Решение по делу № 3-333/2015 от 20.05.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2015 года Самарский областной суд

В составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело № по заявлению ООО «Трансавто» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

У с т а н о в и л :

ООО «Трансавто» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В обоснование своих доводов заявитель указал, что ООО «Трансавто» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере рыночной стоимости. Решением комиссии от 29.01.2015 года №15/3с-37 заявление было отклонено. С решением комиссии заявитель не согласен, и с учетом уточнений просит признать недействительным решение комиссии от 29.01.2015 года №15/3с-37, обязать комиссию принять новое решение и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 31 841 094 руб..

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Мальцева Т.А. поддержала уточненные требования.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области Устинов О.В. просил отказать в удовлетворении требований в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не направила в суд своего представителя, о дате рассмотрения дела извещена надлежаще. К участию в деле привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о.Самары, которые не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Установлено, что ООО «Трансавто» является собственником земельного участка с кадастровым номером: № площадью 24279,86 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной территории, расположенного по адресу: <адрес> /основание: договор купли-продажи земельного участка от 20.04.2000 года/.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года в размере 43 240 002,67 руб.

Будучи не согласным с кадастровой стоимостью, ООО «Трансавто» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке №21-1/14 от 22.12.2014 года, выполненным ИП Сенцовым А.Ю., в размере 31 841 094 руб.

Решением комиссии от 29.01.2015 года №15/3с-37 заявление ООО «Трансавто» отклонено.

Считая свои права нарушенными, заявитель обратился в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии, рассматриваемым в рамках данного гражданского дела.

В соответствии с п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 43 240 002,67 руб., указанной в отчете об оценке об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области №1/К-2013-01 от 25.10.2013, и утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 №610, и составляет 11 398 908,67 руб., менее 30%, а именно 26,4%.

Согласно протокола заседания комиссии №15/3с от 29.01.2015 года решение по заявлению ООО «Трансавто» было принято единогласно, против установления кадастровой стоимости в размере рыночной проголосовали 3 члена комиссии.

Комиссия в своем решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ »Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в несоответствии отчета требованиям ФСО №3 и ФСО №7.

При этом замечаний к отчету об оценке в решении комиссии не приведено.

Анализируя отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета, описание в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, соответствует требованиям, установленным федеральным законодательством и федеральными стандартами оценки, поэтому отчет об оценке является достоверным доказательством.

В соответствии с п. 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки/принцип существенности/; информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена /принцип обоснованности/; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования /принцип однозначности/;состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам /принцип проверяемости/; отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет /принцип достаточности/.

В отчете об оценке №21-1/14 от 22.12.2014 года приведены допущения и ограничительные условия, используемые при проведении оценки, перечень используемых при проведении оценки данных, последовательность определения стоимости объекта оценки, выполнен анализ достаточности и достоверности информации.

Оценщиком произведено описание объекта оценки, его количественных и качественных характеристик, количественных и качественных характеристик улучшений, присутствующих на оцениваемом земельном участке, выполнен анализ рынка, к которому относится объект оценки.

Оценщик отказался от доходного и затратного подходов при определении рыночной стоимости, обосновав отказ от их применения.

Расчет рыночной стоимости произведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В границах города Самары оценщик выбрал 5 объектов-аналогов, наиболее близких к оцениваемому объекту по всем ценообразующим факторам, которые и использовал в расчетах.

Применение корректировок на площадь, на характер цены, на наличие коммуникаций, на местоположение оценщиком обосновано.

Замечаний к отчету заинтересованными лицами не приведено.

Доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством и отказа в удовлетворении требований заявителя, так как законодательство не содержит запрета на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, разные методы определения кадастровой и рыночной стоимости земельного участка приводят к тому, что их величины могут не совпадать друг с другом.

Принимая во внимание отчет об оценке, суд полагает, что у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления ООО «Трансавто», поэтому требование заявителя о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №15/3с-37 от 29.01.2015 года подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание судом заявления об оспаривании такого решения обоснованным, при этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

В связи с изложенным суд считает, что нарушение, допущенное комиссией при рассмотрении заявления ООО «Трансавто», подлежит устранению путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от 26.12.2014 года и принятия по нему решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области №15/3с-37 от 29.01.2015 года.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Трансавто» от 26.12.2014 года о пересмотре кадастровой стоимости и принятия по нему решения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.