Решение по делу № 2-1363/2017 от 01.03.2017

К делу № 2-1363/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Сочи                             30 марта 2017 года

Центральный районный суд г. Сочи, Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ефанова В.А.;

при секретаре судебного заседания Бабухадия Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению Арутюновой В. В. к Рагоняну С. И., Рагонян Р. С. о расторжении предварительного договора и о возврате денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с требованием к ответчикам о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения от 03.02.2015 г., взыскании денежных средств, переданных по данному договору в размере 1 300 000 руб., взыскании неустойки в размере 462 097, 954 руб., компенсации морального вреда в сумме 250 000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Исковые требования мотивированы тем, что 03.02.2015 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи помещения № проектной площадью 33, 64 кв.м., расположенное на первом этаже строящегося дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>. Согласно п. 1.10 договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до конца 3 квартала 2015 г. Таким образом, продавцом был установлен срок окончания строительства до 01.07.2015 г., а регистрации права собственности истца на указанный объект до 01.10.2015 г. Истцом по предварительному договору уплачена денежная сумма в размере 1 300 000 руб., что подтверждается распиской. Продавцами обязательства по передачи объекта долевого строительства в собственность истца не исполнены. Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок, на котором ответчики собирались вести строительство, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство на нем дома ответчикам не выдавалось. Истец полагает, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», поскольку заключенный сторонами договор предусматривает финансирование покупателем строящегося объекта недвижимости, часть которого, после сдачи объекта в эксплуатацию, подлежит передаче в собственность покупателя, т.е. заключенный сторонами договор квалифицируется как договор участия в долевом строительстве. Истец полагает, что ответчики как физические лица, не имели права заключать такой договор, поскольку в нарушение требований указанного закона не являлись юридическими лицами, и не получали разрешение на строителтство в установленном законом порядке. 15.02.2017 г. истцом в адрес ответчиков направлена претензия о возврате денежных средств и уплате неустойки, предусмотренной ч.3 ст.3 № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., которая составляет 462 097, 94 руб. До настоящего времени ответчиками денежные средства истцу не возращены. Истец полагает, что данные правоотношения подпадают под действие закона о защите прав потребителей, и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию моральный вред и штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. По этим основаниям просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи помещения от 03.02.2015 г., взыскать денежные средства, переданные по данному договору в размере 1 300 000 руб., взыскать неустойку в размере 462 097, 954 руб., компенсацию морального вреда в сумме 250 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, пояснив, что неустойка в размере 462 097, 954 руб., рассчитана в соответствии с требованиями ФЗ № 214-ФЗ.

Представитель ответчиков Масайло Н.С. представил отзыв на заявленные требования, в котором указал, что между сторонами по делу был заключен предварительный договор купли-продажи от 03.02.2015 г. на помещение № площадью 33,64 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: г. Сочи, пер. Рахманинова, 8, 8/2. В соответствии с п. 1.3. предварительного договора сторонами была определена стоимость данного помещения, а именно 1 513 000 рублей. В соответствии с распиской от 03.02.2015 г. истцом была произведена частичная оплата в количестве 1 300 000 рублей. Сторонами также установлен срок заключения основного договора - конец третьего квартала 2015 г.(п. 1.10 предварительного договора). Ответственность за невыполнение сторонами взятых на себя обязательств, договором не конкретизирована. В частности п. 2.1. спорного договора гласит, что стороны несут ответственность по своим обязательствам, вытекающим из предварительного договора купли-продажи, в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с позицией Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, договор, содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора, не является предварительным. В соответствии с определением Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 со ссылкой на пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54,если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления. В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя. Так как, спорным договором не предусмотрена обязанность ответчиков уплачивать проценты со дня её получения, то расчеты истцом произведены не верно, так же как и процентная ставка. Таким образом, исходя из условий договора обязанность у ответчиков по передаче недвижимого имущества, либо возврата денежных средств возникает с 01 октября 2015 года. Далее, исходя из смысла вышеописанной правовой позиции высших судов, истцом неверно применены нормы права, предусмотренные ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. к правоотношениям сложившимися с ответчиками по спорному договору купли-продажи, т.к. в силу п. 1 ст. 2 данного закона, застройщиком определяется юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Как правильно подметил истец, ответчики не являются юридическими лицами. По этому, требование оплаты неустойки в двойном размере в данном случае не допустимо. К спорной ситуации также не применимы и нормы права закрепленные в Законе «О защите прав потребителей», а именно недопустимо взыскание штрафа в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя, а также взыскание компенсации в виде морального вреда, факт наличия которого должен быть подтвержден стороной заявляющей о нем. По этим основаниям считают, что с ответчиков подлежит взысканию основания сумм долга в размере 1 300 000 рублей; проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 158 788, 21 рублей.

В судебном заседании представитель ответчиков Масайло Н.С. поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.

Выслушав доводы и пояснения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.02.2015 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи помещения №, согласно которому стороны определили, что обязуются заключить в будущем договор купли-продажи помещения, указанного в п.1.2 договора, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п.1.2 продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность помещение с условным номером №, общей площадью 33,64 кв.м., расположенное на первом жилом этаже в доме, строящемся на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>

В соответствии с п.1.3 договора стороны определили стоимость помещения в размере 1 513 000 руб.

На момент заключения настоящего договора помещение находится в стадии строительства. Продавцу как застройщику принадлежит право на приобретение помещения в составе дома в собственность в соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ. Ориентировочный срок окончания строительства до конца второго квартала 2015 г.

Пунктом 1.10 договора установлено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в срок до конца 3 квартала 2015 г.

Истец передала ответчику Рагонян Р.С. денежные средства в размере 1 300 000 руб., что подверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, денежные средства ответчиками были приняты от истца в отсутствие разрешения на строительство, в нарушение требований Закона о долевом строительстве и, несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства иными, чем предусмотренными ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве способами, в связи с чем признание указанного предварительного договора купли-продажи помещения подпадающим под действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» противоречит требованиям действующего законодательства.

Учитывая приведенные выше требования закона и установленные обстоятельства, правоотношения сторон, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор, заключенный между сторонами следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку в условиях данного договора содержится условие об уплате денежных средств за помещение, что является существенным условием договора, и при заключении основного договора денежные средства полученные по предварительному договору поступают в оплату по основному договору.

Согласно п. 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" сли сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, ввиду того, что основной договор, в срок, установленный предварительным договором, не заключен, обязательства сторон прекращаются.

При этом предварительный договор не может быть расторгнут в виду его не исполнения, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращаются ввиду не заключения основного договора.

Следовательно, в удовлетворении требований о расторжении предварительного договора купли-продажи следует отказать.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При установленных судом обстоятельствах, с учетом правовой природы заключенной сторонами сделки, поскольку, в установленный предварительным договором срок до 3 квартала 2015 г. договор купли-продажи помещения заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила предложения о его заключении и допустимые доказательства передачи истцу указанного в договоре помещении отсутствуют, то на стороне ответчиков возникло обязательство по возврату полученных от истца денежных средств, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1 300 000 руб.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика в пользу истца процентов, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ, поскольку, данный договор не является договором участия в долевом строительстве, в связи с чем положения указанного закона к данным правоотношениям не применимы.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Аналогичное разъяснение содержится в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

С учетом изложенных правовых норм, суд приходит к выводу, что к данным правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" не применяется, в связи с чем, в удовлетворении требований о взыскании штрафа и компенсации морального вреда следует отказать.

    На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. 1 300 000 ░░░. ░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 14 700 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ 03.04.2017 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░: