Решение по делу № 2-2132/2013 от 15.03.2013

Дело № 2-2132/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2013 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Дульцевой Л.Ю.,

при секретаре Кивилевой А.А.,

с участием представителя истца Жулановой И.В.,

ответчика Гегина А.С.,

представителя ответчика Бурдина Л.В.,

третьего лица Ахмарова Д.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Землянникова И.Г. к Гегину А.С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о взыскании денежных средств, возложении обязанности заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи,

установил:

Землянников И.Г. обратился в суд с иском к Генину А.С., требуя взыскать с него денежные средства в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Свои требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому истец передал ответчику <данные изъяты> руб. По условиям данного договора, стороны договорились, что в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. заключат и зарегистрируют основной договор купли-продажи на земельный участок с домом. Однако ДД.ММ.ГГГГ. основной договор между истцом и ответчиком заключен не был, денежные средства ответчиком истцу возвращены не были. На предложение истца о добровольном возвращении денежных средств либо продаже земельного участка с домом, ответчик ответил отказом, мотивируя тем, что у него нет денег. В связи с этим, на основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ истец просит взыскать с ответчика денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи.

Впоследствии истец уточнил свои исковые требования, дополнительно просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать его в установленном порядке в силу п.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю зарегистрировать договор купли-продажи.

Истец о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 43). Ранее в судебном заседании пояснил, что в ноябре 2009 г. ответчиком ему был предложен земельный участок, по словам ответчика земельный участок расположен по адресу, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ г. с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому передан аванс в размере <данные изъяты> руб. Ответчик сказал, что в настоящее время участок ему не принадлежит, документы на него оформляются. На данном земельном участке истец хотел построить жилой дом, однако земельный участок предназначен для садоводства, узнав об этом истец решил отказаться от участка или же попросил уменьшить стоимость участка, однако ответчик отказался снизить цену. После этого истец пытался два года решать вопрос с участком, просил вернуть уплаченные в качестве аванса денежные средства. За это время от ответчика не поступали ни деньги, ни предложения. В июне 2012 г. истец вновь предложил ответчику купить земельный участок, на что тот согласился, сказав, что переговорит с собственником земельного участка. До конца 2012 г. документы на земельный участок не были предоставлены истцу. Когда предварительный договор подходил к концу, истец поехал посмотреть еще раз земельный участок и увидел, что там стоит дом, заказал выписку из ЕГРП на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, после чего понял, что земельный участок был продан еще в мае 2012 г. Считает, что условия предварительного договора не выполнены по вине ответчика, поскольку он не предоставил документы на земельный участок, ввел истца в заблуждение относительно целевого использования земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что истец настаивает как на первоначально предъявленных исковых требованиях о взыскании денежных средств, так и на уточненном иске о возложении обязанности заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи.

