Решение по делу № 2-376/2021 от 29.01.2021

Р Е Ш Е Н И Е № 2-376/2021

Именем Российской Федерации

25 марта 2021 года город Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Дробот Н.В.

при секретаре Цой В.В.

в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску Софроновой В. М. к Бессарабовой Н. Ф., третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований агентству недвижимости «Женева» о взыскании денежных средств, внесенных в счет приобретения объекта недвижимости,

Установил:

Истец Софронова В.М. обратилась в Зерноградский районный суд

Ростовской области с иском к ответчику Бессарабовой Наталье Федоровне о взыскании денежных средств в размере 50 тысяч рублей, внесенных в счет оплаты за приобретение объекта недвижимости, расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты>, мотивируя свои требования тем, что 26 июня 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 1/8 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <данные изъяты> в соответствии с п.4.1 которого, истец передала ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> в счет оплаты за объект недвижимости. 15 июля 2020 года истец направила в адрес ответчика претензию, так как ответчик Бессарабова Н.Ф. к дате сделки не представила документацию, а именно, проект на воду, центральную канализацию, а также акт ввода в эксплуатацию пристройки площадью 18,1 кв.м, которая является самовольной. Основной договор купли-продажи между сторонами подписан не был, по этой причине истец обратилась к ответчику с претензией о возврате денежных средств, однако, ответчик отказалась от получения претензии, так как почтовая корреспонденция возвращена в отметкой об истечении срока хранения. Истец полагает, что при прекращении предварительного договора купли-продажи у ответчика возникла обязанность по возврату денежных средств в размере <данные изъяты>, внесенных в качестве аванса за объект недвижимости. Истец просит также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Истец Софронова В.М. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме, дополнительно пояснив, что основной договор купли-продажи жилого дома не был заключен по вине ответчика Бессарабовой Н.Ф., которая не представила на сделку необходимые документы.

Представитель истца Лоскутова Н.Г., действующая на основании доверенности от 01 марта 2021 года исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Ответчик Бессарабова Н.Ф. исковые требования не признала, пояснила, что все условия предварительного договора купли-продажи принадлежащего ей жилого дома, она выполнила в полном объеме, предоставила домовую книгу, с отметкой о выписке, справки об отсутствии коммунальной задолженности. Кроме того, при заключении предварительного договора купли-продажи поставила в известность покупателя и его представителя о готовности истца предоставить все необходимые документы на объект недвижимости, которые истец посчитает необходимым иметь на момент заключения основного договора купли-продажи. Полагает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца Софроновой В.М., которая стала менять условия предварительного договора купли-продажи в части уменьшения покупной цены, предлагала продавцу подарить ей часть жилого дома, а после сделки оформить все в установленном законом порядке.

Представитель ответчика Станчула В.П., действующий на основании доверенности от 16 февраля 2021 года исковые требования не признал, полагает, что законных оснований для их удовлетворения не имеется.

Представитель третьего лица агентства недвижимости «Женева» в судебное заседание не явился, судом надлежащим образом извещен о месте, времени и дате рассмотрения дела, причин уважительности своей неявки в суд не представил.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их в совокупности, приходит к следующему:

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выданная одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке, независимо от сумма задатка, должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Исходя из понятия задатка, последний выполняет три функции, а именно платежную- задаток передается в счет причитающихся платежей, то есть задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору, доказательственную или удостоверяющую – задаток передается в доказательство заключения договора и если нет основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке и обеспечительную функцию - задаток передается в обеспечение основного обязательства. Исходя из смысла определения задатка и его функций, можно сделать вывод, что денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально на момент передачи понимали какие функции должна выполнять данная сумма, если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из смысла приведенных норм закона задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным), и следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства. В то же время «если договором предусмотрена уплата одной из сторон задатка, то он будет считаться заключенным, лишь после исполнения соответствующим контрагентом своей обязанности».

Судом установлено, что 26 июня 2020 года между ответчиком Бессарабовой Н.Ф. как продавцом и истцом Софроновой В.М. как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого, в соответствии с п. 1.1 ответчик как продавец взял на себя обязательство продать истцу как покупателю 1/8 долю жилого дома общей площадью 58,1 кв.м лит. А этажность 1, жилого дома общей площадью 56,5 кв.м лит. В этажность 1, жилого дома общей площадью <данные изъяты> 1, жилого дома общей площадью <данные изъяты> инвентарный номер 710/1 и 1/8 долю земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов – домовладение площадью <данные изъяты> кадастровым номером № расположенное по адресу <данные изъяты> и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) объектов в срок не позднее 10 июля 2020 года. 1/8 жилого дома и земельного участка принадлежат ответчику на основании договора дарения от 18 сентября 2015 года и находятся в общедолевой собственности. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, ответчик как продавец взял на себя обязательство заключить основной договор в сроки, указанные в п. 1.1 настоящего договора, не производить отчуждение объектов другим лицам, в период действия предварительного договора снять с регистрационного учета (произвести выписку) всех лиц, зарегистрированных в жилом доме за семь дней до заключения основного договора, оплатить все коммунальные платежи по месяц проживания включительно, задолженности по оплате налоговых платежей и предоставить подтверждающие данные факты справки и документы в срок не позднее двух рабочих дней до заключения основного договора купли-продажи : домовую книгу с отметкой о снятии с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в жилом доме, справки подтверждающие отсутствие задолженности по платежам из водоканала, горгаза, энергосбыта, по вывозу ТБО. Указанный пункт предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка предусматривает также обязанность ответчика к моменту подписания основного договора предоставить в случае необходимости нотариально удостоверенные отказы всех сособственников от преимущественного права покупки. Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя – истца заключить основной договор в сроки, указанные в п. 1.1 договора, предоставить нотариально заверенное согласие супруга, если таковой имеется на покупку объекта, обеспечить сбор необходимых документов к сделке купли-продажи объектов, и в случае возникновения обстоятельств, препятствующих заключению основного договора незамедлительно сообщить об этом продавцу и заинтересованным лицам. Пунктом 5 предварительного договора купли-продажи предусмотрена ответственность сторон, а именно, в случае нарушения продавцом – ответчиком п. 1.1 и 2.1 договора и не заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения основного договора по обязательствам, ответственность за наступление которых несет непосредственно продавец, продавец обязан в срок не позже пяти суток, начиная со дня следующего за максимальной датой (п.п. 1.1 договора) заключения договора купли-продажи, или с суток с момента выявления нарушения продавцом условий настоящего договора, вернуть покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п. 4.1 настоящего договора, а также выплатить неустойку в размере 100 % от суммы предварительного платежа. В случае нарушения покупателем п.п. 1.1, 4.2 настоящего договора и отказа от заключения договора купли-продажи объектов, либо невозможности заключения договора купли-продажи объектов по его вине, денежная сумма, указанная в п. 4.1 договора, либо иная по соглашению сторон в качестве неустойки остается у продавца. Пунктом 4 предварительного договора предусмотрен порядок расчета сторон, а именно в соответствии с п. 4.1 в доказательство обязательства заключить договор купли-продажи объектов и в счет оплаты за объекты, истец (покупатель) передает (ответчику) продавцу денежную сумму в размере 50 тысяч рублей при покупной стоимости объекта недвижимости, определенной сторонами <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> рублей оплачивается в срок не позднее 10 июля 2020 га0ода.

Исходя из буквального содержания условий договора следует, что денежная сумма в размере 50 тысяч рублей передана истцом в пользу ответчика в счет оплаты объекта, приобретаемого по договору купли продажи и в связи с нарушением ответчиком как продавцом условий предварительного договора купли-продажи, которое заключается в не предоставлении нотариально заверенных отказов сособственников от преимущественного права покупки доли в общедолевой собственности на объект недвижимости, является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств, в размере 50 тысяч рублей.

Доводы ответчика и представителя ответчика относительно того, что ответчиком были представлены документы, а именно, домовая книга и справки коммунальных служб об отсутствии задолженности, предоставление которых было обязанностью ответчика по условиям предварительного договора купли-продажи, обязанности по предоставлению других документов не предусматривалось, не могут быть приняты судом во внимание, так как противоречат условиям предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а именно, при условии обшедолевой собственности на объекты недвижимости, наличие нотариально удостоверенного отказа всех сособственников от преимущественного права покупки доли объекта недвижимости, принадлежащей ответчику. В судебном заседании ответчиком и представителем ответчика не оспаривался факт отсутствия отказа сособственников от покупки доли ответчика, как и не оспаривался факт наличия в продаваемом объекте самовольно возведенной пристройки, право собственности на которую не установлено за ответчиком в соответствии с действующим законодательством.

С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 1700 рублей (л.д. 7).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Софроновой В. М. к Бессарабовой Н. Ф., третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований агентству недвижимости «Женева» о взыскании денежных средств, внесенных в счет приобретения объекта недвижимости, удовлетворить.

Взыскать с Бессарабовой Н. Ф. в пользу Софроновой В. М. денежные средства в размере <данные изъяты> и судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2021 года.

Судья Н.В.Дробот