Решение по делу № 2-2273/2023 (2-9454/2022;) от 13.10.2022

Дело № ДД.ММ.ГГГГ

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга

В составе председательствующего судьи Виноградовой О.Е.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом основном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2, устранив недостатки искового заявления на основании определения судьи об оставлении искового заявления без движения, просил суд признать право собственности ответчика на объект нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствующим (л.д. 57 – 62), ссылаясь в обоснование заявленных исковых требований на то, что истец является собственником <адрес> по указанному выше адресу с 2004 года, арка в данном доме была закрыта с двух сторон кирпичными стенами, и образовавшееся помещение являлось техническим, использовалось для хранения имущества для уборки двора и лестниц дома, то есть для нужд жильцов дома. Однако при проведении технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что в данном спорном помещении была произведена самовольная перепланировка, его площадь увеличилась, само помещение использовалось для целей торговли, при этом магазин по требованию собственников помещений в доме был закрыт примерно в 2009 – 2010 годах. На основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-рз спорное нежилое помещение № было реализовано на аукционе. По результатам аукциона спорное помещение было продано ответчику, ее право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В 2012 – 2014 годах помещение было переделано под офис, оно сдается ответчиком как индивидуальным предпринимателем в аренду. Указывая, что объект недвижимости был создан с существенными нарушениями строительных норм, без проекта и реконструкции жилого здания, в связи с чем в нем без надлежащей вытяжки и вентиляции образовывается плесень, истец считает незаконным создание помещения в арке жилого здания, незаконной продажу данного помещения ответчику, учитывая, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно было осуществлять по соглашению всех собственников помещений в доме, однако такое согласие получено не было.

При этом в последующем судом в рамках настоящего дела было отклонено ходатайство стороны истца от ДД.ММ.ГГГГ об изменении исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) к ФИО2 о признании самовольной постройкой объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку в настоящем случае поменялись бы и основания, и предмет заявленных исковых требований, что недопустимо в силу положений ст. 39 ГПК РФ.

Представитель истца в судебное заседание явилась, поддержала заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание явилась, возражала против предъявленных исковых требований как неправомерных и необоснованных.

Истец, ответчик, представители третьих лиц Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Фонда имущества Санкт-Петербурга, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, администрации Московского района Санкт-Петербурга, ООО «Жилкомсервис №2 Московского района» в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, истец и ответчик доверили представление своих интересов представителям в порядке ст. 48 ГПК РФ, третьи лица представили суду письменные отзывы и возражения на предъявленные исковые требования.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Согласно части 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено материалами дела, согласно данным ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» (далее по тексту – ПИБ) по состоянию на 1991 год в арочном пространстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> при проведении технической инвентаризации было учтено помещение № площадью <данные изъяты>

Впоследствии при проведении технической инвентаризации в 1992 году ранее учтенному помещению № присвоен номер №

Разрешительная и проектная документация в отношении помещения, ранее учтенного за номером № в архивах ПИБ и в Комитете отсутствует, на что указало в письменном отзыве третье лицо КИО Санкт-Петербурга.

    Право собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение (ранее учтенное за номером №, впоследствии – за номером №) возникло на основании пункта 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», согласно которому жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности.

Пунктом 3 ст. 6 ранее действовавшего Закона Российской Федерации 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и п. 4 ст. 79 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», действующего в настоящее время, установлено, что состав муниципального имущества внутригородских муниципальных образований городов федерального значения определяется законами субъектов Российской Федерации – городов федерального значения.

Статьей 63 Устава Санкт-Петербурга предусмотрено, что состав имущества внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга определяется законом Санкт-Петербурга.

Из ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 23.09.2009 № 420-79 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге», содержащей перечень вопросов местного значения и ст. 37 указанного закона следует, что жилые и нежилые помещения могут находиться в муниципальной собственности муниципального образования на территории Санкт-Петербурга при условии их передачи из государственной собственности Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в установленном порядке.

Таким образом, право собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение возникло в 1991 коду в силу закона (Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.11.1991 № 3020-1).

Согласно пункту 1 статьи 6 ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № l22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Право собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение было зарегистрировано в порядке регистрации ранее возникшего права по желанию правообладателя на основании выписки из реестра собственности Санкт-Петербурга.

    Впоследствии находившееся в государственной собственности Санкт-Петербурга спорное нежилое помещение было реализовано на торгах, проведенных в 2011 году на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом (ранее - Комитет) от ДД.ММ.ГГГГ №    176-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <адрес>

Право собственности ответчика ФИО2 на спорное помещение возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого по результатам торгов, от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА, оформленного между КУГИ в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ответчиком. Государственная регистрация права собственности ответчика на спорное помещение осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичная норма содержится статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Исходя из положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.

Подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту – Постановление №), предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

В силу ч. 2 ст. 288 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Из приведённых правовых норм следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное назначение и не имеют иных полезных свойств.

Истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих возникновение права общей долевой собственности, согласно ст. 290 ГК РФ, собственников помещений многоквартирного дома на спорное помещение.

Кроме того многоквартирный дом по спорному адресу находится на земельном участке площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <адрес>, государственный кадастровый учет данного земельного участка осуществлен только ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей на 05.09.2013, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Как неоднократно указывав Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (Определения от 19 мая 2009 года № 489-О-О, от 25 сентября 2014 года № 2110-О, от 18 июля 2017 года № 1677-О и др.).

Вместе с тем, спорное помещение было сформировано и поступило в силу закона в собственность города еще до принятия нового Жилищного кодекса РФ, а также до проведения кадастрового учета земельного участка под домом по спорному адресу, в связи с чем доводы истца о том, что при проведении аукциона и реализации помещения ответчику были нарушены права всех собственников помещений в многоквартирном доме и без их согласия был сформирован и отчужден спорный объект недвижимости, являются неправомерными, учитывая, что спорное нежилое помещение по своей правовой природе никогда не относилось к общему имуществу дома и не находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в нем.

Таким образом, спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а потому согласия собственников помещений на его реализацию не требовалось.

Также истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено доказательств, подтверждающих использование спорного помещения, собственниками помещений дома для обслуживания более одной квартиры в данном доме или доступа к жилым и нежилым помещениям дома.

Так, согласно экспликации по данным инвентаризации 1992 года (с текущими изменениями 2000 года, согласно которым площадь помещения с 43 кв.м изменилась до 45 кв.м) спорное помещение имело в своем составе торговый зал, склад, туалет, тамбур, кладовую, то есть имело самостоятельное (не вспомогательное) назначение, не имело функционального назначения, связанного с обслуживанием всех или нескольких помещений в многоквартирном доме.

Согласно данным ПИБ помещение прошло учет в качестве самостоятельного объекта, с использованием, не связанным с обслуживанием многоквартирного дома, а потому ссылки истца на то, что спорное помещение использовалось и должно и далее использоваться под технические цели обслуживания всего дома, являются несостоятельными.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признавались действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально- определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.

В настоящее время п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218-ФЗ) установлено, что внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Таким образом, спорное помещение является индивидуально-определенной самостоятельной вещью.

Спорное помещение было зарегистрировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение в установленном законом порядке оспорено не было.

    В настоящее время собственником спорного нежилого помещения является ответчик ФИО2, право на которое было приобретено ею в установленном законом порядке по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному на торгах, который недействительной сделкой в установленном законом судебном порядке не признавался, а, следовательно, отчуждение городом и приобретение ответчиком помещения осуществлялось на законных основаниях.

Согласно правовой позиции истца, положенной в основу заявленных исковых требований, помещение (ранее учтенное за номером №) было образовано на месте арки (арочного проезда) многоквартирного дома по адресу: <адрес> которая по смыслу норм ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме.

Вместе с тем согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Как следует из сведений ПИБ, на которые в том числе ссылается истец, спорное помещение (ранее учтенное за номером №) было учтено пои проведении технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, то есть существовало до начала приватизации квартир в указанном многоквартирном доме и на момент начала приватизации квартир в доме арочный проезд, на который истец ссылается в исковом заявлении, отсутствовал.

При этом следит отметить, что арка представляет собой один из конструктивных элементов дома, является частью несущих конструкций многоквартирного дома.

Согласно Постановлению № ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также ограждающие ненесущие конструкций многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения, входят в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение представляет собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями.

Вид указанных строительных конструкций не определяет назначение помещений и правовой режим собственности на них. Так, любое помещение в многоквартирном доме, в том числе и квартиры, ограничено строительными конструкциями, которые являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

    Кроме того суд дополнительно отмечает, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права является в рассматриваемом случае ненадлежащим.

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

    Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление №), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись о регистрации права в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом зашиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) требование о признании права на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, поскольку не обеспечивает возможность соединения права и фактического владения.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно фактически им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Между тем собственником и фактическим владельцем спорного помещения является ответчик ФИО2, в связи с чем такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, не может быть реализован истцом в рассматриваемом случае.

Вместе с тем истец не лишен права предъявления иных требований в рамках самостоятельного производства, в том числе об обязании совершить определенные действия (привести помещение в надлежащее санитарное состояние. Провести микологическую обработку помещений и т.п.), отмечая, что одни из поводов для предъявления настоящего иска в суд послужило, в том числе распространение плесени из спорного нежилого помещения в квартиру истца. Тогда как настоящий избранный способ защиты нарушенного права истцом не должен умалять конституционное право частной собственности ответчика на спорное нежилое помещение, приобретенное ею в собственность на законных основаниях, что установлено материалами настоящего дела.

При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований к удовлетворению настоящих исковых требований как неправомерных, необоснованных и недоказанных.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья:                                                                                     О.Е. Виноградова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.