Решение по делу № 3г-221/2015 от 03.04.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № 3-221/2015

дата адрес

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при секретаре Вязовой С.В.,

с участием представителя заявителя ООО «Байрак» Романенко С.А., представителя заинтересованного лица Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан Семенюк А.В., представителя заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Султанова Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «Байрак» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Байрак» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан №... от дата по состоянию на дата в размере ... рублей. Вместе с тем, согласно отчету ООО «Судебная экспертиза и оценка» №№... от дата рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на дата составляет ... рублей.

Заявление ООО «Байрак», поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решением №... от дата отклонено.

Заявитель считает, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, не соответствуют рыночной стоимости, что принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу, нарушает права ООО «Байрак», как плательщика земельного налога.

На основании изложенного, заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере ... руб.

Впоследствии ООО «Байрак» заявленные требования были уточнены, заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере ... руб.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Байрак» Романенко С.А., действующая по доверенности от дата, просила уточненные требования удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей. Суду пояснила, что права заявителя нарушены тем, что Общество как собственник спорного земельного участка платит земельный налог исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, которая является завышенной.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан Семенюк А.В., действующая по доверенности от дата, возражала против уточненных требований ООО «Байрак» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере ... рублей. Суду пояснила, что повторная судебная экспертиза проведена с нарушениями, разница между кадастровой стоимость и рыночной стоимостью земельного участка составила ... %. В нарушение п.11 ФСО №... анализ рынка ограничен исследованием лишь рынка адрес и Салават не исследованы. В таблице №... использованы сведения за 1 полугодие 2014 года включая июнь месяц, что является нарушением п.19 ФСО №1. В таблице №... приведены объекты - аналоги №№... после даты оценки, что является нарушением абз.6 п.19 ФСО №1. На стр№... по аналогам №№... применена несоответствующая корректировка местоположения относительно центра адрес. В таблице №... по аналогам №№... и 5 в графе наличие инженерных сетей сведения отсутствуют. Вид разрешенного использования аналогов «для строительств многоквартирного жилого дома» не соответствует оспариваемому - «для обслуживания офиса». Все приведенные аналоги находятся на праве аренды, объект, подлежащий оценке, находится в собственности. При таких обстоятельствах, по мнению представителя заинтересованного лица, судебная экспертиза, проведенная АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» №... от дата, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, следовательно, не может быть допустимым доказательством по делу. С учетом изложенного представитель заинтересованного лица Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан Семенюк А.В. просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости с учетом заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «Ребус», в размере ... руб.

Представитель заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Султанов Т.В., действующий по доверенности от дата, возражений относительно уточненных требований ООО «Байрак» не высказал.

В своем отзыве от дата представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес Клец П.В., действующий по доверенности от дата, указал, что как таковой спор между заявителем и органом кадастрового учета фактически отсутствует. В данном случае заявитель через гражданский процесс использует альтернативный способ определения кадастровой стоимости – исходя из его рыночной стоимости на основании п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ и внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда. Просил суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством и рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Управления.

Представители заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Правительства Республики Башкортостан о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24 вышеуказанного закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Статья 391 Налогового кодекса Российской Федерации также предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, учитываются при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером №...) принадлежит на праве собственности ООО «Байрак» (свидетельство о государственной регистрации права серии адрес от дата).

Из кадастрового паспорта земельного участка от дата следует, что земельный участок с кадастровым номером №... имеет вид разрешенного использования: для обслуживания офиса, относится к категории земель населенных пунктов, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости дата.

Результаты ГКОЗ утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от дата N 646 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов адрес, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района адрес Республики Башкортостан» по состоянию на дата.

Как следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет ... руб.

По настоящему делу заявитель ООО «Байрак» по существу ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления земельного налога, исходя из данных Государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает его права как плательщика земельного налога.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата ООО «Байрак» было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес. Решением комиссии №... от дата заявление ООО «Байрак» было отклонено.

Заявителем ООО «Байрак» в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» №№... от дата. Согласно отчету по состоянию на дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составила ... руб.

Также заявителем представлено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнёрство «Межрегиональный союз оценщиков» №... от дата, согласно которому проведенная экспертиза Отчета №№... от дата подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в Отчете, в размере ... руб. Также проверкой установлено, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В связи с наличием двух разных сумм стоимости земельного участка, значительно отличающихся друг от друга, судом назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дата, проведение которой поручено экспертам ООО «Ребус».

