Решение по делу № 3а-192/2019 от 20.03.2019

Дело № 3а-192/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,

при секретаре Хайминой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«24» мая 2019 года

дело по административному исковому заявлению Шкляевой Тамары Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Шкляева Т.Н. обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Шкляева Т.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью 8330 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – здравоохранение, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 25 сентября 2014 года и составляет 9 373 082,60 руб.

Между тем рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Независимая профессиональная оценка» ФИО7 № 181115/1 от 31 января 2019 г., согласно которому на дату оценки 25 сентября 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1 116 000 руб.

В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости 1 116 000 руб.

Шкляева Т.Н. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом. Ее представитель Михасев С.В., действующий на основании доверенности, требования поддержал.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской области и заинтересованные лица Администрация Гурьевского муниципального района, Администрация Салаирского городского поселения, Администрация Сосновского сельского поселения Гурьевского муниципального района своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Администрация Гурьевского муниципального района в письменных возражениях указала, что в представленном административным истцом отчете об оценке оценщик произвел анализ рынка земель населенных пунктов не на территории Гурьевского района, а в других районах, расположенных в Кемеровской области. В качестве аналогов оценщиком были отобраны объекты, имеющие только одну общую характеристику – категорию земель. Оценщик не учел иные ценообразующие факторы. В связи с чем полагает, что отчет об оценке не может быть признан достоверным доказательством. Земельный участок находится на территории Салаирского городского поселения, в бюджет которого зачисляется земельный налог по нормативу 100 процентов.

Администрация Салаирского городского поселения в письменных возражениях указала, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен некорректно, так как оценщиком использован только один подход оценки – сравнительный. Полагает, что необходимо применением всех методов оценки. На земельном участке расположена база отдыха, которая используется в коммерческих целях, что позволяет собственнику вносить плату за земельный участок. Разрешение дела полагает на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской области, Администрация Сосновского сельского поселения Гурьевского муниципального района возражений по административному иску не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Шкляева Т.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью 8330 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – здравоохранение, расположенного по адресу: <адрес>, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 января 2019 года.

Из указанной выписки видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 11 октября 2005 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 25 сентября 2014 года, определенная по состоянию на 25 сентября 2014 года, составляет 9 373 082,60 руб.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

18 декабря 2018 года Шкляева Т.Н. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Заявление Шкляевой Т.Н. отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 16 января 2019 года № 1-49.

Из представленного административным истцом отчета № 181115/1 от 31 января 2019 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Независимая профессиональная оценка» ФИО8 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью 8330 кв.м., по состоянию на 25 сентября 2014 года составляет 1 116 000 рублей.

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25 сентября 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

25 сентября 2014 г. в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в сведения о категории спорного земельного участка, категория земельного участка изменена с «земли особо охраняемых территорий и объектов» на «земли населенных пунктов».

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена актом определения кадастровой стоимости от 25 сентября 2014 года в связи с изменением категории земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12 августа 2006 г. № 222 (л.д.126). При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, утвержденные Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)». Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату внесения сведений об изменении категории земельного участка в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, т.е. 25 сентября 2014 года, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.

Земельный участок не вошел в Перечень объектов недвижимости, в отношении которого Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года, поскольку по состоянию на указанную дату в государственном кадастре недвижимости содержались сведений об иной категории данного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка не определялась на основании удельных показателей, утвержденных Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, так как удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала № № в отношении вида разрешенного использования «здравоохранение» названным решением КУГИ Кемеровской области не утвержден.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость до настоящего времени является актуальной. Дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного земельного участка - 25 сентября 2014 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административными ответчиками, в том числе Коллегий Администрации Кемеровской области – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

Доводы заинтересованных лиц Администрации Гурьевского муниципального района и Администрации Салаирского городского поселения о недостоверности представленного административным истцом отчета об оценке не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка содержат подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования.

Оценщик установил, что земельный участок используется по назначению, на территории участка расположена база отдыха, большая часть участка покрыта растительностью, деревьями. Наиболее эффективным использованием земельного участка является использование участка для организации отдыха граждан, для здравоохранения, в соответствии с его фактическим использованием.

Оценщик произвел анализ рынка земельных участков, не относящихся к производственной застройке, в г.Гурьевске и Гурьевском районе. Вместе с тем в Гурьевском районе оценщик установил только сделки с земельными участками, относящимися к офисно-торговой застройке. В связи с этим оценщик расширил территорию исследования за счет других районов Кемеровской области.

Оценщик произвел анализ рынка предложений и сделок с земельными участками в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован.

Оценщиком приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по функциональному назначению – все объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования под базу отдыха. Также в качестве критерия для выбора конкретных объектов-аналогов оценщик указал, что выбранные им сделки совершены максимально близко по дате. Все объекты-аналоги имеют площадь менее 1 га. Согласно справочнику оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014 года, земельные участки сопоставимы по площади и корректировка на площадь не требуется. Для сравнения с объектом оценки оценщик использовал сделки с объектами-аналогами, совершенные между физическими и юридическими лицами, о чем свидетельствуют имеющиеся в отчете об оценке выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объекты недвижимости.

Применение корректировок оценщиком обосновано. Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 1 116 000 рублей, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.

Таким образом, административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Шкляевой Тамары Николаевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью 8330 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 116 000 рублей, определенной по состоянию на 25 сентября 2014 года.

Дата обращения Шкляевой Тамары Николаевны в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 18 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                  Зиновьева К.В.

Мотивированное решение составлено 29 мая 2019 года.