Решение по делу № 2-7031/2022 от 29.06.2022

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

07 декабря 2022 г. <адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Лебедевой И.Ю.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее ИП ФИО2) обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ИП ФИО2 и субарендатором ФИО3, ФИО4 был заключен договор субаренды нежилого помещения, в соответствии с его условиями ИП ФИО2 предоставил ФИО3, ФИО4 в возмездное пользование (аренду) часть земельного участка площадью 2100 кв.м, кадастровый №, а также помещение, расположенное на указанном земельном участке, площадью 96 кв.м; положенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>», <адрес>, <данные изъяты> принадлежащее арендатору на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 и ФИО4 обязались своевременно осуществлять предусмотренные договором платежи (арендную плату) ИП ФИО2 за указанные земельный участок и помещение. Арендатор полностью выполнил условия договора и передал субарендатору помещение, его оборудование и имущество в день подписания договора. В соответствии с п. 4.1.1 договора первый месяц дается субарендатору на освоение и субарендатор освобождается от постоянной части арендной платы. В соответствии с п. 4.1.2 договора постоянная часть арендной платы за второй месяц составляет 5 000 руб. В соответствии с п. 4.1.3 договора постоянная часть арендной платы за третий и последующие месяцы аренды составляет 13 000 руб. в месяц не позднее 10 числа текущего месяца. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик в нарушение условий заключенного договора не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного помещения. Долг по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в размере 39 000 тысяч руб., срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, истец направил в адрес ответчика претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. Ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено. Согласно п. 5.1 договора в случае неуплаты субарендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендатором может быть взыскана пеня в размере 0,3 % в день за каждый день просрочки платежа. Соответственно сумма пени на ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 543 руб. Поскольку ответчики не исполнили возложенные на них обязанности истец обратился с иском в суд, в котором просил солидарно взыскать с ФИО3, ФИО4 задолженность по арендной плате в размере 39 000 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 36 543 руб., уплаченную государственную пошлину в сумме 2 467 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Вкратце пояснил, что договор аренды был заключен на один год, соответственно подлежал государственной регистрации, что истцом сделано не было. Кроме того, фактически договор субаренды был заключен не между истцом и ответчиками, а между последними и сыном истца, что собственно подтверждает телефонная переписка. Более того, поскольку собственнику ФИО7 не принадлежал весь участок, а только 1/2 доля, то последний не имел правовых оснований для сдачи земельного участка в аренду и в субаренду.

Третье лицо ФИО7, извещенный надлежащим образом о дне, месте и времени слушания, в суд не явился. До начала слушания от него поступил отзыв на исковое заявление.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования Администрации г.о. Тольятти не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом(статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом(статья 209)постольку, поскольку соответствующие земли на основаниизаконане исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основаниизаконаи в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельнымзаконодательством.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ИП ФИО2 заключен договора аренды №, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное временное пользование земельный участок площадью 9580 кв.м. (кадастровый №), а также следующие нежилые помещения:

- производственная база, здания столярного цеха (Литера А), площадью 3099,6 кв.м., инв.№;

- производственная база, здание склада готовой продукции (Литера А1), площадью 290,4 кв.м., инв.№;

- производственная база, здание сушильной камеры (Литера А2), площадью 78,6 кв.м., инв.№;

- производственная база, здание сушильной камеры (Литера А3), площадью 133,2 кв.м., инв.№, расположенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-16). Срок действия данного договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ИП ФИО2 заключен договора аренды №, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное временное пользование земельный участок площадью 9580 кв.м. (кадастровый №), а также следующие нежилые помещения:

- производственная база, здания столярного цеха (Литера А), площадью 3099,6 кв.м., инв.№;

- производственная база, здание склада готовой продукции (Литера А1), площадью 290,4 кв.м., инв.№;

- производственная база, здание сушильной камеры (Литера А2), площадью 78,6 кв.м., инв.№;

- производственная база, здание сушильной камеры (Литера А3), площадью 133,2 кв.м., инв.№, расположенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-20). Срок действия данного договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 оформлено согласие на сдачу арендованного имущества в субаренду.

ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ИП ФИО2 и субарендатором ФИО3, ФИО4 был заключен договор субаренды нежилого помещения, в соответствии с его условиями ИП ФИО2 передает, а ФИО3, ФИО4 принимают в возмездное временное пользование часть земельного участка площадью 2100 кв.м, кадастровый №, а также следующее помещение, расположенное на указанном земельном участке, площадью 96 кв.м; расположенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>», <адрес>, 51, принадлежащее арендатору на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-12).

Арендатор предоставил земельный участок и помещение субарендаторам его оборудование и имущество в день подписания договора. В свою очередь ФИО3 и ФИО4 обязались своевременно осуществлять предусмотренные договором платежи (арендную плату) ИП ФИО2 за указанные земельный участок и помещение.

В соответствии с п. 4.1.1 договора первый месяц дается субарендатору на освоение помещения и субарендатор освобождается от постоянной части арендной платы, но это не освобождает от ответственности по остальным пунктам данного договора.

В соответствии с п. 4.1.2 договора постоянная часть арендной платы за второй месяц составляет 5 000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 4.1.3 договора постоянная часть арендной платы за третий и последующие месяцы аренды составляет 13 000 руб. в месяц не позднее 10 числа текущего месяца.

Как указал истец, за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчики в нарушение условий заключенного договора не исполняют свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного помещения, в связи с чем у них образовалась задолженность по арендной плате в период срока действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 39 000 руб.

В связи с нарушением ответчиками условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, истец направил в их адрес претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени (л.д. 26).

Поскольку ответчиками требования истца, указанные в претензии, были оставлены без удовлетворения истец обратился с иском в суд за взыскание задолженности по арендной плате.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииноене установлено законом.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный насрокне менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае договор аренды между истцом и третьим лицом был заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на срок не менее года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Однако, в нарушении ст. 609 ГК РФ собственником земельного участка ФИО7 названный договор аренды не был зарегистрирован в государственном органе.

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку в данном случае договор аренды между истцом и собственником земельного участка не прошел государственную регистрацию, то получается, что заключенный договор субаренды между истцом и ответчиками для последних никаких последствий не порождает, так как истец не имел права заключать данный договор.

Данный вывод подтверждается положениями ст. 308 ГК РФ, согласно которой обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), а также положениями ст. 164 названного кодекса.

Согласно ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии арендатор не может сдаватьарендуемое помещение в субаренду, так как незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку ФИО7 не зарегистрировал договор аренды с ИП ФИО2, что первый не отрицал, то между ними заключенные договоры аренды считаются незаключенными, соответственно названные договоры не могут порождать какие-либо последствия для сторон в случае неисполнения взятых на себя по договору обязательств.

Учитывая изложенное, ИП ФИО2 также не мог заключить с ответчиками договор субаренды ввиду не регистрации основного договора аренды, значит, такой договор можно квалифицировать как недействительный, который также не влечет каких-либо последствий для сторон, заключивших договор субаренды. Следовательно, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчиков в пользу истца задолженности по арендным платежам и неустойки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт: <данные изъяты> по <адрес> в <адрес>), ФИО4 (паспорт: <данные изъяты>, выдан 16.09.2020г. ГУ МВД России по <адрес>) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья              Лебедева И.Ю.

РЕШЕНИЯ

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>