Решение от 30.11.2020 по делу № 2а-76/2020 от 15.07.2020

Дело № 2а-76/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Симферополь 30 ноября 2020 года

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда

Республики Крым Хожаиновой О.В.,

при секретаре Колесник Е.А.,

с участием представителя административных истцов Дударева Д.С.,

представителей административных ответчиков Полещука Д.В.,

Еланского М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Валеева Марата Раисовича, Зайцева Александра Петровича к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

с участием заинтересованных лиц на стороне административного ответчика Администрации города Судака Республики Крым, Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Судака Республики Крым,

установил:

Валеев М.Р., Зайцев А.П., посредством своего представителя Чаплыгиной Д.Ю., обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, в котором, с учётом уточнения, просят установить в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – гостиничное обслуживание, площадью 5001 кв.м,, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости 14033000,00 рублей на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 6 февраля 2017 г.

В обоснование иска указывают, что согласно договора аренды земельного участка за №, заключённого 5 апреля 2017 г. с Администрацией города Судака Республики Крым, административные истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. № 1498-р были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Согласно выписки из государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установлена в размере 25070100,00 рублей по состоянию на 1 сентября 2016г. При этом согласно отчёту оценщика – ИП Гаак Е.В. № 90/20-зу от 1 июня 2020 г., составленному по заказу административных истцов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 8186637,00 рублей. Также представлен отчёт оценщика – ИП Гаак Е.В. № 90/20-зу от 9 сентября 2020 г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 6 февраля 2017 г. составляет 8065933,00 рублей. Поскольку утверждённый размер кадастровой стоимости объекта недвижимости значительно превышает размер его рыночной стоимости, это влечёт увеличение обязательств административных истцов по уплате арендной платы, исчисляемой на основании и с учётом кадастровой стоимости земельного участка, чем нарушаются их права и законные интересы.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 29 июля 2020 г. и от 14 сентября 2020 г. к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Администрация города Судака Республики Крым, Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Судака Республики Крым.

Представитель административных истцов Дударев Д.С. в судебном заседании доводы административного искового заявления поддержал и просил удовлетворить заявленные уточнённые требования в полном объёме.

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым Еланский М.М. возражал против доводов административного искового заявления по основаниям, изложенным в письменных возражениях, имеющихся в материалах дела (т.1 л.д.132-135), и просил отказать в его удовлетворении.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Полещук Д.В. возражал против удовлетворения требований административного иска в полном объёме. Свою позицию изложил в письменных возражениях и пояснениях (т.1 л.д. 136-139, 160-161; т. 2 л.д. 69-71).

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключение экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 5 апреля 2017 г. между Администрацией г. Судака Республики Крым (арендодателем) и административными истцами (арендаторами) заключён договор аренды земельного участка № 373, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендаторам передан за плату во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 5001 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, что подтверждается выпиской из Реестра муниципального имущества муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, реестровый номер муниципального имущества муниципального образования городской округ Судак Республики Крым №, дата присвоения реестрового номера 5 февраля 2016 г. (т. 1 л.д. 7-15).

Размер, условия и порядок внесения арендной платы определены в пункте 2 указанного договора.

В соответствии с подпунктом 2.2 приведённого договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего Договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Судак, изменением кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешённого использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами, не более одного раза в год.

Судом установлено, что решением 10 сессии Судакского городского совета Республики Крым II созыва от 19 декабря 2019 г. № 53 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым (далее – Положение). Приведённое Положение опубликовано на официальном сайте Судакского городского совета Республики Крым http://sudak.rk.gov.ru. В соответствии с пунктом 1.2 Положения кадастровая стоимость земельного участка используется для целей определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за перераспределение земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Крым.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., затрагивают права административных истцов как плательщиков арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость заявленного земельного участка, определённая по состоянию на 6 февраля 2017 г., составляет 22073163,75 рублей (т. 1 л.д. 177).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административные истцы, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представили отчёт № 90/20-зу «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества», объект оценки – земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5001 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> подготовленный ИП Гаак Е.В., оценщик Гаак Е.В., от 9 сентября 2020 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 6 февраля 2017 г. определена равной 8065933,00 рублей.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административных истцов судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы № 3862 от 27 октября 2020 года, отчёт № 56/20-зу об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5001 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, выполненный ИП Гаак Е.В., оценщик Гаак Е.В. (предоставленный в материалах дела на дату оценки 6 февраля 2017 г.), соответствует по форме и содержанию законодательству Российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность, однако сам метод сравнения продаж реализован некорректно, поэтому полученный результат не может быть использован для оспаривания кадастровой стоимости. Рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «гостиничное обслуживание», площадью 5001 кв.м., на 6 февраля 2017 г. составила 14033000 рублей (т. 2 л.д. 95-148).

Из содержания заключения эксперта судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена, как в исследуемом отчёте, сравнительным подходом методом сравнения продаж. Таким образом, определяя рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости, экспертом применены все необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Судом установлено, что при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключениях содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемого объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости учтены сведения, представленные Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных ограничениях использования исследуемого земельного участка (т. 1 л.д. 191-202).

В судебном заседании эксперт Терещенко Н.А. поддержала выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, представила письменные пояснения (т. 3 л.д. 15-21).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителей административных ответчиков, оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 3862 от 27 октября 2020 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные уточнённые административные исковые требования Валеева М.Р., Зайцева А.П. являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленного земельного участка в размере согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Как уже указывалось, согласно статье 24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 6 февраля 2017г. (т. 1 л.д. 177).

В соответствии со статьёй 24.20 Закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Административные истцы обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, 15 июля 2020 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона №135-ФЗ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 5001 +/- 25 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 6 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 14033000,00 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 15 ░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 14 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░