Решение по делу № 33-3467/2024 от 21.03.2024

Ленинский районный суд г. Махачкалы

УИД 05RS0031-01-2021-011722-08

Дело № 2-3453/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

            АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

     от 19 апреля 2024 года по делу №33-3467/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Биремовой А.А.,

судей Гасановой Д.Г. и Акимовой Л.Н.,

при секретаре судебного заседания Гаджиевой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Инковой З.И. - Хант М.В. на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 06 декабря 2023 года по иску Инковой Зумруд Исмаиловны к Алидаровой Бислер Ажибутаевне о выселении из квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №, а также встречным исковым требованиям Алидаровой Бислер Ажибутаевны к Инковой Зумруд Исмаиловне в своих интересах и интересах <.> детей Инкова Мухаммада Шамилевича и Омаровой Ганипат Шамилевне, Айдаеву Рамазану Сулеймановичу, Гамзатову Руслану Магомедовичу, АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1, заключённого 16.01.2014 между Гамзатовым Русланом Магомедовичем и Айдаевым Рамазаном Сулеймановичем, в части площади квартиры, приобретённой Алидаровой Бислер Ажибутаевной по договору инвестирования с АОЗТ ХСУ «Юждагстрой», договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №, заключенного 03.07.2017 между Айдаевым Рамазаном Сулеймановичем и Инковой Зумруд Исмаиловной в собственных интересах и в интересах <.> детей Омаровой Ганипат Шамилевны и Инкова Мухаммада Шамилевича, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной регистрации за Инковой Зумруд Исмаиловной, Омаровой Ганипат Шамилевной и Инковым Мухаммадом Шамилевичем права собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №, признании за Алидаровой Бислер Ажибутаевной права собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №.

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения представителя истца Инковой З.И. – Хант М.В., просившего решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска Инковой З.И. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ответчика Алидаровой Б.А., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

      установила:

Инкова З.И. обратилась в суд с исковыми требованиями к Алидаровой Б.А. о выселении из жилого помещения по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №.

В обоснование исковых требований указано, что она, Инкова З.И.. и её дети Инков М.Ш. и Омарова Г.Ш. на основании договора купли-продажи от 03.07.2017 г., заключённого с Айдаевым Р.С. являются зарегистрированными собственниками квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н № (по 1/3). Часть стоимости квартиры (471.974 руб.) оплачена непосредственно ею, а остальная часть (428.026 руб.) оплачена за счёт средств материнского капитала.

В момент покупки квартиры ей было известно, что прежним собственником в неё вселена для временного проживания ответчица Алидарова Б.А. Предполагалось, что ответчица освободит квартиру к моменту полной оплаты стоимости квартиры средствами материнского капитала. Однако ни к указанному моменту, ни в последующем ответчица квартиру не освободила. На предложения освободить квартиру ответчица никак не отреагировала. Со ссылками на нормы права истица указывает на то, что в настоящее время у ответчицы отсутствуют какие-либо правовые основания для проживания в квартире. За защитой нарушенного права истица была вынуждена обратиться в суд.

Ответчик Алидарова Б.А. в своих и <.> детей Инкова М.Ш. и Омаровой Г.Ш. интересах обратилась в суд со встречным иском, дополненным в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, к Инковой З.И., Айдаеву Р.С., Гамзатову Р.М., АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» о признании недействительными:

договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1, заключённого 16.01.2014 г. между Гамзатовым Р.М. и Айдаевым Р.С., в части площади квартиры, приобретённой Алидаровой Б.А. по договору инвестирования с АОЗТ ХСУ «Юждагстрой»;

договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №, заключенного 03.07.2017 г. между Айдаевым Р.С. и Инковой З.И., применении последствий недействительности сделки;

признании недействительной регистрации за Инковой З.И., Омаровой Г.Ш. и Инковым М.Ш. права собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №;

признании за Алидаровой Б.А. права собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №

В обоснование встречных исковых требований указано, что 16.01.2014 г. между ней и АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» в лице Айдаева Ш.Р. был заключен договор участия в инвестировании квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б. Цена сделки – 1.625.000 руб. Алидарова Б.А. оплатила указанную цену в кассу застройщика. Согласно договору, срок сдачи объекта определён не позднее 31.12.2015 г. После окончания строительства дома квартира была передана в фактическое владение Алидаровой Б.А., которая сделала в ней ремонт и 01.05.2016 г. заселилась в данную квартиру.

