Решение по делу № 2-3757/2012 от 17.07.2012

Дело № 2-3757/12

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Химки Московской области 21 ноября 2012 года

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи – Колмаковой И.Н.,

при секретаре – Жупановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закеровой Ольги Борисовны к ООО «Славянский Ипотечный Дом» о признании недействительным расторжение предварительного договора в одностороннем порядке, признании предварительного договора действующим, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Закерова О.Б. обратилась в суд с настоящим иском к ООО «Славянский Ипотечный Дом» о признании недействительным расторжение предварительного договора в одностороннем порядке, признании предварительного договора действующим, признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что между нею и ответчиком заключен предварительный договор № от /дата/, в соответствии с которым, продавец (ответчик) обязуется не позднее 60-ти дней с момента государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру №, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений 42,47 кв.м. (без учета – 40,28 кв.м.), расположенную на 6-м этаже строящегося жилого дома по адресу: <адрес>, подписать договор купли-продажи Квартиры (Основной договор) с истицей, а также передать ей право собственности на вышеуказанную квартиру.

По утверждению истицы, в соответствии с п. 2.3 предварительного договора, /дата/ она полностью перечислила ответчику предварительную цену спорной квартиры в размере 2091647,50 руб. Денежное обеспечение было внесено за счет личных средств и за счет средств, полученных по кредитному договору с Банком «ВТБ 24» (ЗАО).

В соответствии с п. 4.2.1 предварительного договора, окончательная цена квартиры № определяется после завершения приемки приемочной комиссией путем умножения предварительной цены на коэффициент, определяемый путем умножения общей площади квартиры на проектную.

Как указано в исковом заявлении, /дата/ истица направила заказное письмо ответчику о намерении заключить с ним основной договор, однако письмо вернулось в связи с неполучением адресатом за истечением срока хранения, при этом, об изменении адреса ответчик не уведомил истицу.

Далее, по словам истицы, /дата/ она получила от ответчика уведомление б/н от /дата/ о расторжении предварительного договора, в связи с существенным изменением обстоятельств – в связи с приобретением ответчиком статуса Застройщика жилого дома по адресу: <адрес> где находится спорная квартира №. В уведомлении ответчиком было предложено истице заключить Договор долевого участия, либо, в случае несогласия, ответчик в одностороннем порядке расторгнет предварительный договор № от /дата/ и возвратит внесенные по нему денежные средства.

По утверждению истицы, /дата/ она направила ответчику ответ на уведомление, где указала на его незаконные действия по одностороннему расторжению предварительного договора и просила предоставить ей копию документа, подтверждающего требования Правительства Московской области по расторжению заключенных предварительных договоров, на который ссылается ответчик, а также о своей готовности рассмотреть вопрос о заключении Договора долевого участия, в связи с чем, просила предоставить ей проект указанного договора.

Как указано в исковом заявлении, проект Договора долевого участия не был предоставлен истице. Вместо него, /дата/ истица получила от ответчика уведомление о расторжении предварительного договора № от /дата/, в связи с отказом истицы устранить нарушение ФЗ 214-ФЗ путем о заключения Договора долевого участия, и просьбу предоставить расчетный счет для перечисления ранее уплаченных денежных средств.

По словам истицы, её представителю по электронной почте были направлены ответчиком документы: общая форма Договора участия в долевом строительстве, соглашение о расторжении предварительного договора и Акт о зачете денежных средств. Закерова О.Б. считает, что условия, указанные в перечисленных документах существенно нарушают её права, а именно: в Акте о зачете встречных однородных обязательств, в частности, указано, что сумма денежных средств, подлежащая уплате по Договору участия в долевом строительстве, уменьшается на сумму, подлежащую выплате со стороны ответчика в связи с расторжением предварительного договора, таким образом, цена квартиры выше по Договору участия в долевом строительстве, чем по предварительному договору; в предварительном договоре содержался срок заключения договора – до /дата/, а в Договоре участия в долевом строительстве срок передачи квартиры зависит от сроков окончания строительства, устранения недостатков строительства и т.п., то есть срок достаточно неопределенный; согласно п. 3.1. предварительного договора ответчик несет все расходы, связанные с регистрацией основного договора и перехода права собственности от него к истице, в Договоре участия в долевом строительстве указано, что необходимо доплатить за услуги регистрации.

На основании изложенного, указывая на то, что противоправные действия ответчика нарушают ее права, истица, после уточнения исковых требований, просит суд признать недействительным расторжение предварительного договора в одностороннем порядке со стороны ООО «Славянский Ипотечный Дом», признать предварительный договор № от /дата/ действующим, признать за нею право собственности на квартиру по адресу: <адрес> (строительный адрес), взыскать расходы на оплату услуг адвоката в размере 20000 руб.

Представитель истицы в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Славянский Ипотечный Дом» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения по делу.

При таких данных, суд приходит к выводу, с учетом мнения представителя истицы, о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истицы, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истицей и ответчиком ООО «Славянский Ипотечный Дом» заключен предварительный договор № от /дата/, в соответствии с п. 1.1 которого, Продавец (ответчик) и Покупатель (истица) обязуются в срок до /дата/ и не позднее шестидесяти дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на однокомнатную квартиру №, расположенную на 6-м этаже в секции № строящегося жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> заключить Основной договор купли-продажи квартиры.

В п.2.1. Договора указано, что квартира имеет проектную общую площадь без учета неотапливаемых помещений 40,28 кв.м., с учетом неотапливаемых помещений – 42,27 кв.м., в п.п. 2.3. указано, что предварительная цена квартиры составляет 2091647,50 руб. Однако позже, после завершения строительства, цена квартиры будет рассчитана исходя из фактической площади квартиры путем умножения предварительной цены на коэффициент, определяемый путем деления общей площади квартиры на проектную площадь.

Согласно п. 3.1. предварительного договора, Продавец несет все расходы, связанные с регистрацией перехода прав на квартиру от продавца к покупателю, а также иные расходы, предусмотренные основным договором.

Судом установлено, что /дата/ истицей было направлено письмо ответчику, в котором указано, что она возражает против расторжения предварительного договора, однако, готова рассмотреть заключение договора долевого участия на приемлемых для нее условиях.

/дата/ истицей ответчику было направлено письмо, где она выразила готовность к заключению основного договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Как усматривается из письма ООО «СИД№ от /дата/, в связи с приобретением статуса застройщика и в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», общество не вправе привлекать денежные средства граждан для осуществления строительства иначе, как по договорам участия в долевом строительстве. В случае, если истица не отказалась от намерения приобрети указанную выше квартиру, то предлагаем в соответствии с законом заключить такой договор по цене квадратного метра, ранее установленного в предварительном договоре, с зачетом уплаченных истицей средств в счет оплаты договора участия в долевом строительстве. В противном случае ответчик предлагает указать расчетный счет, на который он перечислит истице полученные ими денежные средства.

/дата/ стороной ответчика истице было направлено письмо № с уведомлением о расторжении предварительного договора № от /дата/

В материалах дела имеется письмо ООО «СИД» от /дата/ №, согласно которому, общество являлось соинвестором строительства спорного дома, в связи с чем, реализовывало права на принадлежащие обществу квартиры путем заключения с физическими лицами предварительных договоров купли-продажи. Т.к. в соответствии с ФЗ №214, застройщик не вправе реализовывать права на квартиры в строящемся доме иначе как по договору участия в долевом строительстве, то в настоящее время всем физическим лицам, заключившим предварительные договоры предложено переоформить их на договоры участия в долевом строительстве по согласованной с Росреестром форме. Переоформление предполагаем проводить путем единовременного заключения договора участия в долевом строительстве и соглашения о расторжении предварительного договора с составлением акта о зачете ранее оплаченных средств.

Кроме того, в материалы дела стороной ответчика представлены проекты Договора участия в долевом строительстве, Договора об оказании юридической помощи, Соглашения к предварительному договору, акта о зачете встречных однородных требований.

В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

П.4 ст.4 указанного Закона предусматривает, что договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Нормой ст.18 ФЗ от 30.12.2004г. предусмотрено, что застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

П. 6.1 предварительного договора установлено, что продавец вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по договору, путем направления уведомления покупателю, в случае если покупатель не исполнил, ненадлежащим образом исполнил или уклоняется от исполнения обязательств, предусмотренных п.п. 4.2.1-4.2.5, 4.2.7 договора. В этом случае договор прекращается (считается расторгнутым) в момент направления в адрес покупателя соответствующего уведомления. Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не является основанием для изменения или расторжения договора (п.6.3).

Согласно п. 8.1 договора, договор является предварительным. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, а так же потребовать возмещения убытков, вызванных таким уклонением.

В силу п. 4.2.1 договора покупатель обязуется внести в обеспечение исполнения своих обязательств денежное обеспечение на условиях, предусмотренных договором. В срок, установленный в соответствующем требовании продавца, компенсировать расходы, понесенные ранее продавцом по содержанию и эксплуатации квартиры с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента передачи квартиры покупателю, включая авансовый платеж за первые 4 месяца эксплуатации (п. 4.2.2). Обеспечить к моменту заключения основного договора наличие действующих документов, удостоверяющих личность, а при наличии зарегистрированного брака так же предоставить нотариально удостоверено согласие супруга на заключение основного договора (п. 4.2.3). До момента регистрации перехода прав на квартиру к покупателю не производить перепланировки (переустройства) квартиры без согласия продавца и без согласования в установленном законом порядке (п. 4.2.4). До получения квартиры по акту приема-передачи и/или заключения основного договора перечислить на расчетный счет, указанный продавцом, возникшую разницу в случае, если цена квартиры будет больше предварительной цены. Обеспечить государственную регистрацию основного договора путем обращения в регистрационный орган не позднее 30 рабочих дней с момента подписания основного договора (п. 4.2.7).

Истица взятые на себя обязательства по предварительному договору № от /дата/ выполнила в полном объеме, перечислив Ответчику полную стоимость квартиры, что подтверждается платежным поручением № от /дата/ на сумму 2091647,50 рублей.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Таким образом, основания расторжения договора, изложенные ответчиком, не относятся к вышеперечисленным, а иных правовых оснований для расторжения предварительного договора суду представлено не было.

Кроме того, суд отмечает, что ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает расторжение договора в одностороннем порядке лишь участником долевого строительства, но не застройщика.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается эти лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Решением координационной группы по оформлению адресной информации о присвоении почтового адреса многоэтажному жилому дому №, жилому дому, расположенному по строительному адресу: <адрес>, присвоен почтовый адрес: <адрес>

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

Однако, как усматривается из ответа Администрации г.о. Химки МО от /дата/ №-вх., /дата/ приказом первого заместителя Главы Администрации г.о. Химки № разрешение на ввод в эксплуатацию №№ от /дата/ отозвано.

Таким образом, учитывая, что дом, в котором находится квартира истицы, еще не введен в эксплуатацию, квартира фактически истице не передана, истицей оплачена лишь предварительная стоимость квартиры, фактических обмеров квартиры произведено не было, суд не усматривает правовых оснований для признании прав собственности на квартиру за истицей.

Согласно ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Часть 1 статьи 100 ГПК РФ гласит, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В материалах дела имеется соглашение об оказании юридической помощи от /дата/, согласно которому доверитель (заказчик – Закерова О.Б.) поручает, а представитель (Калинин П.Б.) обязуется совершить следующие юридические действия и услуги (предмет поручения): защищать интересы доверителя пределах полномочий определенных доверенностью от /дата/ (№ нотариального бланка №). За оказание юридических услуг Калининым П.Б. от истицы было получено 20000 руб., что подтверждено распиской в получении денежных средств от /дата/

Между тем, учитывая длительность рассмотрения данного гражданского дела, сложность гражданского дела, учитывая также разумность и справедливость, суд считает, что заявленная сумма в размере <данные изъяты> руб. завышена и должна быть снижена до 10000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Закеровой О. Б. – удовлетворить частично.

Признать недействительным расторжение Предварительного договора № от /дата/, заключенного между Закеровой О. Б. и ООО «Славянский Ипотечный Дом».

Признать предварительный договор № от /дата/, заключенный между Закеровой Ольги Борисовны и ООО «Славянский Ипотечный Дом», действующим.

Взыскать с ООО «Славянский Ипотечный Дом» в пользу Закеровой О. Б. расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.

В удовлетворении исковых требований Закеровой Ольги Борисовны к ООО «Славянский Ипотечный Дом» о признании прав собственности на квартиру – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Кроме того, заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: