Решение по делу № 3а-537/2021 от 13.07.2021

Дело № 3а-537/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000372-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                   17 августа 2021 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киселевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Глухова Анатолия Васильевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

    Глухов А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания многофункционального центра, назначение: нежилое здание, площадью 3 969,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 77 508 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года и земельного участка площадью 4 230 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многофункциональный центр (торговые помещения, офисные помещения, автосервис, расположенного по указанному адресу, в размере его рыночной стоимости 6 244 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано следующим: Глухов А.В. является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания и земельного участка утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года № 20-н и составила: нежилого здания – 119 259 633,84 рублей, а земельного участка – 28 831 588,63 рублей.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» №13778/20 от 03 августа 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости – многофункционального центра по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 77 598 000 руб.

Отчетом №13745/20 от 19.03.2020, выполненным ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года установлена 6 244 000 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

          В судебном заседании представитель административного истца Тулика С.З. административные исковые требования поддержала.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

    Управлением Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, в котором оставляет разрешение дела на усмотрение суда.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Глухов А.В. является собственником нежилого здания многофункционального центра с кадастровым номером № и земельного участка площадью 4230 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 30.07.2021.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, земельного налога являются публичными, вопрос определения налога на имущество и земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.

Судом установлено, что объекты недвижимости вошли в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года № 20-н.

Кадастровая стоимость указанных объектов по состоянию на 01 января 2019 года составила: нежилого здания – 119 259 633 рублей, а земельного участка – 28 831 588,63 рублей.

Административным истцом представлен отчет № 13778/20 от 03 августа 2020 года оценки рыночной стоимости многофункционального центра, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 77 508 000 руб. Согласно отчету №13745/20 от 19 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 6 244 000 руб. Представленные административным истцом отчеты выполнены оценщиком ФИО4 (ООО «Ярэксперт»).

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчеты не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика ФИО4, не доверять которым у суда оснований не имеется.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

    Замечания административного ответчика по отчету № 13778/20 оценки рыночной стоимости многофункционального центра о неверном применении оценщиком к Аналогу №3 (<адрес>) корректировки 1, отклоняются. Выводы оценщика о том, что Аналог №3 представляет собой отдельно стоящее здание на земельном участке и сопоставим с предметом оценки, в отчете мотивированы, сделаны на основании анализа характеристик данного аналога. Каких-либо достоверных сведений, подтверждающих доводы административного ответчика о том, что данный аналог с кадастровым номером № является встроенным помещением, не представлено. Оснований для применения к данному аналогу повышающей корректировки на тип объекта не имеется.

Представленный отчет № 13778/20 оценки рыночной стоимости многофункционального центра выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный и доходный подходы. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Доводы административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета № 13745/20 оценки рыночной стоимости земельного участка судом отклоняются.

Из данного отчета следует, что для определения рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки, содержится экономическая обоснованность применения корректировок.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка. Вопреки утверждениям административного истца, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов.

Согласно отчету в ранжировании участвовали три основных критерия: вид разрешенного использования, площадь земельных участков, градостроительная зона.

Оценщиком рассмотрены объекты с торгово-офисным назначением (земельные участки под офисно-торговую застройку), к которым в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2018.Земельные участки», 2018 г. под руководством Лейфера Л.А. относятся: земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земельные участки для размещения гостиниц; земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. При совпадении категории и вида разрешенного использования аналогам присваивался 1 балл.

Чтобы выделить основные критерии отбора по площади оценщиком в зависимости от диапазонов площадей, определенных в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2018. Земельные участки», выпущенного в 2018 году под руководством Лейфера Л.А., использована градация: 2 балла – аналог полностью совпадает с объектом недвижимости – равнозначен по диапазону, 1 балл – аналог частично совпадает – находится в близком (соседнем) диапазоне с диапазоном объекта оценки, 0 баллов – аналог не совпадает – находится в более дальнем диапазоне. Площадь объекта оценки 4230 кв.м, что соответствует диапазону 0,1 – 0,5 га, баллы по площади распределяются таким образом: менее 0,1 га – 1 балл, 0,1 – 0,5 га – 2 балла, 0,5 – 1,0 га – 1 балл, 1,0 – 3,0 га – 0 баллов, более 3,0 га – 0 баллов.

Как видно из отчета, ранжирование по градостроительной зоне происходит по сопоставимости видов разрешенного использования, т.е. в данном случае рассматривалась возможность строить объекты административного назначения, объекты обслуживания, торговые предприятия (оптовые базы) в разных градостроительных зонах. Согласно представленному отчету наибольшее число баллов по данному критерию получили аналоги, расположенные в градостроительной зоне П – 2 балла, и 0 баллов – земельные участки, относящиеся к градостроительной зоне - Ж. Вопреки утверждениям департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, такой выбор оценки аналогов в зависимости от расположения в той или иной градостроительной зоне оценщиком подробно и убедительно мотивирован со ссылками на Правила землепользования г. Ярославля. Кроме того, ранжирование по градостроительной зоне не являлось единственным критерием отбора аналогов.

После расстановки баллов по каждому аналогу они суммировались оценщиком. Наиболее сопоставимыми аналогами являются аналоги, набравшие наибольшее количество баллов – 5; аналоги, набравшие 4 балла, являются достаточно сопоставимыми и могут быть использованы в расчете (в случае недостаточного количества наиболее сопоставимых аналогов); аналоги, набравшие 3 балла, являются условно сопоставимыми и могут быть использованы в расчете (в случае недостаточного количества наиболее сопоставимых и достаточно сопоставимых аналогов); аналоги набравшие 2, 1 и 0 балла практически не сопоставимы с объектом оценки и не используются в расчете.

Согласно отчету оценщиком принято решение использовать шесть аналогов, набравших по 5 и 4 балла. Таким образом, для исследования подобраны аналоги, наиболее приближенные к объекту оценки, и которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Ссылки административного ответчика на необоснованное использование оценщиком в качестве аналога земельного участка по адресу: <адрес> в виду несопоставимости по площади с оцениваемым объектом, на правильность определения оценщиком рыночной стоимости объекта оценки не влияют и судом отклоняются. С учетом применяемой градации по площади указанный аналог частично совпадает – находится в близком (соседнем) диапазоне с диапазоном объекта оценки. Как следует из пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании, и ее пояснений, представленных в письменном виде, различие в площади объекта оценки и данного аналога не препятствует к включению его в выборку, поскольку разница в площади учтена с помощью корректировки.

Замечание о необходимости при расчете рыночной стоимости земельного участка проведения корректировок на красную линию и подъездные пути, подлежит отклонению как необоснованное. В отчете подробно проанализировано местоположение объекта оценки, установлено, что исследуемый земельный участок расположен внутриквартально. Данные выводы подтверждаются сведениями публичной кадастровой карты. При указанных обстоятельствах корректировки на красную линию объекта оценки не требуются.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно использования в качестве аналога (Аналог №1) земельного участка по адресу: <адрес>, не состоятельны. То обстоятельство, что в отношении данного земельного участка в комиссии по рассмотрению споров результатах определения кадастровой стоимости была установлена иная стоимость, во внимание принято быть не может, поскольку стоимость определялась на иную дату. Доводы административного ответчика о том, что на дату публикации объявления (27 сентября 2017 года) указанный земельный участок не был свободен, основаны на предположениях.

Замечания административного ответчика об использовании в расчетах объектов-аналогов (с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>), предоставленных на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендаторы были лишены возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, состоятельными признаны быть не могут.

Согласно пункту 10 ФСО №7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Как следует из отчета, отбор объектов-аналогов осуществлялся оценщиком методом ранжирования ценообразующих параметров. С учетом степени соответствия параметров объекта оценки параметрам объектов – аналогов, оценщиком были отобраны аналоги для сопоставления с объектом оценки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Вопросы относительно заключенных договоров аренды объектов-аналогов и в связи с этим отсутствия возможности у арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования.

Таким образом, представленный административным истцом отчет № 13745/20 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов № 13778/20 и № 13745/20, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в них рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. –13 июля 2021 года.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    Административное исковое заявление Глухова Анатолия Васильевича удовлетворить.

    Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость здания многофункционального центра, назначение: нежилое здание, площадью 3 969,3 кв.м, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 77 508 000 (семьдесят семь миллионов пятьсот восемь тысяч) рублей.

    Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 230 кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональный центр (торговые помещения, офисные помещения, автосервис), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 244 000 (шесть миллионов двести сорок четыре тысячи) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 июля 2021 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова

                Решение в окончательной форме изготовлено 31 августа 2021 года