Решение по делу № 3-110/2015 от 19.08.2015

Дело № 3-110/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2015 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Суханове М.А.,

с участием представителя административных истцов ООО «ЭлЛайт» и ООО «КЭЛЗ-Инвест» - Качан О.О.,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Румянцева А.А.,

представителя заинтересованного лица: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области – Григорьевой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ЭлЛайт» и ООО «КЭЛЗ-Инвест» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

ООО «ЭлЛайт» и ООО «КЭЛЗ-Инвест» обратились в Тверской областной суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – здания пристройки с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 02 июня 2011 года, в размере <данные изъяты>.

Заявители указали, что они являются собственником и арендатором данного объекта, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем несоответствие кадастровой стоимости указанного объекта его рыночной стоимости затрагивает их права и законные интересы.

На основании статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В судебном заседании представитель административных истцов Качан О.О. заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Румянцев А.А. и представитель заинтересованного лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области – Григорьева Л.Х., возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд возражения, обоснованные несоответствием представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области» в письменных возражениях указал, что Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом, прав и законных интересов заявителя не нарушало. Кроме того, представленное заявителем экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не является доказательством рыночной стоимости.

Выслушав представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, ООО «КЭЛЗ-Инвест» является собственником объекта недвижимого имущества – здания пристройки площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, государственная регистрация права на указанный объект недвижимого имущества произведена 03 апреля 2003 года.

ООО «ЭлЛайт» на основании договора аренды от 02 октября 2014 года, заключенного с ООО «КЭЛЗ-Инвест» на срок одиннадцать месяцев, является арендатором данного объекта недвижимого имущества.

По условиям договора аренды ежемесячная арендная плата составляет 0,1% от кадастровой стоимости здания (пункт 3.1).

Пунктом 3.2 указанного договора в редакции дополнительного соглашения к договору, заключенного между его сторонами 11 мая 2015 года, арендатору предоставлено право оспорить кадастровую стоимость арендуемого здания в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, с учетом руководящих разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор - ООО «ЭлЛайт» вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп.

Принадлежащий заявителям объект недвижимого имущества вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно кадастровым справкам филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области от 30 июня и от 31 августа 2015 года его кадастровая стоимость была определена по состоянию на 02 июня 2011 года в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки объекта недвижимости общества 06 июля 2015 года обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при Управлении Росреестра по Тверской области. Решением комиссии от 28 июля 2015 года заявителям было отказано в пересмотре результатов кадастровой оценки, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, в подтверждение его рыночной стоимости административными истцами представлен выполненный оценщиком ООО «Центр оценки» отчет об оценке от 20 февраля 2015 года № № в соответствии с которым рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 02 июня 2011 года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от 24 апреля 2015 года № № составленному экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области, в том числе сегмента рынка объектов производственной и складской недвижимости, к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки – сохранение производственного профиля, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в газете «Из рук в руки».

Выводы оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества основаны на применении затратного и сравнительного подходов, отказ от применения доходного подхода мотивирован.

При применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

В рамках затратного подхода оценщик рассчитал затраты на замещение оцениваемого объекта в соответствии со сборниками укрупненных показателей восстановительной стоимости «Ко-Инвест» и с учетом накопленного износа объекта определил его рыночную стоимость на дату оценки.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании двух подходов к оценке с применением процедуры взвешивания, обосновав расчет весовых коэффициентов.

Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», соответствующим требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент его составления, возражений относительно которого административными ответчиками не заявлено.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обусловленные тем, что при составлении отчета оценщиком не была применена соответствующая корректировка на обременение объекта оценки в виде аренды на основании договора от 02 ноября 2014 года; при применении затратного подхода не учтен экономический износ объекта оценки, а рассчитанный оценщиком физический износ не соответствует выводу об удовлетворительном состоянии объекта оценки; не обоснован отказ от корректировки на наличие железнодорожной ветки в отношении аналога № 2 и на отсутствие теплоснабжения в отношении аналога № 3.

Между тем, данные возражения не свидетельствуют о допущенных при проведении оценки нарушениях законодательства.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Поэтому обременение в виде аренды здания правомерно не было учтено оценщиком, так как отсутствовало на дату оценки.

Обоснование вывода относительно показателей физического и экономического износа здания приведено на страницах 58-61 отчета, откуда следует, что расчет физического износа здания в рамках затратного подхода оценщиком произведен с применением экспертного метода расчета исходя из нормативного срока службы здания, 1978 года постройки, и его элементов с поправкой на фактическое состояние конструкций, определенное на основании Ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 года № 446.

Показатель экономического износа, вызываемого факторами, внешними по отношению к зданию (состояние рынка недвижимости, экономические изменения, местоположение объекта, и т.п.), равный нулю, оценщик обосновал отсутствием потери дохода от снижения размера арендной платы для оцениваемого здания, применив метод определения данного вида износа путем капитализации потери дохода, относящейся к изменению внешних условий.

Иной величины физического и экономического износа, критериев их определения, соответствующего расчета Управление Росреестра по Тверской области не привело.

Отказ от корректировки на наличие железнодорожной ветки в отношении аналога № 2 обоснован на странице 69 отчета меньшей востребованностью железнодорожного транспорта по сравнению с автомобильным ввиду ряда обстоятельств, в частности, более высокой стоимости железнодорожных перевозок, значительными временными затратами на этот вид перевозок и расходами на содержание железнодорожного полотна. С учетом этих условий оценщик пришел к выводу о том, что наличие железнодорожной ветки в текущих условиях не влияет на стоимость объекта.

Вывод об обеспечении аналога № 3 инженерными коммуникациями для теплоснабжения не противоречит содержанию объявления о его продаже (страница 145 отчета), содержащего сведения об имеющемся у продавца разрешении на подключение газа, свидетельствующие о наличии необходимых для этого коммуникаций. Кроме того, на странице 66 отчета указано, что опубликованная информация уточнялась оценщиком на основе проведенного интервьюирование продавцов по телефонам, указанным в таблице в разделе «источник информации».

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных заявителями.

Между тем, доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2011 года, равной <данные изъяты> рублей, подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административных истцов и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания пристройки с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и установить ее равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 02 июня 2011 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 06 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова