Решение по делу № 33-4719/2018 от 24.09.2018

Докладчик Юркина И.В. Апел. дело № 33-4719/2018

Судья Вассияров А.В.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

17 октября 2018 года г.Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики всоставе:

председательствующего Юркиной И.В.,

судей Савелькиной Г.О., Степановой Э.А.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Т.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Липатова А.М. к Зайцеву М.П., Лоскутову В.И. о взыскании арендной платы, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Лоскутова В.И. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 8 августа 2018 года.

Заслушав доклад председательствующего Юркиной И.В., выслушав объяснения ответчика Лоскутова В.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Зайцева М.П. и его представителей Кудрявцева Е.О., Голубева А.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Липатова А.М. – Жданкиной Н.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Липатов А.М. обратился в суд с иском к Лоскутову В.И., Зайцеву М.П. о взыскании в солидарном порядке арендной платы в размере 600000 руб., указав в обоснование заявленных требований следующее.

С 27 декабря 2017 года Липатов А.М. является собственником нежилого помещения площадью 1138,30 кв.м с кадастровым номером № и нежилого помещения площадью 193,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от 25 сентября 2017 года, заключенного с ООО «СК Победа». До ООО «СК Победа» данные нежилые помещения на праве собственности принадлежали ООО «Управление строительства «Воскресенская горка». 1 апреля 2016 года между ООО «Управление строительства «Воскресенская горка» (арендодатель) и Зайцевым М.П., Лоскутовым В.И. (арендаторы) был заключен договор аренды названных нежилых помещений, который продолжал действовать и при следующем собственнике этих помещений ООО «СК Победа». Истец указывает, что нежилые помещения перешли в его собственность вместе с арендаторами и их имуществом, находящимся на территории помещений. Однако в добровольном порядке ответчики не желали освобождать помещения, свое имущество не вывозили, арендная плата ответчиками не вносилась. Исходя из условий договора аренды срок его действия для ответчиков истекал 31 января 2018 года. Поскольку ответчики надлежащим образом не исполняли обязанность по своевременному внесению арендной платы, истец направил в их адрес уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений и об отказе в пролонгации договора аренды на новый либо неопределенный срок, предложив освободить занимаемые нежилые помещения в месячный срок. Однако на требования истца ответчики не реагировали, добровольно помещения не освобождали, продолжали ими пользоваться. Только 31 марта 2018 года Зайцевым М.П. было вывезено оборудование и имущество из нежилых помещений, о чем подписан соответствующий акт об отсутствии претензий. По условиям договора аренды нежилых помещений от 1 апреля 2016 года ежемесячная арендная плата составляет 200000 руб. За период с 1 января 2018 года по 31 марта 2018 года у ответчиков образовалась задолженность по договору аренды в размере 600000 руб., которую истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке. Также истец просил взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 руб.

Истец Липатов А.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Липатова А.М. - Жданкина Н.В. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

В судебном заседании ответчики Лоскутов В.И. и Зайцев М.П., представитель ответчика Зайцева М.П. – Голубев А.Н. исковые требования не признали, при этом суду пояснили, что с момента перехода права собственности на нежилые помещения к истцу ответчики были лишены возможности их использовать, истец незаконно удерживал находившееся в помещениях имущество, которое было вывезено лишь после обращения в правоохранительные органы.

Представители третьих лиц ООО «Управление строительства «Воскресенская горка», ООО «СК Победа» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Решением Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 8 августа 2018 года с Зайцева М.П. и Лоскутова В.И. в пользу Липатова А.М. в солидарном порядке взыскана арендная плата в размере 600000 руб. и судебные расходы в размере 19200 руб.

На данное решение ответчиком Лоскутовым В.И. подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности. В обоснование апелляционной жалобы указано, что по окончании срока действия договора аренды от 1 апреля 2016 года ответчики Зайцев М.П. и Лоскутов В.И. возвратили нежилые помещения по акту приема-передачи арендуемого нежилого помещения от 28 апреля 2017 года. При этом между ответчиками и истцом не заключались как договор аренды спорных нежилых помещений, так и соглашение об установлении размера ежемесячной арендной платы. В связи с отсутствием между сторонами договорных правоотношений размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенном договоре аренды может определяться по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, в нарушение данных положений судом первой инстанции вынесено решение о взыскании арендной платы исходя из условий договора аренды от 1 апреля 2016 года, без учета размера арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аренду аналогичных нежилых помещений. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка обстоятельствам того, что истец посредством смены замков на входной двери ограничивал ответчикам доступ к арендуемым помещениям. Заявленное в ходе судебного заседания ходатайство о допросе в качестве свидетелей работников бригады ответчиков, подтверждающих факт ограничения истцом доступа к спорным арендуемым помещениям, оставлено без удовлетворения. Полагает, что ввиду ограничения истцом доступа к нежилым помещениям и невозможностью его использования взыскание арендной платы является незаконным. При этом определенный судом размер расходов на оплату услуг представителя не соответствует требованиям разумности и справедливости.

Проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в суд апелляционной инстанции лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, на основании заключенного с ООО «СК Победа» договора купли-продажи от 25 сентября 2017 года Липатов А.М. является собственником склада цемента общей площадью 193,1 кв.м с кадастровым номером № и цеха ЖБИ общей площадью 1138,30 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ....

1 апреля 2016 года между ООО «Управление строительства «Воскресенская горка» (арендодатель) и Зайцевым М.П., Лоскутовым В.И. (арендаторы) был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставляет арендаторам во временное солидарное пользование за плату нежилые помещения: склад цемента общей площадью 193,1 кв.м с кадастровым номером № и цех ЖБИ общей площадью 1138,30 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: г... Данные нежилые помещения на момент заключения договора принадлежат арендодателю на праве собственности (пункт 1.1 договора). Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что переход права собственности на нежилые помещения к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора. Согласно пункту 2.1 договора арендная плата за календарный месяц составляет 200000 руб. (склад цемента - 50000 руб., цех ЖБИ - 150000 руб.). В силу пункта 2.2 договора арендаторы солидарно вносят арендную плату. Срок аренды нежилых помещений составляет 11 месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора). Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что в случае, если ни одна из сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений в аренду от 1 апреля 2016 года склад цемента и цех ЖБИ, расположенные по адресу: ..., переданы арендаторам Зайцеву М.П. и Лоскутову В.И. во временное пользование.

23 января 2018 года истец в адрес ответчиков направил уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений от 1 апреля 2016 года и освобождении помещений, которое оставлено ответчиками без внимания.

Из имеющегося в деле акта от 31 марта 2018 года, составленного Зайцевым М.П., следует, что им вывезено из арендуемых помещений оборудование.

Наличие у ответчиков задолженности по арендной плате за период с 1 января 2018 года по 31 марта 2018 года послужило основанием для обращения Липатова А.М. с иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования Липатова А.М. и взыскивая с ответчиков в солидарном порядке задолженность по арендной плате в размере 600000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что ответчики освободили нежилые помещения лишь 31 марта 2018 года, при этом ответчики не представили доказательств того, что по вине истца они были лишены возможности использования нежилых помещений в указанный период и их имущество незаконно удерживалось в арендуемых помещениях.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенным выводом суда первой инстанции.

В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу приведенной нормы права при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Таким образом, исходя из приведенных положений закона и условий договора аренды нежилых помещений от 1 апреля 2016 года истец Липатов А.М. по отношению к ответчикам являлся арендодателем, в связи с чем условия договора аренды для сторон остались неизменными. Сведений о том, что договор аренды между сторонами расторгнут или оспорен в судебном порядке, в деле не имеется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из приведенных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Учитывая, что истец просил взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате за период с 1 января 2018 года по 31 марта 2018 года, то в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец должен был представить доказательства использования ответчиками в указанный период нежилых помещений в соответствии с условиями договора аренды, а ответчики, возражая против иска, должны были доказать невозможность пользования арендованными нежилыми помещениями.

Из приложенного к делу материала проверки по заявлению Зайцева М.П. (КУСП-... от 20 февраля 2018 года), который был предметом исследования в суде первой инстанции, следует, что 5 января 2018 года в ОП № УМВД России по г.Чебоксары поступило заявление Липатова А.М., в котором он просил оказать помощь в освобождении принадлежащей ему базы по адресу: г.Чебоксары, Базовый проезд от имущества Зайцева М.П.

В своих объяснениях от 5 января 2018 года Липатов А.М. указал, что с 2017 года он является собственником производственной базы по адресу: ..., которая ранее принадлежала ООО «СК Победа». На территории базы располагаются два здания: склад цемента и цех ЖБИ. Ему было известно, что цех ЖБИ занимает Зайцев М.П., поэтому он предупредил последнего о том, что в начале января 2018 года ему необходимо завезти в цех ЖБИ свое оборудование, а Зайцев М.П. должен освободить помещение до 1 января 2018 года. Однако 5 января 2018 года его работники не смогли выгрузить в цех ЖБИ оборудование в связи с созданными Зайцевым М.П. препятствиями. При покупке базы бывший владелец сообщил, что комплект ключей от всех дверей цеха ЖБИ находится у Зайцева М.П., поэтому в тот же день, то есть 5 января 2018 года, была заменена личинка замка входной двери в цех ЖБИ. Относительно склада цемента Липатов А.М. пояснил, что это помещение не оборудовано запорными устройствами.

20 февраля 2018 года Зайцев М.П. обратился в ОП № УМВД России по г.Чебоксары с заявлением о том, что Липатов А.М. захватил чужое имущество, расположенное по адресу: ...

В своих объяснениях от 20 февраля 2018 года Зайцев М.П. пояснил, что в декабре 2017 года новый собственник арендованных ими помещений Липатов А.М. потребовал освобождения помещений. Однако 5 января 2018 года работники Липатова А.М. заменили замок на входной двери и ограничили доступ в помещение цеха.

Возражая против иска, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции ответчики утверждали о том, что в оспариваемый период они были лишены возможности пользоваться арендованным помещением – цехом ЖБИ. Относительно склада цемента ответчики в суде апелляционной инстанции пояснили, что данным помещением они не пользовались, поскольку оно было развалено, принадлежащее им оборудование находилось только в цехе ЖБИ.

Судебная коллегия полагает, что доводы ответчиков заслуживают внимания, поскольку подтверждаются исследованным в суде первой инстанции материалом проверки по заявлению Зайцева М.П. (КУСП-... от 20 февраля 2018 года), в ходе которой Липатов А.М. сообщил о смене замка в цехе ЖБИ.

При этом истец Липатов А.М. не представил в дело доказательств того, что после произведенной 5 января 2018 года смены замка на входной двери в цехе ЖБИ он предоставил ответчикам ключи от этого помещения. Также в деле не имеется доказательств того, что ответчики пользовались помещением – складом цемента, которое, со слов Липатова А.М., не имело запорных устройств.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что истцом не доказан факт использования ответчиками нежилых помещений в период с 5 января 2018 года, то есть со дня смены замка на входной двери в цехе ЖБИ, до 31 марта 2018 года, доказательств того, что ответчикам была предоставлена возможность в указанный период использовать помещения, в материалах дела не имеется.

Установленные по делу обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о том, что в период с 5 января 2018 года по 31 марта 2018 года со стороны истца имел место факт воспрепятствования ответчикам как арендаторам в пользовании помещениями согласно условиям договора аренды.

Истец просил взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате за период с 1 января 2018 года по 31 марта 2018 года. Между тем, с учетом установленных по делу обстоятельств задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчиков лишь за период с 1 января 2018 года по 4 января 2018 года, поскольку в период с 5 января 2018 года по 31 марта 2018 года ответчики были лишены возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя. Учитывая, что в период с 5 января 2018 года по 31 марта 2018 года ответчики не использовали помещения, то у истца отсутствует право требовать взыскания арендной платы за данный период.

Исходя из условий договора аренды нежилых помещений от 1 апреля 2016 года о размере арендной платы задолженность за период с 1 января 2018 года по 4 января 2018 года составила 25 806 руб. (200000 руб. : 31 дн. х 4 дн.).

В суде апелляционной инстанции ответчики представили акт приема-возврата арендуемого нежилого помещения от 28 февраля 2017 года, составленный между ООО «Управление строительства «Воскресенская горка» и Зайцевым М.П., Лоскутовым В.И., согласно которому в связи с прекращением договора аренды нежилых помещений от 1 апреля 2016 года Зайцев М.П. и Лоскутов В.И. вернули, а ООО «Управление строительства «Воскресенская горка» приняло склад цемента и цех ЖБИ, расположенные по адресу: ...

Судебная коллегия не принимает во внимание данный акт приема-возврата арендуемого нежилого помещения от 28 февраля 2017 года, поскольку на момент его составления собственником нежилых помещений и, как следствие, арендодателем являлось ООО «СК Победа».

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене в силу пунктов 2 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и полагает возможным согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принять по делу новое решение о взыскании с Зайцева М.П. и Лоскутова В.И. в солидарном порядке в пользу Липатова А.М. арендной платы в размере 25806 руб., отказав Липатову А.М. во взыскании арендной платы в размере 574194 руб.

Принимая во внимание изменение размера задолженности по арендной плате, подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчиков.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 974 руб. 18 коп.

При частичном удовлетворении исковых требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований Липатова А.М., с ответчиков в его пользу подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 8 августа 2018 года отменить и принять по делу новое решение.

Взыскать с Зайцева М.П. и Лоскутова В.И. в солидарном порядке в пользу Липатова А.М. арендную плату в размере 25806 руб. (двадцать пять тысяч восемьсот шесть руб.), отказав во взыскании арендной платы в размере 574194 руб.

Взыскать с Зайцева М.П. и Лоскутова В.И. в солидарном порядке в пользу Липатова А.М. расходы по уплате государственной пошлины в размере 974 руб. 18 коп. (девятьсот семьдесят четыре руб. 18 коп.) и расходы по оплате услуг представителя в размере 2000 руб. (две тысячи руб.), отказав во взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 18000 руб.

В остальной части апелляционную жалобу Лоскутова В.И. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 8 августа 2018 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Юркина

Судьи Г.О. Савелькина

Э.А. Степанова