Решение по делу № 2-3557/2018 от 06.08.2018

Дело №2-3557/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2018 года

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Иванниковой О.И.,

при секретаре Каковиной А.Н.,

с участием представителя истца Свердлова А.М., представителя ответчика Зарубиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «РСК Недвижимость» к МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», Пажитнову Р.Ю., Казанцеву А.А., Казанцевой Т.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РСК Недвижимость» обратилось в суд с настоящим иском к МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», Пажитнову Р.Ю., Казанцеву А.А., Казанцевой Т.А., в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, в <адрес>, кадастровый №, заключенный между продавцом МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», с одной стороны, и покупателями ООО «РСК Недвижимость», Пажитновым Р.Ю., Казанцевым А.А., Казанцевой Т.А., с другой стороны, от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскать с МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации <адрес>» в пользу ООО «РСК Недвижимость» уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 210591 рубль 62 копейки, а также взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной при подаче в суд настоящего иска.

В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами настоящего спора был заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, в <адрес>, кадастровый №, площадью 2534 кв.м., для эксплуатации нежилого здания.

Согласно п. 2.3. договора полная оплата цены договора должна быть произведена до государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Истец ООО «РСК Недвижимость» в счет оплаты своей доли покупной цены перечислило в пользу МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» денежные средства в сумме 210591 рубль 62 копейки.

Между тем, покупатели Казанцев А.А., Казанцева Т.А. указанную обязанность не исполнили, в связи с чем ООО «РСК Недвижимость» было лишено возможности произвести регистрацию права собственности на долю в праве собственности на земельный участок.

Кроме того, на основании решения Арбитражного суда Республики Алтай от 24 августа 2017 года Казанцев А.А. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26 сентября 2017 года ООО «РСК Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом). В рамках процедуры банкротства нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке, было продано ООО «Лама».

Полагает, что в связи с существенным изменением обстоятельств исполнение сторонами заключенного договора купли-продажи является невозможным, что в силу требований ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) является основанием для расторжения договора.

Поскольку предложение истца о расторжении договора ответчики оставили без удовлетворения, ООО «РСК Недвижимость» обратилось в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца конкурсный управляющий Свердлов А.М. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» по доверенности Зарубина А.А. исковые требования не признала, ссылаясь на основания, приведенные в отзыве (л.д. №). Просила учесть, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в данном случае не имеется.

Ответчик Пажитнов Р.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения были извещен надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Ответчики Казанцева Т.А., Казанцев А.А. о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, однако в суд возвратилась судебная корреспонденция, содержащая повестки о явке в настоящее судебное заседание, с отметкой почты об истечении срока хранения.

В силу требований п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений п.п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п.п.1 и 4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Поскольку судом были приняты исчерпывающие меры, установленные действующим законодательством для извещения ответчиков Казанцева А.А., Казанцевой Т.А. о времени и месте судебного заседания, их неявку за почтовой корреспонденцией суд расценивает как отказ от получения судебной повестки и приходит к выводу о надлежащем извещении ответчиков о времени и месте судебного заседания (ст.117 ГПК РФ), а потому судебное разбирательство возможно в их отсутствие.

Финансовый управляющий признанного банкротом ответчика Казанцева А.А. Яковлев Д.А о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Третье лицо ООО «Лама» о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В представленном отзыве на иск третье лицо поддерживает доводы истца, указывая, что переход права собственности на спорный земельный участок в настоящее время невозможен, поскольку имущество должников-банкротов проходит процедуру реализации с публичных торгов, а земельный участок в соответствующий перечень не включен. ООО «Лама», приобретя на торгах нежилое помещение по <адрес>, в <адрес>, не имеет возможности приобрести в собственность спорный земельный участок. Так, на обращение ООО «Лама» в августе 2018 года в МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» о предоставлении земельного участка в аренду последнее ответило отказом.

Третье лицо Управление Росреестра по Алтайскому краю в лице межрайонного Бийского отдела о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими отклонению в полном объеме в связи с нижеследующим.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

П. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При разрешении настоящего спора установлены следующие фактические обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», с одной стороны, и покупателями ООО «РСК Недвижимость», Казанцевым А.А., Казанцевой Т.А., Пажитновым Р.Ю., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в общую долевую собственность покупателей (ООО «РСК Недвижимость» - 61/100 доля, Казанцеву А.А., Казанцевой Т.А. – 23/100, Пажитнову Р.Ю.- 16/100 долей), а покупатели – принять и оплатить по цене и на условиях договора купли-продажи земельный участок по <адрес>, в <адрес>, кадастровый №, общей площадью 2534 кв.м. для эксплуатации нежилого здания (вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; категория земель – земли населенных пунктов) (л.д. №).

