяснил сторонам необходимость предоставления доказательств в подтверждение своих доводов. С учетом изложенного судебная коллегия устранила допущенные судом первой инстанции нарушения действующего гражданско-процессуального законодательства.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Богданова Л.А. являлась собственником жилого дома общей площадью 1291,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, земельного участка площадью 3734 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244а, земельного участка площадью 1445 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244, земельного участка площадью 932 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>. Все земельные участки прилегают к дому.

Согласно договору купли-продажи от <данные изъяты>, Богданова Л.А. продала, а Кучинский В.В. купил в собственность за 3 000 000 долларов США жилой дом общей площадью 1291,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, земельный участок площадью 3734 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244а, земельный участок площадью 1445 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244, земельный участок площадью 932 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>.

Согласно передаточному акту от <данные изъяты>, расчеты по договору купли-продажи дома и земельных участков между Богдановой Л.А. и Кучинским В.В. были произведены полностью, претензий к качеству передаваемого дома и земельных участков не имеется.

Согласно правоустанавливающим документам, Богданов А.В. давал нотариально заверенные согласия на отчуждение недвижимого имущества, а именно: жилого дома общей площадью 1291,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, земельного участка площадью 3734 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково уч.244а, земельного участка площадью 1445 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244, земельного участка площадью 932 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, в любой форме, за цену и на других условиях по усмотрению Богдановой Л.A.

Оценивая представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец Богданова Л.A. не представила доказательства, что ответчик Кучинский В.В. не имел намерения приобрести в собственность жилой дом общей площадью 1291,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, земельный участок площадью 3734 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244а, земельный участок площадью 1445 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244, земельный участок площадью 932 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, сославшись лишь на то, что, как следует из материалов дела, договор купли-продажи дома и земельных участков и передаточный акт от <данные изъяты> были подписаны лично Богдановой Л.А. и Кучинским В.В.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК Российской Федерации, решение должно быть законным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от <данные изъяты> N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Согласно части 2 статьи 12 ГПК Российской Федерации, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу данной нормы, мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств.

Однако суд инстанции в нарушение вышеназванных требований закона не создал условия для установления данного обстоятельства, имеющего существенное значение для правильного разрешения дела.

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РПФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В подтверждение своих доводов о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи объектов недвижимости носил мнимый характер и деньги за проданное имущество ответчиком переданы не были, истцом в судебное заседание были представлены:

квитанции об оплате услуг по предоставлению газа, электричества и коммунальных услуг в спорный дом за период с января 2015 года по май 2017 года (подлинники исследованы);

договор <данные изъяты>/ГР/ком от 28.08.2008г. на право пользования Богдановой Л.А. объектами инфраструктуры и инженерными сооружения к/п Гринфилд, который подтверждает, что по спорному дому коммунальные услуги и право пользования Богдановой Л.А. коммунальным хозяйством оказывались на основании данного договора;

справка из ООО «Монолитстройсервис» от 28.12.2017г., которая подтверждает, что Богданова Л.А. по договору <данные изъяты>/ГР/ком от 28.08.2008г. на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружения к/п Гринфилд на 30.04.2017г. задолженности не имеет;

договор <данные изъяты> с охранным предприятием ЧОП «Инком-охрана+» от 14.07.2016г. по охране спорного коттеджа и имущества за период с июля 2016 года по март 2017 года (акты выполненных работ и оплата подтверждаются представленными документами);

договор <данные изъяты>-Г с охранным предприятием ЧОП «Инком-Охрана» от 14.07.2016г., по охране спорного коттеджа и имущества за период с июля 2016 года по март 2017 года. (акты выполненных работ и оплата, подтверждается представленными документами);

в соответствии с договорами охраны производился монтаж охранного оборудования в спорном коттедже (акт выполненных работ представлен);

представлен договор <данные изъяты> от <данные изъяты> об установлении Богдановой Л.А. каминного оборудования в спорном домовладении стоимостью 92 000 рублей;

договор на проектирование от <данные изъяты> подтверждает оплату истицей услуг по проектированию печного комплекса по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, уч.244 стоимостью 20 000 рублей.

договор подряда <данные изъяты> от <данные изъяты> подтверждает, что Богданова Л.А. заказала, оплатила и приняла работы по строительству печного комплекса по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, уч.244 стоимостью 854 472, 63 руб. (акт и квитанции в материалах дела);

договор <данные изъяты> от <данные изъяты> подтверждает факт несения истицей расходов по покраске жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, уч.244 в сумме 566 000 рублей;

договор подрядка <данные изъяты> от <данные изъяты> подтверждает, что истица заключила с индивидуальным предпринимателем договор по посадке растений на участке по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, уч.244, общая стоимость работ 1162810 рублей.

<данные изъяты> истица заключает с ООО «Техноресурс» договор на ремонт и обслуживание котельного оборудования дома по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, уч.244, акты подтверждают выполнение сторонами данного договора.

