Решение по делу № 2-3309/2014 от 14.11.2014

Дело №2-3309/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 декабря 2014 г. г. Видное

Видновский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Смирнова М.В., при секретаре Тарасовой И.В., с участием представителя истца Жаровой И.Н. – Кудряшова А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании иск Жаровой И.Н. к администрации Ленинского муниципального района Московской области о признании договора заключенным и подлежащим государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Жарова И.Н. обратилась в суд с иском к администрации Ленинского муниципального района Московской области о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес> первой очереди от ДД.ММ.ГГГГ между Алешиным В.А., действующим по доверенности от имени Новикова Ю.А., и Жаровой И.Н., - заключенным и подлежащим государственной регистрации.

В обоснование иска указано, что в связи со смертью Новикова Ю.А. ДД.ММ.ГГГГ, выданная им доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, на имя Алешина В.А. потеряла свою юридическую силу, поэтому указанный выше договор купли-продажи земельного участка зарегистрировать не представилось возможным.

В судебном заседании представитель истца Жаровой И.Н.- Кудряшов А.Н., действующий по доверенности, исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ Новиков Ю.А. выдал доверенность Алешину В.А. на продажу указанного выше земельного участка сроком на три года и с правом получения денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ Жарова И.Н. и Алешин В.А заключили договор купли продажи спорного земельного участка, подписали Акт приема передачи и составили расписку в получении денежных средств. Кроме того, истице были переданы все документы на земельный участок.

С этого момента она открыто стала пользоваться данным земельным участком, нести расходы по его содержанию, платить налоги. Претензий со стороны третьих лиц не поступало.

Однако, в связи со смертью Новикова Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ, выданная им доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя Алешина В.А., потеряла свою юридическую силу, и произвести регистрацию договора не представилось возможным.

Просил суд удовлетворить исковые требования Жаровой И.Н. в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца-Кудряшова А.Н., действующего по доверенности, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено, что Новикову Ю.А. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение огородничества, расположенного по адресу<адрес> первой очереди, что соответственно подтверждается выпиской постановления главы администрации Молоковского сельского совета № от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ №

ДД.ММ.ГГГГ Новиков Ю.А, выдал нотариальную доверенность сроком на три года, которой уполномочил Алешина В.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанный выше земельный участок, подписать договор купли –продажи и передаточный акт, получать следуемые деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в органах государственной регистрации недвижимости, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество и всех необходимых зарегистрированных документов, делать от его имени заявления, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Указанная доверенность удостоверена Кузовковой Т.Н., нотариусом г. Видное Московской области.

Доверенность подписана Новиковым Ю.А. в присутствии нотариуса. Личность установлена, дееспособность проверена. Данная доверенность зарегистрирована в реестре за №.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из ст. 422 ГК РФ усматривается, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из ст. 486 ГК РФ усматривается, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Новикова Ю.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ

Жарова И.Н. и Алешин В.А., действующий по доверенности от имени Новикова Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи спорного земельного участка, по которому Алешин В.А. продал истице данный земельный участок за <данные изъяты>. Договор подписан лично сторонами, заключен в письменной форме. В установленном законом порядке не оспорен и не отменен.

В соответствии с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанным лично Алешиным В.А. и Жаровой И.Н., продавец передал, а покупатель принял указанный выше земельный участок. Также в акте указано, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Таким образом, суд приходит к выводу о том что, договор купли-продажи земельного участка по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, в нем сторонами определены и согласованы все существенные условия договора.

Как усматривается из материалов дела, указанный выше Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью, продавца.

Суд обращает внимание, что действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Если договор купли-продажи земельного участка был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного недвижимого имущества, а единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи может быть признан судом заключенным.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны..
В соответствии с п. 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что подтверждается судебной практикой..
В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Поскольку вышеприведенными нормами Гражданского Кодекса РФ не предусмотрена недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора, суд считает, что правовых оснований полагать, что в данном случае спорный договор является недействительным или незаключенным не имеется. По другим основаниям договор никем не оспорен и не признан недействительным, потому подлежит государственной регистрации.

Кроме того, действующее законодательство, в том числе Гражданский Кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода прав собственности по нему.

Статья 20 вышеназванного федерального закона, устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания для отказа в регистрации как смерть одной из сторон договора.

Исходя из смысла ч. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороны совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по не зависящим от воли данной стороны причинам.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации сделки в установленном порядке, явилась смерть продавца.

Суд считает, что в данном споре при применении указанной правовой нормы по аналогии необходимо исходить из того, что суд может принять решение о регистрации сделки также и в случае невозможности продавца совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, ввиду его смерти.

Таким образом, суд приходит к выводу, что регистрация договора купли-продажи напрямую зависела от волеизъявления продавца, которое могло быть выражено в форме подачи заявления о государственной регистрации договора или в форме выдачи доверенности на право совершения такого действия. И такое препятствие для выражения данного волеизъявления, как смерть продавца, которое не зависит от воли ни одной из сторон по сделке и не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на недвижимое имущество. В противном случае, права последнего будут нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Жаровой И.Н. удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ между Алешиным В.А., действующим по доверенности от имени Новикова Ю.А., и Жаровой И.Н. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>м. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес> первой очереди, - заключенным и подлежащим государственной регистрации

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Смирнов М.В.