Решение по делу № 2а-131/2020 от 23.12.2019

дело № 2а-131/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 20 февраля 2020 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2а-131/2020 по административному исковому заявлению Ефимова А.Е. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Ефимов А.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просит установить кадастровую стоимость (4326203,47 рублей) объекта недвижимости – административного здания, площадью 409,90 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 29 июня 2012 года, в размере 2283800 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Р-173-19 от 17 января 2020 года, выполненному оценщиком ООО Коммерческая фирма «Региональная оценочная компания» В. рыночная стоимость объекта составила 2283800 рублей.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – административного здания, площадью 409,90 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года, равной его рыночной стоимости в размере 2283800 рубля.

В судебном заседании представитель административного истца Ефимова А.Е. - Прошунина Т.С. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.

Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Приволжский район» в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно материалам дела Ефимов А.Е. является собственником объекта недвижимости – административного здания, площадью 409,90 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 4326203,47 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.

Право собственности административного истца на данный объект недвижимости подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на объект недвижимости, выданной 15 июня 2018 года, согласно которой номер и дата государственной регистрации права 30-30-04/036/2014-521 от 05 сентября 2014 года.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – административного здания № Р-173-19 от 17 января 2020 года, выполненный оценщиком ООО Коммерческая фирма «Региональная оценочная компания», рыночная стоимость объекта составила 2283800,00 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из представленного исследования видно, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик В. в ходе судебного заседания поддержала заключение, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применены два подхода – затратный, сравнительный. Оценщик указала, что применение доходного подхода при расчете стоимости объекта оценки не представляется возможным, поскольку на момент оценки отсутствовала необходимая информация для расчета – сведения о сдаче в аренду офисно-торговых объектов, полученные в ходе исследования рынка аренды офисно-торговых помещений на дату оценки. Обоснование отказа от применения доходного подхода изложены в отчете (стр. отчета 127).

В результате выполненных расчетов оценщик проанализировала результаты указанных подходов, применила корректировки. Стоимость объекта сравнительным подходом составила 2396600 рублей, затратным подходом – 2054700 руб. Для определения весов подходов в целях получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал критерии, затем определил весовой коэффициент каждого подхода: сравнительный – 0,67, затратный – 0,33. В результате окончательного согласования результатов рыночная стоимость выразилась в сумме величин двух подходов, полученных в результате применения к этим величинам весового коэффициента каждого из подходов.

Таким образом в результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования – нежилого помещения, административного здания, площадью 409,90 кв.м., с кадастровым номером 30:09:080216:861, расположенного по адресу: <адрес>, составила 2283800 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.

В ходе судебного заседания оценщик В. заключение об оценке поддержала. Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, полагали возможным удовлетворить исковые требования.

Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение оценки; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.

На основании изложенного суд считает возможным принять отчет в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – административного здания, площадью 409,90 кв.м., с кадастровым номером 30:09:080216:861, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2283800 рубля по состоянию на 29 июня 2012 год.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 23 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Ефимова А.Е. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость административного здания, площадью 409,90 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 2283800 рубля по состоянию на 29 июня 2012 год на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 23 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева