Решение по делу № 3а-172/2018 от 26.12.2017

Дело № 3а-172/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 апреля 2018 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием

представителя административного истца Комелягиной Л.А.,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Келаревой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Михайличенко Сергея Алексеевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости,

у с т а н о в и л :

Михайличенко С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка площадью 61 916 кв.метров с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога. Михайличенко С.А. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме 8 235 000 рублей (согласно отчету об оценке) и обязать Управление Росреестра по Ростовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения об измененной кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация Криворожского сельского поселения Миллеровского района, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца Комелягина Л.А. поддержала требования своего доверителя.

Представитель Правительства Ростовской области Келарева Е.В., не согласившись с размером рыночной стоимости, указанным в представленном административным истцом отчете об оценке, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы - 26 624 000 рублей.

Представители иных лиц, участвующих в деле, и административный истец в суд к назначенному времени не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях заявило о несогласии с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Администрация Криворожского сельского поселения представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указала, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» заявления, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что Михайличенко С.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 61916 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ...

Сведения об указанном земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов туристического комплекса, для строительства объектов гостиниц, домов отдыха, жилых помещений для временного проживания граждан, заведений общественного питания, игровых площадок, зданий и сооружений в качестве спортивных клубов» внесены в государственный кадастр недвижимости 13 октября 2014 года, то есть после даты, по состоянию на которую проводилась государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов.

С учетом этого кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 13 октября 2014 года в сумме 51 382 850,08 рублей.

16 апреля 2018 года в ЕГРН внесены сведения об измененном виде разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства», в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка определена с применением соответствующих удельных показателей кадастровой стоимости в сумме 530 000,96 рублей.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец заинтересован в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью.

Возможность применения кадастровой стоимости, ставшей архивной, сохраняется, следовательно, она может быть пересмотрена в судебном порядке вне зависимости от того, что в период рассмотрения дела в суде ЕГРН внесены сведения о новой кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 22 декабря 2017 года № 12-8-2017ИП, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем .... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 8 235 000 рублей (из расчета 133 рубля за квадратный метр).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 20 марта 2018 года № 536-Э/2018, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ..., по состоянию на 13 октября 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 26 624 000 рублей (из расчета 430 рублей за квадратный метр).

Исследовав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, письменные пояснения эксперта .... на возражения административного истца, допросив в судебном заседании оценщика .... и эксперта ...., суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Суд отмечает, что судебным экспертом отбор аналогов производился с учетом комплексного вида разрешенного использования объекта оценки, предполагающего размещение на земельном участке не только туристических, но и развлекательных (игровых, спортивных), ресторанных объектов. При таком виде использования на стоимость объекта существенное значение оказывает нахождение объекта в населенном пункте.

Вместе с тем, оценщиком в качестве аналогов отобраны объекты, предполагающие, в основном, размещение туристических баз. Кроме того, часть использованных аналогов находится на удалении от населенных пунктов, что с большой долей вероятности в случае комплексного коммерческого использования, которое предполагал вид использования объекта оценки, могло сказаться на формировании цены предложения.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку обязанность органа кадастрового учета по внесению в реестр сведений об измененной решением суда кадастровой стоимости прямо установлена законом, дополнительное возложение подобной обязанности решением суда не требуется, учитывая, что данные, которые указывали бы на уклонение названного органа от возложенной на него законом обязанности, отсутствуют. В связи с этим в удовлетворении соответствующего административного искового требования надлежит отказать.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом индивидуальных характеристик конкретного земельного участка. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Размер рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы, являющийся экономически обоснованным, Правительство Ростовской области также не оспаривало; первичные возражения административного ответчика, касающиеся обоснованности рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, являлись правомерными. Разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимость объекта в данном случае не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных существенных ошибках при определении кадастровой стоимости. При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца и основания для возмещения ему понесенных в связи с рассмотрением дела расходов отсутствуют.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 80 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    Административные исковые требования Михайличенко С.А. удовлетворить частично.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 61 916 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2014 года в размере 26 624 000 рублей для применения за период, предшествующий 16 апреля 2018 года (дате внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости).

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 26 декабря 2017 года.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Михайличенко Сергея Алексеевича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 80 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 3 мая 2018 года

Судья                         О.А.Руднева