В последующем ей стало известно, что право собственности на квартиру по договору купли-продажи, заключённому с Айдаевым Р.М., зарегистрирован за Инковой З.И. и её <.> детьми. Полагает, что указанная регистрация права собственности является незаконной, поскольку сделка по покупке квартиры являлась мнимой и по договоренности с застройщиком Айдаевым Ш.Р. была направлена на реализацию права на материнский капитал (получение денежных средств) без намерения создать последствия в виде приобретения права собственности на указанный объект недвижимости. Площадь квартиры, указанная в договоре, заключенным Инковой З.И., составляет 41,8 кв.м., что существенно меньше фактической площади квартиры (59,8 кв.м). Со ссылками на ст. 166 ГК РФ истица указывает на недействительность сделки и просит суд признать за ней право собственности на спорную квартиру.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 06 декабря 2023 года постановлено:

«Встречные исковые требования Алидаровой Бислер Ажибутаевны удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №, заключенный <дата> между Айдаевым Рамазаном Сулеймановичем и Инковой Зумруд Исмаиловной в собственных интересах и в интересах <.> детей Омаровой Ганипат Шамилевны и Инкова Мухаммада Шамилевича.

Признать недействительной регистрацию за Инковой Зумруд Исмаиловной, Омаровой Ганипат Шамилевной и Инковым Мухаммадом Шамилевичем права собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №.

Признать за Алидаровой Бислер Ажибутаевной право собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н №.

В удовлетворении остальной части встречного иска – отказать.

В удовлетворении иска Инковой Зумруд Исмаиловны к Алидаровой Бислер Ажибутаевне о выселении из квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1-б, к/н № – отказать».

В апелляционной жалобе Инкова З.И. и ее представитель Хант М.В. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Они указывает, что отменяя решение суда от 14 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от 29 июля 2022 года, суд кассационной инстанции исходил из того, что суд первой инстанции критически оценивая договор участия в инвестировании строительства от 16 января 2014 года, заключенный между АОЗТ «Юждагстрой» в лице Айдаева Шамиля Рамазановича и Алидаровой Бислер Ажибутаевны, сослался как на нестыковки в содержании договора, в части площади квартиры, цены договора, так на отсутствие доказательств наличия АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» права распоряжаться квартирой.

Судом отклонено заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы. Далее судебная коллегия указывает, что из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Гамзатову Р.М., при этом представитель Гамзатова Р.М. в судебном заседании уполномочил Айдаева Ш.Р. на реализацию части квартир в построенном совместно доме.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд, сославшись на разъяснение, данное в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г., исходил из того, что если продавец заключил несколько договоров купли – продажи одного и того же имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли – продажи продавцом

Если продавец заключил несколько договоров купли – продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли – продажи.

Таким образом, при наличии регистрации за одним и приобретателей недвижимого имущества защита прав другого приобретателя производится возмещением причиненных убытков. В то же время, указанное толкование норм подлежит применению в совокупности с предусмотренным п.4 чт. 1 ГК РФ запретом на извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2016 год № 301-ЭС16-3758).

При этом суд не учел то, что в соответствии со ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательств передать индивидуально – определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательствах условиях. Это право отпадает, если вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Оценивая представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что действия законной владелицы спорной квартиры Алидаровой Б.А. носили добросовестный характер, В то время, как Инкова З.И. являлась номинальным собственником квартиры, в течение значительного времени, не проявившим себя как действительный приобретатель собственник имущества. Номинальный характер подтверждается и тем, что Айдаев Р.С. купил квартиру у Гамзатова Р.М. по цене 10 000 руб.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, заключенный между Айдаевым Р.С. и Инковой З.И. договор купли – продажи квартиры от 03.07.2017 г. является мнимой сделкой и не направлен на создание соответствующих последствий, исковые требования в части оспаривания данного договора и регистрации прав собственности покупателей, а также признания Алидаровой Б.А. собственником спорной квартиры подлежат удовлетворению.

При этом в материалах дела отсутствуют и суду не представлены документы, свидетельствующие о договорных обязательствах между АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» собственника земельного участка, на котором возведен многоквартирный дом Гамзатова Р.М., о строительстве дома и праве АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» заключить договор в инвестировании строительства данного дома.

При этом в обоснование вывода о том, что отношении многоквартирного дома, в котором находится спорная квартира, застройщиком выступало АОЗТ СУ «Юждагстрой» (Айдев Ш.Р.), суд исходил из того, что Гамзатов Р.М. и АОЗТ СУ «Юждагстрой» позиционировали как застройщики дома, Гамзатову Р.М. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома.

При этом документального подтверждения положений АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» как застройщика дома не представлено Таким образом, указанный договор не может служит доказательством возникновения права собственности у Алидаровой Б.А. на спорную квартиру. На момент передачи ей квартиры АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» не имело никаких прав на квартиру. Алидаровой Б.А. в суд не представлены доказательства фактической передачи ей ответчиком АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» квартиры и возникновения у нее права собственности на указанную квартиру. Решение не содержит доказательств, подтверждающих, что при заключении договора купли – продажи Айдаевым Р.С. с Инковой З.И., стороны преследовали иные цели, чем предусмотрено договором, сделка не была направлена на создание правовых последствий договора купли – продажи.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что при заключении спорного договора у сторон отсутствовало намерение создать соответствующие правовые последствия, ответчиком в суд не представлены.

Правовой целью договора купли – продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены.

Суд установил в решении обстоятельства, о совершении продавцом и покупателем конкретных действий, направленных на возникновение соответствующих оспариваемым сделкам правовых последствий, что исключает само по себе применение ч.1 ст. 170 ГК РФ.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истцы, ответчики Айдиев Р.С., Гамзатов Р.М., АОЗТ ХСУ «Юждагстрой», прокурор, третьи лица, надлежащим образом судом извещены.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 16.01.2014 г. между инвестором АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» в лице Айдаева Ш.Р. и субинвестором Алидаровой Б.А. заключён договор на участие в инвестировании строительства (Далее Договор), согласно которому субинвестор направляет собственные денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия объекта в строительстве объекта, а инвестор обязуется, среди прочего, обеспечить строительство дома, обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию не позднее 31.12.2015 г.

Согласно п. 1.1 Договора, объектом строительства является 5-этажный многоквартирный жилой дом, строительство которого ведётся инвестором по адресу: г.Махачкала, Приморский жилой район, уч. 213 и 215, Микрорайон М-2. В отношении квартиры в договоре указано, что данная квартира является 1-комнатной и расположена в 1 подъезде на 1 этаже, общей приведённой площадью 65 кв. м.

Согласно п. 4.1. Договора, стоимость квартиры составляет 1 625 000 руб.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судом установлено, что указанный договор в органе государственной регистрации не был зарегистрирован. Однако, данное обстоятельство не лишает Алидаровой Б.А. права требовать исполнения другой стороной обязательств по Договору.

Как следует из материалов дела, Алидарова Б.А., условия Договора выполнила, произвела полную оплату за квартиру, квартира ей передана в 2015 году, она произвела ремонт в квартире и в мае 2016 года вселилась и проживает в квартире.

18.03.2021 г. ею получен технический паспорт на квартиру площадью 59,5 кв. м. без номера в д. 9 по ул. И.-Х. Урадинского, МКР-2 в г. Махачкале.

Оспаривая указанный выше Договор и требуя его признать недействительным, и выселить из спорной квартиры Алидарову Б.А., Инкова З.И. ссылается на то, что спорная квартира по адресу: г. Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, дом № 213, № 215, кв. 1-б, к/н №, общей площадью 41,8 кв. м. приобретена ею у Айдаева Р.С. по договору купли – продажи от 03.07.2017 г. и переход права на квартиру зарегистрировано в ЕГРН в 2017 году, она является законным владельцем спорной квартиры, а Алидарова Б.А. со слов продавца квартиры проживала в квартире временно и потому подлежит выселению.

Отказывая в удовлетворении указанных доводов Инковой З.С. и удовлетворяя встречные исковые требования Алидаровой Б.А., суд первой инстанции исходил из того, что согласно указанному выше Договору 16.01.2014 г., представленному Алидаровой Б.А., квартира была приобретена последней у застройщика Айдаева Ш.Р. с согласия Гамзатова Р.М., которому выдан акт ввода в эксплуатацию квартиры, квартира передана в 2015 г. передана в фактическое владение Алидаровой Б.А., которая с указанного времени проживает в ней, является законным владельцем этого квартиры и в отсутствии регистрации права на квартиру она имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, и поскольку договор купли – продажи спорной квартиры, заключенной 03.07.2017 г. между ответчиком Айдаевым Р.С. с Инковой З.И., нарушает законные права Алидаровой Б.А., то и учетом разъяснений, данных в п. п. 61 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, оценив действия обоих приобретателей спорного недвижимого имущества с позиции их добросовестности, требования Алидаровой Б.А., в том числе и о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, заключенного с Инковой З.И., подлежат удовлетворению, отказав в удовлетворении иска Инковой З.И.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 550 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 указанной статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Указанное в равной степени может быть распространено и на договор участия в долевом строительстве, переход права собственности на недвижимость по которому также подлежит государственной регистрации и права собственности на недвижимую вещь возникает с момента такой регистрации.

Между тем, судебной защите подлежат права не только зарегистрированных собственников имущества.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В свою очередь, положением ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Указанное также применяется и к участникам долевого строительства, что подтверждается соответствующей судебной практикой (например, Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2018 г. № 302-ЭС17-20113 по делу № А19-4848/2015, Определение ВАС РФ от 03.02.2014 г. N ВАС-34/14 по делу N А19-12729/2012).

Таким образом, участник долевого строительства, которому квартира фактически была передана, является её законным владельцем.

Из материалов дела следует, что 11.12.2013 г. Муниципальной инспекцией архитектурно-строительного надзора по г. Махачкале ответчику Гамзатову Р.М. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного 5-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, уч. № 213, № 215.

На основании указанного разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию ответчиком Гамзатовым Р.М. 26.11.2014 г. зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: г. Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, дом № 213, № 215, кв. 1. Общая площадь квартиры составляет 115,8 кв. м., жилая - 78,5 кв. м.

          22.11.2015 г. между ответчиком Гамзатовым Р.М. (продавец) и ответчиком Айдаевым Р.С. (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, дом № 213, № 215, кв. 1-б. Цена квартиры составляет 10.000 руб.

            03.07.2017 г. между ответчиком Айдаевым Р.С. с Инковой З.И., действовавшей в собственных интересах и интересах <.> детей, заключен договор купли-продажи квартиры г. Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, дом № 213, № 215, кв. 1-б, к/н №, общей площадью 41,8 кв. м.

07.07.2017 г. между ответчиком Айдаевым Р.С. и Курбановой И.К. заключен договор купли-продажи продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, дом № 213, № 215, кв. 1, площадью 74 кв. м.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.07.2017 г., по данным реестрового дела, стребованного судом, квартира за кадастровым номером №, общей площадью 41,8 кв.м. по адресу г. Махачкала, МКР-М2, Приморский жилой район, дом №213, № 215, кв. 1-б, зарегистрирована за Инковой З.И., Инковой М.Ш. и Омаровой Г.Ш. На основании указанного договора купли-продажи от 03.07.2017 г. Инкова З.И. приобрела право собственности на спорную квартиру и на момент рассмотрения спора является зарегистрированным собственником данной квартиры.

Из объяснений сторон в суде первой инстанции также следует, что Гамзатов Р.М. являлся собственником земельного участка, на котором Айдаевым Ш.Р. (учредитель АОЗТ ХСУ «Юждагстрой») и некоей Заремой производилось строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома.

Представитель Гамзатова Р.М.- Болгова М.В. в суде первой инстанции пояснила, что Айдаев Ш.Р. являлся застройщиком дома (протокол судебного заседания от 03.12.2021г.). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Гамзатову Р.М., которым и произведена регистрация права собственности на исходную квартиру на себя. Между Гамзатовым Р.М. и Айдаевым Ш.Р. была достигнута договоренность о то, что часть квартир будет реализована Гамзатовым Р.М., а часть квартир будет реализована Айдаевым Ш.Р. У ответчика Гамзатова Р.М. претензий по поводу реализации квартиры Алидаровой Б.А. не имеется, последний не возражает против признания судом права собственности на квартиру за Алидаровой Б.А.

           Из материалов дела следует, что Айдаев Ш.Р. был убит в 2018 году.

Ответчик Айдаев Р.С. (отец покойного Айдаева Ш.Р.) в судебном заседании 22.11.2021 г. пояснил, что он не знал, что спорная квартира была оформлена на него.

Но в последующем дал пояснения о том, что после завершения строительства дома 7 по ул. Урадинская г. Махачкалы его сын Шамиль Айдаев оформил право собственности на квартиру 16 дома 7, на его имя. В последующем сын Шамиль сказал ему, что гражданке Инковой З.И. предоставляется квартира на 10 этаже в доме №9 по ул. Урадинская, который в то время строился, спорная квартира была оформлена на него, он выполнял распоряжения сына Айдаева Ш.Р. по переоформлению квартиры, он подписывал договор с Инковой З.И.

Он застройщиком не являлся, отношение к продаже квартир не имел, спорную квартиру по акту Инковой З.И. он не передавал, денежных средств от Инковой З.И. не получал. Договор был заключен с Инковой З.И., видимо для обналичивания материнского капитала, сын Шамиль составил договор купли – продажи кв.16 дома 7 по ул. Урадинская от его имени с Инковой З.И.

После завершения дома №9 по ул. Урадинская, сын предоставил ей квартиру на 10 этаже дома 9. После чего Инкова З.И. оформила право собственности на квартиру на 10 этаже в доме №9, в МФЦ сын получил выписку на квартиру, после договорился с матерью Инковой З.И. о том, что, чтобы они переоформили квартиру 16 дома 7 по ул. Урадинскаяна на Алидарову Б., как ранее Инкова З.И. договорилась с Шамилем. Однако Инкова не переоформила квартиру.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела по обращению Алидаровой Б.А., в рамках проверки заявления Айдаев Р.С. дал аналогичные пояснения.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции обсуждался вопрос о назначении по делу по ходатайству представителя Алидаровой Б.А. Эмирбекова А.М. почерковедческой экспертизы на предмет выяснения, кем, Айдаевым Р.С. или другим лицом подписан договор купли – продажи квартиры спорной квартиры, заключенный между Айдаевым Р.С. и Инковой З.И., против назначения которой заявил представитель Инковой З.И. Хант М.В.

Однако из – за неявки Айдаева Р.С. в судебное заседание, суд не смог получить его экспериментальные подписи и по этой причине экспертиза судом не была назначена.

При рассмотрении дела суд исходил из имеющихся доказательств по делу, в том числе из пояснений Алидарова Р.С., который на прямой вопрос ответил, что подтвердил, он подписывал договор с Инковой З.И.

Таким образом, представленными сторонами в суд доказательствами установлено, что застройщиками многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, многоквартирного дома, как АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» (Айдаев Ш.Р), так и Гасанов Р.М., по взаимной договоренности оба они заключали договоры по реализации квартир, то есть позиционировали себя как застройщики дома.

Алидаровой Б.А. был заключен договор участия в долевом строительстве и квартира была передана в фактическое владение.

Факт передачи квартиры в фактическое владение Алидаровой Б.А. подтверждается показаниями свидетельницы Нурмагомедовой Б.М., также подтвердившей в суде, что Алидарова Б.А. с 2015 года владеет квартирой, произвела в ней ремонт и вселилась в данную квартиру, показаниями свидетеля Алидарова А.К. (двоюродного брата Алидаровой Б.А.), подтвердившим в суде, что Алидарова Б.А. вселилась в квартиру в 2015 году, делала ремонт, постоянно проживает в квартире, объяснениями ответчика Айдаева Р.С., а также Инковой З.И., которая это указала в иске.

Оценивая добросовестность поведения Инковой З.И. суд исходил из того, что Инкова З.И. приобрела квартиру по договору купли-продажи 03.07.2017 г., в которой на момент приобретения проживала Айдаева Р.С., которая согласно объяснениям Инковой З.И., по достигнутой у нее с продавцом квартиры (Айдаевым Р.С.) договоренности, должна была освободить квартиру после полной выплаты стоимости квартиры.

Однако, как установлено судом Инкова З.И., несмотря на ее объяснения, что обращалась к Инковой З.И., чтобы та освободила квартиру, какие-либо доказательства того, что до подачи иска в суд она обращалась к Алидаровой Б.А. с требованием о выселении, иным способом с ней взаимодействовала, в суд не представила.

Из пояснений в суде Алидаровой Б.А. следует, что до обращения в суд Инкова З.А. к ней не обращалась, каких-либо претензий к ней не имела и не пыталась вселиться в квартиру.

Иск о выселении Алидаровой Б.А. подан в суд только в апреле 2021 года, то есть спустя 3 года и 9 месяцев с момент регистрации права собственности Инковой З.И.

Из пояснений представителя Алидаровой Б.А. следует, что длительное бездействие Инковой З.И. связано с тем, что сделка по приобретению квартиры являлась мнимой, а в суд истица обратилась только тогда, когда умер основной застройщик Айдаев Ш.Р., которому было известно фактическое положение дел и фиктивный характер сделки.

То обстоятельство, что сделка с Инковой З.И. была заключена не целью передачи (продажи) ей спорной квартиры, а для иных целей, с последующим переоформлением квартиры на Алидарову Б.А., подтвердил на суде и Айдаев Р.С.

Кроме того, Инковой З.И. не представлены какие-либо доказательства реальной передачи ей продавцом квартиры, вступления во владения спорной квартирой, выполнения каких-либо действий, свойственных обычному поведению добросовестного приобретателя квартиры: оплата налогов, коммунальных платежей, получение ключей от квартиры, сопутствующих документов, взаимодействие с соседями, какие-либо иные действия, свойственные собственнику квартиры.

Инкова З.И., хотя дом был сдан в эксплуатацию, 4 года не проявляла себя как её собственник, не взаимодействовала с Алидаровой Б.А., которая, как она утверждает, никаких оснований для проживания в данной квартире не имела.

Судом установлено, что Инковой З.И. приобретена квартира, площадь которой по документам 41,8 кв. м, в то время как фактическая площадь спорной квартиры составляет 59,5 кв. м.

Инкова З.И. квартиру при покупке не осматривала, доказательства того, что она когда-либо в ней была, ею не представлены.

Из объяснений Айдаева Р.С. в суде следует, что он являлся только номинальным собственником спорной квартиры, деньги по сделке не получал и в отношении спорной квартиры выполнял указания сына Айдаева Ш.Р., являвшимся застройщиком многоквартирного дома и распоряжавшимся квартирами по своему усмотрению.

Номинальный характер собственности Айдаева Р.С. подтверждается и тем, что спорную исходную квартиру он приобрел у Гамзатова Р.М. по цене 10 000 руб., то есть практически безвозмездно.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Абз. 2 п. 3 этой же статьи предусмотрено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учётом изложенного, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд обосновано пришел к выводу о том, что, заключённый между Айдаевым Р.С. и Инковой З.И. договор купли-продажи спорной квартиры от 03.07.2017 г. являлся мнимой сделкой и не был направлен на создание соответствующих ей правовых последствий, исковые требования в части оспаривания данного договора и регистрации прав собственности покупателей, а также признании Алидаровой Б.А. собственником спорной квартиры подлежит удовлетворению.

Учитывая то, что договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Махачкала, МКР «Приморский М-2», д. 213, 215, кв. 1, заключённый 16.01.2014 г. между Гамзатовым Р.М. и Айдаевым Р.С., права Алидаровой Б.А. не нарушает, не влияет на возможность признания за ней права собственности на спорную квартиру, суд обоснованно в удовлетворении данного искового требования Алидаровой Б.А. отказано, удовлетворив частично ее встречный иск.

В связи с частичным удовлетворением иска Алидаровой Б.А., признанием недействительны договора купли – продажи квартиры, заключенного Инковой З.И., суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Инковой З.И.

Доводы апелляционной жалобы, о том, что удовлетворяя встречные исковые требования, суд, сославшись на разъяснение, данное в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г., не принял во внимание на то, что при наличии регистрации за одним из приобретателей недвижимого имущества защита прав другого приобретателя производится возмещением причиненных убытков. В то же время, указанное толкование норм подлежит применению в совокупности с предусмотренным п. 4 ч. 1 ГК РФ запретом на извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2016 г. № 301-ЭС16-3758), суд не учел то, что в соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательств передать индивидуально – определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательствах условиях и это право отпадает, если вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Кроме того, выводы суда о том, что действия законной владелицы спорной квартиры Алидаровой Б.А. носили добросовестный характер, а Инкова З.И. являлась номинальным собственником квартиры, договор купли – продажи квартиры, заключенный между Айдаевым Р.С. и Инковой З.И. от 03.07.2017 г. является мнимой сделкой и не направлен на создание соответствующих последствий, в связи с чем, требования Алидаровой Б.А. о признании за ней собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению являются необоснованными, т.к. в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающее положение АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» как застройщика дома, о праве АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» заключить договор в инвестировании строительства данного дома с Алидаровой Б.А., не представлено доказательств фактической передачи ей ответчиком АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» квартиры и возникновения у нее права собственности на указанную квартиру, опровергаются материалами дела.

Из материалов дела усматривается, что три года до заключения Инковой З.И. договора купли – продажи спорной квартиры 16.01.2014 г. между инвестором АОЗТ ХСУ «Юждагстрой» в лице Айдаева Ш.Р. и субинвестором Алидаровой Б.А. заключён договор на участие в инвестировании строительства, объектом которого является 5-этажный многоквартирный жилой дом, строительство которого ведётся инвестором по адресу: г. Махачкала, Приморский жилой район, уч. 213 и 215, Микрорайон М-2. Квартира, предлежащая передаче Алидаровой Б.А. является 1-комнатной и расположена в 1 подъезде на 1 этаже, общей приведённой площадью 65 кв. м.

Факт заключения с ней указанного договора, подписания его одним из застройщиков Айдаевым Ш.Р., который являлся единственным учредителем АОЗТ ХСУ «Юждагстрой», какими – либо доказательствами по делу не опровергается.

Также не опровергается фактическая передача квартиры застройщиком Алидаровой Б.А., которая произвела полную оплату стоимости квартиры, вселилась в него и открыто пользовалась и ею, произвела в ней ремонт, и продолжает пользоваться.

Представитель застройщика Гамзатов Р.М., которому выдано разрешение о вводе в эксплуатацию дома, в суде подтвердил данные обстоятельства, в том числе и право Айдаева Ш.Р. на реализацию части квартир, и фактическая передача квартиры Алидаровой Б.А. и признал требование Алидаровой Б.А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Указанные обстоятельства подтвердил на суде и Айдаев Р.С., который пояснил, что с 2015 г. в спорной квартире проживает Алидарова Б.А., и он сам проживает в том доме, который также подтвердил, что деньги за квартиру ему Инкова З.И. не передавала и квартиру он ей не передавал, он лишь расписался в договоре купли – продажи, договор заключен был видимо с целью обналичивания материнского капитала. У сына была договоренность о том, что Инкова З.И. освободит квартиру, Инкова З.И. приобретала не спорную, а другую квартиру в строящемся доме.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

     На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

      определила:

            решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 06 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 апреля 2024 года.