Решение по делу № 33-1292/2021 от 15.04.2021

33–1292/2021 (2-2221/2020) Судья Эктов А.С.

УИД 62RS0004-01-2020-002965-79

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 мая 2021 г. г. Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Федуловой О.В., Жирухина А.Н.,

при секретаре Кузмидис И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» – Слезкина Александра Федоровича на решение Советского районного суда г.Рязани от 18 ноября 2020 г., которым постановлено:

Исковые требования Коньковой Олеси Дмитриевны и Конькова Александра Александровича к ООО «Альфа» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании стоимости разницы площади квартиры, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным статью 1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 9 октября 2018 г. №, заключенного между Коньковой Олесей Дмитриевной, Коньковым Александром Александровичем и ООО «Альфа», в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1.

Признать недействительным пункт 4.7.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 9 октября 2018 г. №, заключенного между Коньковой Олесей Дмитриевной, Коньковым Александром Александровичем и ООО «Альфа», в части установленного в нем условия о компенсации финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры только стоимости площади, превышающей 2 кв.м. увеличения или уменьшения площади квартиры.

Взыскать с ООО «Альфа» в пользу Коньковой Олеси Дмитриевны стоимость разницы площади квартиры в размере 74 207 руб. 16 коп., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф 39 603 руб. 58 коп., а всего 118 810 руб. 74 коп.

Взыскать с ООО «Альфа» в пользу Конькова Александра Александровича стоимость разницы площади квартиры в размере 74 207 руб. 16 коп., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф 39 603 руб. 58 коп., а всего 118 810 руб. 74 коп.

В остальной части требований о взыскании компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с ООО «Альфа» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 768 руб. 29 коп.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Жирухина А.Н., объяснения представителя ответчика ООО «Альфа» – Слезкина А.Ф. и Юдиной А.И., возражения представителя истцов Коньковой О.Д. и Конькова А.А. –Кузнецова Р.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Конькова О.Д. и Коньков А.А. обратились в суд с иском к ООО «Альфа», мотивируя заявленные требования тем, что 9 октября 2018 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № на предмет строительства и передачи истцам 3-х комнатной квартиры №, находящейся на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г.Рязань, район Кальное, на земельном участке с кадастровым номером №, проектной общей площадью - 71,74 кв.м., в том числе жилой – 32,23 кв.м., площадью лоджий (балконов) – 4,93 кв.м. По условиям договора, для расчетов по договору стороны применили расчетную площадь квартиры – 76,67 кв.м., цена 1 кв.м. проектной расчетной площади квартиры на дату подписания составляет 43 396 руб., общая цена договора – 3327 133 руб. 13 марта 2019 г. квартира передана истцам застройщиком. Фактическая площадь переданной квартиры составляет: общая площадь – 71,2 кв.м., жилая – 31,80 кв.м., площадь лоджий – 4,1 кв.м. Названные выше условия договора относительно порядка расчета общей стоимости жилого помещения противоречат требованиям приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», имеющему императивный характер, согласно которым для лоджий при расчете цены договора применяется коэффициент 0,5. Таким образом, площадь фактически переданной истцам квартиры оказалась меньше расчетной на 3,42 кв.м., стоимость которых по договору составила 148414,32 руб.

Поскольку истцы переплатили указанную сумму за приобретенную у ООО «Альфа» квартиру, с учетом уточнения в ходе слушания дела заявленных требования, в окончательном варианте просили суд:

- признать условие договора №СШ1\0491-18-ДУ от 9 октября 2018 г., изложенное в статье 1 о том, что площадь лоджий рассчитывается с использованием коэффициента 1 недействительным;

- признать условие договора №СШ1\0491-18-ДУ от 9 октября 2018 г., изложенное в пункте 4.7.1. договора о том, что компенсируется только стоимость площади, превышающей 2 кв.м., недействительным.

- взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях стоимость разницы площади квартиры в размере 148414,32 руб. (по 74207,16 руб. в пользу каждого), денежную компенсацию морального вреда в размере по 30 000 руб. каждому, штраф в порядке статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Районный суд частично удовлетворил заявленные требования, постановив обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «Альфа» – Слезкин А.Ф. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Апеллятор указывает на то, что цена договора определяется как сумма затрат застройщика на строительство объекта и услуг застройщика, договор содержит не противоречащее закону условие о возможности отклонения фактической площади квартиры от проектной, при этом цена не подлежит изменению при условии отклонения данного показателя в согласованных сторонами параметрах (в пределах 2 кв.м.). По мнению апеллятора, положения приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» не применимы для определения цены договора, а регулируют лишь порядок определения общей приведенной площади квартиры, что не является тождественными понятиями. Вопреки ошибочным выводам суда, условия договора о применении коэффициента 1 в отношении лоджии при расчете общей стоимости квартиры прав потребителей не нарушают, в заблуждение последние не вводились. Судом не применены положения части 1 статьи 5 Закона Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции до 1 июля 2018 г., не учтено, что разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 июля 2017 г. Судом проигнорировано, что фактическая площадь переданной истцам квартиры отличается от проектной лишь на 1,37 кв.м., что по условиям договора находится в пределах 2 кв.м. и исключает возможность доплаты сторонами разницы в стоимости указанного жилого помещения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов Коньковой О.Д. и Конькова А.А. – Кузнецов Р.Ю. просит оставить постановленное решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Альфа» – Слезкин А.Ф. и Юдина А.И. апелляционную жалобу поддержали по тем же доводам, дополнительно указывая на то, что цена договора определена исходя из затрат застройщика на возведение объекта долевого строительства и его услуг, что исключало необходимость расчета приведенной площади понижающих коэффициентов.

Представитель истцов Коньковой О.Д. и Конькова А.А. –Кузнецов Р.Ю. с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая, что законные основания для отмены постановленного решения отсутствуют.

Истцы в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились без указания причин, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании пункта 3 статьи 167, пункта 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса при состоявшейся явке.

Заслушав доводы представителей сторон, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 9 октября 2018 г. между ООО «Альфа» (застройщик) с одной стороны и Коньковым А.А., Коньковой О.Д. (участники) – с другой, заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, по условиям которого ООО «Альфа» обязалось в предусмотренный договором срок передать участникам объект долевого строительства – 3-х комнатную квартиру, строительный №, расположенную на 14 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <скрыто>.

После наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно статьи 4 настоящего договора, в том числе по оплате цены договора в размере 3327 133 руб. участники получают право на оформление в собственность указанной выше квартиры (п.п.3.1, 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 7.4. договора долевого участия обязательства сторон по договору считаются выполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Коньков А.А. и Конькова О.Д. 30 и 31 октября 2018 г. оплатили денежные средства в сумме 500 000 руб. во исполнение договора № от 9 октября 2018 г., оставшаяся сумма, равная 2827 133 руб., оплачена за счет кредитных денежных средств, перечисленных АО «Россельхозбанк» застройщику.

Актом приема-передачи от 13 марта 2019 г. ООО «Альфа» передало Конькову А.А., Коньковой О.Д. квартиру №, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 71,20 кв.м., в том числе жилой – 31,80 кв.м., площадь лоджий – 4,10 кв.м.

20 августа 2019 г. истцы зарегистрировали право собственности на указанную квартиру (запись о регистрации права собственности №).

Данные обстоятельства сторонами фактически не оспорены и объективно подтверждаются представленными в дело договором участия в долевом строительстве, актом приема-передачи жилого помещения, выпиской по лицевому счету, кредитным договором, сведениями ЕГРН в отношении спорного жилого помещения, которым судом при установлении названных выше обстоятельств дана надлежащая правовая оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 4, 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 167, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", исходил из того, что оспариваемое условие статьи 1 договора № от 9 октября 2018 г. о порядке расчета площади лоджий с использованием коэффициента 1 не соответствует положениям приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», ущемляет права потребителей Коньковой О.Д. и Конькова А.А., в связи с чем является недействительным.

Аналогичным образом судом признано недействительным условие, содержащееся в пункте 4.7.1 указанного договора долевого участия в части определения порядка компенсации финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, с указанием на то, что данное условие нарушает права истцов, как потребителей, на получение компенсации в полном объеме, исходя из фактической характеристики переданного застройщиком в собственность объекта, возведенного с отклонением от проектной документации.

Ввиду признания договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 9 октября 2018 г. недействительным в части, суд первой инстанции взыскал с ответчика-застройщика в пользу истцов-потребителей понесенные убытки в виде излишне уплаченных денежных средств по договору в общей сумме 148 414, 32 руб. (по 74207,16 руб. каждому), а также компенсацию морального вреда и штраф (по 5000 руб. и 39603,58 руб. в пользу каждого из истцов соответственно).

С выводами суда первой инстанции в части признания недействительным условия, содержащегося в статье 1 договора № от 9 октября 2018 г., касающегося порядка расчета площади лоджий с использованием коэффициента 1, следует согласиться, поскольку они основаны на правильном понимании и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

На основании части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 2 статьи 168 того же кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, статья 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В силу части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Часть 2 статьи 167 указанного кодекса в свою очередь предусматривает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из пункта 4.1 оспариваемого договора долевого участия, для расчетов по договору сторонами принимается расчетная площадь квартиры, равная 76,67 кв.м.

Цена 1 кв.м. проектной расчетной площади квартиры на дату подписания договора составляет 43396 руб. и включает в себя стоимость услуг застройщика 300 руб. (пункт 4.2 договора).

В расчетную площадь квартиры, согласно статьи 1 того же договора, входит согласованная между сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий, подсчитанных с коэффициентом 1.

В соответствии с пунктом 4.3 названного договора цена договора, равная 3327 133 руб., складывается из стоимости проектной расчетной площади квартиры по цене 43 396 руб. за 1 кв.м площади.

Пунктом 4.7.1 договора предусмотрена компенсация сторон друг другу финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры. Так, если в квартире не были осуществлены работы по переустройству, перепланировке, отделочные работы, то в случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной более, чем на 2 кв.м., стороны обязаны компенсировать друг другу финансовые потери по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, оплаченной участниками последним платежом по цене договора. При этом компенсируется только стоимость площади, превышающей 2 кв.м. увеличения или уменьшения площади. В случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной в пределах 2 кв.м., цена договора изменению не подлежит.

Судом установлено и сторонами данное обстоятельство не оспаривалось, что по результатам технической инвентаризации дома общая площадь квартиры № стала составлять 71,2 кв.м. без учета площади лоджии, равной 4,1 кв.м., таким образом, площадь квартиры с учетом лоджии стала составлять 75,3 кв.м., что на 1,37 кв.м. менее согласованной сторонами в договоре общей проектной площади квартиры и на 0,54 кв.м. меньшей общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, пунктом 3 того же постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях, однако в силу указанных выше разъяснений свобода договора не может быть безгранична и ее ограничение может быть признано допустимым в ряде установленных законом случаях.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство исследуемого многоквартирного жилого дома № выдано застройщику 1 марта 2016 г., в связи с чем в силу положений пункта 7 статьи 8 Федерального закона от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" к спорным правоотношениям применимы положения закона Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ без учета изменений, внесенных данным Федеральным законом.

В этой связи судебная коллегия признает заслуживающими внимание доводы апеллятора в указанной части, несмотря на то, что неверное право применение судом не привело к незаконному разрешению требований Коньковых в указанной части.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее - в редакции, действующей в исследуемый период) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 5 данного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 указанного Закона).

Из буквального толкования названных выше положений закона и акта их разъяснения следует, что нормы частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ является диспозитивными и предполагают, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Согласно правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом доводы подателя жалобы относительно того, что цена в договоре отражает совокупный объем денежных средств, затраченных застройщиком на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату его услуг, являются надуманными и объективно условиями договора не подтверждены, который в свою очередь по сути связывает определение цены объекта долевого строительства как произведение площади жилого помещения (именуемой в договоре расчетной площадью квартиры) и стоимости квадратного метра такой площади жилого помещения.

Вопреки ошибочной позиции апеллятора, содержащееся в абзаце 3 пункта 4.3 договора указание на то, что цена договора включает в себя, в том числе и возмещение расходов застройщика на строительство дома, понесенных им до и после заключения договора, об указанных обстоятельствах бесспорно не свидетельствует, поскольку иные положения договора (о которых указано выше) содержат иной порядок расчета цена договора - с привязкой к приведенной площади жилого помещения (именуемой в договоре расчетной площадью).

С учетом того, что условия договора не должны допускать двоякого толкования и быть понятны и доступны всем участникам сделки, одним из которых в данном случае является гражданин, как наименее защищенная в экономическом плане, а при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия, поскольку пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (пункт 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49), коллегия полагает, что условие об определении цены исследуемой сделки следует толковать как предусматривающее ее расчёт исходя из приведенной площади жилого помещения.

В этой связи ссылка апеллятора на положения статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ранее действующей редакции) не влечет отмену постановленного решения в указанной части, поскольку остальные положения данной нормы закона относительно порядка определения стоимости квартиры, включая и применение понижающих коэффициентов при расчете приведенной площади жилого помещения (исходя из обстоятельств, установленных по настоящему делу), существенных изменений в связи с принятием Федерального закона от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ не претерпели.

Применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов и лоджий в документах технического учета ранее было установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г N 37, но лишь для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда и постановки помещений на кадастровый учет.

Данная инструкция была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".

В настоящее время пунктом 1 приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившего в силу с 1 января 2017 г., установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии, равный 0,5.

При этом, вопреки ошибочной позиции апеллятора, положения данного приказа направлены на урегулирование вопросов ценообразования в сфере участия в долевом строительстве, о чем прямо свидетельствует ссылка на положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в преамбуле данного нормативно-правового акта.

При этом, поскольку правоотношения в сфере участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, то исключение соглашением сторон применения порядка понижающих коэффициентов для лоджии при расчёте приведённой (именуемой в договоре – расчетной) площади жилого помещения, а, следовательно, и определении цены договора долевого участия, недопустимо и свидетельствует о нарушении застройщиком требований части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", а, следовательно, влечет ничтожность указанного условия, поскольку указанный нормативный правовой акт определяет не только основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, но и актуален для отношений между дольщиками и застройщиками.

Иными словами, поскольку данный акт носит обязательный характер, оспариваемое условие не может признаваться диспозитивным (как о том апеллирует ответчик), и, несмотря на отсутствие указания в нем запрета на применение иных коэффициентов при определении цены квартиры, в силу существа регулируемых правоотношений, носит императивный характер.

В этой связи, очевидно, что, поскольку в спорной квартире имеется лоджия, постольку истцы были обязаны оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии, но с учетом применения названных выше положений приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр.

По мнению судебной коллегии, в рассматриваемом случае указание в договоре на «общую расчетную площадь квартиры», в которую включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов, лоджий, веранд (по сути речь ведется о приведенной площади жилого помещения) не исключает необходимость при определении цены жилого помещения применения как положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, так Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр.

По указанным причинам, соглашаясь с выводами суда в указанной части и признавая доводы апелляционной жалобы надуманными, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемое условие договора (статья 1) следует признать ущемляющим права потребителя в силу статьи 16 Закона о защите прав потребителей, что является основанием для взыскания в пользу истцов убытков в виде излишне уплаченных денежных средств по договору.

Поскольку в договоре разграничена общая площадь квартиры - 71,74 кв.м. и площадь лоджий (балконов) – 4,93 кв.м., при этом указана цена 1 кв.м. проектной расчетной площади квартиры – 43 396 руб., то стоимость жилого помещения должна составить 3 220 200, 18 руб., то есть (71,74 кв.м. + 4,94 кв.м. х 0,5) х 43 396 руб.

Таким образом, размер убытков, подлежащих взысканию в пользу истцов, составит 106932,82 руб. (3327133 руб. – 3220200,18 руб.), то есть по 53466,41 руб. в пользу каждого из истцов.

В этой связи в удовлетворении иска Коньковых в указанной части не может быть отказано.

Вместе с тем, нельзя согласиться с выводами районного суда относительно признания недействительным условия, предусмотренного пунктом 4.7.1 указанного договора долевого участия, в части определения порядка компенсации сторонам финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

По смыслу указанных норм закона в их системном толковании, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 9 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019.

Изложенное выше не было учтено судом первой инстанции при разрешении заявленного спора, что привело к субъективному толкованию материального закона, повлекшего неверные выводы суда первой инстанции в указанной части.

Разрешая названные требования Коньковых, суд первой инстанции ограничился лишь формальным перечислением приведенных выше правовых норм в совокупности со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей правовые последствия передачи дольщику объекта, созданного с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, при этом суд не указал, в чем же выразились недостатки переданного истцам жилого помещения и в какой части изложенное не согласуется с условиями заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Судом не учтено, что оспариваемым условием, содержащимся в пункте 4.7.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 9 октября 2018 г., сторонами согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (в пределах 2 кв.м.), что, исходя из принципа свободы договора и возможности действий участников гражданских правоотношений своей волей и в своем интересе, требованиям действующего законодательства не противоречит, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, так как в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной не более чем на 2 кв. м., дольщик также не обязан возмещать застройщику возникшую разницу.

Следовательно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей в рамках возникших между ними правоотношений.

При установленных по делу обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что отклонение на 1,37 кв.м. согласованной сторонами общей проектной площади квартиры и на 0,54 кв.м. общей площади жилого помещения лишает участника долевого строительства права требовать возмещения убытков, обусловленных уменьшением площади переданного им жилого помещения.

Коль стороны договора при заключении договора достигли соглашение о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения площади передаваемого объекта в пределах согласованной сторонами погрешности (2 кв.м.), то оснований для признания данного условия договора недействительным не имеется, в связи с чем исковые требования Коньковых в указанной части удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, несмотря на то, что судебной коллегией установлен факт нарушения прав потребителей – участников долевого строительства в меньшем объеме, нежели установил суд первой инстанции, исходя из требований статьи 15 Закона о защите прав потребителей, коллегия не находит оснований для снижения размера взысканной судом компенсации морального вреда, поскольку исходя из конкретных обстоятельств дела, длительности неисполнения своих обязательств со стороны застройщика, с учетом степени страданий истцов, требований разумности, соразмерности и справедливости, компенсация 5 000 руб. в польз каждого из них в полной мере согласуется с критериями разумности и справедливости.

В то же время, в связи с уменьшением размера взыскиваемых с ООО «Альфа» в пользу Коньковых убытков, на основании части 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей размер подлежащего взысканию в пользу каждого из истцов штрафа должен составить 29233,21 руб. ((53466,41руб. + 5 000 руб.) х 50%).

Одновременно подлежит снижению взысканная с ООО «Альфа» в местный бюджет госпошлина, размер которой исходя из требований части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пунктов 1, 3 части статьи 333.19, части 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации составит 3938,66 руб.

При таких условиях, поскольку судом апелляционной инстанции установлено несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации постановленное решение в части удовлетворения требований Коньковых о признании недействительным условия, предусмотренного пунктом 4.7.1 договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 октября 2018 г. №, в части определения порядка компенсации сторонам финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, подлежит отмене с постановлением нового - об отказе удовлетворении заявленного иска.

По этим же основаниям постановленное решение подлежит изменению в части взысканных с ООО «Альфа» в пользу каждого из истцов стоимости разницы площади квартиры и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя со снижением указанных сумм до 53446,41 руб. и 29233,21 руб.. а также в части взысканной в местный бюджет госпошлины со снижением ее до 3938,66 руб.

В остальной части то же решение следует оставить без изменения, как соответствующее нормам материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Рязани от 18 ноября 2020 г. в части удовлетворения исковых требований Коньковой Олеси Дмитриевны и Конькова Александра Александровичу к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании недействительным условия, предусмотренного пунктом 4.7.1 договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 9 октября 2018 г. №, в части определения порядка компенсации сторонам финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, – отменить.

Постановить в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Коньковой Олеси Дмитриевны и Конькова Александра Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании недействительным условия, предусмотренного пунктом 4.7.1 договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 9 октября 2018 г. №, в части определения порядка компенсации сторонам финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, – отказать.

То же решение в части взысканных с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в пользу Коньковой Олеси Дмитриевны и Конькова Александра Александровича стоимости разницы площади квартиры и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, а также в части размера взысканной с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в доход местного бюджета госпошлины изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в пользу Коньковой Олеси Дмитриевны стоимость разницы площади квартиры в размере 53 466 (пятьдесят три тысячи четыреста шестьдесят шесть) руб. 41 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 29 233 (двадцать девять тысяч двести тридцать три) 21 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в пользу Конькова Александра Александровича стоимость разницы площади квартиры в размере 53466 (пятьдесят три тысячи четыреста шестьдесят шесть) руб. 41 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 29233 (двадцать девять тысяч двести тридцать три) 21 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 938 (три тысячи девятьсот тридцать восемь) руб. 66 коп.

В остальной части то же решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Альфа» – Слезкина Александра Федоровича, - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: