Решение по делу № 33-10614/2014 от 08.10.2014

Судья Гладков Е.С. №33-10614/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«27» октября 2014 года г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Шуковой Н.М.,

судей Назейкиной Н.А., Самчелеевой И.А.

при секретаре Ивановой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» на решение Безенчукского районного суда Самарской области от «17» декабря 2013 года, которым постановлено:

«Исковые требования Зелененко Г.Д. удовлетворить частично.

Признать за Зелененко Г.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру общей площадью 43,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить регистрационную запись об ограничении (обременения) права – ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований Зелененко Г.Д. о признании права общей совместной собственности на квартиру за Зелененко Г.Д. и Кузенковой Р.И. – отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Назейкиной Н.А., возражения истца Зелененко Г.Д. и его представителя Ивановой Н.Н. на жалобу, судебная коллегия

установила:

Зелененко Г.Д. обратился в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, ОАО АФЖС, Буланову С.А., Булановой Л.Л. о признании права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что решением Безенчукского районного суда Самарской области от 16.11.2011 года, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» к Буланову С.А., Булановой Л.Л. о расторжении кредитного договора №СМ-ВР-52/08 от 12.09.2008 года, взыскана солидарно задолженность по кредитному договору в размере 1004206,58 рублей, обращено взыскание на заложенную квартиру, расположенную по адресу: п.г.т.<адрес>, определен способ реализации вышеназванной квартиры путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 1 646 909 рублей.

05.07.2012 года между истцом и Булановыми был заключен договор купли-продажи заложенной квартиры. Во исполнение условий договора Зелененко Г.Д. перечислил в счет погашения основного долга Булановых денежные средства на счет ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в размере 1029 370,34 рублей. Обременения с вышеуказанной квартиры были сняты первоначальным залогодержателем. Зелененко Г.Д. и Булановы обратились в Безенчукский отдел Управления Россрестра по Самарской области для регистрации перехода права собственности. Однако, им было отказано по тем основаниям, что квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, находится в залоге у ОАО «Агенство финансирования жилищного строительства» (прежнее наименование ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов») на основании последующего договора об ипотеке от 16.11.2010 года №63002-0-01022-ПИ.

Решением Безенчукского районного суда Самарской области от 03.06.2013 года частично удовлетворены исковые требования ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Буланову С.А., Булановой Л.Л. и взыскана солидарно задолженность по договору стабилизационного займа в общей сумме 386427,92 рублей, в том числе основной долг 292973,71 рублей; просроченный основной долг 22616,56 рублей; проценты за пользование займом 43396,19 рублей; пени за нарушение сроков возврата займа 27441,30 рублей, государственная пошлина в сумме 7064,28 рублей в доход государства; а также начиная с 04.06.2013 года по день возврата займа по стабилизационному договору проценты по пользованию займом в размере 8,45% годовых, начисляемые на сумму остатка основного долга в сумме 315590,27 рублей; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру №№, состоящую из двух комнат, общей площадью 43,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>; определен способ реализации квартиры с публичных торгов; установлена начальная продажная стоимость квартиры в размере 1317524,80 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 16.09.2013 года вышеназванное судебное решение изменено в части взыскания пени за нарушение сроков возврата займа, их размер снижен до 10 000 рублей, а в части взыскания с Булановых процентов по день исполнения обязательства по возврату долга и обращения взыскания на заложенное имущество отменено, постановлено в указанной части новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Булановым о взыскании солидарно процентов по пользованию займом в размере 8,45%, начисляемых на сумму остатка основного долга в сумме 315 591,27 рублей, начиная с 04.06.2013 года по день возврата займа по стабилизационному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество – спорную квартиру, об определении способа реализации квартиры с публичных торгов, об определении начальной стоимости квартиры в размере 317 524,80 рублей.

С учетом состоявшихся вышеназванных судебных постановлений 16.10.2013 года стороны вновь обратились за государственной регистрацией перехода права собственности. Однако, государственная регистрация была приостановлена по тем основаниям, что не представлены документы, устанавливающие права на вышеуказанное недвижимое имущество – квартиру, а также обращено внимание на то, что по данным Единого государственного реестра прав вышеуказанная двухкомнатная квартира находится в залоге у ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» на основании последующего договора об ипотеке от 16.11.2010 года.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать за ним и его супругой Кузенковой Р.И. право общей совместной собственности на спорную квартиру, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить регистрационную запись об ограничении (обременения) права – ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Судом первой инстанции постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» просит решение суда отменить, считая его незаконным, ссылаясь на то, что оснований для прекращения ипотеки не имеется, поскольку у Булановых имеется задолженность перед ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» по договору стабилизационного займа и согласие на отчуждение предмета ипотеки не давало.

Выслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.

Удовлетворяя исковые требования Зелененко Г.Д., суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира продана ответчиками Булановыми во исполнение решения Безенчукского районного суда от 16.11.2011 года, которым обращено взыскание на спорную заложенную квартиру в счет погашения долга Булановых перед ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и указанный долг погашен истцом, поэтому подлежит погашению регистрационная запись об ограничении (обременении) права – ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям:

Решением Безенчукского районного суда Самарской области от 16.11.2011 года, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» к Буланову С.А., Булановой Л.Л. о расторжении кредитного договора №СМ-ВР-52/08 от 12.09.2008 года, взыскана солидарно задолженность по кредитному договору в размере 1004206,58 рублей, обращено взыскание на заложенную квартиру, расположенную по адресу: п.г.т.<адрес>, определен способ реализации вышеназванной квартиры путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 1 646 909 рублей.

05.07.2012 года между Зелененко Г.Д. и Булановыми заключен договор купли-продажи заложенной квартиры. Во исполнение условий договора Зелененко Г.Д. перечислил в счет погашения основного долга Булановых денежные средства на счет ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в размере 1029 370,34 рублей. Обременения с вышеуказанной квартиры были сняты первоначальным залогодержателем - ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».

В период действия кредитного договора Булановы также заключили договор стабилизационного займа №63002-0-01022-СЗ от 16.11.2010 года, по условиям которого Буланову С.А. и Булановой Л.Л. предоставлены денежные средства с целевым назначением для погашения долга по кредитному договору №СМ-ВР-52/08 от 12.09.2008 года в сумме 320089,15 рублей. Кредитором являлось ОАО «Банк Жилищного финансирования».

В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа заключен последующий договор об ипотеки недвижимого имущества №63002-0-01022-ПИ от 16.11.2010 года, по условиям которого в последующую ипотеку Булановы передали ОАО «АФЖС» квартиру, расположенную по адресу: п.г.т.<адрес>.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.2 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п.1 ст.19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.4 ст.29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1991 года регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 года если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, обязательным условием прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке, является прекращение основного обязательства, которое подтверждается предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Вместе с тем, указанные обстоятельства по делу не установлены. Обязательства Булановых по договору стабилизационного займа №63002-0-01022-СЗ от 16.11.2010 года, обеспеченные ипотекой, до настоящего времени не исполнены, что подтверждается материалами дела.

Согласно представленному ОАО «АФЖС» расчету задолженность Булановых по договору стабилизационного займа №63002-0-01022-СЗ от 16.11.2010 года по состоянию на 31.03.2014 года возросла до 391050,98 рублей.

В соответствии ч.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем, новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем, по смыслу ч.1 ст.38 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что право залога у ОАО «АФЖС» в отношении спорного жилого помещения возникло в соответствии с требованиями закона, с учетом отсутствия доказательств исполнения Булановы обеспеченных ипотекой обязательств по договору стабилизационного займа, равно как и доказательств соблюдения сторонами процедуры, предусмотренной ст.25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствия согласия залогодержателя на погашение регистрационной записи, у суда не имелось правовых оснований к прекращению залога и погашению регистрационной записи об ипотеке, в том числе по заявленным истцом доводам.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования Зелененко Г.Д. о признании права собственности на спорную квартиру также подлежит отмене, поскольку было постановлено без учета фактических обстоятельств дела и вышеприведенных норм права.

Таким образом, при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального права, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст.330 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения в указанной части.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Безенчукского районного суда Самарской области от «17» декабря 2013 года отменить, постановив по делу новое решение:

«Отказать в удовлетворении исковых требований Зелененко Г.Д. к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, ОАО АФЖС, Буланову С.А., Булановой Л.Л. о признании за Зелененко Г.Д. и Кузенковой Р.И. право общей совместной собственности на спорную квартиру, о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области обязанности по погашению регистрационной записи об ограничении (обременения) права – ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании последующего договора об ипотеки №63002-0-01022-ПИ, заключенного между ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» и Булановым С.А., Булановой Л.Л.».

Председательствующий

Судьи