Решение по делу № 33-153/2013 (33-11491/2012;) от 13.12.2012

Судья Смоленкова Л.А. Дело № 33 – 153/13

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2013 года городВладивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Саломатиной Л.А.,

судей Федоровой Л.Н.. Шульга С.В.,

при секретаре Шушаковой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества ВТБ-24 в лице ОО «Владивостокский» филиал № к Дворко И.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе Дворко И.В. на решение Первореченского районного суда города Владивостока от 10 октября 2012 года, которым исковые требования удовлетворены. С Дворко И.В. в пользу Банка ВТБ-24 (ЗАО) взыскана задолженность по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме ... рублей. Обращено взыскание задолженности по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме ... рублей на находящееся в соответствии с закладной от 25.11.2008 в залоге у Банка ВТБ-24 (ЗАО), принадлежащее Дворко И.В., жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 1 комнаты, жилой площадью ...., этаж 1, назначение жилое, кадастровый номер №, путём реализации данной квартиры в виде продажи с публичных торгов, исходя из начальной продажной стоимости в размере ... рублей. С Дворко И.В. в пользу Банка ВТБ-24 (ЗАО) взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере ....

Заслушав доклад судьи Шульга С.В., объяснения представителя ответчика Дворко И.В.- по доверенности Филаретова Т.Л., возражения представителя истца ЗАО «ВТБ-24» Валуйко И.А., судебная коллегия

установила:

Закрытое акционерное общество ВТБ-24 в лице ОО «Владивостокский» филиал № обратилось в суд с иском к Дворко И.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указало, что между Банком и Дворко И.В. заключён кредитный договор от 20.11.2008 №, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит в размере ... на срок 122 месяца для целевого использования, а именно: приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 1 комнаты, жилой площадью ...., этаж 1, назначение жилое, кадастровый номер № Кредит в указанной сумме зачислен на счёт ответчика. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств от 20.11.2008 произведена 25.11.2008 Управлением ФРС по Приморскому краю. Законным владельцем закладной является истец. Начиная с мая 2009 года ежемесячные аннуитентные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиком не производятся.

В связи с неисполнением ответчиком условий кредитного договора, ответчику предъявлены требования о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

Просило взыскать с Дворко И.В. в свою пользу задолженность по кредитному договору в общей сумме ... рублей. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящей из 1 комнаты, жилой площадью ... этаж 1, назначение жилое, кадастровый номер №, определить способ реализации этой квартиры в виде продажи, установив её начальную продажную цену. Исходя из стоимости, указанной в отчёте об оценке квартиры, в размере ..., с учётом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере ....

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в нём.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по доводам и основаниям, изложенным в отзыве. Не отрицал, что гашение кредита происходило несвоевременно, ссылаясь на непредвиденные финансовые затруднения. Указал, что частично гасил долг. Считает, что отчёт истца о рыночной стоимости квартиры претерпел значительные изменения за столь длительный промежуток времени. Не согласен с оценкой рыночной стоимости квартиры.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился Дворко И.В., им подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Филаретова Т.Л., доводы жалобы поддержала. Ссылалась на нарушение процессуальных прав ответчика, на необоснованный отказ суда в назначении экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры и на невозможность представить доказательства, опровергающие установленную истцом рыночную стоимость квартиры.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, ссылается на то, что поскольку дело в производстве суда находилось длительное время, у ответчика была возможность представить иные доказательства, опровергающие рыночную стоимость объекта, представленную истцом.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим изменению в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, подлежащего продаже с публичных торгов, в связи неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права (подпункты 1, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно положениям ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Банк ВТБ-24 (ЗАО) и Дворко И.В. заключён Кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил ответчику кредит в размере ... на срок 122 месяца для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 1 комнаты, жилой площадью ...., этаж 1, назначение жилое, кадастровый номер №.

Между сторонами бы согласован и подписан график погашения кредита. Погашение кредита и уплата процентов в соответствии с условиями договора осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами в размере ... не ранее 20 числа и не позднее 28 числа каждого календарного месяца ( п.п.4.3.7-4.3.8 договора).

В соответствии с разделом 2 и 2.4 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по этому договору являются: залог (ипотека) квартиры (пп. 2.4.1 договора).

Из договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 20.11.2008 следует, что Дворко И.В. приобрёл у Шабанова С.С. за счёт собственных средств и за счёт денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ-24 (ЗАО) в кредит согласно Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Права залогодержателя (кредитора) по кредитному договору обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной (л.д.41-47). Запись об ипотеке внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49).

Из мемориального ордера от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кредит в сумме ... зачислен ДД.ММ.ГГГГ на расчётный счёт ответчика.

Удовлетворяя исковые требования Банка ВТБ-24 (ЗАО) о взыскании кредитной задолженности, суд обоснованно руководствовался ст. ст. 309, 310, 809,810, 811, 819, ГК РФ и исходил из того, что ответчик свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполнял ненадлежаще, вносил платежи в нарушение условий договора и графика платежей в неполном размере и несвоевременно, в связи с чем, образовалась задолженность. С мая 2009 года ежемесячные платежи не вносились.

В связи с нарушением ответчиком условий договора согласно п. 5.4.1. Кредитного договора ответчику были предъявлены требования о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. 29.02.2012 в адрес ответчика было направлено требование и о досрочном истребовании задолженности (л.д.53-54), которое ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность Дворко И.В. на дату обращения с иском составляет ...., в том числе остаток ссудной задолженности, задолженность по плановым процентам, задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, задолженность по пени по просроченному долгу.

В связи с чем, суд обоснованно взыскал задолженность по кредитному договору.

Довод апелляционной жалобы о том, что представленный истцом расчет задолженности выполнен неверно, так как банк не представил информацию относительно платежей по ипотечной карте, судебная коллегия находит несостоятельным, не влекущим отмену решения суда, поскольку противоречит материалам дела.

Из материалов дела следует, что при расчете задолженности (л.д.7-28), истцом учтены платежи по ипотечной карте за 2010 и 2011 год в суммах, указанных в апелляционной жалобе. Расчет задолженности, проверенный судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции является верным, и ответчиком не опровергнут.

Ст. 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с положениями ст. ст. 3 и 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом. Судом должна быть установлена начальная продажная цена указанного имущества.

Статья 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу положений ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Исходя из вышеприведенных норм закона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по кредитному договору, истец как залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество и возможности его реализации путем продажи с публичных торгов.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере ...., что составляет ... от рыночной стоимости объекта в соответствии с положениями ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд, руководствовался отчетом об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры, выполненного ООО «Центр развития инвестиций», в соответствии с которым рыночная стоимость квартиры на 29.03.2012 года определена в размере ....

Проверяя доводы апелляционной жалобы о несогласии с начальной продажной ценой объекта, определенной судом, судебная коллегия считает, что они заслуживают внимания.

В суде первой инстанции ответчик выражал несогласие с оценкой заложенного имущества и в судебном заседании 10.10.2012 для определения рыночной стоимости квартиры просил назначить судебную экспертизу (л.д.137-138). В удовлетворении ходатайства было отказано, также ответчику было отказано в отложении судебного заседания для предоставления доказательств, опровергающих оценку представленную истцом.

Судебная коллегия считает, что в удовлетворении заявленных ходатайств, судом первой инстанции было отказано необоснованно, отказ в проведении экспертизы, привел к нарушению процессуальных прав ответчика и постановку незаконного решения в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства, суд исходил из того, что ответчик не представил доказательства, опровергающие стоимость заложенного имущества.

Между тем, суд не учел, что материалы дела содержат противоречивые сведения о рыночной стоимости заложенного имущества.

Так, из Закладной (п. 5.3) следует, что денежная оценка предмета ипотеки, в соответствии с Отчетом об оценке № от 24.10.2008, выполненного ООО «Индустрия» по состоянию на 24.10.2008, составляет .... (л.д.41-47).

В соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость заложенного имущества составляет ..., что значительно ниже стоимости объекта ипотеки на дату заключения договора.

При этом суд не учел, что с даты составления последнего отчета прошло более 6-ти месяцев и такой отчет не может быть взят за основу, при определении начальной продажной цены объекта, подлежащего продаже с публичных торгов, поскольку в соответствии с п. 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 509 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В связи с этим вывод суда о принятии отчета № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Центр развития инвестиций», в качестве доказательства по делу, соответствующего требованиями части 1 статьи 55 ГПК РФ, нельзя признать верным.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Центр развития инвестиций», не может быть принят в качестве доказательства, в связи с тем, что не отражает реальную стоимость однокомнатной квартиры по указанному выше адресу и не отвечает критерию относимости доказательств (ст. 59 ГПК РФ).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов (ФСО №1,2,3), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254,255, 256.

Как следует из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ для определения рыночной стоимости объекта ипотеки оценщиком использован сравнительный подход, в соответствии с которым должно производиться сравнение объекта оценки с объектами - аналогами.

Согласно п. 14 Федерального стандарта оценки (ФСО №1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако в нарушение указанных норм и правил, которыми следует руководствоваться при проведении оценки, оценщик в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ использовал данные об объектах-аналогах, расположенных в иных районах города Владивостока (Первомайский район) по цене значительно ниже стоимости оцениваемого объекта, что является недопустимым при использовании сравнительного подхода.

Ответчиком, в обоснование доводов апелляционной жалобы, приложен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости жилого помещения (однокомнатной квартиры) площадью 39, 4 кв. м., расположенной по адресу <адрес>., выполненного ИП Крыловой М.В., в соответствии с которым итоговая величина стоимости объекта оценки на ДД.ММ.ГГГГ округленно составляет ....

Оценивая представленный отчет, допросив в судебном заседании оценщиков ИП Крылову М.В. и оценщика Лаврентьева О.В., ООО «Центр развития инвестиций», судебная коллегия полагает, что представленный ИП Крыловой М.В. отчет № от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости жилого помещения, может быть взят за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов.

Данный отчет выполнен оценщиком Крыловой М.В., имеющей стаж работы в оценочной деятельности 17 лет. Оценщик является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», включена в реестр оценщиков ДД.ММ.ГГГГ. При составлении отчета оценщик руководствовалась Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами (ФСО №1,2,3), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254,255, 256. При определении рыночной стоимости объекта использовались объекты –аналоги, расположенные в районе нахождения объекта оценки. Стоимость объекта оценки (3274000 руб.) определена на дату составления отчета, отчет является полным и обоснованным, отражает реальную стоимость квартиры.

Руководствуясь положениями п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, судебная коллегия определяет начальную продажную стоимость объекта ипотеки в размере ....=( ...).

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части определения начальной продажной стоимости <адрес> в <адрес>.

В остальной части решение суда решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первореченского районного суда города Владивостока от 10 октября 2012 года изменить в части определения начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу <адрес>, определив начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере ....

В остальной части решение суда от 10 октября 2012 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи