Решение по делу № 33-5540/2018 от 18.04.2018

Судья: Калмыков А.А. Дело № 33 - 5540/2018

А-179г

††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††?††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 апреля 2018 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Быстровой М.Г.,

судей Макурина В.М., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Казбановой Д.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании, по докладу судьи Сучковой Е.Г.,

гражданское дело по исковому заявлению Вороной Любови Валентиновны к Кофман Марине Геннадьевне о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки, убытков, материального ущерба, судебных расходов; по встречному иску Кофман Марины Геннадьевны к Вороной Любови Викторовне о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, убытков и судебных расходов,

по апелляционной жалобе Кофман М.Г.

по апелляционной жалобе Вороной Л.В.

на решение Дудинского районного суда Красноярского края от 01 февраля 2018 года (с учетом определения Дудинского районного суда Красноярского края об исправлении описки от 21.02.2018 года), которым постановлено:

«Исковые требования Вороной Любови Валентиновны удовлетворить частично.

Взыскать с Кофман Марины Геннадьевны в пользу Вороной Любови Валентиновны задолженность по арендным платежам в размере 270 537 рубля 62 копейки, неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 01.06.2016 года по 07.11.2017 года в размере 250 000 рублей, убытки в размере 12 810 рублей 51 копейку, материальный ущерб, причиненный арендованному имуществу в размере 384 300 рублей, расходы по оплате услуг оценщика в размере 15 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 18 000 рублей, а также возврат государственной пошлины в размере 13 298 рублей 74 копейки, а всего взыскать 963 946 (девятьсот шестьдесят девять тысяч восемьсот шестьдесят восемь) рублей 87 копеек.

В остальной части заявленных исковых требований, в том числе о расторжении договора аренды от 01.06.2016 года, расходов по оплате нотариальных услуг, расходов по проезду к месту рассмотрения дела, Вороной Л.В., отказать.

Встречный иск Кофман Марины Геннадьевны к Вороной Любови Валентиновне удовлетворить частично.

Взыскать с Вороной Любови Валентиновны в пользу Кофман Марины Геннадьевны убытки в размере 2 000 (две тысячи) рублей, возврат государственной пошлины в размере 400 рублей, а всего взыскать 2 400 (две тысячи четыреста) рублей.

В остальной части заявленных исковых требований, в том числе о признании договора аренды от 01.06.2016 года незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, Кофман М.Г. отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вороная Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений) к Кофман М.Г. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки, убытков, материального ущерба, судебных расходов.

Требования мотивировала тем, что 01.06.2016 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <адрес>, сроком с 01.06.2016 по 31.05.2020. Согласно условиям договора, арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца, был обязан вносить арендную плату наличными либо безналичным путем в размере 55 000 рублей, а в случае несвоевременной уплаты – пеню в размере 1% от общей суммы долга за каждый день просрочки. Кофман М.Г. свои обязательства по внесению арендной платы выполняла несвоевременно и не в полном объеме, на момент обращения в суд с иском задолженность по арендным платежам составила 445 500 рублей, задолженность по пене 539 580 рублей. В нарушение условий договора, арендатором также не был заключен договор с обслуживающей организацией, в связи с чем, счета за коммунальные услуги по спорному помещению выставлялись истцу. Кроме того, без согласования с арендодателем, Кофман М.Г. были произведены строительные работы по демонтажу потолка, пола и облицовки стен, в результате чего помещение было приведено в непригодное для эксплуатации по назначению состояние. Согласно экспертному заключению ИП Асьмирко С.Г. № от <дата>, рыночная стоимость затрат на восстановление дефектов внутренней отделки составляет 384 300 рублей. 12.10.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения задолженности, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды.

На основании изложенного, Вороная Л.В. просила суд расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 01.06.2016 года, взыскать с Кофман М.Г. задолженность по арендным платежам в сумме 445 500 рублей на дату подачи иска и до момента расторжения договора аренды; взыскать пени по договору аренды в размере 539 580 рублей на дату подачи иска и до фактической выплаты арендных платежей; взыскать ущерб в виде понесенных расходов по оплате коммунальных услуг в отношении нежилого помещения за сентябрь-ноябрь 2017 года включительно в размере 31 328,80 рублей; взыскать материальный ущерб, причиненный отделке помещения в размере 384 000 рублей; взыскать понесенные расходы по оплате услуг оценщика в размере 15 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины при обращении в Управление Росррестра для получения копии договора в размере 325 рублей; почтовые расходы в размере 383 рубля; расходы по оплате нотариального сбора за отзыв доверенности в размере 2 600 рублей; расходы по оплате услуг представителя в размере 19 500 рублей; расходы по оплате проезда к месту судебного разбирательства в размере 4 300 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 407 рублей.

Кофман М.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Вороной Л.В. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 01.06.2016, взыскании неосновательного обогащения в виде произведенных по договору аренды платежей и платы за коммунальные услуги, в размере 790 831,71 рубль; взыскании уплаченной государственной пошлины за регистрацию договора аренды в размере 2000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 10 988,33 рубля.

Требования мотивировала тем, что 01.06.2016 года между Вороной Л.В. и Кофман М.Г. был заключен договор аренды спорного помещения - магазина, расположенного по адресу: <адрес> сроком с 01.06.2016 по 31.05.2020, при этом, между сторонами была достигнута устная договоренность о последующем выкупе арендатором помещения магазина, в связи с чем Кофман М.Г. начала проводить ремонтные работы в нем. Поскольку Вороная Л.В. постоянно проживает в г. <адрес>, ею была выдана доверенность на Кофман М.Г. для регистрации договора аренды в Управлении Росреестра. Кофман М.Г. обращалась в управление по вопросу регистрации договора аренды от 01.06.2016 года, за что уплатила государственную пошлину в размере 2 000 рублей, однако, в регистрации было отказано в связи с тем, что имеется актуальная запись в ЕГРП об аренде помещения другим лицом. В декабре 2016 года и январе 2017 года по устной договоренности с истцом/ответчиком, размер арендной платы за каждый из указанных двух месяцев был уменьшен на 20 000 рублей, поскольку Кофман М.Г. были понесены расходы по ремонту спорного нежилого помещения. Помимо безналичных платежей, в мае 2017 года Вороной Л.В. были переданы 95 000 рублей в счет арендной платы. Кроме того, с октября 2017 года помещение фактически было возвращено Вороной Л.В. Полагает, что договор от 01.06.2016 года является незаключенным по причине отказа его регистрации в ЕГРП по вине Вороной Л.В.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционном жалобе Кофман М.Г. выражает несогласие с решением суда в части удовлетворения исковых требований Вороной Л.В., а также настаивает на удовлетворении встречных исковых требований о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным. Оспаривает выводы суда о взыскании с нее материального ущерба, причиненного отделке помещения, указывая, что арендатором использовалось другое помещение с торговой площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается договором аренды (п. 1.1), нежилое помещение, в отношении которого была произведена экспертиза, арендатором не использовалось.

В апелляционном жалобе Вороная Л.В. настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения арендатором условий договора по внесению арендной платы за указанный в иске период, не представлено письменных доказательств, подтверждающих факт реального исполнения условий договора аренды и передачи арендодателю денежной суммы в размере 95 000 рублей. Полагает, что расторгнув договор аренды нежилого помещения с 11.10.2017 года, суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Указывает, что судом взыскана неустойка за период с 01.06.2016 года по 07.11.2017 года, тогда как суд признал договор аренды нежилого помещения от 01.06.2016 прекращенным взаимным волеизъявлением сторон, заключивших новый договор 01.02.2017. В резолютивной части решения суда не указано о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

В возражениях на апелляционную жалобу Вороная Л.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, как необоснованную.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о заседании и не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалоб.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст.433 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что Вороная Л.В. является собственником встроенного помещения № (магазин «<данные изъяты>»), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от <дата>.01.06.2016 между Вороной Л.В. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кофман М.Г. (арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения сроком действия с 01.06.2016 по 31.05.2020.

Предмет договора аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2016.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату; заключить договор на коммунальное обслуживание объекта; поддерживать помещение и имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и косметический ремонт.

При этом, арендатор вправе произвести неотделимые улучшения и перепланировку помещения при условии согласования с арендодателем (п.3.2.5 договора аренды).

Плата за аренду установлена в размере 55 000 рублей в месяц (п.4.1 договора аренды) и производится до 15 числа текущего месяца путем перечисления арендодателю на банковский счет либо выплачивается наличными денежными средствами.

За несвоевременное перечисление арендатором денежных средств по договору начисляется пеня в размере 1% от общей суммы долга оплаты по договору за каждый день просрочки (п.5.1 договора аренды).

В соответствии с п. 5.3 договора аренды если состояние возвращаемых помещений по окончанию срока договора хуже предусмотренного, то арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в полном объеме.

30.06.2016 года Кофман М.Г. обратилась в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации заключенного договора аренды.

Согласно сообщению Межмуниципального Норильского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю от <дата>, Кофман М.Г. было отказано в государственной регистрации договора аренды от 01.06.2016, в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы документов установлено наличие в ЕГРП актуальной записи об аренде объекта недвижимости – нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, встроенное помещение №.

Учитывая, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, оспариваемый договор аренды Вороной Л.В. и Кофман М.Г. фактически исполнен, предмет договора по акту приема-передачи передан в пользование арендатора, последний принял на себя обязательство по полной и своевременной оплате стоимости аренды помещения, определенной условиями договора, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 432, 433 ГК РФ, пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора, не свидетельствует об отсутствии договорных отношений между сторонами, в связи с чем, отказал в удовлетворении встречного иска Кофман М.Г. о признании договора аренды от 01.06.2016 незаключенным, взыскании с Вороной Л.В. арендной платы и произведенных в АО Таймырбыт платежей, как неосновательного обогащения.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и находит доводы Кофман М.Г. о незаключенности договора аренды спорного помещения в силу отсутствия его государственной регистрации несостоятельными, как основанные на неправильном толковании норм права.

Материалами дела также установлено, что 01.02.2017 между Вороной Л.В. и Кофман М.Г. был заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения на аналогичных условиях. Срок договора установлен до 31.12.2017.

Ввиду неисполнения ответчиком Кофман М.Г. своих обязательств по договору, связанных с оплатой потребленных услуг АО Таймырбыт, Вороная Л.В. была вынуждена произвести оплату счетов № на сумму 5 962,72 рублей, № на сумму 6 139,15 рублей за сентябрь 2017 года, а всего на общую сумму 12 101,87 рублей.

01.08.2017 и 09.10.2017 Кофман М.Г. в адрес Вороновой Л.В. направлено уведомление о намерении расторгнуть договор аренды указанного нежилого помещения от 01.02.2017. В свою очередь. Вороной Л.В. также 11.09.2017 в адрес Кофман М.Г. заказным письмом с уведомлением направлена претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды. Задолженность арендатором до настоящего времени не погашена. Доказательств обратного Кофман М.Г. суду не представлено.

Согласно расчету Вороной Л.В. задолженность по договору аренды составила 445 000 руб.; сумма произведенной арендодателем оплаты по коммунальным платежам в АО «Таймырбыт» составила 12 101,87 руб.; размер пени за период с сентября 2016 года по ноябрь 2017 года составил 539 580 руб.

Кроме того из материалов дела следует, что в период нахождения спорного имущества в пользовании Кофман М.Г., ею произведены работы, связанные с частичным демонтажом внутренней отделки помещения, в результате которых часть помещения была приведена в состояние, делающее его непригодным для дальнейшего использования по назначению, а именно: произведен частичный демонтаж потолочных панелей, частичный демонтаж штукатурки на стенах, произведен демонтаж пола, пол некачественно залит бетоном, имеются впадины, бугры, трещины. Повреждена одна межкомнатная дверь.

В соответствии с представленным в материалы дела Вороновой Л.В. отчетом ИП Асьмирко С.Г. № от <дата>, рыночная стоимость затрат на восстановление дефектов внутренней отделки помещений, составляет 384 300 рублей.

Оснований не доверять представленному отчету у суда первой инстанции не имелось, поскольку он выполнен специалистом, имеющим необходимые познания и квалификацию, имеющим право на осуществление оценочной деятельности, на основании произведенного 11.10.2017 осмотра спорного помещения и с применением принятых методик и расчетов. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете, Кофман М.Г., в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, разрешая исковые требования Вороной Л.В. о расторжении договора аренды, суд первой инстанции, установив, что действие договора от 01.06.2016 было прекращено взаимным волеизъявлением сторон, заключивших новый договор аренды спорного нежилого помещения 01.02.2017, пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

При этом, суд также пришел к выводу, что стороны предварительно уведомив друг друга, фактически расторгли новый договор аренды от 01.02.2017. Определяя дату расторжения договора, суд исходил из того, что 11.10.2017 Вороная Л.В. уже самостоятельно производила осмотр нежилого помещения с участием оценщика, в связи с чем, признал договор между сторонами фактически прекращенным с 11.10.2017.

Так как в ходе рассмотрения дела был доказан факт наличия задолженности по договору аренды, то суд правомерно взыскал с Кофман М.Г. в пользу Вороной Л.В. сумму задолженности за период с 01.06.2016 по 10.10.2017 в размере 270 537, 62 рубля (с учетом внесенной арендной платы в размере 622 008,31 рублей), неустойки, сниженной на основании ст. 333 ГК РФ, в размере 250 000 рублей и сумму оплаты по коммунальным платежам в АО «Таймырбыт» в размере 12 101,87 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Вороной Л.В. неустойка за несвоевременное перечисление арендатором денежных средств по договору аренды, обоснованно была взыскана с Кофман М.Г. за период с сентября 2016 года по ноябрь 2017 года, в пределах заявленных исковых требований.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы Вороной Л.В. о необоснованном отказе суда во взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства, в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем.

Таким образом, требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства является правомерным, в связи с чем, решение суда подлежит уточнению указанием на взыскание суммы неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

Кроме того, судебная коллегия, учитывая, что факт причинения действиями арендатора Кофман М.Г. убытков арендодателю Вороной Л.В., а также их размер, материалами дела подтвержден, тогда как доказательств отсутствия вины ответчика в причинении истцу названных убытков в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, как и доказательств иного размера убытков, полагает, что судом первой инстанции также правомерно удовлетворены исковые требования Вороной Л.В. в части взыскания материального ущерба, причиненного отделке спорного нежилого помещения в размере 384 000 рублей.

Выводы решения сделаны судом на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы Кофман М.Г. о том, что ею использовалось другое помещение, при этом, спорное нежилое помещение, в отношении которого была произведена оценка ущерба, арендатором не использовалось, подлежат отклонению, поскольку опровергаются материалами дела.

Из договора аренды нежилого помещения от 01.06.2016 следует, что арендодатель предоставил Кофман М.Г. во временное владение и пользование встроенное помещение № (магазин «<данные изъяты>»), общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе торговой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. При этом, в соответствии с договором на проведение экспертизы от <дата>, экспертом выполнено заключение о рыночной стоимости восстановления дефектов вышеуказанного нежилого помещения.

Довод апелляционной жалобы Вороной Л.В. о том, что суд вышел за пределы исковых требований отклоняется судебной коллегией, как несостоятельный, поскольку судом рассмотрены заявленные исковые требования, в том числе и о взыскании задолженности по арендной плате на дату подачи иска и до момента расторжения договора аренды от 01.02.2017.

Другие доводы апелляционных жалоб не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене постановленного по делу решения, по существу направлены на иную оценку обстоятельств дела, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку они не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.

Вопрос о распределении судебных расходов судом разрешен в соответствии с требованиями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Уточнить резолютивную часть решения Дудинского районного суда Красноярского края от 01 февраля 2018 года указанием на взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.06.2016 года по 07.11.2017 года в размере 250 000 рублей и до фактического исполнения обязательства.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Кофман М.Г., Вороной Л.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:                          М.Г. Быстрова

Судьи:              В.М. Макурин

Е.Г. Сучкова