Ответчик Гегин А.С. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что между ним и Землянниковым И.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор составлял истец, поскольку он работает в области сделок с недвижимостью. Когда истец представил договор для подписания, каких-либо исправлений в нем не было. Прочитав договор, ответчик согласился с его условиями, расписался, что получил деньги. После подписания, истец попросил договор для копирования, ушел с договором для ксерокопирования, вернувшись передал экземпляр договора ответчику. Когда впоследствии Гегин А.С. передал договор своей матери, она обратила внимание на то, что в договоре имеются исправления – слово «задаток» зачеркнуто и написано «аванс». Считает, что все исправление в предварительном договоре внесены истцом в одностороннем порядке, так как изначально в тексте договора было указание на задаток. Данные исправления на слово «аванс» сторонами никак не оговорены, подпись в договоре свидетельствует лишь о получении <данные изъяты> руб. Данные денежные средства получил в качестве задатка, а не аванса. ДД.ММ.ГГГГ г. истец денежные средства не передал, на требование о передаче денег истец сказал, что деньги передаст после нового года, однако деньги так и не были выплачены ни ДД.ММ.ГГГГ г., ни позже. После ДД.ММ.ГГГГ г. истец предложил изменить условия договора и понизить цену, Гегин А.С. отказался, т.к. считал, что и так сумма была занижена. Земельный участок, о котором идет речь в предварительном договоре, находился в собственности ответчика уже на момент заключения предварительного договора, ответчик передавал истцу ключи от калитки, истец неоднократно бывал на участке. Указывает, что все условия предварительного договора он выполнил в полном объеме, документы передал истцу, договор купли-продажи не заключен по вине покупателя. В настоящее время земельный участок продан за более высокую цену, чем предлагал истец. Требовал деньги от истца в течение двух лет, когда понял, что деньги не будут переданы, продал земельный участок. В последующем истец пояснил, что считает, что предварительный договор не заключен, поскольку в нем конкретный участок не указан, нет ни адреса, ни номера участка. Истцу были переданы ключи от садоводческого товарищества №, ключи от конкретного дома не передавались. О каком конкретно участке шла речь пояснить не может, так как не помнит. Возможно изначально договаривались о другом земельном участке, а не о том, который в настоящее время продан Ахмарову Д.А. Также поясняет, что в переданном у него экземпляре предварительного договора исправления слова «задаток» на слово «аванс» отсутствуют.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен по вине истца, так как им не были переданы денежные средства в установленные в п.2.2 сроки, а впоследствии в нарушение условий договора просил снизить цену земельного участка. Таким образом, считает, что истцом были нарушены основные условия договора, доказательств того, что ответчик уклонялся от заключения договора истцом не представлено. Срок действия предварительного договора истек ДД.ММ.ГГГГ г., все это время ответчик, как добросовестный продавец ждал оплаты, в связи с этим в силу ст.381 ГК РФ сумма задатка остается у продавца и не подлежит возврату покупателю. Считает, что по заявленным основаниям, исковые требования не подлежат удовлетворению. В порядке изменения заключения договора, Гражданский кодекс РФ предусматривает то, что стороны могут обратиться за понуждением в суд, если одна сторона уклоняется от регистрации договора. Основной договор не был заключен, невозможно определить предмет договора купли-продажи, а именно какой земельный участок, где он находится, его кадастровый номер. В связи с чем просит в удовлетворении иска отказать.

Определением суда от 17.06.2013г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (л.д.29-30), которое о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, представитель просит рассмотреть дело в его отсутствие, представлен отзыв, в соответствии с которым ЕГРП содержит следующие записи на объект – земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>: ДД.ММ.ГГГГ. – запись о государственной регистрации права собственности Гегина А.С., ДД.ММ.ГГГГ. запись прекращена на основании договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности за Ахмаровым Д.А. Указывает, что действующим законодательством не предусмотрена регистрация договора купли-продажи, регистрируется лишь переход права собственности, в связи с чем истцу следует уточнить заявленные требования. Удовлетворение требований к Гегину А.С. возможно лишь при условии наличия у него прав на спорное имущество, в связи с чем, в случае удовлетворения иска, в целях избежания противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, считает целесообразным указать на прекращение права собственности Ахмарова Д.А. Управление не нарушало никаких прав истца, в связи с чем является ненадлежащим ответчиком по данному делу, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с этим в удовлетворении иска просит отказать (л.д.39-41).

Определением суда от 17.06.2013г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Ахмаров Д.А. (л.д.29-30), который в судебном заседании пояснил, что приобрел у Гегина С.А. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. О продаже земельного участка узнал из объявления. В марте 2012г. был заключен предварительный, а потом основной договор купли-продажи, зарегистрирован переход права собственности.

Оценив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами и требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор), в соответствии с которым стороны договорились, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключат и зарегистрируют в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основной договор купли-продажи на земельный участок с домом, принадлежащий продавцу на основании свидетельства (л.д.4).

В соответствии с п.1.1. Договора цена земельного участка с домом <данные изъяты> руб.

Согласно п.2.1. Договора в доказательство намерений заключить основной договор купли-продажи на условиях настоящего предварительного договора и в обеспечение исполнения данного обязательства покупатель обязуется уплатить продавцу аванс в размере <данные изъяты> руб. на момент подписания предварительного договора. Слово «аванс» выполнено в рукописном варианте, изначально было указано слово «задаток», которое зачеркнуто.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что оставшуюся денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель передает продавцу в рассрочку платежами:

<данные изъяты> руб. до 31.12.2009г.;

<данные изъяты> руб. до 31.01.2010г.;

<данные изъяты> руб. до 28.02.2010г.;

<данные изъяты> руб. до 31.03.2010г.

Договор подписан истцом и ответчиком, в договоре имеется запись, что Гегин А.С. деньги в сумме <данные изъяты> руб. получил.

В судебном заседании также установлено, что основной договор купли-продажи земельного участка с домом между сторонами не был заключен, по предварительному договору истцом ответчику переданы денежные средства только в размере <данные изъяты> руб., денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в сроки, установленные п.2.2. Договора истцом ответчику не передавались.

Данные обстоятельства объективно подтверждаются материалами гражданского дела и сторонами в судебном заседании не оспариваются.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что стороны при заключении Договора не определили существенные условия договора купли-продажи в части установления предмета, поскольку из текста Договора не следует, в отношении какого земельного участка стороны заключили Договор, не указан адрес расположения земельного участка, его размеры, иные индивидуально-определенные признаки, позволяющие идентифицировать данный земельный участок с домом.

Из вышеизложенного следует, что Договор был составлен без соблюдения требований, предусмотренных ст. 429 ГК РФ в части указания условий, позволяющих установить предмет договора, в связи с чем нельзя считать установленным, что стороны согласовали все существенные условия предварительного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах Договор нельзя признать заключенным, а в отсутствие надлежаще заключенного предварительного договора, уплаченная истцом сумма является авансом, а не задатком, который в данном случае подлежит возврату истцу.

В любом случае, из содержания условий Договора следует, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. переданы ответчику в счет будущих платежей по оплате стоимости земельного участка с домом, входят в общую стоимость передаваемого земельного участка. В представленном в судебное заседание предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. указано на уплату аванса в размере <данные изъяты> руб., что свидетельствует о том, что стороны при заключении Договора, достигли соглашение о передаче денежных средств именно в качестве аванса.

Доводы ответчика о том, что в переданном ему экземпляре предварительного договора указано, что деньги передаются в качестве задатка, а не аванса, судом отклоняются, поскольку доказательства этого, ответчиком суду не представлены. Пояснения ответчика в данной части противоречивы. Так, если изначально Гегин А.С. пояснял, что исправления были внесены истцом сразу после подписания договора во время его копирования, и данные исправления в договоре были обнаружены ответчиком уже позже, то впоследствии ответчик уже отрицал наличие исправлений в договоре. То обстоятельство, что данные исправления специально не оговорены, значения не имеет, поскольку договор подписан сторонами, в нем имеются иные условия, внесенные рукописным текстом (п.п..1, 2.2), подписанный экземпляр договора, в котором отсутствовали бы данные исправления, суду на день рассмотрения дела не представлен.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, переданные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В то же время, поскольку суд пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи не заключен, основания для возложения на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать его в установленном порядке в силу п.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., отсутствуют.

Суд также соглашается с доводами Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, что действующим законодательством предусмотрена регистрация переход права собственности на недвижимость, а не регистрация самого договора купли-продажи (ст.551 ГКРФ), а также об отсутствии нарушений прав истца. Кроме того, при отсутствии заключенного договора купли-продажи, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю не может быть возложена обязанность по его регистрации.

В связи с чем в удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать его в установленном порядке в силу п.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, следует отказать.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы пропорционально удовлетворенным судом исковых требований. Поскольку суд пришел к выводу о правомерности требований истца о взыскании денежных средств, то в его пользу с ответчика подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 2).

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, гл.22 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Гегина А.С. в пользу Землянникова И.Г. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, переданные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Землянникову И.Г. - отказать.

Решение суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.

Председательствующий – подпись – (Л.Ю. Дульцева)