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи на земельном участке имеется нежилое здание, принадлежащее покупателям на праве общей долевой собственности на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о выделе долей от ДД.ММ.ГГГГ.

П.п. 2.1., 2.2., 2.3. договора купли-продажи установлено, что цена участка составляет 345232 рубля 16 копеек; покупатели оплачивают цену участка в течение 15 календарных дней с момента заключения договора. Полная оплата цены участка должна быть произведена до государственной регистрации права собственности на участок.

Согласно п. 4.3 договора его стороны определили, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ договор имеет силу акта приема-передачи.

В соответствии с достигнутой договоренностью ООО «РСК Недвижимость» ДД.ММ.ГГГГ произвело оплату за приобретаемую долю земельного участка в сумме 210591 рубль 62 копейки (345232 рубля 16 копеек : 100 х 61), что подтверждается копией платежного поручения № (л.д№

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 ГК РФ).

В силу требований ч. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна только в случаях, указанных в федеральных законах.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сторонами подписан, имеет силу акта приема-передачи, он считается заключенным с ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «РСК Недвижимость» указывает, что в связи с существенным изменением обстоятельств исполнение договора купли-продажи невозможно, что является основанием для расторжения договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «РСК Недвижимость» направило в адрес ответчиков предложение о расторжении договора купли-продажи (л.д. 8), которое было оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Исходя из содержания ст. 451 ГК РФ лицо, требующее расторжения действующего договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Требуя расторжения договора купли-продажи, ООО «РСК Недвижимость» указывает, что покупатели Казанцев А.А., Казанцева Т.А. обязанность по оплате покупной стоимости приобретаемой ими доли земельного участка не исполнили, в связи с чем ООО «РСК Недвижимость» было лишено возможности произвести регистрацию права собственности на долю в праве собственности на земельный участок. Казанцев А.А. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, истец также признан несостоятельным (банкротом), и в рамках процедуры банкротства нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке, было продано ООО «Лама».

Действительно, покупатели Казанцевы: А.А., Т.А. обязанность по оплате покупной стоимости не исполнили.

На основании решения Арбитражного суда Республики Алтай от 24 августа 2017 года по делу № А02-99/2017 Казанцев А.А. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества должника –гражданина (л.д. №).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26 сентября 2017 года по делу № А45-5419/2017 ООО «РСК Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) (л.д. 34-36).

В рамках процедуры банкротства принадлежащее истцу нежилое помещение по <адрес>, в <адрес>, расположенное на спорном земельном участке, было продано ООО «Лама» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности покупателя было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, указанные истцом обстоятельства не являются по смыслу ст. 451 ГК РФ существенными, влекущими расторжение договора купли-продажи.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Доказательств тому обстоятельству, что продавец МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» препятствует проведению государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, отказывается в оказании содействия такового, материалы дела не содержат и истец на указанные обстоятельства не ссылается. Напротив, согласно ответу МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» от 28 ноября 2017 года № 8578-01 на обращение истца указанный ответчик ссылался на необходимость произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являющийся предметом договора, согласно п. 4.2.5 договора.

Признание банкротом покупателей Казанцева А.А., ООО «РСК Недвижимость», реализация последним в пользу ООО «Лама» нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, вопреки позиции истца не влечет одновременного наступления всех необходимых для расторжения договора условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

Кроме того, ООО «РСК Недвижимость» является покупателем 61/100 доли в праве собственности на спорный земельный участок, в то время как истцом на разрешение суда поставлено требование о расторжении договора купли-продажи в полном объеме, в том числе, в части, касающейся покупателей Пажитнова Р.Ю., Казанцевых: А.А., Т.А. в отсутствие волеизъявления последних на расторжение договора.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи, взыскании в его пользу денежных средств покупной стоимости, а потому требования ООО «РСК Недвижимость» подлежат отклонению.

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в связи с обращением в суд с настоящим иском возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «РСК Недвижимость» к МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», Пажитнову Р.Ю., Казанцеву А.А., Казанцевой Т.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня составления судом решения в окончательной форме.

Судья О.И. Иванникова