Договор <данные изъяты>ТО-2/0814 от <данные изъяты> на техобслуживание и ремонт инженерных систем подтверждает несение истицей расходов по содержанию домовладения, в том числе и бассейна (акт сверки подтверждает, что истица по договору с 01.01.2014г. по 27.12.2017г. оплатила более двух миллионов рублей).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не дал также оценки доводам истца о том, что фактически передача имущества от Богдановой Л.А. к Кучинскому В.В. не состоялась, поскольку и после заключения оспариваемого договора купли-продажи Богданова Л.А. продолжала осуществлять права собственника земельных участков и дома, неся расходы по их содержанию (в течение 2015-2017 гг. оплачивала все коммунальные и технические платежи, следила за сохранностью дома, вносила значительные денежные средства на улучшение домовладения, тем самым увеличивала рыночную стоимость дома).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По мнению судебной коллегии, поскольку ни одно из указанных последствий не наступило, договор купли-продажи от <данные изъяты> носит мнимый характер, так как ответчик с декабря 2014 года, в том числе и с момента регистрации перехода права собственности в мае 2015 года, каких-либо действий по сохранности дома не совершал. В том числе ответчик как собственник домовладения обязан был следить за его сохранностью, между тем с декабря 2014 года по апрель 2017 года ответчик был на объекте несколько раз, что не оспаривалось сторонами. Какие-либо договора на предоставление коммунальных услуг и на техническое обслуживание дома не заключал, что бесспорно свидетельствует о том, что ответчик, заключая договор купли-продажи, не стремился к возникновению каких-либо правовых последствий. Об этом, как полагает заявитель, свидетельствует также и то, что ответчик в течение более 2,5 лет не осуществлял никаких действий по владению, пользованию и распоряжению домом и земельными участками, не нес никаких расходов по их содержанию, не извлекал из них доходов, не распоряжался (то есть не относился к спорным объектам имущества как к своему имуществу). Напротив истица в декабря 2014 года по апрель 2017 года потратила значительные денежные средства на сохранность и улучшение домовладения, что подтверждает факт владения истицей спорной недвижимостью.

Суд первой инстанции данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, оставил без внимания, в то время как эти доводы нуждались в проверке и были установлены в ходе судебного слушания в суде апелляционной инстанции.

Ответчиком в суд не были представлены доказательства несения расходов с момента заключения договора купли-продажи и до лета 2017 года, когда истица была выселена из дома.

Судебная коллегия, учитывает, что Кучинский В.В. и супруги Богдановы знакомы длительное время и поддерживали дружеские отношения, что подтверждает показания истицы о том, что недвижимость была продана лицу, которому она доверяла. Стоимость объектов недвижимости указанная в договоре на 70% ниже их рыночной стоимости, что не оспаривалось сторонами. При этом учитывая временной промежуток в течение которого был произведен переход права собственности, заключение сделки (10.12.2014г.), составление согласия (<данные изъяты>г.), регистрация договора (<данные изъяты>), то данные действия сторон свидетельствуют о том, что Кучинский В.В. не имел намерения создавать для себя правовых последствий. Договор купли-продажи заключался без нотариального согласия Богданова А.В., между тем обычаи делового оборота свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости и передача денежных средств, производится лишь после получения согласия супруга на реализацию общего имущества.

Доказательством несения расходов собственником по спорному имуществу является оплата последним налога на имущество, между тем доказательств оплаты налогов Кучинским В.В. не представлено.

Также объяснения истицы о мнимости сделки, подтверждаются показаниями свидетеля Богданова А.В. (муж истицы), который показал, что отношения с истицей в 2015 году у него испортились, проживают с указанного времени раздельно, и они решили, что дом должен остаться в собственности истицы. Так как истица не доверяла ему, то она решила совершить мнимую сделку со своим знакомым Кучинским В.В., который в дальнейшем обязан был по первому требованию вернуть объекты в собственность истцы. Денежных средств Богданов А.В. и его жена по договору не получали. Свое согласие на отчуждение он давал. После заключения договора купли-продажи истица продолжала до апреля 2017 года проживать в спорном доме.

Свидетель Трошина О.А. дала показания аналогичные показаниям Богданова А.В.

При этом судебная коллегия учитывает, что фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки.

Отсюда следует, что при наличии обстоятельств, очевидно указывающих на мнимость сделки, либо доводов стороны спора о мнимости, установление только тех обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно недостаточно.

Данный вывод судебной коллегии согласуется с позицией ВС РФ, изложенной в определении от 25.07.2016г. <данные изъяты>-ЭС16-2411.

Пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривает, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Судебная коллегия учитывает, что из действий Богдановой Л.А. не явствует, что она стремилась сохранить сделку. Более того она продолжала владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, тем самым реализуя права собственника. При этом действия ответчика, который до апреля 2017 года не владел, не пользовался и не распоряжался спорным имуществом, свидетельствуют о том, что он не считал себя надлежащим владельцем имущества.

Ссылка ответчика на то, что данный объект недвижимости был приобретен с целью вложения денежных средств не подтвержден документально, так как Кучинский В.В. с декабря 2014 года и по апрель 2017 года не следил за сохранностью объекта. Какой либо письменной договоренности с Богдановой Л.А. о том, что последняя обязана ухаживать за домом и следить техническим оборудованием не имеется.

Учитывая, что ответчик не представил в суд доказательств в опровержение доказательств истца о том, что расходы по содержанию объектов недвижимости несла Богданова и ответчик стал нести расходы по содержанию дома после возникновения судебных споров с Богдановыми, то коллегия приходит к выводу об удовлетворении иска.

При этом ответчик доказательств оплаты объектов недвижимости по договору не представил, а учитывая, что сделка является мнимой, то оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Богдановой Л.А. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от <данные изъяты> земельных участков и жилого дома, заключенный между Богдановой Л.А. и Кучинским В.В. недействительным.

Прекратить право собственности Кучинского В. В. на жилой дом общей площадью 1291,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, земельный участок площадью 3734 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244а, земельный участок площадью 1445 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244, земельный участок площадью 932 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>.

Признать право собственности Богдановой Л. А. на жилой дом общей площадью 1291,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>, земельный участок площадью 3734 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244а, земельный участок площадью 1445 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, южнее д.Писково, уч.244, земельный участок площадью 932 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д.Писково, <данные изъяты>.

Председательствующий:

Судьи: