Решение по делу № 33-20863/2019 от 14.11.2019

Судья Ф.К. Фазилов УИД 16RS0042-03-2019-005637-07 Дело № 2-8024/2019 № 33-20863/2019 Учет 209г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 декабря 2019 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи С.М.Тютчева,

судей Л.Ф.Митрофановой, Р.М. Миннегалиевой,

при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В.Ягудиным,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф.Митрофановой гражданское дело по иску Салихова Ильнура Халиловича, Салиховой Альбины Айратовны к Гимаеву Радику Салиховичу, Гимаевой Танзиле Закиевне о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании суммы задатка в двойном размере

по апелляционной жалобе Р.С. Гимаева и Т.З. Гимаевой на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02 августа 2019 года.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав объяснения Р.С. Гимаева в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

Сѓ СЃ С‚ Р° РЅ Рѕ РІ Рё Р» Р°:

И.Х. Салихов и А.А. Салихова обратились в суд с иском к Р.С.Гимаеву, Т.З.Гимаевой о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06 апреля 2018 года, заключенного между истцами и ответчиками Т.З. Гимаевой, Р.С.Гимаевым, взыскании солидарно суммы задатка в двойном размере в сумме 470 000 руб.

В обоснование требований указано, что 05 марта 2018 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика <адрес>, стоимостью 2 950 000 руб. В рамках предварительного договора стороны обязались заключить в срок до 05 апреля 2018 года договор купли-продажи указанной квартиры, а также был внесен задаток в сумме 235 000 руб. 06 апреля 2018 года между сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры. Однако при регистрации сделки 11 апреля 2018 года выяснилось, что на данную квартиру наложено обременение, препятствующее переходу права собственности. В связи с тем, что обязательства стороной были нарушены, в адрес ответчиков была направлена досудебная претензия от 22 марта 2019 года с требованием о расторжении договора и возврате задатка в двойном размере. Однако ответчики ответили отказом.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов исковые требования поддержала в полном объеме

Р.С. Гимаев и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали.

Т.З. Гимаева в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель нотариуса в судебном заседании пояснил, что договор заключен в соответствии с регламентом, проведены все проверки. Нотариус запрашивает сведения в Росреестре, однако, сведения день в день не приходят.

Представитель Управления Росреестра по РТ в г.Набережные Челны в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд постановил решение в следующей формулировке: «исковые требования Салихова Ильнура Халиловича, Салиховой Альбины Айратовны удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 06 апреля 2018 года между Гимаевым Радиком Салиховичем, Гимаевой Танзилей Закиевной и Салиховым Ильнуром Халиловичем, Салиховой Альбиной Айратовной.

Взыскать солидарно с Гимаева Радика Салиховича, Гимаевой Танзили Закиевны в пользу Салихова Ильнура Халиловича, Салиховой Альбины Айратовны денежные средства в сумме 235 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать».

В апелляционной жалобе Р.С. Гимаев и Т.З. Гимаева ставят вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности.

При этом авторы жалобы ссылаются на возникновение запрета 06апреля 2018 года, то есть в день заключения основного договора купли-продажи квартиры, удостоверенного нотариально.

Апеллянты считают, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке, поскольку истцы фактически получили квартиру в пользование и проживали в ней два месяца. Суд не дал оценку обстоятельству отсутствия обременения на 3/4доли квартиры, принадлежащие Т.З.Гимаевой, а также нежеланию Салиховых зарегистрировать права на квартиру после снятия запретов, о которых им было известно.

Представитель И.Х. Салихова и А.А. Салиховой – Ю.Х. Галлямова в возражениях на апелляционную жалобу указывает, что выводы суда первой инстанции основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Отмечает, что запрет на совершение регистрационных действий был снят исключительно в мае 2019 года, по истечении года после заключения предварительного договора после направления истцами ответчикам претензии. Отсутствие обременений на 3/4доли указанной квартиры не может быть принято во внимание, так как истцы намеревались приобрести объект в целом. Считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Нотариус А.Ф.Нуртдинова направила ходатайство в суд апелляционной инстанции о рассмотрении дела без ее участия, по существу заявленных требований оставила принятие решения на усмотрение суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Р.С. Гимаев доводы апелляционной жалобы поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, при этом судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, изменения.

