Судебный акт #1 (Решение) по делу № 11-301/2014 от 22.07.2014

Мировой судья судебного участка № 134 Метелица Д.А.

№ 11-301 (2014)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 августа 2014 года г. Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Дорофеевой Н.А.,

с участием представителя истицы Трусовой Е.И. – Зинченко М.А., действующего на основании доверенности, выданной 26.02.2013 г. на срок три года,

представителя ответчика КУМИ Администрации г. Ачинска и третьего лица Администрации г. Ачинска – Цыбулькиной Н.В., действующей на основании доверенностей от 06.06.2014 г., выданной на срок по 31.12.2014 г. и выданной 26.05.2014 г. на срок до 31.12.2014 г.,

при секретаре Вахрушевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Трусовой Е.И. на решение мирового судьи судебного участка № 134 в г. Ачинске и Ачинском районе от 01 октября 2013 года по делу по иску Трусовой Е.И. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска Красноярского края о взыскании излишне уплаченных денежных средств

которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Трусовой Е.И. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска Красноярского края о взыскании излишне уплаченных денежных средств отказать в полном объеме.

У С Т А Н О В И Л:

Трусова Е.И. обратилась в суд к КУМИ администрации г. Ачинска с исковым заявлением, в котором просит взыскать денежные средства в сумме 33193,22 руб. Требования мотивирует тем, что между истцом, являвшимся индивидуальным предпринимателем, и ответчиком 18 июня 2012 был заключен договор на аренду нежилого помещения общей площадью 122,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ачинск, на срок с 18.06.2012г. по 17.05.2013г., условиями которого предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. П. 5.1 договора аренды, заключенного между сторонами спора установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 33193,22 руб., а также срок ее внесения – до 1 числа следующего за текущим месяцем и порядок уплаты: перечислением по реквизитам, указанным в договоре. В соответствии с п. 9.2 договора срок его действия истек 17.05.2013г., задолженности на указанную дату у истицы не имелось, что подтверждается актом сверки за период с 01.01.2012г. по 23.07.2013г. 29.05.2013г. между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи муниципального имущества на условиях ипотеки, Трусовой Е.И. приобретено указанное выше имущество. При этом договором установлено, что оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем самостоятельно, ежемесячно равными долями до 10-го числа каждого месяца, согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре с даты заключения договора, то есть с 29.05.2013г. Полагает, что с даты заключении договора купли-продажи арендные платежи должны быть прекращено, однако ответчик ссылаясь на п. 3.1. договора купли-продажи потребовал от нее полностью оплатить задолженность арендной плате по договору аренды, образовавшуюся на дату государственной регистрации договора купли-продажи. Под давлением ответчика арендная плата за июнь 2013г. в сумме 33193,22 руб. была перечислена истицей ответчику. Впоследствии Трусова Е.И. получила юридическую консультацию и обратилась к ответчику с заявлением о возврате излишне внесенных ею сумм в счет арендной платы по договору. 27.07.2013г. ею был получен отказ в возврате денежных средств, обоснованный ст. 551 ГК РФ о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, а также ссылается на п.п.5.2 договора купли-продажи, которыми установлено, что право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации сделки в регистрирующем органе, а результатом сделки является окончательная передача всех правомочий собственника (ст. 453 ГК РФ).

Мировым судьей постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением мирового судьи, Трусовой Е.И. была подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение мирового судьи отменить, предъявленные исковые требования удовлетворить. Жалоба обоснована теми же доводами, что и поданное исковое заявление, поименованная в жалобе нормативная база также аналогична ранее указанной в исковом заявлении (л.д.118-122).

Возражая на поданную апелляционную жалобу, представитель КУМИ администрации г. Ачинска сослался на ст. 622 ГК РФ, предусматривающую, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если арендатор не возвратил либо несвоевременно возвратил, арендатор вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Полагает, что право собственности на приобретенный Трусовой Е.И. объект недвижимости возникло с момента государственной регистрации права, то есть с 18.07.2013г., в связи с чем, взыскание арендной платы за период с 18.05.2013г. по 18.07.2013г. является обоснованным (л.д.140-141).

Истица Трусова Е.И., уведомленная о времени и месте рассмотрения дела судебным извещением, в зал судебного заседания не явилась, представив ходатайство о рассмотрении поданной апелляционной жалобы в свое отсутствие с участием своего представителя по доверенности Зинченко М.А.

Представитель истицы Зинченко М.А. (полномочия проверены) в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям аналогичным изложенным в жалобе и исковом заявлении.

Представитель ответчика КУМИ администрации г. Ачинска и третьего лица Администрации города Ачинска Цыбулькина Н.В. (полномочия проверены) в судебном заседании свои возражения на апелляционную жалобу поддержала, полагая решение мирового судьи законным и обоснованным.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Такие основания для отмены обжалуемого судебного решения по доводам апелляционной жалобы Трусовой Е.И. имеются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Трусовой Е.И. мировой судья исходил из того, что на основании договора аренды от 01.03.2006г., заключенного между КУМИ администрации г. Ачинска и Трусовой Е.И., последней было передано недвижимое имущество – нежилое помещение по адресу: г. Ачинск Красноярского края, (л.д.56-60). Соглашением сторон от 26.04.2010г. указанный договор аренды был расторгнут (л.д.55 обротная сторона). 27.04.2010г. был заключен договор аренды между теми же сторонами и о том же предмете (л.д.61-65).

18.07.2013г. был вновь заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения (л.д.115) на основании решения арбитражного суда Красноярского края от 02.04.2013г., которым КУМИ администрации г. Ачинска обязано восстановить нарушенные права и законные интересы индивидуального предпринимателя Трусовой Е.И., а именно: совершить действия, предусмотренные ч.3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отельные законодательные акты РФ» (л.д.50-54).

18 июля 2013г. КУМИ администрации г. Ачинска было предложено Трусовой Е.И. заключить соглашение о расторжении договора аренды от 18.06.2012г. нежилого здания по адресу: г. Ачинск, общей площадью 122,4 кв.м. При этом обязательства сторон, за исключением обязанности арендатора погасить имеющуюся задолженность по уплате арендных платежей включая пени, предусмотренные договором аренды в соответствии со ст. 453 п.3 ГК РФ, считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения (л.д.66). От подписания данного соглашением Трусова Е.И. отказалась, указав на нем своем несогласии.

Данный договор аренды, действительно, содержит указание на то, что в случае если по истечении срока аренды арендатор не возвращает объект аренды, арендодатель вправе требовать внесение арендной платы за все время просрочки до фактической передачи объекта аренды (п.4.2, л.д.18).

Заключенным 29.05.2013г. договором купли-продажи арендованного имущества предусмотрена, в частности, и обязанность покупателя по оплате задолженности по арендной палате по договору аренды от 01.03.2006г., образовавшейся на дату государственной регистрации договора купли-продажи от 29.05.2013г. (л.д.24).

На основании данного условия, внесенного в договор купли-продажи, Трусовой Е.И. внесена арендная плата за июнь 2013г. в сумме 33193,22 руб.

Между тем, мировым судьей верно установлено, что договор аренды от 01 марта 2006г. на момент государственной регистрации договора купли-продажи был прекращен соглашением сторон от 26.04.2010г., арендованное имущество передано арендодателем. При этом ни в суде первой, ни в суде второй инстанции представителем ответчика не оспаривался тот факт, что задолженность по данному договору у истца отсутствовала.

В то же время мировой судья, установив, что впоследствии сторонами был заключен договор аренды от 18.06.2012г., пришел к выводу о том, что после окончания уже его срока действия арендованное имущество Трусовой Е.И. ответчику вновь не передавалось, а она продолжала им пользоваться, следовательно, должна была вносить арендные платежи.

С данным выводом мирового судьи суд апелляционной инстанции согласиться не может на основании следующего.

В силу ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с п. 6 Постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

При таких обстоятельствах Трусова Е.И., заключив договор купли-продажи ранее арендованного ею имуществ, не должна была возвращать его арендодателю, поскольку стала его собственником, в связи с чем, положения ст. 622 ГК РФ в данном случае применимы быть не могут, а доводы представителя КУМИ администрации г. Ачинска подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании указанного положения закона.

Включение же в договор купли-продажи недвижимого имущества условия об обязании Трусовой Е.И., являвшейся на момент его заключения предпринимателем, о сохранении обязательств по внесению арендной платы противоречат специальному действующему законодательству, регулирующему передачу объектов муниципальной собственности в собственность предпринимателей, реализующих свое преимущественное право его покупки. Кроме того, к какому-либо соглашению относительно внесению арендной платы после заключении договора купли-продажи стороны не пришли, в связи с чем, требования Трусовой Е.И. подлежат удовлетворению, а решение мирового судьи отмене.

На основании ст. 98 ГПК РФ, требования о взыскании судебных расходов подлежат удовлетворению частично, только в части взыскания расходов, понесенных по нотариальному удостоверению доверенности в сумме 1000 рублей, расходов понесенных Трусовой Е.И. по оплате госпошлины в сумме 1195 рублей 80 копеек. Доказательств того, что истица понесла иные судебные расходы не представлено.

Всего с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию:

33193.22 + 1195.80 + 1000 = 35389.02 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Апелляционную жалобу истицы Трусовой Е.И. удовлетворить.

Решение мирового судьи судебного участка № 134 в г. Ачинске и Ачинском районе от 01 октября 2013 г. отменить.

Удовлетворить исковые требования Трусовой Е.И.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска в пользу Трусовой Е.И. 33193 рубля 22 копейки, расходы понесенные ею по оплате госпошлины 1195 рублей 80 копеек, расходы понесенные по нотариальному удостоверению доверенности 1000 рублей, а всего 35389 рублей 02 копейки.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья Н.А. Дорофеева