Согласно судебному экспертному заключению ООО «Ребус» Решетникова А.Г. рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составила ... руб.

Впоследствии, в связи с наличием ряда нарушений, а также с наличием сомнений в объективности и обоснованности экспертного заключения, подготовленного ООО «Ребус», определением суда от дата по делу на основании ч.2 ст.87 ГПК РФ была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз».

Согласно заключению эксперта АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» Шелякова О.М. №... от дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:59:070133:2, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дата составляет ... руб.

Суд, оценивая указанное заключение эксперта, находит его достоверным, допустимым и относимым доказательством по делу.

Изложенные выше доводы представителя заинтересованного лица Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан Семенюк А.В. о том, что оформление и содержание отчета об оценке (экспертного заключения АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» №... от дата) не соответствует требованиям ст.11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку эксперту АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» Шелякову О.М. было поручено проведение судебной экспертизы, им было подготовлено судебное экспертное заключение, а не отчет.

Как следует из экспертного заключения, экспертом произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода. В качестве аналогов были выбраны объекты, которые максимально схожи с объектом оценки.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов вводились корректировки.

Представленное суду экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, мотивированным, в нем подробно описаны содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, заключение содержит оценку результатов исследований, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам, в связи с чем, суд принимает данное экспертное заключение в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, оснований не доверять указанному заключению не имеется.

Объективность, всесторонность и полнота проведенного исследования соответствуют норме изложенной в ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст.7 Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Допрошенный в судебном заседании от дата в качестве судебного эксперта Шеляков О.М., относительно неисследования им рынка адрес и адрес, пояснил, что анализ рынка нужен для того чтобы определить тенденции цен на рынке. Эти тенденции одинаковы, что для адрес, что для других городов. Анализ рынка адрес дан, как наиболее крупного рынка. Экономические законы одинаковы как для адрес, так и для других городов. Анализ рынка недвижимости адрес сделать невозможно, так как рынок недвижимости маленький. Использование анализа рынка адрес не повлияло на рыночную стоимость спорного земельного участка.

Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»).

В опровержение доводов представителя заинтересованного лица Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, эксперт также пояснил, что им действительно были подобраны аналоги земельных участков №№... и 5 после даты оценки (дата), поскольку рынок земельных участков коммерческого назначения не развит – аналогов до даты оценки было недостаточно. В соответствии с принципами судебно-экспертного исследования, изложенными в ст.4 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт использует всю доступную ему информацию о рынке недвижимости, как до даты оценки, так и после даты оценки. Рынок недвижимости за период от даты проведения оценки объекта недвижимости до даты публикации объявлений, каких либо изменений не претерпел.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд считает необходимым принять экспертное заключение АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» №... от дата в качестве надлежащего доказательства.

Напротив, отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» №№... от дата, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дата установлена в размере ... рублей, судом не может быть применен в качестве надлежащего доказательства, поскольку решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес №... от дата установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отчет об оценке вводит в заблуждение относительно оспариваемой кадастровой стоимости объекта оценки. При описании объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №... указывается кадастровая стоимость в размере ... руб. (определена на дата). При этом в заявлении о пересмотре кадастровой стоимости также не указано значение оспариваемой кадастровой стоимости, в то время как в прилагаемой кадастровой справке от дата значение кадастровой стоимости составляет ... руб., определенное на дата. В нарушение п.8 «е» ФСО №... при описании объекта оценки не указаны другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость. Название раздела 8 не соответствует п.8 «з» ФСО №3. В нарушение п.19 ФСО №... использована информация о событиях, произошедших после даты оценки (объявления по аналогам). В нарушение п.19 ФСО №... не указаны допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра объекта оценки. В нарушение ст.16 Закона об оценке отсутствуют сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор и оценщика.

Также судом не может быть принято в качестве надлежащего доказательства экспертное заключение ООО «Ребус», поскольку в связи с наличием ряда нарушений, а также с наличием сомнений в объективности и обоснованности экспертного заключения, определением суда от дата по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз».

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Права заявителя могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Байрак», как плательщика земельного налога.

Исходя из обстоятельств настоящего гражданского дела, а также с учетом заключения эксперта АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» №... от дата, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дата признается доказанной.

С учетом изложенного, суд считает необходимым удовлетворить уточненные требования ООО «Байрак» и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... равной его рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на дата.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявление ООО «Байрак» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан дата после обращения дата в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью дата кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания офиса, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова