Решение по делу № 33-12665/2017 от 18.09.2017

судья: Морозова Л.Н. гр. дело № 33-12665/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Самара 18 октября 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Елистратовой Е.В.

Судей: Самчелеевой И.А., Назейкиной Н.А.

При секретаре: Латыповой Р.Р.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Новое время» на решение Ленинского районного суда г. Самары от 21.07.2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Сорокиной А.М. удовлетворить частично.

Обязать ООО «Новое время» передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в техническом паспорте, выданном АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 30.05.2016, а именно: общая площадь 48,2 кв.м, жилая 20,20 кв.м, площадь квартиры с учетом лоджии 50,7 кв.м.

Взыскать с ООО «Новое время» в пользу Сорокиной А.М. неустойку за период с 31.08.2016 по 07.07.2017 в размере 250 000,00 (двести пятьдесят тысяч) рублей, штраф в размере 125 000,00 (сто двадцать пять тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Сорокиной А.М. отказать.

Взыскать с ООО «Новое время» в доход государства государственную пошлину в сумме 11 700 рублей.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., выслушав представителя истца Клюшину Е.В., представителя ответчика Чекмарева Я.М., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Сорокина А. М. обратилась с иском к ООО «Новое время» об исполнении обязанностей застройщика, взыскании неустойки.

В обоснование заявленных требований указала, что 16 октября 2015 года между ООО «Новое Время» и Сорокиным М.И. был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику долевого строительства не позднее 30 августа 2016г. однокомнатную квартиру, проектной общей площадью – 45,95 кв.м., жилой площадью 18,97 кв.м., площадью квартиры с учетом лоджии (балкона) 50,07кв.м. 01 марта 2016г. Сорокин М.И. и Сорокина А.М. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве. В срок, предусмотренный договором, ответчик свои обязательства по передаче объекта строительства не исполнил. Истец свои обязательства в части оплаты договора выполнил в полном объеме и надлежащим образом. 06 марта 2017 г. истец получил от ООО «Новое время» уведомление о завершении строительства и ему было предложено подписать дополнительное соглашение к договору с увеличением общей стоимости квартиры в связи с изменением фактических размеров квартиры и с указанием отсутствия претензий по сроку сдачи дома в эксплуатацию. Не согласившись с новой стоимостью квартиры, предложенной ответчиком, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков строительства и передаче ему квартиры согласно техническим характеристикам, указанным в договоре. Требование истца в добровольном порядке удовлетворено не было.

С учетом изложенного, Сорокина А.М. просила суд взыскать с ООО «Новое время» неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 31 августа 2016 по 27 апреля 2017 г. в размере 630 882 руб., а также возложить на ответчика обязанность передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в договоре.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Новое время» просит отменить судебное решение.

В заседании судебной коллегии представитель ООО «Новое время» Чекмарева Я.М. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.

Представитель истца Клюшина Е.В. просила решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы изложенные в ней, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений в соответствии ст. ст. 167, 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 16.10.2015 между Сорокиным М.И. (участником долевого строительства) и ООО «Новое время» (застройщиком) был заключен договор № долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался в срок не позднее 30 августа 2016г.построить жилой <адрес>, секции 1 и 2 во второй очереди строительства трех жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и распределительного пункта, совмещенного с трансформаторной подстанцией, в 1-й очереди реконструкции застройки квартала по адресу: <адрес> и после ввода указанного дома в эксплуатацию передать истцу однокомнатную квартиру, проектной общей площадью – 45,95 кв.м, жилой площадью 18,97 кв.м, площадью квартиры с учетом лоджии (балкона) 50,07кв.м., а истец обязался оплатить данную квартиру стоимость данной квартиры и принять ее в собственность.

В соответствии с п. 2.1 данного договора, стоимость квартиры составляет 3 755 250 руб. Цена договора определена исходя из твердой фиксированной стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры и площади лоджий (балконов), равной 75000 рублей.

В дальнейшем 01.03.2016 между Сорокиным М.И. и Сорокиной А.М., заключен договор уступки прав требования по указанному договору долевого участия в строительстве.

Истец свои обязательства по оплате полностью исполнил, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 22.10.2015 и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.

Вместе с тем, ООО «Новое время» свои обязательства по передаче квартиры в установленный в договоре срок не исполнило.

Как установлено судом, по условиям договора долевого участия в строительстве № от 16 октября 2015 г., заключенного Сорокиным М.И. и ООО «Новое время», срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 30 июня 2016 г. (п.1.5 договора участия в долевом строительстве), а объект долевого строительства подлежал передаче истцу не позднее 30 августа 2016 г.(п.1.6 договора участия в долевом строительстве).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщику выдано 03.03.2017. Уведомление о завершении строительства получено истцом 06.03.2017.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

11 мая 2017 г. застройщиком составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, в котором указана площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии 53,20 кв.ми предусмотрена обязанность истца доплатить 234750,00 рублей за дополнительные метры.

