Решение по делу № 33а-23653/2016 от 20.10.2016

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №: 33а-23653/2016 судья Леонтьев С.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург «23» ноября 2016 года

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе;

председательствующего	Стаховой Т.М.
судей	Бутковой Н.А., Чуфистова И.В.
при секретаре	Гольхиной К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-51/2016 по апелляционной жалобе представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Санкт-Петербургского городского суда от 27 июля 2016 года, принятое по административному исковому заявлению представителя общества с ограниченной ответственностью «Киришиавтосервис» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Выслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителей административного истца – Гончарову Е.А., представителя административного ответчика – Проволоцкого В.В., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обществу с ограниченной ответственность «Киришиавтосервис» (далее-ООО «Киришиавтосервис») принадлежит на праве собственности земельный участок площадью <...> кв.м., назначение: земли поселений, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> №... от <дата>.

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года № 365 утверждены результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка в размере 54 400 436 рублей 64 копеек по состоянию на 12 августа 2013 года.

Полагая кадастровую стоимость необоснованно завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости земельного участка, 30 декабря 2015 года представитель ООО «Киришиавтосервис» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Представил в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от 25 декабря 2015 года, составленный оценщиком ООО "..." П., согласно которого по состоянию на 12 августа 2013 года рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 26 705 000 рублей, что на 49% ниже установленной кадастровой стоимости.

Решением №31 от 05 февраля 2015 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от 08 августа 2012 года №П/350 в Санкт-Петербурге при территориальной органе в Санкт-Петербурге отказано в удовлетворении заявления представителя ООО «Киришиавтосервис» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, и считая кадастровую стоимость недвижимого имущества необоснованно завышенной, представитель ООО «Киришиавтосервис» обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 26 705 000 рублей.

С целью определения рыночной стоимости имущества, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определением суда первой инстанции от 12 мая 2016 года назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "..." К.

Из заключения эксперта ООО "..." К. №... от 14 июля 2016 года следует, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный экспертом ООО "..." П. от 25 декабря 2015 года №..., которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 26 705 000 рублей, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченных федеральных органов, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При составлении отчета не допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ошибки при выполнении математических действий не допущены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Основываясь на вышеприведенных выводах эксперта, решением Санкт-Петербургского городского суда от 27 июля 2016 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равная рыночной стоимости в размере 26 705 000 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года. Датой обращения представителя ООО «Киришиавтосервис» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от 08 августа 2012 года №П/350 в Санкт-Петербурге при территориальной органе в Санкт-Петербурге, суд определил 30 декабря 2015 года.

В апелляционной жалобе представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее-КИО Санкт-Петербурга) просит отменить решение суда, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм процессуального законодательства Российской Федерации. По мнению представителя административного ответчика, заключение эксперта ООО "..." К. №... от 14 июля 2016 года, с использованием которого судом разрешен спор, является недопустимым доказательством, т.к. выводы эксперта противоречивы и необоснованны.

В суде апелляционной инстанции представитель КИО Санкт- Петербурга настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель административного истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В ст. 24.15 названного закона указано, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного ст.24.19 настоящего Федерального закона.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст.ст. 77-78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета специалиста на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

В соответствии со ст. ст.82 КАС Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

У Судебной коллегии не имеется оснований не доверять выводам эксперта ООО "..." К. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, правилам оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о необъективности и занижении рыночной стоимости земельного участка, используемого административным истцом в коммерческих целях, в связи с необоснованным применением экспертами К. и ранее специалистом П. для расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительного подхода, вместо доходного подхода, по мнению Судебной коллегии, бездоказательны и не ставят под сомнения правильность выводов эксперта К. о соответствии отчета специалиста П. требованиям закона.

Так, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не установлены подходы оценки, подлежащие обязательному применению при расчете кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, в том числе, земельного участка, используемого в коммерческих целях.

В пункте 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 указано, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Приказом Минэкономразвития России от 07 июня 2016 года № 358 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке (далее-Методологические указания).

В соответствии с пунктом 1.2. Методологических указаний кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Выбор подходов и методов, используемых для определения стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода (пункт 1.5. Методологических указаний).

Если по объектам кадастровой оценки отсутствует рынок на соответствующей территории или существует недостаток наблюдаемых рыночных данных, определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта оценки, включая затраты на его создание и экономические выгоды от его использования (пункт 1.8. Методологических указаний).

При проверке отчета специалиста ООО "..." П. №... от 25 декабря 2015 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, эксперт ООО "..." К. в качестве основного метода оценки рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход, указав, что данный метод сводится к сравнению цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости, с учетом площади, места расположения, вида разрешенного использования земельного участка, расположенных на нем объектов недвижимости, а потому является наиболее надежным. Доходный подход обладает высокой степенью неопределенности исходных данных и результатов расчета, т.к. предполагает построение прогнозов развития проектов, связанных с использованием земельного участка, в связи с этим доходный подход не использован для определения рыночной стоимость объекта.

Вместе с тем из отчета специалиста ООО "..." П. №... от 25 декабря 2015 года следует, что доходный подход применен специалистом для проверки правильности расчета рыночной стоимости земельного участка, произведенной с использованием сравнительного подхода. На листах административного дела 140-142 тома 1 подробный расчет согласования стоимости земельного участка с использованием сравнительного и доходного подходов, при котором учтены темпы инфляции и ставки капитализации земли. При использовании доходного подхода рыночная стоимость аналогичного земельного участка определена в диапазоне цен от 22 146 862 рублей до 48 515 495 рублей. Исходя из этого специалист П. сделала вывод о том, что поскольку рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, рассчитанная при использовании сравнительного подхода в размере 26 705 000 рублей находится в границах диапазона цен на аналогичные земельные участки, определенных при использовании доходного подхода, то является наиболее правильной.

Таким образом, доходный подход оценки использован специалистом в качестве проверочного для результатов оценки, полученных сравнительным подходом.

Доказательств, свидетельствующих о неправильности расчета рыночной стоимости объекта, об использовании экспертом или специалистом недостоверных сведений об объекте оценке или о неправильном определении экспертом условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, о заинтересованности эксперта или специалиста в исходе дела, представителем административного ответчика Судебной коллегии не представлено. В связи с этим возражения представителя административного ответчика не влияют на правильность вывода суда первой инстанции о необъективности установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Руководствуясь п.1 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Санкт-Петербургского городского суда от 27 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: