Дело № 2-223/2017
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
26 января 2017 года г. Пермь
Пермский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Балакиной А.В.,
при секретаре Жуковой А.Н.,
с участием представителя истца Элмасяна С.С. по доверенности от 31.05.2016 года,
представителя ответчика Конкурсного управляющего АО «Строгановский посад» - Саркисян Ю.К. по доверенности от 10.01.2017г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина ФИО8 к АО «Строгановский посад» и АО «Россельхозбанк» о признании права собственности на жилой дом, определении порядка пользования земельным участком и обязании зарегистрировать право собственности,
УСТАНОВИЛ:
Никитин С.В. обратился в Пермский районный суд с иском к АО «Строгоновский посад» и АО «Россельхозбанк» о признании права собственности на жилой дом, определении порядка пользования земельным участком и обязании зарегистрировать право собственности.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи № от «23» марта 2012г. Истцом (Покупателем) у АО «Строгановский Посад» (Продавец, Ответчик) (ранее ЗАО «Строгановский Посад») был приобретен земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, Коттеджный поселок «<адрес> <адрес> (далее - земельный участок). Стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей и была полностью оплачена Истцом на основании п/п № от 23.03.2012г. Земельный участок был передан Истцу на основании Акта приема-передачи от 23.03.2012г. Государственная регистрация в территориальных органах Росреестра перехода права собственности на земельный участок произведена не была. Указанный земельный участок был приобретен Истцом с целью строительства жилого дома, впоследствии с этой целью между Истцом и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в дальнейшем ЗАО «Строгановский посад») (Подрядчик) был заключен Договор подряда на строительство индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор подряда). В соответствии с условиями указанного договора подряда. Подрядчик обязался выполнить работы по строительству на земельном участке индивидуального жилого дома с параметрами, согласованными сторонами в приложениях к договору подряда. В соответствии с условиями Договора № подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (Подрядчик) взяло на себя обязательство по строительству в коттеджном поселке «Строгановский посад» индивидуального жилого дома, имеющего характеристики определенные в приложениях к договору подряда. При этом строительство осуществлялось согласно Генеральному плану застройки коттеджного поселка «Строгановский посад», являющемуся приложением к договору подряда. Стоимость работ по строительству жилого дома в соответствии с п. 2.1. договора подряда составляла <данные изъяты> копеек и подлежала оплате в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей. Стоимость работ по строительству жилого дома была внесена Истцом ДД.ММ.ГГГГ на основании платежного поручения №. Однако в связи с неоднократным нарушением Подрядчиком обязательств по строительству жилого дома. Истец и Подрядчик пришли к соглашению расторгнуть договор подряда. По условиям Соглашения о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ, Истец на основании актов выполненных работ принял фактически выполненные Подрядчиком работы, стоимость которых в соответствии со Справкой от ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рублей, указанные работы были оплачены Истцом в полном объеме, сумма задолженности Подрядчика после подписания данного соглашения о расторжении составила <данные изъяты> руб., данная сумма истцу возвращена частично. В связи с ненадлежащим исполнением договора подряда, заключенного между Истцом и ЗАО «Строгановский посад», Истец для завершения строительства жилого дома был вынужден привлечь нового подрядчика, а именно - ООО «Конкорд». В соответствии с условиями Договора № от 04.08.2014г. ООО «Конкорд» (Новый, подрядчик) взял на себя обязательство по достройке в коттеджном поселке «<данные изъяты>» индивидуального жилого дома истца. Стоимость работ по строительству жилого дома в соответствии с п. 5.1 договора подряда составляла <данные изъяты> копеек и подлежала оплате в соответствии с согласованными сторонами условиями оплаты. Стоимость работ по строительству жилого дома была Истцом полностью оплачена. Новый подрядчик в соответствии с условиями договора подряда надлежащим образом и в срок выполнил работы по окончательному строительству жилого дома, в связи, с чем сторонами бы подписан Акт сдачи-приемки оконченного строительством объекта от 31.10.2014г. В соответствии с п. 8.2. договора подряда № с ЗАО «Строгановский посад», а также положениями ст. 741 ГК РФ право собственности и риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства перешел на Истца с момента подписания сторонами Акта сдачи-приемки оконченного строительством объекта. В настоящее время индивидуальный жилой дом имеет стопроцентную готовность. Продавец земельного участка (АО «Строгановский Посад») до настоящего времени от регистрации перехода права собственности на земельный участок к Истцу уклоняется, несмотря на добросовестное исполнение Истцом обязательств по оплате и на фактическую передачу земельного участка Истцу на основании акта приема-передачи. До настоящего времени право собственности Истца на земельный участок государственную регистрацию не прошло, в связи с чем в силу действующего гражданского законодательства Истец собственником земельного участка не является, при этом указанный земельный участок был передан продавцом во владение и пользование в добровольном порядке, кроме того указанный земельный участок является частью коттеджного поселка «Строгановский Посад» застройкой которого занимался непосредственно сам АО «Строгановский Посад», каких либо препятствий для строительства жилого дома Истца продавец не чинил, требований о возврате переданного земельного участка и сносе самовольной постройки не заявлял. По ставшим известным Истцу сведениям, приобретенный последним земельный участок находится в залоге у ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (в настоящее время - АО «Россельхозбанк») (Залогодержатель), в связи с заключением АО «Строгановский Посад» договора ипотеки в счет обеспечения обязательств по кредитному договору. Условиями указанного кредитного договора предусматривалось предоставление АО «Строгановский Посад» денежных средств для осуществления строительства индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке <данные изъяты>». Следовательно, указанный кредит был целевым и предполагал должную осведомленность Залогодержателя о планируемой застройке обремененного залогом земельного участка. При этом определяя предмет залога Залогодатель и Залогодержатель указали только земельные участки в коттеджном поселке «Строгановский Посад» без указания жилых домов которые в последствии будут на нем возведены. В связи, с чем в силу положений пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 20, а также статей 64 и 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), при отсутствии в момент совершения залоговой сделки волеизъявление сторон договора об ипотеке земельного участка было направлено на передачу в ипотеку и строений залогодателя, которые уже имелись на данном участке либо впоследствии будут на нем возведены, ипотека на жилой дом истца не возникла. Кроме того, в настоящее время собственником жилого дома и собственником земельного участка являются разные лица. Ипотека в отношении вновь созданного истцом жилого дома не могла возникнуть поскольку государственная регистрация залога в силу закона носила заявительный характер, а банк (залогодержатель) не предпринял действий, направленных на регистрацию ипотеки строений, данная регистрация в принципе не может быть произведена, так как в залог передаются здания и сооружения находящиеся на земельном участке которые являются собственностью залогодателя, жилой дом возведенный АО «Строгановский Посад» за счет денежных средств истца, является собственностью истца, с момента подписания акта приема-передачи работ. В связи с тем, что создаваемые на заложенном земельном участке жилые дома не являются предметом договора залога, обращение взыскания на указанные жилые дома является неправомерным, что также находит отражение в Законе об ипотеке, предусматривающем в ст. 64 положения о том, что: «При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя», а не третьих лиц, которым в частности является Истец. Кроме того ст. 66. Закона об ипотеке устанавливает, что: «если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка». Принимая во внимание, что по договору залога предметом ипотеки являлся земельный участок, а вновь созданный Истцом жилой дом предметом указанного договора не являлись, по смыслу п. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка, внесенная в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом (Постановление ФАС Уральского округа от 04.02.2010 года № Ф09-10736/09-С6 по Делу N А07-26011/2006-А-КРФ). До настоящего времени, по независящим от Истца причинам, права последнего, на приобретенный им земельный участок, в компетентном органе по регистрации прав на недвижимое имущество надлежащим образом не зарегистрированы. По указанной причине Истец, в силу норм действующего законодательства, не вправе произвести государственную регистрацию прав на вновь созданный на соответствующем земельном участке индивидуальный жилой дом. Истец пытался по упрощенной системе зарегистрировать право собственности на жилой дом, но ему было отказано согласно решению Росреестра от 12.09.2016г. Так же истцом с АО «Строгановский Посад» был заключен договор аренды земельного участка, № от 01.10.2015г. согласно которого, истец арендовал участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>. Коттеджный поселок «Строгановский посад» <адрес>, данный договор не подлежит регистрации, так как заключен на срок менее 11 месяцев. Одним из способов защиты нарушенного гражданского права в соответствии со ст. 12 ГК РФ является - признание права. В связи, с чем Истец, являясь добросовестным приобретателем земельного участка и лицом, осуществившим за свой счет строительство индивидуального жилого дома в соответствии с требованиями действующих строительных правил и норм, в качестве способа защиты нарушенного права использует - признание права. Просит признать право собственности Истца на вновь созданный индивидуальный жилой дом, 2 этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м. ( согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, Коттеджный поселок «<адрес>», <адрес>. Определить порядок пользования частью земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, Коттеджный поселок «<адрес>» <адрес>, путем предоставления части земельного площадью <данные изъяты> кв. м. (согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный №) находящегося непосредственно под 2-х этажным индивидуальным жилым домом площадью <данные изъяты> кв. м. в пользование Истцу, на праве бессрочного пользования, как объекта неразрывно связанного с вновь созданным индивидуальным жилым домом и необходимым для обеспечения его пользования.
17.01.2017г. истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил признать право собственности Истца на вновь созданный индивидуальный жилой дом, 2 этажа, обшей площадью <данные изъяты> кв.м. (согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м. находящегося по адресу: <адрес> <адрес>, коттеджный поселок <адрес> <адрес>. Определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером № обшей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, коттеджный поселок «Строгановский посад» <адрес>, путем предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, 2 этажа, обшей площадью <данные изъяты> кв.м. ( согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>. Коттеджный поселок <адрес> <адрес>. В обосновании иска, указал, что истец не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, так как не является собственником земельного участка. Согласно пункту 1,3 ч. 3 статьи ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 3) разрешение на строительство. Истец, не является собственником земельного участка, а так же у него отсутствует разрешение на строительство. Истцу сложно производить какие либо действия по регистрации в собственность дома, так как на сегодняшний день у него отсутствуют документы подтверждающие право пользования, владения, распоряжения земельным участком, в связи с этим единственный способ легализации объекта недвижимости это признание права в суде. У истца имеется информация, что проект планировки коттеджного поселка «<адрес> утвержден постановлением администрации Култаевского сельского поселения от 23.11.2011г. №. Поселок изначально формировался для выполнения программы «Жилье для Российской семьи», что подтверждается протоколом № от 13.11.2014г. (приложено). Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Истец – Никитин С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании отказался от части исковых требований, а именно определение порядка пользования земельным участком и обязании провести регистрацию права. На остальных требованиях о признании права собственности на жилой дом настаивал, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Определением Пермского районного суда от 26.01.2017г. судом принят частичный отказ от исковых требований об определении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером № обшей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, коттеджный поселок <адрес> <адрес>, путем предоставления земельного участка в безвозмездное пользование и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, 2 этажа, обшей площадью <данные изъяты> кв.м. (согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося по адресу: <адрес>. Коттеджный поселок «<адрес>. Производство в части прекращено.
Представитель ответчика Конкурсного управляющего АО «Строгановский посад» - Саркисян Ю.К. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что вновь построенный объект-жилой дом на земельном участке, находящемся в залоге следует судьбе земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства. Договор купли-продажи земельного участка не зарегистрирован, поэтому истец создал строение на чужом земельном участке и является самовольным.
Ответчик -АО «Российский Сельскохозяйственый банк» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, с исковыми требованиями не согласен. В письменном возражении указал, что на основании решения Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования АО "Россельхозбанк" к ЗАО «Строгановский посад», ОАО «Родекс Груп», ООО «Азия Капитал», ООО «Свой Дом», Мишину И.А. о взыскании кредитной задолженности и обращения взыскания на заложенного имущества. В рамках данного решения обращено взыскание по договору №.10 об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, договору №.10 об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ЗАО «Строгановский посад» на земельные участки, в том числе и на земельный участок являющийся предметом спора по данному иску. Согласно статья 37 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Вместе с тем, ЗАО «Строгановский посад» не уведомляло АО "Россельхозбанк" о заключении договора купли-продажи данного земельного участка, не имело право производить действия направленные на выделение данного участка из общей массы и как следствие не получало согласие на отчуждение заложенного имущества, каких либо дополнительных соглашений об ипотеке (залоге) вновь образованных земельных участков из участка с кадастровым номером №дороги). Денежные средства в счет погашения задолженности не перечислялись.
Третье лицо – Управление Росреестра по Пермскому краю Пермский отдел о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, не возражали против удовлетворения искового заявления.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» принадлежит на праве собственности, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <данные изъяты>. зарегистрировано обременение Ипотека в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (л.д.66)
Договором купли-продажи земельного участка № от 23.03.2012г. ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» продало Никитину С.В. земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. (л.д.9-14).
Договором подряда на строительство индивидуального жилого <адрес> от 23.05.2012г. Никитин С.В. поручил подрядчику строительство индивидуального жилого дома на земельному участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Коттеджный поселок «<адрес>.стоимость работ составила <данные изъяты> рублей. (л.д.22-34).
Платежными поручениями № и № от 23.03.2012г. подрядчику ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» перечислены денежные средства за покупку земельного участка и денежные средства по договору подряда в сумме <данные изъяты> и <данные изъяты> рублей.(л.д.45-46).
Определением Арбитражного суда <адрес> от 15.06.2016г. установлено, что Никитин С.В. включен в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве ЗАО «Строгановский посад» (ранее ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН»), т.е. переименование. (л.д.89-92).
Согласно справке от 08.08.2014г. ЗАО «Строгановский посад» работы по строительству были произведены в сумме <данные изъяты> рублей. Готовность объекта 65%. (л.д.35).
Соглашением о расторжении договора подряда на строительство индивидуального жилого <адрес> от 23.03.2012г. от 01.08.2014г. на момент заключения настоящего соглашения Подрядчик имеет обязательство перед Никитиным С.В. (заказчиком) по возврату суммы в размере <данные изъяты> рублей. (л.д.36-37).
Договором строительного подряда №/№ от 04.08.2014г., заключенного между ООО «Конкорд» и Никитиной С.П. о проведении строительных работ по строительству индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>. Коттеджный поселок <адрес> <адрес>. Стоимостью <данные изъяты> рублей (л.д.38-42).
Генеральным планом застройки коттеджного поселка «Строгановский посад» (л.д.20-21).
Предоставленным техническим паспортом домовладения подтверждается, что по адресу: <адрес> Коттеджный поселок «<адрес> <адрес>., расположен жилой дом, завершенным строительством. (л.д.47-55).
Согласно заключения ООО «Финист» сделан вывод: «завершенное строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Коттеджный поселок «<адрес>. отвечает требованиям надежности и безопасности эксплуатации, установленным ФЗ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»». ( приложение)
Информацией, представленной УФРС по Пермскому краю Пермский отдел, подтверждается, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится сведений о зарегистрированных правах на 2-х этажный жилой дом <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Коттеджный поселок «<адрес>.
В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.
Согласно части 1 статьи 3 ГПК Российской Федерации, статье 12 ГК Российской Федерации судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения, а также гарантировать восстановление нарушенных прав.
При этом, исходя из положений статьи 12 ГК РФ и статьей 3, 4 ГПК РФ, лицо обращающееся в суд с иском должно доказать нарушение его субъективного или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой.
Как следует из содержания ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
По общему правилу, предусмотренному ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство объектов капитального строительства должно осуществляться на основании разрешения на строительство, которое выдается органами местного самоуправления по месту нахождения застраиваемого земельного участка и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В силу положений ст.218,219 ГК РФ лицо, осуществившее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов строительство нового объекта недвижимого имущества, приобретает право собственности на него с момента государственной регистрации права.
Данное правило не распространяется на самовольные постройки, к числу которых согласно нормам ст.222 ГК РФ относятся жилой дом или другое недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в ст. 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что на принадлежащем ответчику-АО «Строгановский посад» земельном участке расположен объект капитального строительства – жилой дом, построенный с согласия АО «Строгановский посад» без получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, в настоящее время спорный объект недвижимости обладает признаками самовольного строения ввиду отсутствия соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии с п.1 ст.64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (п.1 ст.65 Закона «Об ипотеке»).
Принимая во внимание, что предметом ипотеки является объект недвижимости- земельный участок, что не оспаривают стороны, жилой дом вновь созданный истцом предметом договора залога не является, по смыслу п.1 ст.65, ст.69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.
При таких обстоятельствах суд признает установленным, что истцом предпринимались попытки к легализации спорного строения, и невозможность такого урегулирования послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что жилой дом не нарушает законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное обстоятельство подтверждается представленным суду заключением ООО «Проектно-строительной фирмы «ФИНИСТ» по техническому обследованию жилого дома по адресу <адрес>. Коттеджный поселок «<адрес>.отвечает требованиям надежности и безопасности эксплуатации, установленным ФЗ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Представленное истцом заключение ответчик в суде не оспаривал, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлял, при этом каких-либо оснований для сомнения в достоверности изложенных в нем сведений не имеется, а также и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем выводы заключения подготовленного ООО «Проектно-строительной фирмы «ФИНИСТ» принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.
В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик не предоставил суду доказательств существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки и что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, как и не представил доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости обладает признаками капитального объекта недвижимого имущества, его возведение осуществлено на отведенном для этой цели земельном участке, с разрешения собственника, объект возводился в соответствие с разрешением на строительство, проектом и расположен в границах, предоставленного земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает прав и законных интересов других лиц, в настоящее время земельный участок находится в залоге банка, истец владеет спорным объектом, поэтому подлежит признанию за истцами права собственности на спорный объект в силу положений ст. 222 ГК РФ.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 12 ГК РФ признание права является законным способом защиты гражданами принадлежащих им прав и охраняемых законом интересов.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п.п. 5 п.2 статье 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Никитина ФИО9 удовлетворить.
Признать за Никитиным ФИО10 право собственности на индивидуальный жилой <адрес>-х этажный общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Коттеджный поселок «<адрес>.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес>.
Мотивированная часть решения изготовлена ДД.ММ.ГГГГ
Судья А.В. Балакина