Решение от 06.09.2023 по делу № 33-4790/2023 от 14.08.2023

Судья: Холонина Т.П.                             УИД 39RS0002-01-2021-007592-87

Дело № 2-811/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-4790/2023

06 сентября 2023 года                                                               г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего судьи    Чашиной Е.В.

    судей                        Филатовой Н.В., Алексенко Л.В.

    при секретаре                Петух А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Стерлина Сергея Сергеевича к Аникеевой Анастасии Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, неустойки, по апелляционной жалобе Аникеевой Анастасии Сергеевны на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 16 февраля     2023 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стерлин С.С. обратился в суд с иском к Аникеевой А.С., указав, что 14.07.2020 между сторонами был заключен договор аренды, по условиям которого он предоставил ответчику нежилое помещение <данные изъяты>, а ответчик обязалась своевременно уплачивать арендную плату в размере 25 000 руб. в месяц, а также коммунальные и иные платежи за названное нежилое помещение. Арендная плата подлежала уплате не позднее 10-го числа расчетного месяца, и в случае нарушения сроков внесения арендной платы, а также уплаты коммунальных и иных платежей за нежилое помещение с арендатора подлежала взысканию неустойка в размере 0,3 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Аникеева А.С. исполняла свои обязательства ненадлежащим образом, в связи с чем у нее образовалась задолженность по арендной плате за июнь 2021 года в размере 25 000 руб., а также за период с января по май 2021 года общей суммой в размере 50 000 руб. Помимо этого, у ответчика образовалась задолженность по коммунальным и иным платежам общей суммой в размере 30 329 руб. за период с 14.07.2020 по 30.06.2021.

02.07.2021 Стерлин С.С. направил Аникеевой А.С. претензию с требованием погашения задолженности по арендной плате и по коммунальным и иным платежам за нежилое помещение, которая была оставлена без удовлетворения.

31.07.2021 срок договора аренды от 14.07.2020 истек, однако до настоящего момента помещение арендодателю не возвращено, арендатор уклоняется от встреч и не выходит на связь.

Впоследствии в течение 2022 года он погасил задолженность по коммунальным и иным платежам в размере 22 350,56 руб. за вышеназванный период аренды.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнения своих требований, Стерлин С.С. просил взыскать с Аникеевой А.С. в свою пользу:

- задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.06.2021 в размере 75 000 руб.;

- неустойку за невнесение арендной платы за период с 01.01.2021 по 11.01.2023 в размере 144 375 руб.;

- задолженность по коммунальным и иным платежам (теплонабжение, водоснабжение, электроснабжение) за период с 01.08.2020 по 31.06.2021 в размере 30 329 руб.;

- неустойку за невнесение коммунальных и иных платежей (теплонабжение, водоснабжение, электроснабжение) за период с 01.08.2020 по 31.06.2021 в размере 60 844,25 руб.;

- задолженность по коммунальным и иным платежам (перед управляющей организацией) за период с 01.08.2020 по 31.06.2021 в размере 22 350,56 руб.;

- неустойку за невнесение коммунальных и иных платежей за период с 01.08.2020 по 31.06.2021 в размере 42 115,99 руб., а также возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 950 руб.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 16.02.2023 исковые требования Стерлина С.С. были удовлетворены: с Аникеевой А.С. в пользу Стерлина С.С. взыскана задолженность по договору аренды в размере 75 000 руб., неустойка за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 144 375 руб., задолженность по оплате расходов за содержание помещения и коммунальные услуги в размере 52 679,56 руб., неустойка за несвоевременное несение расходов на содержание помещения и коммунальные услуги в размере 102 960,24 руб., а также возмещение расходов по уплате госпошлины в размере 6 950 руб.

