Решение от 12.11.2021 по делу № 2-3440/2021 от 20.07.2021

Дело № 2-3440/2021

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2021 года

Свердловский районный суд г. Костромы

в составе председательствующего судьи Морева Е.А.,

при секретаре Абсалямовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябининой Екатерины Николаевны к ООО «Экострой» о расторжении договора купли – продажи и возврате недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Рябинина Е.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Экострой» о расторжении договора купли – продажи и возврате недвижимого имущества, свои требования мотивировала тем, что 18 января 2016 года между Рябининой Е.Н. и ООО «Экострой» заключен письменный договор купли-продажи на приобретение земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 5-ти этажей, общая площадь 1025, 88 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, склад ГСМ и нежилого строения (здание склада ГСМ), общая площадь 51,6 кв.м., основная площадь 51,6 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Нотариально сделка не заверялась. В рамках упомянутого договора купли-продажи ФИО1 выступала продавцом, а ООО «Экострой» покупателем. Пунктом 1.2. подписанного договора установлена цена недвижимого имущества в размере 5 900 000 рублей. Указанные денежные средства покупатель обязался оплатить путем наличного расчета в срок до <дата>. По условиям договора до момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца. <дата> между сторонами подписано дополнительное соглашение, которым продлен срок оплаты недвижимого имущества до <дата>. Несмотря на то, что права на недвижимое имущество официально зарегистрированы за ответчиком, по состоянию на <дата> расчет за недвижимое имущество так и не произведен. Тем самым имеет место явное нарушение условий сделки. Это дает право ФИО1, настаивать на прекращении существовавших ранее договорных отношений. Перед подачей иска, покупателю была направлена претензия, с предложением добровольно расторгнуть оформленный ранее договор купли-продажи в 10-тидневный срок. Истец также прописал в претензии, что в противном случае он будет вынужден обратиться с исковым заявлением в суд. Претензия проигнорирована. На основании изложенного истец просит: расторгнуть, заключенный <дата>, договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 5-ти этажей, общая площадь 1025, 88 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, склад ГСМ и нежилого строения (здание склада ГСМ), общая площадь: 51,6 кв.м., основная площадь 51,6 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; возвратить вышеуказанные земельный участок и нежилое строение, истцу.

Истец Рябинина Е.Н. в судебном заседании не присутствует, извещена судом надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Докучаева М.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик ООО «Экострой» в судебное заседание представителя не направил, извещен судом о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Почтовый конверт с извещением о дате и времени судебного заседания вернулся в адрес суда, с отметкой о возврате в связи с истечением срока хранения. Руководствуясь ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, разъяснениями п.п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд расценивает неявку ответчика в отделение почтовой связи за получением судебного извещения как отказ в получении почтовой корреспонденции, в связи с чем признает его надлежащим образом извещенным о слушании дела.

С согласия истца дело рассматривается на основании ст. 233 ГПК РФ в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 5-ти этажей, общая площадь 1025, 88 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого строения (здание склада ГСМ), общая площадь: 51,6 кв.м., основная площадь 51,6 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.2. договора цена недвижимого имущества согласована сторонами и окончательно определена в сумме 5 900 000 рублей, в том числе земельный участок – 5 500 000 рублей, нежилое строение (здание склада ГСМ) – 400 000 рублей. Расчет производится в российских рублях на день поступления денежных средств на расчетный счет продавца.

Указанная в п.1.3 договора сумма оплачивается покупателем наличными денежными средствами в срок до <дата>. Окончательная стоимость объекта не может быть ниже 5 900 000 рублей и 77 063 доллара 74 цента США (п.1.3 договора).

В этот же день, <дата>, между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которого указанная в п.п.1.2, 1.3 договора сумма оплачивается покупателем на расчетный счет продавца, либо иным не противоречащим законодательству РФ способом в срок до <дата>.

Согласно п.1.4 договора объект находится в залоге у продавца до момента полной оплаты.

В силу п.3.3 договора покупатель обязуется принять имущество по передаточному акту, взять на себя ответственность за имущество, а также все расходы и обязательства по его сохранности, эксплуатации и содержанию, включая уплату налогов.

Обе стороны обязуются в точном соответствии с условиями договора и в полном объеме исполнять все принятые на себя договорные обязательства, руководствоваться при этом договоренностями по настоящему договору, нормами действующего законодательства РФ, исключать любую возможность их нарушения (п.3.4).

Государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок и нежилое помещение произведена <дата>, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Из объяснений представителя истца следует, что до настоящего времени денежные средства в счет оплаты земельного участка и нежилого помещения истцу не переданы. Требования истца о расторжении договора в виду его неисполнения покупателем и передаче денежных средств ответчик проигнорировал.

Так, в адрес ответчика было направлено претензионное письмо, в котором истец уведомил ответчика о расторжении договора купли – продажи, предложил подписать соглашение о расторжении договора либо в 10-тидневный срок исполнить обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества. Однако данная претензия оставлена ответчиком без ответа.

В соответствии с положениями статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в абз. 3 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Доказательств того, что денежные средства в размере 5 900 000 руб. были переданы представителем ООО «Экострой» истцу, ответчиком в нарушение требований статьи 56 ГК РФ не представлено.

При этом с момента наступления обязательства по оплате недвижимого имущества (с учетом дополнительного соглашения к договору купли – продажи) прошло более двух лет.

Истец в качестве основания заявленных требований ссылался на то, что ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора, а именно не произведена оплата стоимости отчуждаемого имущества.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка и нежилого строения согласованы все существенные условия договора, в том числе цена объекта недвижимости в размере 5 900 000 руб. (пункт 1.3 договора купли-продажи).

Таким образом, на основании заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за земельный участок и нежилое строение 5 900 000 руб., которая не исполнена до настоящего времени.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, т.е является существенным нарушением договора.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Кроме того, пункт 4.3 договора предоставляет продавцу право в случае неоплаты товара в установленный договором срок расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права, учитывая факт неоплаты ответчиком истцу по договору купли-продажи стоимости земельного участка и нежилого строения, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ <░░░░> ░░░░░ ░░░1 ░ ░░░ «░░░░░░░░».

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░1 ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7 ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░