Принимая решение по делу суд первой инстанции, руководствуясь статьями 164, 450, 454, пунктом 1 статьи 380, пунктом 2 статьи 381, пунктами 1, 4, 6 статьи 429, пунктом 1 статьи 460, пунктом 1 статьи 551, пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении иска.

Из материалов дела усматривается, что 05 марта 2018 года между Т.З.Гимаевой, Р.С. Гимаевым, с одной стороны, и И.Х. Салиховым, с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> по Сармановскому тракту г. Набережные Челны, стоимостью 2950000 руб. Согласно пункту 4 договора покупатель обязался уплатить продавцу 235 000 руб. в момент заключения предварительного договора купли-продажи. Внесенные денежные средства поступают в качестве задатка за продаваемую квартиру. В случае отказа продавца продать указанную квартиру на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец обязан вернуть уплаченную сумму задатка покупателю не позднее 5 дней в двойном размере (л.д.5).

Согласно расписке от 05 марта 2018 года Т.З. Гимаева, Р.С. Гимаев получили от И.Х.Салихова 235 000 руб. за продажу квартиры. Задаток за квартиру внесен полностью в сумме 235 000 руб. (л.д.6).

06 апреля 2018 года между Т.З. Гимаевой, Р.С. Гимаевым, с одной стороны, и И.Х. Салиховым, А.А. Салиховой, с другой стороны, заключен договор купли-продажи спорной квартиры (л.д.7-8).

Указанная квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности в следующих долях: 3/4 (три четвертые) доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру принадлежат Т.З. Гимаевой, и 1/4 (одна четвертая) доля – Р.С. Гимаеву.

В силу пункта 3 договора квартира приобретается с использованием кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», сроком на 300 месяцев в сумме 2 2256 000 руб.

В пункте 6 договора указано, что передача денежных средств продавцам в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в течение от 1(одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющую государственную регистрацию, о переходе права собственности на квартиру, указанную в пункте 1 настоящего договора, к покупателям и ипотеки квартиры в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что продавцы гарантируют, что до заключения настоящего договора указанная квартира никому не продана, иным образом не отчуждена, не заложена, не обременена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не является предметом долга, на нее не обращено взыскание, а также то, что право собственности продавцов никем не оспаривается.

Из пункта 11 договора усматривается, что приобретаемая покупателями по договору купли-продажи квартира будет находиться в залоге у ПАО «Сбербанк России» в лице дополнительного офиса .... отделения «Банк «Татарстан» .... ПАО Сбербанк с момента государственной регистрации права общей совместной собственности покупателей на указанную квартиру. Залогодержателем по данному залогу будет являться ПАО «Сбербанк России» в лице дополнительного офиса №8610/0208 отделения «Банк «Татарстан» № 8610 ПАО Сбербанк.

С целью государственной регистрации перехода права собственности И.Х.Салихов 07 апреля 2018 года обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Набережные Челны с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по г.Набережные Челны от 11 апреля 2018 года государственная регистрация приостановлена в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации в отношении имущества, зарегистрированного на имя должника Р.С.Гимаева, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 1 г.Набережные Челны УФССП по РТ о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества (л.д.9).

Истцами в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств (л.д.10).

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, объективно свидетельствующих о том, что истцы знали или должны были знать об обременении квартиры в виде наложения запрета в отношении имущества, зарегистрированного на имя должника Р.С.Гимаева.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, учитывая, что до настоящего времени проданный объект недвижимого имущества покупателям не передан, на момент его приобретения имел запрет на совершение регистрационных действий, в настоящее время квартира находится в собственности ответчиков, пришел к выводу о наличии существенных нарушений условий договора купли-продажи со стороны отвтчиков и на основании статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации счел необходимым расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 06 апреля 2018 года.

При этом суд отказал во взыскании уплаченной по договору суммы в двойном размере, поскольку обязательства по предварительному договору были прекращены в связи с заключением между сторонами 06 апреля 2018 года основного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскав уплаченную сумму в размере 235000 рублей.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, так как они не противоречат обстоятельствам дела и соответствуют положениям действующего законодательства.

С учетом того, что денежные средства в сумме 235000 рублей были внесены в счет оплаты по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры, переход права на которую в пользу Салиховых не состоялся, судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о необходимости расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 06 апреля 2018 года и взыскания оплаченных по договору денежных средств в размере 235000 рублей.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы Р.С. Гимаева и Т.З. Гимаевой о том, что у истцов отсутствовали основания для расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке, при условии фактического получения истцами квартиры в пользование и проживания в ней в течение двух месяцев.

Пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания пункта 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения записи в государственный реестр.

Следовательно, предоставление жилого помещения для проживания не порождает у истцов прав собственности на данное имущество, более того отсутствие в установленном законом порядке права пользоваться спорной квартирой создает правовую неопределённость относительно статуса истцов, как лиц, у которых квартира находится в фактическом пользовании, и выводит их за рамки правового поля, а, соответственно, исключает защиту их прав.

Кроме того, ввиду невозможности перехода права собственности на указанную квартиру, не может быть исполнен пункт 6 договора о перечислении ПАО «Сбербанк» кредитных денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры. А также спорная квартира не может быть передана в силу пункта 11 договора в залог ПАО «Сбербанк России» в лице дополнительного офиса № 8610/0208 отделения «Банк «Татарстан.

Судебная коллегия не соглашается с доводом апеллянтов о том, что суд не дал оценку обстоятельству отсутствия обременения на 3/4 доли квартиры, принадлежащие Т.З. Гимаевой, ввиду его необоснованности.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу данной нормы материального права существенным нарушением договора признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны, не любой, а только весомый ущерб. Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате исполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно условиям договора купли-продажи от 6 апреля 2018 года, в собственность И.Х. Салихова и А.А. Салиховой приобретался объект недвижимости в виде квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 53,6 кв.м, а не доля в данной квартире.

При этом в результате наложенного обременения И.Х. Салихов и А.А.Салихова лишались возможности оформить право собственности на 1/4долю в квартире, то есть лишились возможности оформить право на 13,4 кв.м общей площади квартиры.

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно предмет договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Более того, Р.С.Гимаев остался собственником 1/4 доли в квартире, а, следовательно, обладал всеми правами на спорное имущество, предоставленными законом собственнику доли в общем имуществе.

Судебная коллегия также не находит оснований для отмены решения суда в виду того, что обременения на квартиру <адрес>, были сняты.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Наложение ограничений на совершение регистрационных действий и снятие ограничений на объект недвижимости подлежит отражению в едином государственном реестре прав. Получение сведений об объекте недвижимости, в том числе с указанием ограничений носит заявительный характер, соответственно, оснований, исключающих предоставление выписки из ЕГРП по спорной квартире, у ответчиков не имелось.

Более того в ответе на претензию 30 апреля 2019 года Т.З. Гимаева (л.д. 14) предлагает истцам оформить право собственности лишь на 3/4 доли в квартире, без указания на то, что обременение снято.

Следовательно, через год после заключения договора купли-продажи квартиры обременение действовало, поэтому имело место быть существенное нарушение условий договора со стороны ответчиков.

Доводы апелляционной жалобы Р.С. Гимаева и Т.З. Гимаевой не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы, направлены на переоценку данных выводов, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене, изменению состоявшегося судебного решения.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным. Юридически значимые обстоятельства установлены судом правильно и в необходимом объеме, к возникшим правоотношениям суд правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Рѕ Рї СЂ Рµ Рґ Рµ Р» Рё Р» Р°:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02 августа 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.С. Гимаева и Т.З. Гимаевой – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

РЎСѓРґСЊРё