В апелляционной жалобе Аникеева А.С. в лице представителя     Сладкова А.В. просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новое судебное постановление, которым отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ссылается на то, что согласно договору аренды от 14.07.2020 ответчику в пользование были переданы принадлежащие Стерлину С.С. помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>. Вместе с тем впоследствии выяснилось, что истец на момент заключения договора не являлся собственником помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, полномочия на его передачу в пользования третьим лицам у него отсутствовали, в связи с чем с договор в части этого помещения был заключен неуполномоченным лицом. Обращает внимание на то, что стороной истца не представлен оригинал договора поручения от 20.04.2020, заключенного между Стерлиным С.С. и собственником второго арендуемого помещения ФИО14 ФИО14., якобы на основании которого истец заключил договор аренды 14.07.2020, и в самом договоре аренды не указан истинный собственник помещения. В связи с этим податель жалобы полагает договор аренды в отношении помещения с кадастровым номером <данные изъяты> незаключенным, вследствие чего считает ставку арендной платы, подлежащей пересчету пропорционально площади помещения, которое в действительности было передано в аренду – <данные изъяты>

При этом заявитель считает, что уплаченные ею платежи общей суммой в размере 200 000 руб. покрывают как полную сумму арендной платы за действительно переданное помещение – 131 068 руб., так и подлежащие уплате суммы коммунальных платежей.

Указывает на то, что у нее отсутствовала возможность уплачивать коммунальные и иные платежи, поскольку соответствующие квитанции арендодателем ей не передавались. Также обращает внимание на то, что судом не были исследованы обстоятельства уплаты обеспечительного платежа, который должен был быть зачтен в счет уплаты арендной платы за последний месяц срока аренды, что влияет на сумму задолженности и сумму неустойки.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в том числе из договоров и других сделок.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 14.07.2020 между Стерлиным С.С. и Аникеевой А.С. был заключен договор аренды нежилого помещения, по условия которого арендатору в аренду предоставлено нежилое помещение <данные изъяты> на срок с 01.08.2020 по 31.07.2021 для ведения деятельности, не противоречащей действующему законодательству РФ, а именно: розничная торговля и оказание услуг.

В соответствии условиями договора арендатор обязалась уплачивать арендодателю арендную плату в размере 25 000 руб. ежемесячно не позднее 10-го числа расчетного месяца (предоплата). В арендную плату не входят оплата услуг охраны, все коммунальные и иные платежи, касающиеся содержания помещения (п.п. 3.2, 3.2.1, 3.4.2 договора).

Коммунальные, эксплуатационные и другие подобные расходы (электроэнергия, отопление, охрана) оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым организациями, поставляющими коммунальные и иные услуги, в течение 10-ти банковских дней со дня выставления счета (п. 3.5 договора).

Пунктом 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы и просрочку расходов, указанных в п. 3.5 договора, предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 14.07.2020 Стерлин С.С. передал, а Аникеева А.С. приняла в аренду указанное выше помещение общей площадью <данные изъяты>м.

Как указано истцом, и ответчиком это не опровергнуто, в период использования помещения у Аникеевой С.А. образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.06.2021 в размере 75 000 руб., а также по коммунальным и иным платежам за период с 01.08.2020 по 31.06.2021 в размере 52 679,56 руб.

02.07.2021 Стерлин С.С. направил в адрес Аникеевой А.С. претензию с требованием погашения задолженности, которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием к обращению истца в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Стерлина С.С., суд исходил из отсутствия доказательств оплаты ответчиком истцу заявленной ко взысканию суммы задолженности.

Судебная коллегия с такой позицией суда соглашается.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Внесение арендных платежей арендатором арендодателю должно быть подтверждено письменными доказательствами.

Вместе с тем допустимые и достоверные доказательства погашения суммы задолженности Аникеевой А.С. не представлены.

Возражая относительно исковых требований, сторона ответчика заявила о незаключённой договора аренды в отношении нежилого помещения площадью <данные изъяты>, ссылаясь на то, что на момент заключения такого договора истец не являлся его собственником. По этой причине ответчик полагает, что она должна быть освобождена от арендных платежей и оплаты коммунальных и иных услуг за данное помещение, а фактически внесенные ею суммы должны быть зачтены в погашение задолженности.

Проверяя такие доводы ответчика, суд установил, что с 29.05.2013 Стерлин С.С. является собственником нежилого помещения <данные изъяты>

02.09.2021 на основании свидетельства о праве на наследство по закону за Стерлиным С.С. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение <данные изъяты>.

Ранее собственником указанного помещения являлась ФИО14., которая умерла 26.01.2021. После ее смерти в порядке наследования по закону данное имущество принял ее сын Стерлин С.С.

