Решение по делу № 2-1205/2021 от 03.03.2021

Дело № 2 – 1205/ 2021 (37RS0022-01-2021-000960-58)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд города Иваново

в составе председательствующего судьи Земсковой Е.Н.

при секретаре Кочневой А.А.

с участием представителя истца Володиной В.В.,

15 апреля 2021 года рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново гражданское дело по иску Пирожкова Алексея Александровича к Администрации г. Иваново, Жилищно-строительному кооперативу «На Велижской» о признании права собственности,

установил:

Пирожков Алексей Александрович обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации г. Иваново, жилищно-строительному кооперативу «На Велижской» (далее по тексту – ЖСК «На Велижской») о признании права собственности на <адрес>, общей площадью 99, 8 кв.м., <адрес> общей площадью 99, 1 кв.м, нежилое помещение № площадью 124, 2 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>Б.

Иск обоснован тем, что он является членом ЖСК «На Велижской» на основании протокола внеочередного общего собрания членов ЖСК от 11.09.2017 г. ЖСК был создан для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего застройщику ООО «Ника-Л» на праве собственности (общая площадь застройки 1732,5 кв.м., степень готовности объекта 58%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>Б, кадастровый (условный) №). Решением Арбитражного суда Ивановской области ООО "Ника-Л" было признано банкротом. На основании определения Арбитражного суда Ивановской области от 25.06.2015 г. ЖСК «На Велижской» был передан вышеуказанный объект незавершенного строительства. Права застройщика от ООО «Ника-Л» также перешли к ЖСК «На Велижской». Обязательство по оплате стоимости квартиры он исполнил в полном объеме. С целью завершения строительства данного объекта «многоквартирная жилая пристройка к дому» ЖСК получено разрешение на строительство от 14.12.2016 г. сроком до 16.04.2018 г. Для завершения строительства объекта ЖСК в аренду сроком на 2 года был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 234 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б. Указанный объект завершен строительством. В связи с чем, застройщик ЖСК обратился в Администрацию г. Иваново с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании документов, подтверждающих завершение строительства и соответствие завершенного объекта параметрам строительства. Распоряжением МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Иванове» от 16.01.2018 г. № 6 объекту был присвоен адрес: <адрес>Б. Однако письмом Администрации г. Иваново от 20.11.2019 г. в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок (договоры аренды земельных участков являются расторгнутыми). Кроме того, Администрация г. Иваново посчитала, что объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Володина В.В. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ЖСК «На Велижской» Козенко Р.А., являющийся председателем ЖСК «На Велижской», в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представлено письменное заявление о том, что ЖСК о исковые требования признает в полном объеме.

Представитель ответчика – Администрации г. Иваново в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменный отзыв на иск, согласно которому исковые требования не признает, просит отказать в удовлетворении иска в связи с тем, что до получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязательства застройщика нельзя считать исполненными. ЖСК не оспаривал отказ в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Администрация г. Иванова не оспаривает право истца на исполнение перед ним обязательства ЖСК «На Велижской» и полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (л.д. 131-135).

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменный отзыв на иск, согласно которому осуществить государственную регистрацию права собственности на отдельную квартиру без одновременного осуществления кадастрового учета многоквартирной жилой пристройки и всех помещений, находящихся в ней, не представляется возможным (л.д. 126-128).

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из положений п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ч. 1 ). Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома ( ч. 3).

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию п. 3 ч. 2 ст. 1).

Ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Судом установлено, что застройщику - ООО «Ника-Л» принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1732,5 кв.м., степень готовности объекта 58%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>Б, кадастровый (условный) №.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 234 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для строительства многоэтажной жилой пристройки, принадлежало застройщику на праве аренды на основании договора аренды № № от 15.12.2004 года.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 776 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, у <адрес>, разрешенное использование: для организации строительной площадки для строительства многоэтажной жилой пристройки к дому, принадлежало застройщику на праве аренды основании договора аренды № С№-1230 от 09.06.2008 года.

На строительство объекта «многоквартирная жилая пристройка к дому» по вышеуказанному адресу первоначально было выдано разрешение Белкиной Т.В., ООО «Ника-Л», действие разрешения было продлено на основании разрешения на строительство от 07.06.2012 г. № RU№.

Собранием участников строительства ООО «Ника-Л» 16.02.2015 года приняты решения об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу и о создании жилищно- строительного кооператива.

На собрании 16.02.2015 года участниками долевого строительства с целью достройки жилой многоквартирной пристройки создан жилищно-строительный кооператив «На Велижской» (ИНН №, ОГРН №, место нахождения 153022, <адрес>-Б) ( л.д. 82-94).

Утвержден устав кооператива ( т. 1 л.д. 97-112).

Пирожков А.А. является членом ЖСК «На Велижской» на основании договора об уступке права на пай № 05/2018 от 20.11.2018 года, договоров № 25/12/18 (1) от 25.12.2018 года, № 25/12/18 (2) от 25.12.2018 года, заключенных с Борисовым А.Н. об уступке права на пай в ЖСК, протокола внеочередного общего собрания членов ЖСК «На Велижской» от 29.11.2018 года ( л.д. 28, 29-34).

Пай Пирожковым А.А. выплачен полностью 3а:

- <адрес>, общей площадью 99, 8 кв.м.,

- <адрес> общей площадью 99, 1 кв.м,

- нежилое помещение № площадью 124, 2 кв. м,

расположенные в многоквартирной жилой пристройке по адресу: <адрес>Б, с кадастровым номером №:93, что подтверждается справками( л.д. 25-27).

ЖСК «На Велижской» является действующим юридическим лицом, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 46-48).

На основании определения Арбитражного суда Ивановской области от 25.06.2015 г. ЖСК «На Велижской» (ОГРН №, ИНН №, адрес (место нахождения): 153022, <адрес>-Б) был передан объект незавершенного строительства: общая площадь застройки 1732,5 кв.м., степень готовности объекта 58%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>Б, кадастровый (условный) № (л.д. 42-45).

Права застройщика от ООО «Ника-Л» также перешли к ЖСК «На Велижской» (л.д. 42-45).

Обязательство по оплате пая Пирожковым А.А. исполнено в полном объеме ( т. 1 л.д. 54).

Впоследствии ЖСК «На Велижской», как собственнику недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, было выдано разрешение от 14.12.2016 г. на завершение строительства объекта «многоквартирная жилая пристройка к дому» сроком до 16.04.2018 г. (л.д. 49-50, 51-52).

Для завершения строительства объекта ЖСК в аренду сроком на 2 года был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37№:363, площадью 234 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б (л.д. 53- 54).

Судом установлено, что строительство многоквартирной пристройки завершено, о чем была извещена Администрация г. Иваново (л.д.55-58).

На многоквартирную жилую пристройку составлен технический план (72-113).

Распоряжением МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Иванове» от 16.01.2018 г. № объекту был присвоен адрес: <адрес>Б (л.д. 62, 69).

Согласно письму от 20.11.2019 г., в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок (договора аренды земельных участков являются расторгнутыми). Кроме того, Администрация г. Иваново посчитала, что объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка (70-71).

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истец лишен возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав.

Отсутствие акта ввода объекта «многоквартирная жилая пристройка к дому» в эксплуатацию не свидетельствует о том, что спорный объект «многоквартирная жилая пристройка к дому» представляет потенциальную опасность.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее -требования)). К жилым помещениям в том числе относится квартира (статья 16 ЖК РФ).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) разъясняется, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГКРФ).

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Если спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, то он нарушает права истца на квартиру.

Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Судом установлено, что, участвуя в строительстве на долевых началах, истец вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (100%) спорные квартиры и нежилое помещение фактически переданы застройщиком истцу.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Однако жилая пристройка не подпадает под действие данной нормы, поскольку возведена на основании выданного разрешения на строительство на отведенном для этих целей земельном участке.

Отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил подтверждается материалами дела, все необходимые документы для ввода объекта в эксплуатацию были представлены застройщиком.

Отказ застройщику (ЖСК «На Велижской») в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не связан с отсутствием разрешения на строительство, нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Объекты незавершенного строительства на основании п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недвижимыми вещами.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации(ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений ст. 128, ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, в связи с чем, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

Исходя из вышеуказанных положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства либо на квартиру, если строительство объекта завершено.

На момент обращения в суд спорные объекты не введены в эксплуатацию, но фактически выстроены. Объект имеет индивидуально-определенные характеристики, описание которых имеется в материалах дела.

Сведения о том, что права на спорный объект кем-либо оспариваются, в материалах дела отсутствуют.

Истец исполнил свои обязательства перед застройщиком полностью, что свидетельствует о том, что спорное помещение возведено за счет средств истца, который вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств, а при неисполнении обязательств требовать защиты своих прав, в том числе путем признания права на объект в судебном порядке.

При рассмотрении настоящего дела суду представлены доказательства того, что пристройка строительством завершена при отсутствии каких-либо строительных и градостроительных нарушений.

Жилая пристройка предъявлена к вводу в эксплуатацию, однако ввод объекта в эксплуатацию не производится по независящим от истца причинам. При этом отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не связан с какими-либо нарушениями строительного характера. Надежность и безопасность объекта подтверждена.

Также суду представлены доказательства того, что спорные помещения по техническим характеристикам являются изолированными помещениями пригодным для проживания и использования. Помещения имеют площадь, адресную часть, имеется техническое описание помещения. Сам объект (жилая пристройка) уже не может претерпеть каких-либо изменений, поскольку строительство объекта фактически завершено.

Обязательства по внесению оплаты за спорный объект истец исполнил в полном объеме. Квартира фактически передана истцу.

Таким образом, спорное имущество является самостоятельным объектом прав. Исковые требования соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

При этом технический план должен содержать сведения как обо всем здании в целом, так и о помещениях (жилых, нежилых, в том числе относящихся к общему имуществу многоквартирного дома) и при наличии - машино-местах. Государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и всех помещений, машино-мест в таком здании осуществляется одновременно.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, будет производиться одновременно государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома и спорной квартиры на основании соответствующего технического плана, который также представлен в материалы дела.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Иск удовлетворить.

Признать за Пирожковым Алексеем Александровичем право собственности на:

- <адрес>, общей площадью 99, 8 кв.м.,

- <адрес> общей площадью 99, 1 кв.м,

- нежилое помещение № площадью 124, 2 кв. м,

расположенные в многоквартирной жилой пристройке по адресу: <адрес>Б, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иванова в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Земскова Е.Н.

Мотивированное решение составлено 15.04.2021 года.