Ч.1 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ предусматривает, что в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 № при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий - 0,5.

Согласно части 2 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 2.3 договора долевого участия предусмотрено, что если по результатам технической инвентаризации законченного строительством объекта фактическая общая площадь квартиры и площадь лоджий (балконов) изменится по сравнению с ее проектной площадью и площадью лоджий (балконов), указанной в п.1.1 более чем на один квадратный метр, стороны уточняют общую сумму денежных средств, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.2.1, и фактической площади по данным технической инвентаризации.

Из буквального толкования договора участия в долевом строительстве от 16.10.2015 и проектной планировки на квартиру следует, что сторонами в договоре в п.1.1 определена квартира - проектной общей площадью с учетом лоджии (балкона) – 50,07кв.м., в соответствии с ценой за один квадратный метр равной 75000 руб. истцом была произведена оплата по договору.

Согласно выданному АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» техническому паспорту по состоянию на 30 мая 2016 г. площадь объекта долевого строительства составила 50,7 кв.м, что больше общей проектной стоимости на 0,63 кв.м. Представленный ответчиком технический паспорт на жилой <адрес> секции 1,2 со встроенно-пристроенным 2-х уровневым подземным паркингом по состоянию на 30 ноября 2016 г. содержит аналогичную площадь объекта долевого строительства - <адрес>, равную 50,7 кв.м.

Таким образом, в соответствии с данными технической инвентаризации площадь квартиры увеличилась на 0,63 кв.м, что не влечет обязанности Сорокиной А.М. по доплате стоимости квартиры по договору. Суд отклоняет доводы ответчика о применении при определении площади лоджии коэффициента 1 (при применении коэффициента 1 площадь квартиры составит 53.1 кв.м, в одностороннем акте о передаче застройщиком объекта долевого строительства указана площадь квартиры 53,2 кв.м), поскольку они нарушают положения статей 5,6,8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также условия договора № участия в долевом строительстве.

Суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в техническом паспорте, выданном АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 30.05.2016, а именно: общая площадь 48,2 кв.м, жилая 20,20 кв.м, площадь квартиры с учетом лоджии 50,7 кв.м.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Факт завышения ответчиком площади квартиры в одностороннем акте судом установлен.

Таким образом, отказ истца принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван завышением в документах площади построенной квартиры, неправомерными требованиями об оплате несуществующей площади.

Судом установлено, что 05.04.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в добровольном порядке выплатить неустойку (пени) за нарушение сроков строительства в размере 567 793,8 руб. и передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в договоре. Однако требования остались без удовлетворения, с чем истец не согласился и обратился в суд.

Исходя из требований ч. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к Сорокиной А.М. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры, то есть с 31.08.2016.

Ответчиком был предоставлен суду контррасчет неустойки, исходя из действующей в соответствующие периоды просрочки ключевой ставки ЦБ РФ. Однако неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 ст.6 Закона № 214-ФЗ, является законной, и в силу прямого указания закона рассчитывается в размере от ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Суд пришел к выводу, что расчет истца является верным.

При таких обстоятельствах учитывая, что в срок обязательства застройщиком исполнены не были (период просрочки составляет 9 месяцев) суд пришел к выводу об обоснованности требований истицы о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 16.10.2015 № за период со 31.08.2016 по 07.07.2017 подлежит удовлетворению.

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом, например, статьями 23, 23.1, пунктом 5 статьи 28, статьями 30 и 31 Закона «О защите прав потребителей» (п. 78 Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В письменных возражениях на исковое заявление ответчиком заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки до 10 000 руб.

Оценивая соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд указал, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.

С учетом изложенного, а также с учетом готовности объекта и сдачи его в эксплуатацию 03.03.2017, суд снизил размер взыскиваемой неустойки до 250 000 рублей.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд, руководствуясь указанной нормой закона, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 125 000 руб. Оснований для применения требований ст. 333 ГК РФ и снижения размера штрафа судом усмотрено не было.

Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности неустойки и штрафа не могут являться основанием отмены или изменения решения суда, поскольку суд с учетом всех обстоятельств дела, периода просрочки, которая составила 9 месяцев, пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки, с применением ст.333 ГК РФ в размере 250 000 рублей. Оснований для снижения определенного судом размера неустойки судебная коллегия не усматривает. Довод о том, что судом неправильно определены обстоятельства дела, в связи с чем оснований для обязания ответчика передать объект истцу без доплаты не имелось, также отклоняются, поскольку в соответствии с данными технической инвентаризации площадь квартиры увеличилась на 0,63 кв.м, что не влечет обязанности Сорокиной А.М. по доплате стоимости квартиры по договору. Суд правомерно отклонил доводы ответчика о применении при определении площади лоджии коэффициента 1, поскольку они нарушают положения статей 5,6,8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также условия договора № участия в долевом строительстве.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 21.07.2017 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Новое время» - без удовлетворения.

Вступившие в законную силу судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи: