Решение по делу № 2-275/2021 от 23.08.2021

Дело № 2-275/2021

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Колосовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Сорокиной Н.В.,

при секретаре Анбрехт Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 11 октября 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Комарова Д.Н. к администрации Колосовского муниципального района Омской области о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Комаров Д.Н. в лице своего представителя Комаровой Л.Э. обратился с иском к администрации Колосовского муниципального района Омской области о признании права собственности жилой дом в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Колосовского муниципального района Омской области в информационном вестнике Колосовского муниципального района Омской области опубликовано извещение о возможности предоставления в аренду земельных участков из земель населенных пунктов, в том числе земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между продавцом КФХ «Кочанов А.В.» и покупателем Комаровым Д.Н. заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>Б. Земельный участок, расположенный по указанному адресу и находящийся в государственной собственности, ДД.ММ.ГГГГ передан ему в аренду, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, с последующим продлением до ДД.ММ.ГГГГ Постановлением главы Колосовского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка на «для ведения личного подсобного хозяйства». ДД.ММ.ГГГГ администрацией Колосовского муниципального района Омской области выдано разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по указанному адресу, общей площадью <данные изъяты> кв. м.. В силу сложившихся обстоятельств ранее он не смог оформить право собственности на жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с условным номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. присвоен адрес: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, указанный земельный участок расположен в территориальной зоне «Жилая зона» с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства», категория земель «земли населенных пунктом». Ему было отказано в государственной регистрации права на жилой дом, поскольку не представлен документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества. Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке не представляется возможным. На жилой дом никто не претендует, он оплачивает коммунальные платежи, содержит дом, за свой счет проводит текущий ремонт, полностью несет бремя содержания спорного жилого дома. Просит признать за ним право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б.

Определением Колосовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Кочанов А.В..

Истец Комаров Д.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности Комарова Л.Э. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что Комаров Д.Н. приобрел в 2011 года нежилое помещение в полуразрушенном состоянии в целях использования для изготовления в нем пеноблоков, право собственности не регистрировал. В 2012 году произвел реконструкцию нежилого помещения в жилой дом, получив предварительно на это разрешение в администрации, оформил земельный участок в аренду. В настоящее время зарегистрировать право собственности на жилой дом не представляется возможным, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов.

Представитель ответчика администрации Колосовского муниципального района Омской области Коробов А.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что спорный объект недвижимости, находится на земельном участке, находящимся в государственной собственности. Все требования реконструкции объекта недвижимости соблюдены, выдано разрешение на реконструкцию, на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, земельный участок находится у истца в аренде, разрешенное использование земельного участка не нарушено.

Представитель третьего лица – Межмуниципального Тарского отдела Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо Кочанов А.В. в судебном заседании пояснил, что действительно в 2011 году продал в собственность Комарову Д.Н. нежилое здание котельной, которая принадлежала ему на основании выкупа имущественных паев у членов СПК «Нива», государственная регистрация не осуществлялась. На базе приобретенного имущества он создал крестьянское фермерское хозяйство, после чего продал здание котельной Комарову Д.Н..

Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.

Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Так, в п. 2 ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Из договора купли-продажи нежилого здания, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-13) следует, что между продавцом Крестьянско-фермерское хозяйство «Кочанов А.В.» и покупателем Комаровым Д.Н. заключен договор купли-продажи двухэтажного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке земель сельхоз назначения площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>

Согласно справке БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 99), выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д 114) право собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес> не зарегистрировано.

Согласно уведомлениям межмуниципального Тарского отдела (Тарского района) Управления Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27) истцу отказано в государственной регистрации прав, поскольку для регистрации права не представлен правоустанавливающий документ, подтверждающий право Комарова Д.Н. на здание с кадастровым номером №

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности КФХ «Кочанов А.В.» на здание в установленном порядке зарегистрировано не было.

Вместе с тем право продавца распоряжаться указанными объектами недвижимости подтверждено представленными документами, а именно протоколом № общего собрания СПК «Нива» от ДД.ММ.ГГГГ, передаточным актом паевого фонда от ДД.ММ.ГГГГ, перечнем имущества СПК «Нива», ведомости выдачи имущественного пая (л.д. 214-228), из которых следует, что паевой фонд СПК «Нива» передан члену кооператива Кочанову А.В. на основании договоров купли-продажи имущественных паев. В перечне имущества значится помещение котельной.

Согласно выписке ЕГРН годом постройки здания, расположенное по адресу: <адрес> указан <данные изъяты> год.

Таким образом, само по себе отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности на жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует об отсутствии права собственности СПК «Нива» и КФХ «Кочанов В.А.» на здание, поскольку в силу ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ государственная регистрация недвижимости права, на которую возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, является правом, а не обязанностью обладателя.

Из выписки ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 149-196) следует, что деятельность СПК «Нива» прекращена ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его ликвидацией юридического лица.

Из выписки ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-65) следует, что Кочанов А.В. зарегистрировал КФХ ДД.ММ.ГГГГ, деятельность КФХ прекращена ДД.ММ.ГГГГ по решению членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что продавец по договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кочанов А.В.» прекратил свою деятельность в 2015 году и не может быть привлечен в качестве ответчика по настоящему делу.

Вместе с тем, суд учитывает, что предметом настоящего спора является не нежилое здание, а жилой дом, реконструированный на основании разрешения администрации Колосовского муниципального района Омской области и расположенный на земельном участке, находящимся в государственной собственности, и переданном ответчиком истцу в аренду. В связи с указанным обстоятельствами администрация Колосовского муниципального района Омской области является надлежащим ответчиком по настоящему иску.

Согласно извещению, опубликованному в информационном вестнике Колосовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14) администрация Колосовского муниципального района Омской области извещает жителей района о возможности предоставления в аренду земельных участков из земель населенных пунктов, в том числе земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>Б, площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства жилого дома.

Согласно договору аренды №. (л.д. 17-21) указанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения передан в аренду Комарову Д.Н., сроком до 08.01.2013г.

Из постановления № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:08:220403:24 по указанному адресу, установлен вид функционального использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

Согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 118-140) выполнены кадастровые работы, в результате которых установлены границы указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Колосовского муниципального района Омской области Комарову Д.Н. выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22)

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Колосовского муниципального района Омской области Комарову Д.Н. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – жилого дома, общей площадью 132,7 кв.м., расположенный по указанному адресу.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, акту визуального осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23, 24) жилое здание, расположенное по указанному адресу соответствует требованиям градостроительного регламента, в том числе соблюдены необходимые отступы от границ соседнего земельного участка.

Согласно техническому паспорту на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровому паспорту здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-35, 36) объект индивидуального жилищного строительства по указанному адресу является двухэтажным жилым домом, площадью 132,7 кв.м., 1983 г. постройки, имеет автономное отопление и подключен к электрическим сетям.

Свидетели ФИО1, ФИО2 в судебном заседании показали, что Комаров Д.Н. в 2011 году купил здание котельной, которое находилось в полуразрушенном состоянии. В настоящее время вследствие вложения значительных физических сил и финансовых затрат здание реконструировано в жилой дом, которое полностью пригодно для проживания, осуществлен монтаж оконных и дверных блоков, выполнен капитальный ремонт стен и лестницы.

Судом установлено, что Комаров Д.Н. в 2011 году приобрел по договору купли- продажи нежилое здание котельной, которое на основании разрешения на реконструкцию было переоборудовано в жилой дом, который был введен в эксплуатацию на основании решения ответчика. Реконструированный объект индивидуального жилищного строительства расположен на земельном участке в соответствии с его назначением земель и видом разрешенного использования, что подтверждается схемой расположения земельного участка, генеральным планом Колосовского сельского поселения.

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи с указанными положениями закона настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности и осуществления кадастрового учета жилого дома и земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комарова Д.Н. к администрации Колосовского муниципального района Омской области удовлетворить.

Признать за Комарова Д.Н. право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>Б.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Колосовский районный суд Омской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья Сорокина Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2021 года