Из представленной Стерлиным С.С. суду первой инстанции копии договора поручения от 20.04.2020 усматривается, что ФИО14 уполномочила Стерлина С.С. безвозмездно совершить следующие юридические действия: осуществить от своего имени действия по сдаче в аренду принадлежащего доверителю на праве собственности имущества – нежилого помещения <данные изъяты>, заключить от своего имени договор аренды указанного нежилого помещения, установив цену по своему усмотрению, взимать арендную плату, получать от арендатора плату за коммунальные услуги, исполнять в полном объеме права и обязанности арендодателя по договору аренды.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

С учетом приведенных выше нормативных положений и разъяснений по их применению, а также установленных по делу обстоятельств, суд справедливо отклонил доводы Аникеевой А.С. о незаключенности договора аренды в отношении нежилого помещения площадью <данные изъяты> и об отсутствии у нее обязанности по оплате задолженности за фактическое пользование данным помещением.

В апелляционной жалобе Аникеева А.С. продолжает настаивать на своих доводах о незаключенности договора аренды в части спорного помещения.

Соглашаясь с позиций суда первой инстанции относительно отклонения таких доводов ответчика, судебная коллегия считает необходимым дополнить, что в рассматриваемой правовой ситуации применимо правило, согласно которому сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора («эстоппель»).

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.п. 3п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

На основании изложенного, с учетом конкретных обстоятельств дела доводы ответчика о незаключенности с истцом договора аренды в отношении спорного помещения противоречат принципу добросовестности и по смыслу ст. 10 ГПК РФ являются злоупотреблением правом.

Кроме того, как указано выше, Стерлин С.С. принял данное помещение в порядке наследования по закону за своей матерью ФИО14., умершей 26.01.2021, а поэтому с указанной даты в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ именно он являлся собственником помещения с кадастровым номером <данные изъяты>. Требования о взыскании с Аникеевой А.С. задолженности по договору аренды заявлены Стерлиным С.С. в том числе за период после 26.01.2021, то есть после возникновения у него права собственности на данное помещение.

В этой связи суд правомерно не усмотрел правовых оснований для освобождения ответчика от обязанности по погашению задолженности перед истцом по договору аренды.

Довод подателя жалобы об отсутствии у нее квитанций на оплату не может быть принят во внимание, учитывая, что в период пользования помещением ответчик не заявляла о невозможности исполнения условий договора по данному основанию, а заявила об этом лишь в связи возникновением настоящего спора. При этом и после получения иска никаких мер, направленных на погашение задолженности по оплате расходов за содержание помещения и коммунальные услуги, Аникеева А.С. не предприняла, что опровергает ее утверждения о невозможности внесения данных платежей.

С учетом допущенной ответчиком просрочки внесения платежей по договору, суд обоснованно удовлетворил и дополнительные требования истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с приведённым в решении суда расчетом, основанным на условиях спорного договора.

Ссылка Аникеевой А.С. в жалобе на установленный договором обеспечительный платеж, вопреки ее доводам, основанием к снижению размера взысканной суммы задолженности не является.

Действительно, по условиям договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 10 000 руб. в следующем порядке: 5 000 руб. в течение второго календарного месяца с момента заключения договора,            5 000 руб. в течение третьего календарного месяца с момента заключения договора (п.п. 3.3.1, 3.4.2 договора).

Вместе с тем никаких доказательств фактической уплаты обеспечительного платежа ответчиком не представлено.

При этом, согласно ее письменным возражениям на иск, всего по договору ею уплачено 200 000 руб. – арендная плата за август-декабрь 2021 года (25 000х5= 125 000) и за январь-май 2022 года (15 000х5=75 000). Сведений об уплате обеспечительного платежа материалы дела не содержат, и на такое обстоятельство ответчик впервые сослалась в своей апелляционной жалобе.

Более того, по условиям договора обеспечительный платеж является согласованным сторонами способом обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору. В случае прекращения договора связи с нарушением его условий со стороны арендатора обеспечительный платёж не возвращается.

Как установлено по делу, арендатором такие нарушения допущены, соответственно, и в случае внесения обеспечительного платежа он возврату не подлежал.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда. По существу доводы заявителя сводятся к субъективной оценке обстоятельств дела, направлены на переоценку установленных по делу доказательств, каких-либо новых данных, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не приводится. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 16 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 11 ░░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: