Решение по делу № 33-10214/2020 от 15.06.2020

                                     дело №2-1255/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-10214/2020

г. Уфа 30 сентября 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего      Гафаровой Л.Ф.,

судей                  Набиева Р.Р. и Фахрисламовой Г.З.

при секретаре              Нафикове А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан к Кучумовой М.И. о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании вернуть земельный участок, взыскании задолженности по арендным платежам.

Заслушав доклад судьи Гафаровой Л.Ф., судебная коллегия

установила:

администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к Кучумовой М.И. о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании вернуть земельный участок, взыскании задолженности по арендным платежам.

В обоснование заявленных требований указано на то, что ... года между администрацией муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан и Кучумовой М.И. был заключен договор № ... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., с видом разрешенного использования – для строительства придорожного комплекса, общей площадью ... кв.м, сроком с 08 сентября 2018 года по 07 сентября 2021 года.

Однако в нарушение условий данного договора ответчик не уплачивает арендные платежи.

Согласно справке Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району №... от ... года у Кучумовой М.И. по договору аренды земельного участка по состоянию на 16 сентября 2019 года имеется задолженность по арендной плате за землю в сумме 1 331 038, 54 руб., за 2018 год - 127083,15 рублей, за 2019 год (9 месяцев) - 1203955, 39 руб. Размер начисленных пени составляет – 33108, 77 руб.

В связи с этим, имеются основания для расторжения договора аренды на основании статьями 619 и 450 ГК РФ.

На претензию истца, направленную в адрес ответчика 15 октября 2019 года и полученную им 22 октября 2019 года, ответ не последовал.

Согласно расчету арендной платы за период с 08 сентября 2018 по 31 декабря 2018 года на момент заключения договора сумма платежа за 2018 год составляла 250050, 79 руб. В настоящее время задолженность по договору аренды земельного участка № ... за период с 08 сентября 2018 года по 30 сентября 2019 года составляет 1454006,18 руб.

В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании изложенного, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка № ... от ... года, обязать Кучумову М.И. в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером ..., взыскать с Кучумовой М.И. задолженность по арендной плате в размере 1454006,18 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей до момента фактического исполнения обязательства.

Решением Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 января 2020 года исковые требования администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан удовлетворены частично и постановлено:

взыскать с Кучумовой М.И. в пользу администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от ... года №... в размере 1 351 038,54 руб., пени в размере 20 000 руб.

Взыскать с Кучумовой М.И. в пользу администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан неустойку, начиная с 01 сентября 2019 года до момента фактического исполнения решения, исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый просроченный день просрочки.

Расторгнуть заключенный между администрацией муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан и Кучумовой М.И. ... года за №... договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ....

Обязать Кучумову М.И. вернуть администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ....

Взыскать с Кучумовой М.И. в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 14 955,19 руб.

В апелляционной жалобе администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан просит решение суда изменить в части взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и удовлетворить требования в полном объеме, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В апелляционной жалобе Кучумова М.И. просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности, указывая на вынесение судом решения в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив доводы жалоб, проверив материалы дела, судебная коллегия установила, что настоящее гражданское дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ответчика, что в силу требований пункта 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда.

В связи с этим судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан 08 июля 2020 года принято решение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, о чем было вынесено соответствующее определение.

До начала рассмотрения дела по существу от администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 986 911, 14 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан Иштуганов Ф.Ф. просил удовлетворить заявленный иск с учетом уточнения требований, при этом поддержал заявленные ранее в суде первой инстанции требования о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 10 февраля 2019 года по 30 августа 2019 года в размере 33 170, 28 руб.

Кучумова М.И. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена путем направления телеграммы и почтового извещения, кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на сайте Верховного Суда Республики Башкортостан. Копия уточненного иска была направлена ответчику и получена ею, что подтверждается реестром заказных писем, кассовым чеком, представленными истцом, и почтовым идентификатором ...

Руководствуясь статьями 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что ответчик извещен надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебном заседанию, не сообщил о причинах неявки, в том числе уважительных и таких доказательств не представил, не ходатайствовал об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в его отсутствие, своего представителя в суд апелляционной инстанции также не направил, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, заслушав представителя администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан Иштуганова Ф.Ф., изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Положениями статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается (ст. 310 ГК РФ).

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 ГК РФ).

Возврат арендованного имущества арендодателю предусмотрен положениями статьи 622 ГК РФ. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Материалами дела подтверждается, что на основании договора аренды от ... года №..., заключенного с администрацией муниципального района Иглинский Район Республики Башкортостан, ответчик Кучумова М.И. занимает земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ....

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях, изложенных в договоре, во временное пользование указанный земельный участок.

Согласно п. 4.4.3 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке определяемым договором.

Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ, а также муниципальными правовыми актами. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.9 установлено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

В нарушение условий договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого земельного участка.

Направленное арендодателем письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы и требование о досрочном расторжении договора аренды оставлено арендатором без ответа.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 08 сентября 2018 года по 14 сентября 2020 года составила 2 986 911, 14 руб., пени за период с 10 августа 2019 года по 30 августа 2019 года – 33 170, 28 руб.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 названного постановления).

Согласно п.3.6 договора аренды арендатор ежегодно не позднее 15 февраля обязан обращаться в Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений республики Башкортостан для получения расчета и уточнения реквизитов для перечисления арендной платы. Однако из дела не усматривается, что ответчик обращался в указанный орган для уточнения расчетов по арендной плате.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды от ... года заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 2.1 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» пересмотр размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка и (или) в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан или органов местного самоуправления, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления или исчисления.

На момент заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду Кучумовой М.И., составляла 45 093 151, 80 руб.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан №1371 от 01 ноября 2018 года, вступившим в силу с 01 января 2019 года, утверждена кадастровая оценка земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2018 года в составе земель отдельных категорий.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 августа 2019 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 91 208 741,88 руб.

В соответствии с решением Совета муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан №68 от 21 декабря 2016 года, пунктом 1.2 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена», Законом Республики Башкортостан от 05 января 2004 года №59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле АП=П*Кс*К/100, где АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей); Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, с 08 сентября 2018 года по 31 декабря 2018 года (115 дней) размер арендной платы составляет 250 050,79 руб. За 2019 год размер арендной платы составляет 1 605 273, 85 руб. (71 052*1283,69*1,76/100). За период с 01 января 2020 года по 14 сентября 2020 года размер арендной платы составляет 1 131 586,49 руб. (71 052*1283,69*1,76/100=1605273,86/366 дней*258 дней).

Таким образом, представленный истцом расчет является арифметически верным, сомнений в его правильности у судебной коллегии не имеется, ответчиком контр расчет не представлен.

Разрешая спор, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторона истца представила совокупность доказательств, достоверно подтверждающих, что администрация района надлежащим образом исполнила договор аренды и передала ответчику во временное владение и пользование предмет договора аренды, а последний не выполнил свои обязанности по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

Установив факт несвоевременного внесения арендной платы по договору, судебная коллегия признает обоснованными требования о взыскании как самой задолженности в размере 2 986 911, 14, так и пени в размере 33 170, 28 руб. за испрашиваемый истцом период, указанный в первоначальных исковых требованиях, от которых истец не отказался, о чем подтвердил свою позицию в ходе апелляционного рассмотрения дела.

Учитывая положения п. п. 4.1.1 и 6.2 договора и статей 450, 619 ГК РФ, исходя из того, что ответчиком допущено существенное нарушение обязательств по договору, судебная коллегия приходит к выводу о расторжении заключенного между сторонами договора по инициативе арендодателя и поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, а до настоящего момента земельный участок не освобожден, по акту приема-передачи объект не передан, на ответчика необходимо возложить обязанность по возврату арендуемого земельного участка арендодателю.

В силу статей 98, 103 ГПК РФ при удовлетворении требований администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан с Кучумовой М.И. в пользу местного бюджета подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 300 руб.

Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 января 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым взыскать с Кучумовой М.И. в пользу администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от ... года №... в размере 2 986 911, 14 руб., пени в размере 33 170, 28 руб.

Расторгнуть заключенный между администрацией муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан и Кучумовой М.И. ... года за №... договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ....

Обязать Кучумову М.И. вернуть администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Кучумовой М.И. в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 23 300 руб.

Председательствующий                    Л.Ф. Гафарова

Судьи                                 Р.Р. Набиев

                                    Г.З. Фахрисламова

Справка: судья Сафина Р.Р.