Решение по делу № 2-22/2023 (2-3414/2022;) от 01.08.2022

УИД 61 RS 0004-01-2022-005774-51

Дело № 2-22/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Белой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии нежилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с исковыми требованиями, указав, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного жилого <адрес> лит. А по <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 21 месяца со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: город Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного жилого дома литер А аварийным и подлежащим сносу». Согласно пп. 1.3.5. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А. Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка жилого помещения, площадью 227,3 кв.м. (подвал), по адресу: г. Ростова-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А, была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 10505722 рубля. Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы. Ответчику было направлено письменное предложение о заключении оглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком предоставлены согласия с результатом оценки рыночной стоимости нежилого помещения и банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в письме № выразил свое несогласие с результатами оценки рыночной стоимости нежилого помещения. На основании изложенного, истец просит суд изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А, по цене равной 10505722 рублей. Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А, по цене равной 10505722 рублей. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А, по цене равной 10505722 рублей. Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, полагая об отсутствии оснований для определения стоимости изымаемого нежилого помещения в соответствии с результатами судебной экспертизы. Полагал, что стоимость изымаемого имущества следует определить согласно заключению ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», как наиболее отражающей рыночную стоимость в настоящее время.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании явился, с результатами проведенной судебной экспертизы согласился, и просил определить стоимость изымаемого помещения на основании проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель 3-его лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отношении третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного жилого <адрес> лит. А по <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 21 месяца со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: город Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок, на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного жилого дома литер А аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.3.5. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения, площадью 227,3 кв.м. (подвал), по адресу: г. Ростова-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, литер А, была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 10505722 рубля.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком предоставлены согласия с результатом оценки рыночной стоимости нежилого помещения и банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в письме № выразил свое несогласие с результатами оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного Кодекса.

Исходя из содержания приведенных норм права и разъяснений Пленума, обеспечение жилищных прав собственника нежилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 названного кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный Закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Анализ действующего в сфере правового регулирования законодательства свидетельствует о том, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником при соблюдении установленного законом порядка изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Так, решение об изъятии жилого помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

Собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об изъятии жилого помещения органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда допускается, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст.32 ЖК РФ).

Согласно ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регламентирующие права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, суды с учетом специфики рассматриваемого дела полагает возможным руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 ЖК РФ.

В настоящее время предметом спора является стоимость изымаемого нежилого помещения.

В соответствии со ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд должно содержать размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Согласно ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Между сторонами в течение 90 дней со дня получения уведомления должно быть подписано, содержащее размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Учитывая возражения ответчика относительно стоимости изымаемого нежилого помещения, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам эксперта ООО «Департамент Экспертизы и оценки» от 22.12.2022 года № 82 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 227,3 кв.м., расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, <адрес> А, включая рыночную стоимость доли ответчика в общем имуществе в многоквартирном доме и рыночную стоимость доли ответчика в праве на земельный участок; а также все убытки причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием, путем выкупа нежилого помещения в муниципальную собственность: за нежилое помещение составляет - 22624121 рублей, за убытки, причинённые собственнику в результате изъятия нежилого помещения – 1137406,05 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 187869 рублей.

Давая оценку обстоятельствам дела, представленным доказательств в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска частично, с установлением стоимости изымаемого нежилого помещения в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «Департамент Экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельного участка, с учетом убытков, причиняемы в связи с изъятием нежилого помещения, по состоянию на дату исследования, составляет 23949369,05 рублей, из которых рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет - 22624121 рублей, стоимость убытков причинённых собственнику в результате изъятия нежилого помещения – 1137406,05 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 187869 рублей.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд полагает, что указанное заключение, выполненное ООО «Департамент Экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №, может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, квалификация и стаж, опыт работы эксперта сомнений у суда не вызывает.

Таким образом, разрешая спор, суд полагает, что выкупная стоимость может быть определена на основании заключения ООО «Департамент Экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом, оценивая отчет об оценке ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», суд не может положить его в основу решения и определить выкупную стоимость нежилого помещения в соответствии с указанным заключением, поскольку в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», эффективным сроком оценки считается 6 месяцев, тогда как на момент разрешения спора такой срок истек, указанное выше заключение судебной экспертизы, выполненное ООО «Департамент Экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № наиболее оптимально отражает состояние рынка недвижимости нежилых помещений, расположенных в центральной части города, с использованием необходимой методики и способов оценки.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что нежилое помещение подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд выкупная стоимость определена судом, следовательно, право собственности ответчика в соответствии с положениями п. 1 ч. 3 ст. 235, ст. 239.2, 279 ГК РФ подлежит прекращению после перечисления стоимости нежилого помещения его собственникам, и, следовательно, подлежит признанию в соответствии с положениями ст.ст. 215, 218 ГК РФ право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 227,3 кв.м., расположенное по адресу: Ростов-на-Дону, <адрес> А.

При этом, с целью исполнения решения суда, перечисления денежных средств, ответчику необходимо представить банковские реквизиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение (подвал), площадью 227,3 кв.м., по <адрес> лит. А в г. Ростове-на-Дону, по цене выкупа равной 23949396 рублей 05 копеек.

Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - нежилое помещение (подвал), площадью 227,3 кв.м., по <адрес> лит. А в г. Ростове-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение (подвал), площадью 227,3 кв.м., по <адрес> лит. А в г. Ростове-на-Дону, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной стоимости изымаемого нежилого помещения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Текст мотивированного решения изготовлен 01 февраля 2023 года.

Судья