Решение от 18.07.2022 по делу № 33-6019/2022 от 14.06.2022

Судья Каленский С.В. Дело № 33-6019/2021 (№2-162/2021)

25RS0003-01-2020-001400-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июля 2022 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Прасоловой В.Б.

судей Пономаревой М.Ю., Рыженко О.В.

при секретаре Киселевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савченко А. Н. к Дудиной Е. Р. о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения и встречному иску Дудиной Е. Р. к Савченко А. Н. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании договора купли-продажи квартиры недействительным

по апелляционным жалобам Семенова Р. А., Семеновой О. М. и Дудиной Е. Р. на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 16 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пономаревой М.Ю., пояснения представителя Савченко А.Н. – Панкратовой Т.А., представителя Дудиной Е.Р. – Тихоновой В.К., Семеновой О.М.

установила:

Савченко А.Н. обратился в суд с иском к Дудиной Е.Р. о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения. Требования мотивировал тем, что 31.10.2019 между ним и Дудиной Е.Р. заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Часть денежных средств за квартиру он передал Дудиной Е.Р. до подписания договора, оставшуюся часть денежных средств положил в депозитарную ячейку. ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Дудиной Е.Р. Управлением Росреестра принято решение об отказе в регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя. Просил суд зарегистрировать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 31.10.2019.

Дудина Е.Р. обратилась к Савченко А.Н. со встречным иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Требования мотивировала тем, что по договору купли-продажи от 31.10.2019 года стоимость квартиры по адресу: <адрес> составила 3500000 рублей. 1 900 000 рублей покупатель должен был передать ей до подписания договора, а остальная часть денежных средств в размере 1 600 000 рублей подлежала передаче после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и снятии с регистрационного учета Дудиной Е.Р., Дудиной И.А., Щетниковой Н.А. и Щетниковой А.В. В связи с тем, что первая часть оплаты за квартиру в размере 1 900 000 рублей ей передана не была, а получение второй части оплаты в размере 1 600 000 рублей ставилось в зависимость от действий третьих лиц, не желающих сниматься с регистрационного учета, она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. 06.11.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю приостановило осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, а 06.12.2019 приняло решение об отказе в государственной регистрации. Ее требование расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 31.10.2019 ответчиком Савченко А.Н. оставлено без ответа.

С учетом уточнений просила суд расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры от 31.10.2019 года, заключенный между Дудиной Е.Р. и Савченко А.Н. Признать указанный договор недействительным в силу его ничтожности.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Приморскому краю, Семенова О.М. и Семенов Р.А.

В суде первой инстанции представитель Савченко А.Н. – Панкратова Т.А. поддержала первоначальный иск, не признала встречный иск.

Дудина Е.Р., опрошенная судом по видеосвязи, пояснила, что 31.10.2019 совместно с Савченко А.Н. подписала проект договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель Савченко А.Н. является риелтором, он сказал, что сам договорится с лицами, проживающими в квартире, о снятии с регистрационного учета. Покупатель был проинформирован о том, что данные лица имеют право пожизненного проживания в продаваемой квартире. Проект договора купли-продажи ей показали в МФЦ. Деньги за квартиру она не получила.

Представитель Дудиной Е.Р. – Тихонова В.К. поддержала встречный иск, не признала первоначальные исковые требования Савченко А.Н.

Третье лицо Семенова О.М. и ее представитель Козачук Д.А. поддержали встречный иск Дудиной Е.Р.

Третьи лица Семенов Р.А. и Управление Росреестра по Приморскому краю в суде первой инстанции не участвовали.

В отзыве Управление Росреестра по Приморскому краю указало на то, что все действия Управления по приостановлению и отказу в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру являются законными.

Судом принято решение, которым исковые требования Савченко А.Н. удовлетворены. Зарегистрирована сделка - договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенной 31.10.2019 между Савченко А.Н. и Дудиной Е.Р. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру от бывшего владельца Дудиной Е.Р. к Савченко А.Н. В удовлетворении встречного иска Дудиной Е.Р. отказано.

В апелляционной жалобе Семенов Р.А. и Семенова О.М. просят решение отменить. Ссылаются на то, что судебным актом нарушены их права. Пункт 7 договора купли-продажи от 31.10.2019 года предусматривает, что Семенова О.М. и Семенов Р.А. подлежат снятию с регистрационного учета в установленном законном порядке. Полагают, что договор купли-продажи квартиры является ничтожным в связи с несоответствием требованиям закона, учитывая, что у них имеется право бессрочного пользования этим жилым помещением.

В апелляционной жалобе Дудина Е.Р. просит решение отменить. Ссылается на то, что суд не дал правовой оценки ее доводам о ничтожности договора купли-продажи квартиры от 31.10.2019. Получение денежных средств по договору поставлено в зависимость от действий третьих лиц. Не учтены права граждан, имеющих право пользования спорным жилым помещением.

Возражений на апелляционные жалобы не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 29.11.2021 решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 16.08.2021 отменено по первоначальному иску полностью, по встречному иску в части.

Принято по делу новое решение: которым Иск Савченко А. Н. к Дудиной Е. Р. о регистрации права собственности на квартиру оставлен без удовлетворения.

Встречный иск иску Дудиной Е. Р. к Савченко А. Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворен частично.

Расторгнут договор (проект) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 31.10.2019 между Дудиной Е. Р. и Савченко А. Н..

Исковое требование Дудиной Е. Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставлено без удовлетворения».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19.04.2022 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 29.11.2021года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В суде апелляционной инстанции Семенова О.М. и представитель Дудиной Е.Р. – Тихонова В.К. поддержали доводы своих аелляционных жалоб.

Представитель Савченко А.Н. – Панкратова Т.А. просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств о личном участии не заявляли.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников, в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив материалы дела в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает необходимым решение суда оставить без изменения в силу следующего.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего спора такие нарушения не допущены.

Из материалов дела следует, что 31.10.2019 между Дудиной Е.Р. и Савченко А.Н. был заключен проект договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора квартира оценена сторонами в 3500 000 рублей. 1900000 рублей переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора, 1 600 000 рублей будут получены продавцом после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета продавца, Дудиной И.А., Щетниковой Н.А. и Щетниковой А.В. (п.3 договора).

На момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней были зарегистрированы: Дудина Е.Р., Дудина И.А., Семенов Р.А., Семенова О.М., Щетников М.В. (л.д.109).

После подачи в МФЦ документов о регистрации перехода права собственности по указанному договору Дудина Е.Р. обратилась в Управление Росреестра по ПК с заявлением об отказе в регистрации данной сделки в связи с неполучением от покупателя 1 900 000 рублей за квартиру и наличием жильцов, имеющих право пожизненного проживания в квартире.

В результате Управлением Росреестра по ПК было принято решение об отказе в регистрации перехода к Савченко А.Н. права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Удовлетворяя исковые требования Савченко А.Н., суд первой инстанции исходил из того, что покупатель исполнил условие договора и оплатил Дудиной Е.Р. 1 900 000 рублей, поскольку Дудина Е.Р., подписав договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 3 которого указано, что покупатель передал продавцу 1 900000руб. до подписания настоящего договора, тем самым подтвердила факт оплаты стоимости отчуждаемой квартиры, принимая во внимание тот факт, что, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру, учитывая, что ответчиком в свою очередь не представлено доказательств опровергающих доводы истца.

Отказывая в удовлетворении встречных требований Дудиной Е.Р., суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор купли-продажи содержит условие и связывает оплату квартиры с регистрацией перехода права собственности на квартиру со снятием с регистрационного учета продавца, Щетниковой А.В., Щетниковой Н.А., которые в квартире не проживают, при этом отсутствие соглашения между сторонами о лицах приобретших право пожизненного пользования отчуждаемой квартирой, Семеновых, и в настоящее время там проживающих, не является основанием для расторжения договора, поскольку защита прав, которые возможно будут нарушены в будущем, действующим законодательством не предусмотрена.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, подробно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания их неправильными, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Савченко А.Н. в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31 октября 2019 года в связи с отказом продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанных правовых норм и их толкования следует, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом и покупателем своих обязательств по договору.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу является выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости, и установление факта уклонения продавца от регистрации перехода права собственности по договору.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 указанного Кодекса по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного кодекса (пункт 3).

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, становившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон

Из договора купли-продажи от 31 октября 2019 года следует, что отчуждаемая по настоящему договору квартира оценена сторонами в 3 500 000 рублей, на момент подписания договора покупатель произвел частичную оплату в сумме 1 900 000 рублей, а оставшаяся часть будет выплачена после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета ряда лиц (п. 3 договора). При этом в договоре не предусмотрена конкретная форма расчетов между сторонами.

Таким образом, принятые на себя согласно условиям договора обязательства Савченко А.Н. исполнил в полном объеме.

Учитывая вышеизложенное, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Савченко А.Н. у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы Дудиной Е.Р. о том, что суд первой инстанции не дал правовой оценки ее доводам о ничтожности договора купли-продажи квартиры от 31.10.2019, судебной коллегией отклоняется, и не может служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку исковые требования о расторжении договора и о признании его недействительным одновременно рассматриваться не могут, поскольку являются взаимоисключающими

Ссылка в жалобе Дудиной Е.Р. о том, договор купли-продажи от 31.10.2019 является ничтожным, поскольку предусматривает условие, что получение денежных средств по договору поставлено в зависимость от действий третьих лиц и не учтены права граждан, имеющих право пользования спорным жилым помещением, судебной коллегией признается несостоятельной, основанной не неверном толковании норм права.

Доводы апелляционной жалобы Семенова Р.А. и Семеновой О.М. основанием к отмене решения являться не могут, поскольку заключенный договор купли-продажи между Дудиной Е.Р. и Савченко А.Н. права лиц, зарегистрированных в спорном жилом помещении, напрямую не затрагивает.

Ссылка на п. 9 договора от 31.10.2019 является несостоятельной, учитывая, что формулировка этого пункта о том, что Семенова О.М. и Семенов Р.А. будут сняты с регистрационного учета в установленном законом порядке носит неопределенный характер и напрямую их жилищных прав не нарушает. Право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> Семеновой О.М. и Семенова Р.А. исследуемым договором купли-продажи не прекращено.

Судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 16 ░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░ ░. ░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 22.07.2022

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░