Решение по делу № 33-19/2023 (33-6164/2022;) от 27.09.2022

Председательствующий: Околелов Ю.Л. Дело № 33-19-2023(33-6164/2022)

№ <...>

55RS0№ <...>-88

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Омск 01 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего Дзюбенко А.А.,

судей областного суда Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.,

при секретаре Речута Я.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца С ТАК ВВ на решение Ч. районного суда Омской области от <...> по иску СТА к АЧ муниципального района о признании недействительным отчета об оценке, определении и взыскании размера возмещения за изымаемые земельный участок и жилое помещение,

встречному иску АЧ муниципального района к СТА об изъятии жилого помещения и земельного участка путем выкупа у собственника, возложении обязанности по снятию с регистрационного учета и освобождению объекта недвижимости, которым постановлено:

«Исковые требования СТА и встречные исковые требования АЧ муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Признать недостоверным и недействительным отчет индивидуального предпринимателя ЛАС от <...> № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка и жилого помещения расположенных по адресу Омская область <...>.

Включить в размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение с кадастровым номером № <...> общей площадью № <...> кв.м., расположенное по адресу Омская область <...>, стоимость указанного объекта недвижимости с учетом признания его аварийным, определенную заключением эксперта № <...> от <...> ФБУ Омская ЛСЭ Министерства юстиции РФ, в размере 223 000 рублей.

Включить в размер возмещения за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 397 кв.м., расположенный по адресу Омская область <...>, стоимость указанного объекта недвижимости с учетом вида его разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», определенную заключением эксперта № <...>, № <...> от <...> ФБУ Омская ЛСЭ Министерства юстиции РФ, в размере 149 000 рублей.

Изъять у СТА <...> года рождения, жилое помещение с кадастровым номером № <...>, общей площадью 37,1 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 397 кв.м., расположенные по адресу Омская область <...>, путем выкупа Муниципальным образованием Черлакский муниципальный район Омской области у собственника СТА указанных объектов недвижимости, с уплатой выкупной цены:

- за вышеуказанное жилое помещение расположенное по адресу <...>, в размере 223 000 рублей;

- за вышеуказанный земельный участок расположенный по адресу <...> <...>, в размере 149 000 рублей,

в общем размере 372 000,00 (триста семьдесят две тысячи) рублей, с перечислением денежных средств на счет правообладателя.

Обязать АЧ муниципального района Омской области возместить собственнику СТА убытки связанные с изъятием объектов недвижимости и изменением места жительства:

- расходы на наем помещения на период поиска другого помещения в размере 10 000 рублей;

- транспортные расходы (грузоперевозки) в размере 4 880 рублей;

- расходы на оплату услуг риэлтора по подбору жилья, расходы на оплату услуг по оформлению документов (договора купли-продажи, акта приема-передачи, юридическое сопровождение, расходы на регистрацию прав) в размере 29 500 рублей,

в общем размере 44 380,00 (сорок четыре тысячи триста восемьдесят) рублей, с перечислением денежных средств на счет правообладателя.

Прекратить право собственности СТА <...> года рождения, на жилое помещение с кадастровым номером № <...>, общей площадью № <...> кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 397 кв.м., расположенные по адресу Омская область <...>.

Признать за Муниципальным образованием Черлакский муниципальный район Омской области право собственности на жилое помещение с кадастровым номером № <...>, общей площадью № <...> кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 397 кв.м., расположенные по адресу Омская область <...>.

Обязать СТА <...> года рождения (и членов ее семьи) сняться с регистрационного учета по адресу Омская область <...>, освободить жилое помещение и передать вышеуказанные объекты недвижимости АЧ муниципального района Омской области в течении двух месяцев после вступления решения суда в законную силу.

В остальной части заявленных требований отказать».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Поповой Э.Н., судебная коллегия

установила:

СТА обратилась в суд с иском к АЧ муниципального района о признании отчета об оценке незаконным, определении и взыскании выкупной стоимости. В обоснование указала, что является собственником <...>, расположенной в двухквартирном жилом доме по адресу Омская область, <...>. Распоряжением Г муниципального района от <...> указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, постановлено произвести расселение жильцов из аварийного жилого дома в срок до <...>. Однако, сторонам не удалось достичь соглашения относительно выкупной стоимости изымаемого жилого помещения. Ответчиком направлен в адрес истца проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого помещения для муниципальных нужд, в котором истцу на основании отчета ИП ЛАС в счет возмещения за изымаемые объекты недвижимости предложено 53 740 руб. Однако данную сумму истец считает существенно заниженной, а отчет ИП ЛАС не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что предложенная ответчиком выкупная стоимость определена исходя из неверных данных о физическом износе жилого помещения, без учета убытков, которые истец понесет в связи с переездом, а также уже понесенных истцом расходов на капитальный ремонт жилого помещения и его реконструкцию, не включает в себя сумму компенсации за непроизведенный ответчиком капитальный ремонт жилого помещения.

С учетом уточнений исковых требований просила признать недостоверным и недействительным отчет ИП ЛАС от <...> № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка и жилого помещения, расположенных по адресу: Омская область, <...>, включить в размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, рыночную стоимость жилого помещения в размере 2 673 240 руб., рыночную стоимость земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу в размере 149 000 руб., расходы за наем помещения на период поиска другого помещения в размере 10 000 руб., транспортные расходы, связанные с грузоперевозками в размере 4 880 руб., расходы на оплату услуг риелтора по подбору жилья и оформлению документов в размере 29 500 руб., стоимость строительных материалов, использованных при капитальном ремонте Литера А в размере 113 916 руб., стоимость работ по обустройству инженерных коммуникаций в размере 52 530 руб., стоимость строительных материалов и конструкций, использованных при возведении подсобного помещения Литера А1 в размере 416 707 руб., стоимость строительных материалов и конструкций, использованных при возведении тамбура в размере 38 780 руб., стоимость забора и ворот на придомовой территории в размере 51 011 руб., стоимость хвойных деревьев и плодово-ягодных кустарников, расположенных на земельном участке в размере 53 800 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 190 994 руб.; прекратить право собственности СТА на земельный участок и жилое помещение, расположенные по вышеуказанному адресу; всего взыскать с ответчика денежные средства в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в размере 3 784 358 руб.

АЧ муниципального района обратилась в суд со встречным иском к СТА, в котором просила изъять жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу Омская область, <...>, путем выкупа у собственника и перехода права собственности на земельный участок и жилое помещение, расположенные по вышеуказанному адресу, к АЧ муниципального района; выплатить правообладателю возмещение рыночной стоимости земельного участка и жилого помещения, изымаемых для муниципальных нужд в размере 53 740,22 руб.; обязать СТА и членов ее семьи сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение, передать земельный участок и жилое помещение А. <...>.

Истец СТА и ее представитель К В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, со встречными исковыми требованиями не согласились.

Представитель ответчика АЧ муниципального района КЕВ в судебном заседании поддержала встречные исковые требования. Указала, что оснований для возмещения истцу затрат на приобретение строительных материалов для возведения пристройки к жилому дому не имеется, так как данная пристройка А1 является самовольной. Также отметила, что жилое помещение до приватизации в муниципальной собственности не находилось, в связи с чем у муниципального образования не было обязанности проводить его капитальный ремонт.

Ответчик ИП ЛАС в судебном заседании отсутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил возражения на уточненное исковое заявление, в котором указал, что представленный им отчет об оценке носит рекомендательный характер. Полагал, что стороны должны провести судебную экспертизу в целях определения выкупной стоимости.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании отсутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель истца СТА - К В.В. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Указывает, что определенная судом ко взысканию выкупная стоимость не позволяет истцу приобрести жилое помещение, аналогичное изымаемому в работоспособном состоянии, а также возобновить предпринимательскую деятельность. Полагает, что объекты-аналоги, используемые экспертом не должны иметь износ более 20%. Считает, что оценка стоимости изымаемого жилого помещения должна производиться без учета его аварийности. Приводит доводы о том, что суду надлежало руководствоваться данными о средней рыночной цене одного квадратного метра на вторичном рынке жилья по Омской области. В выкупную стоимость должна быть включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Суду надлежало разрешить вопрос о собственнике жилого помещения до его приватизации. Считает, что к участию в деле должны быть привлечены ТУ Росимущества в Омской области и Министерство имущественных отношений Омской области. Указывает, что суду надлежало взыскать с пользу истца расходы на капитальный ремонт литеры А, стоимость работ по обустройству инженерных коммуникаций, а также стоимость забора, ворот, четырех хвойных деревьев и плодово-ягодных кустарников. Считает, что выкупная стоимость жилого помещения истца должна быть рассчитана с учетом включения в площадь изымаемого помещения площади тамбура (веранды). Полагает, что строительные материалы, использованные истцом при возведении пристройки Литера А1 составляют убытки истца при изъятии жилого помещения. Указывает на преждевременность выводов суда о необходимости выселения истца, снятия ее с регистрационного учета ранее выплаты ей выкупной стоимости. Отмечает, что верным наименованием ответчика является АЧ муниципального района. Ходатайствует о приостановлении производства по делу до рассмотрения судом административного иска СТА о признании незаконным отсутствия ее жилого помещения ранее в муниципальной собственности.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика АЧ муниципального района КЕВ считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене. Указывает на отсутствие оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения стоимости строительных материалов, работ по обустройству инженерных коммуникаций, забора, ворот, плодово-ягодных кустарников. Также отмечает, что ответчик собственником жилого помещения истца никогда не являлся, в связи с чем с него не может быть взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ИП ЛАС приводит доводы о том, что составленный им отчет не мог быть использован для расчета выкупной стоимости жилого помещения истца.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав истца СТА, ее представителя К В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и представленные дополнения к ней, представителя ответчика СЮН, согласившегося с решением суда, заключение прокурора АОА, полагавшей решение суда отмене в части, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, заслушав судебного эксперта НВВ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ (п. 2). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Решение суда не соответствует вышеназванным требованиям, в связи с чем не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в части определения выкупной цены спорного жилого помещения и возложения на СТА обязанности сняться с регистрационного учета по месту жительства и освободить жилое помещение.

Установлено, что СТА на основании договора купли-продажи от <...> является собственником жилого помещения площадью 37,1 кв.м и земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 397 кв.м, расположенных по адресу: Омская область, <...> (т. 1 л.д. 42-46). В указанном жилом помещении с 2006 года был обустроен магазин, в котором истец осуществляла свою предпринимательскую деятельность и постоянно проживала.

Указанное жилое помещение представляет собой квартиру, расположенную в двухквартирном жилом доме, 1964 года постройки.

Распоряжением Г муниципального района от <...> № <...>-р двухквартирный жилой <...> в <...> Ч. <...>, 1964 года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу, установлена необходимость произвести расселение жильцов из аварийного жилого дома в срок до <...>, выполнить снос вышеуказанного жилого дома в срок до <...> (т. 1 л.д. 143).

Основанием для признания жилого дома аварийным явилось заключение межведомственной комиссии Ч. муниципального района от <...> № <...>, согласно которому жилые помещения, а также жилые помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу, не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии с пунктами 33, 34 раздела III Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от <...> № <...>, в связи с большим физическим износом основных конструктивных элементов, который составляет 70% полученных в процессе эксплуатации здания, имеющейся деформации фундаментов, потере несущей способности стен здания, перекрытия, что привело к снижению до недопустимого уровня надёжности, прочности и устойчивости строительных конструкций и основания здания (т. 1 л.д. 126).

Решением Ч. районного суда Омской области от <...> по делу № <...> распоряжение Г муниципального района от <...> № <...>-р признано незаконным в части установления срока расселения жильцов аварийного дома и срока для выполнения сноса.

Судом установлен срок сноса и отселения жильцов названного дома до <...>, на А. возложена обязанность направить СТА требование о сносе дома в срок до <...> за счет собственных средств (т. 5 л.д. 81-84).

<...> и.о. Г муниципального района предложил СТА в срок до <...> произвести снос жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, <...> (т. 1 л.д. 144). Также А. уведомила истца о том, что жилой <...> в <...> не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Письмом от <...> СТА уведомила Г района об отсутствии намерения сносить принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение (т. 1 л.д. 147).

Однако, ответчиком своевременно не приняты меры по изъятию принадлежащих истцу объектов недвижимости.

Решением Ч. районного суда Омской области от <...> по делу № <...> признано незаконным бездействие А., выразившееся в неосуществлении подготовки и ненаправлении в адрес СТА проекта соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № <...> и жилого помещения с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу: <...> <...>. На ответчика возложена обязанность в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес СТА проект соглашения об изъятии земельного участка и жилого помещения (т. 5 л.д. 85-90).

В ходе рассмотрения указанного дела судом врио Г вынесено постановление от <...> № <...>-п «Об изъятии земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд Ч. муниципального района» (т. 1 л.д. 148).

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 ст. 32 ЖК РФ).

Соглашение с органом местного самоуправления о предоставлении другого жилого помещения в данном случае не достигнуто, что является основанием для выплаты истцу выкупной цены за жилое помещение.

Из материалов дела следует, что СТА проживает в жилом помещении, расположенном по адресу: <...>, признанном аварийным и подлежащим сносу в срок до <...>. Расположенные по данному адресу земельный участок с кадастровым номером 55:31:08 11 02:0087 и жилое помещение с кадастровым номером 55:31:081101:1256 во исполнение решения суда по делу № <...> для муниципальных нужд А. до настоящего времени не изъяты.

Суд первой инстанции, установив, что двухквартирный жилой дом, в котором проживает истец, признан аварийным, установленный срок расселения истек, пришел к обоснованному выводу о необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и наличии у истца права требования выкупа принадлежащего ей жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в разделе № 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г., поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

<...> АЧ муниципального района истцу было предложено заключить соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого помещения для муниципальных нужд. Согласно данному соглашению А. района изымает у правообладателя СТА земельный участок, с кадастровым номером № <...>, площадью 397 кв.м, расположенный по адресу: <...>, <...>, и находящееся на нем жилое помещение (квартира), состоящее из двух комнат и кухни, общей площадью 37,1 кв.м, кадастровый № <...> и выплачивает правообладателю возмещение, размер которого определен на основании отчета ИП ЛАС № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка и квартиры (т. 2 л.д. 20-23).

Согласно отчету ИП ЛАС № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка и квартиры, принадлежащих на праве собственности СТА, расположенных <...> <...>, изымаемых для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, по состоянию на <...>, рыночная стоимость квартиры истца составляет 25 510 руб., рыночная стоимость земельного участка – 28 230 руб. (т. 2 л.д. 24-59).

Истец СТА от заключения данного соглашения отказалась, полагая существенно заниженным предложенное ей к выплате возмещение за изымаемые объекты недвижимости.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости жилого помещения определением Ч. районного суда Омской области от <...> по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (т. 7 л.д. 151-153).

Как следует из заключения эксперта ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ № <...>, 1417/3-2 от <...>, размер возмещения на дату проведения экспертизы за жилое помещение площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с учетом признания данного жилого помещения аварийным, составляет 223 000 руб.; размер возмещения на дату проведения экспертизы за земельный участок, расположенный по адресу Омская область <...>, исходя из вида его разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», составляет 149 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество, находящееся в многоквартирном доме, входит в рыночную стоимость жилого помещения расположенного по вышеуказанному адресу и учтена в сумме размера возмещения; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (расчет произведен на дату издания постановления об изъятии жилого помещения - <...>) для приведения жилого помещения в категорию «работоспособного» составляет 190 994 руб.; размер убытков, которые будут причинены собственнику изъятием, включая убытки, которые понесет собственник в связи с изменением места жительства: расходы на наем помещения на период поиска другого помещения – 10 000 руб., транспортные расходы – 4 880 руб., расходы на оплату услуг риелтора по подбору жилья, расходы на оплату услуг по оформлению документов (договора купли-продажи, акта приема-передачи, юридическое сопровождение, расходы на регистрацию прав) – 29 500 рублей; размер стоимости строительных материалов, конструкций, использованных при возведении подсобного помещения ЛитА1 – 416 707 руб.; размер стоимости строительных материалов, конструкций, использованных при возведении тамбура – 38 780 руб.; размер стоимости строительных материалов использованных при капитальном ремонте Лит А – 113 916 руб.; размер стоимости работ по обустройству инженерных коммуникаций – 52 530 руб.; размер стоимости забора и ворот из металлопрофиля на придомовой территории – 51 011 руб.; размер стоимости расположенных на земельном участке четырех хвойных деревьев – 50 000 руб., плодово-ягодных кустарников малины – 3 800 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с собранными по делу доказательствами, признал заключение эксперта ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ допустимым доказательством по делу, указав, что экспертное заключение содержит подробное описание исследованных материалов дела, сделанные в результате исследования выводы обоснованы и содержат ответы на поставленные вопросы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом заключения судебной экспертизы, суд первой инстанции счел возможным частично удовлетворить заявленные истцом исковые требования, взыскав в пользу СТА выкупную стоимость спорных объектов недвижимости в размере 223 000 руб. за квартиру и 149 000 руб. за земельный участок.

Также судом разрешен вопрос о взыскании с АЧ муниципального района в пользу истца убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости и изменением места жительства на общую сумму 44 380 руб.

В удовлетворении требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судом первой инстанции отказано.

Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об установлении выкупной стоимости в силу следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...>, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...>.

Как было отмечено выше, двухквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, 1964 года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно заключению ООО «Бюро диагностики строительных конструкций» от <...> физический износ здания, расположенного по адресу: Омская область, <...>, составляет 70%. Существует вероятность внезапного разрушения, потери устойчивости и опрокидывания строительных конструкций. Ограждающие способности стен по отношению к внутреннему микроклимату помещений нарушены, имеются очаги продувания, прогнивания, промерзания, разрушения и увлажнения стен, кровельное покрытие негерметично, допускается увлажнение деревянных конструкций стропильной системы и гнили отдельных элементов. Имеется угроза разрушения отдельных досок настила полов под нагрузкой ввиду прогнивания элементов. Оконные и дверные блоки имеют перекосы, деревянные заполнения оконных проемов имеют зазоры и подвержены продуванию. Имеющиеся дефекты и повреждения приводят к снижению несущей способности строительных конструкций. Жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу не отвечает требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, его дальнейшая эксплуатация недопустима, имеется опасность для жизни и здоровья граждан (т. 7 л.д. 29-41).

При этом, согласно информации АЧ муниципального района от <...>, капитальный ремонт, а также иные ремонтные работы многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Омская область <...>, за счет средств бюджета Ч. муниципального района не проводились.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 32 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <...>, судебная коллегия, приходит к выводу, что выкупная цена жилого помещения истца должна также включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции указал, что АЧ муниципального района собственником спорного жилого помещения истца никогда не являлась, в связи с чем данная компенсация не может быть взыскана с А..

Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия полагает ошибочными в силу следующего.

Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи части жилого дома от <...> СТА купила у НАК часть жилого дома с пристройками, находящиеся по адресу <...> <...>, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 55:31:081102:0087 площадью 397 кв.м. Указанное недвижимое имущество принадлежало НАК на праве частной собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти НМК

Согласно договору № <...> от <...> о передаче жилой площади, АО «Соляное» передало НМК в порядке приватизации в частную собственность, квартиру, расположенную в <...>.

Согласно архивной справке Ч. муниципального района на основании постановления Г <...> № <...>-п от <...> «О регистрации акционерного общества закрытого типа «Соляное», правопреемник совхоза «Коммунист» Ч. <...> Омской области. АОЗТ «Соляное» переименовано в ЗАО «Соляное» на основании постановления Г <...> № <...>-п от <...>. ЗАО «Соляное» преобразовано в СПК «Соляное» на основании свидетельства о государственной регистрации от <...> В соответствии с выпиской из Сведений о юридических лицах ФНС по Омской области <...> зарегистрирована ликвидация СПК «Соляное».

Согласно информации АЧ муниципального района в Едином банке данных объектов собственности Ч. муниципального района отсутствует информация об объекте недвижимости, расположенном по адресу: Омская область <...>.

Таким образом, спорное жилое помещение истца ранее находилось в собственности совхоза «Коммунист», затем АО «Соляное», которым в 1994 году было передано в порядке приватизации в частную собственность НМК, а впоследствии в 2005 году указанное жилое помещение продано по договору купли-продажи истцу СТА

Согласно статье 2 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции, действующей на момент приватизации жилого помещения) граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ.

В соответствии со ст. 18 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции, действующей на момент приватизации жилого помещения) при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Пунктом 5 постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утверждённого постановлением Правительства РФ от 04 сентября 1992 года № 708, действовавших в период реорганизации совхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий, предусматривалась возможность передачи объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры, жилого фонда, внутрихозяйственных дорог колхозов и совхозов и других объектов в муниципальную собственность.

Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснено, что, решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона РФ от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений.

В связи с этим факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ № <...>-КП8-1 от <...>.

Пунктом 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и пунктом 1 приложения № 3 к этому законодательному акту жилищный фонд отнесен к муниципальной собственности и подлежит передаче в муниципальную собственность, независимо от того, на чьем балансе он находится.

Как уже было указано выше, спорный жилой дом ранее принадлежал совхозу «Коммунист» Ч. <...> Омской области, возведен до приватизации данного предприятия (образования акционерного общества закрытого типа «Соляное») и был предоставлен НМК

Таким образом, сам по себе факт того, что указанный объект недвижимости, являясь объектом жилищного фонда, не был учтен ответчиком в составе муниципальной собственности Ч. муниципального района, не может ограничивать права лица, приватизировавшего жилого помещение, на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт его прежним владельцем.

В ч. 3 ст. 190.1 ЖК РФ закреплено, что проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется путем финансирования за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанное финансирование производится с учетом способа формирования фонда капитального ремонта путем перечисления средств в объеме, определенном в соответствии с частью 2 настоящей статьи, на счет регионального оператора либо на специальный счет в порядке и на условиях, предусмотренных соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Статьей 141 ЖК РСФСР, действовавшей до <...>, было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Согласно ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится, в том числе, осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда; утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

По смыслу приведенного правового регулирования исключительной компетенцией органа местного самоуправления является обязанность при осуществлении мероприятий по приватизации гражданами занимаемых жилых помещений, провести капитальный ремонт многоквартирного дома, в случае его нуждаемости в таком ремонте, вне зависимости от того, какому хозяйствующему субъекту, либо его правопреемнику, принадлежал этот дом ранее.

Поскольку из материалов дела не усматривается, что с момента постройки жилого дома и до даты приватизации жилых помещений в нем прежним собственником был произведен капитальный ремонт, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у истца СТА права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом, судебная коллегия учитывает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома. Переход прав и обязанностей в отношении передаваемого жилищного фонда, предполагает, в том числе, и переход обязанности по проведению капитального ремонта дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, которая органом местного самоуправления исполнена не была.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от <...>, поскольку положениями ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В связи с наличием спора между сторонами относительно размера выкупной стоимости спорного помещения определением Ч. районного суда от <...> по ходатайству стороны истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Минюста РФ (л.д. 151-153 т.7).

В экспертном заключении ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Минюста РФ № <...>, № <...> от <...> (л.д. 160-212 т.7) содержатся характеристики объектов оценки: жилое помещение площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: Омская область <...>, земельный участок, расположенный по указанному адресу площадью 397 кв.м; строительные материалы и конструкции, использованные при возведении литеры А1, подсобного помещения «тамбура», а также при капитальном ремонте литеры А; инженерные коммуникации (канализация, газоснабжение, водоснабжение), забор и ворота из металлопрофиля на придомовой территории, четыре хвойных дерева (ели), плодово-ягодные кустарники малины, расположенные на земельном участке.

Согласно указанному заключению размер возмещения на дату проведения экспертизы за жилое помещение площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу Омская область <...>1, с учетом признания данного жилого помещения аварийным составляет 223 000 руб.; размер возмещения на дату проведения экспертизы за земельный участок, расположенный по адресу Омская область <...>1, исходя из вида его разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» составляет 149 000 руб.; размер убытков, которые будут причинены собственнику изъятием, включая убытки, которые понесет собственник в связи с изменением места жительства: расходы на наем помещения на период поиска другого помещения – 10 000 руб., транспортные расходы – 4 880 руб., расходы на оплату услуг риелтора по подбору жилья, расходы на оплату услуг по оформлению документов (договора купли-продажи, акта приема-передачи, юридическое сопровождение, расходы на регистрацию прав) – 29 500 руб.; размер стоимости строительных материалов, конструкций использованных при возведении подсобного помещения литера А1 – 416 707 руб.; размер стоимости строительных материалов, конструкций использованных при возведении тамбура – 38 780 руб.; размер стоимости строительных материалов, использованных при капитальном ремонте литеры А – 113 916 руб.; размер стоимости работ по обустройству инженерных коммуникаций – 52 530 руб.; размер стоимости забора и ворот из металлопрофиля на придомовой территории – 51 011 руб.; размер стоимости расположенных на земельном участке четырех хвойных деревьев – 50 000 руб., плодово-ягодных кустарников малины – 3 800 руб.

Согласно указанному заключению размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (расчет произведен на дату издания постановления об изъятии жилого помещения - <...>) для приведения жилого помещения в категорию «работоспособного», составляет 190 994 руб.

Однако, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> № <...> «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

С учетом изложенного, изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом право собственности на жилое помещение в связи с изъятием будет прекращено при выплате возмещения, стоимость которого определяется в настоящем судебном разбирательстве.

Основываясь на положениях жилищного законодательства, учитывая правовую природу изъятия жилого помещения для муниципальных нужд и компенсационный характер выкупной стоимости, предполагающий предоставление собственнику изымаемого жилого помещения возможность приобрести иное жилье, судебная коллегия полагает, что собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент когда его жилищные права нарушены (данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от <...> № <...>-КГ15-4).

При таких обстоятельствах, для восстановления жилищных прав расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора.

Вопреки изложенному, экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт осуществлен на дату принятия врио Г постановления от <...> № <...>-п «Об изъятии земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд Ч. муниципального района», что судебной коллегией не может быть признано обоснованным.

Из пояснений в судебном заседании суда второй инстанции судебного эксперта МОБ (ФБУ ОЛСЭ Минюста РФ) следует, что экспертное заключение подготовлено исходя из вопросов, указанных судом в определении о назначении экспертизы, рыночная стоимость жилого помещения (п.2 выводов) определена исходя из признания данного помещения аварийным (70% износ), при определении рыночной стоимости объекта (литера А) не была учтена стоимость строительных материалов, использованных при ремонте данного объекта, а также при возведении тамбура - литера «а», затраты по обустройству объекта инженерными коммуникациями, так как перед экспертом были поставлены отдельные вопросы о стоимости работ и строительных материалов в отношении литер А, А1 и «а». Для определения рыночной стоимости объекта оценки с учетом стоимости литеры «а» и фактического состояния квартиры на момент оценки было бы неверно сложить сумму, определенную в п. 2 выводов и суммы в п.8 выводов, так как в п. 2 указана рыночная стоимость, а в п. 8 стоимость работ и материалов, в связи с чем необходимы дополнительные расчеты. Аналогичные пояснения эксперт дал и в отношении расчетов о рыночной стоимости земельного участка (п. 4 выводов), стоимость ограждения участка и насаждений указана отдельной строкой в п.9 и 10 выводов, указанные улучшения не были оценены в качестве показателей, влияющих или не влияющих на рыночную стоимость земельного участка; в расчете использованы аналоги земельных участков, на которых не находятся жилые дома.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из совокупности вышеизложенных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме должна учитываться при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, включая долю в праве (в данном случае, право) собственности на земельный участок. Размер возмещения за жилое помещение должен определяться согласно части 7 ст. 32 ЖК РФ, то есть исходя из рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен жилой дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, то есть в рассматриваемом случае домовладения в целом.

Учитывая, что в размер возмещения включается рыночная стоимость жилого помещения исходя из его фактического состояния, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, при этом данная стоимость не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья, а сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом выкупной стоимости, определяется на момент разрешения спора, чему в указанной части не соответствует представленное экспертное заключение, судебная экспертиза ФБУ ОЛСЭ Минюста РФ в указанной части не может быть положена в основу решения суда.

В связи с наличием неустранимых сомнений в отношении обоснованности указанного экспертного заключения, судебной коллегией <...> по данному делу назначена повторная оценочная экспертиза.

На разрешение перед экспертом ООО «ОМЭКС» поставлены вопросы:

какова рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <...> общей площадью 37,1 кв.м со вспомогательным помещением «тамбур» - литера «а» площадью 3,9 кв.м с учетом рыночной стоимости: доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме (с указанием суммы), находящегося в собственности земельного участка под указанным домом (с указанием суммы), учитывая улучшения земельного участка;

каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (убытков, причиненных истцу в связи с не проведением капитального ремонта) жилого дома по адресу: Омская область, <...> (пропорционально доле истца в праве собственности на жилой дом).

Согласно заключению судебного эксперта ООО «ОМЭКС» № <...>-РО от <...> (л.д. 136-230 т.9) рыночная стоимость спорного жилого помещения общей площадью 37,1 кв.м (без учета земельного участка) на дату определения стоимости – <...> составляет округлённо 331 000 руб.; находящегося в собственности земельного участка под указанным домом, учитывая улучшения земельного участка, на дату проведения определения стоимости – <...>, составляет округленно 77 000 руб.; доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме не выявлено.

Размер компенсации за непроизведенный капитальной ремонт пропорционально доле в праве собственности на жилой дом на дату исследования составляет 212 951 руб.

В выводах судебным экспертом приведены следующие пояснения по представленным расчетам. Особенностью исследуемых квартиры и дома по их техническим характеристикам и архитектурно-планировочному решению, а также виду разрешенного использования земельного участка «под личное подсобное хозяйство», является их принадлежность к рынку индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Фактически квартира используется автономно, представляя собою часть блокированного строения с отдельным входом и вводами с разводкой по помещением коммуникаций: централизованных электро-, водо- и газоснабжения, автономных отопления и канализации. С точки зрения сегмента рынка жилой недвижимости, учитывая характеристики, относится к объектам индивидуальной жилой блокированной застройки.

Согласно положениям п. 3.36 действующего приказа № <...> Минземстроя РФ «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К расчету экспертом принята общая площадь квартиры, равная 37,1 кв.м, без учета неузаконенных перепланировки, реконструированных/пристроенных литер, включая «холодный» тамбур площадью 3,9 кв.м.

При этом согласно экспертному исследованию при расчетах стоимости учтены качественные и количественные характеристики предмета исследования, удовлетворительное состояние подъездных путей, наличие инженерных коммуникаций участка (центральные электро-, водо-, газоснабжение, автономна канализация), территория участка ( огорожен, ухожен, на территории имеются постройки и посадки), год постройки дома – 1964, физический износ – 70%, площадь застройки <...>,2 кв.м, общая площадь квартиры с учетом веранды с кладовой 44,8 кв.м, общая площадь квартиры без учета веранды с кладовой, принимаемая к расчету 37,1 кв.м, материал фундамента (д/стулья, укреплены кирпичом), материалы стен камышитовые, облицованные кирпичом, крыша – шифер, перекрытия деревянные, состояние коммуникаций – хорошее, техническое состояние внутренней отделки (хорошее), уровень внутренней отделки (простая), техническое состояние строения – ветхое, аварийный, предназначено под снос.

Для определения стоимости спорного объекта экспертом использован сравнительный подход как наиболее применимый для тех объектов, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» объекта в его текущем состоянии и рекомендуется к применению, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах как совершенных сделок, так и цен предложений, и (или) характеристиках объектов сравнения.

Со ссылкой на п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № <...>)" (приказ Минэкономразвития РФ от <...> № <...>) указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В качестве фактического материала при отборе объектов сравнения для определения рыночной стоимости экспертом исследован рынок частных (индивидуальных )жилых домов и их частей; использованы четыре объекта сравнения.

Расчет стоимости единого объекта недвижимости (домовладения: части жилого дома на соответствующем земельном участке) приведен в таблице 4.2, при этом экспертом учтен процент износа помещения (70%), уровень отделки, площадь дома и земельного участка, количество этажей (1), материал стен, дополнительные улучшения (туалет, одно окно ПВХ), наличие коммуникаций и инженерных сетей и составил 408 000 руб.

При непосредственном исследовании объекта недвижимости, поэтажного плана и экспликации помещений технического паспорта на жилой дом, экспертом установлено, что помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, в данном жилом доме не имеется.

При расчёте компенсации за непроизведённый капитальный ремонт последовательно определены: стоимость замещения указанного дома, размер средств, не вложенных в ремонт всех видов с учетом невосстанавливаемого износа некоторых конструктивных элементов, размер компенсации за непроизведенный капремонт конструктивных элементов, который выполняется не собственниками жилых помещений указанного дома, и доля в нем собственника <...>.

В судебную коллегию СТА представлены возражения на представленную судебную экспертизу, выполненную ООО «ОМЭКС». Так, истец указала, что фактически эксперт «довел» аналоги до 70% износа, объекты-аналоги не в полной мере соответствуют характеристикам спорного объекта, эксперт не описывает инфраструктуру вокруг спорного жилого помещения, размер рыночной стоимости произведён без учета тамбура. Полагает, что при сравнительном подходе необходимо подобрать аналоги в работоспособном состоянии, учесть, что в доме имеется водоснабжение, газоснабжение, канализация и электричество. Эксперт, несмотря на поставленный перед ним вопрос при оценке стоимости земельного участка не учел его неотделимые улучшения, элементы благоустройства. В таблице 4.5 на стр. 41 заключения ошибочно указана площадь земельного участка 367 кв.м, а не учтенные в ЕГРН 397 кв.м, что привело к неправильному результату рыночной стоимости не только земельного участка, но и квартиры. Полагает неприменение экспертом затратного подхода неубедительным. Не соглашается с расчётом суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В суде второй инстанции сторона истца свои возражения поддержала, представив дополнительные расчеты к экспертному заключению; полагает, сумму выкупной стоимости заниженной, методику расчета неверной, указала, что объекты-аналоги должны быть подобраны в работоспособном состоянии, при расчёте выкупной стоимости учтены положения постановления Правительства РФ № <...> от <...> в части требований, предъявляемых к жилому помещению, а также разъяснения п. 37 постановления Пленума Верховного суда РФ № <...> от <...> о том, что предоставляемое гражданам в связи со сносом по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Из пояснений в судебном заседании судебного эксперта ООО «ОМЭКС» НВВ следует, что выкупная стоимость определялась путем применения сравнительного подхода, экспертом оценена стоимость домовладения: <...> совместно с принадлежащим истцу земельным участком. При установлении выкупной стоимости домовладение было осмотрено, принимался во внимание износ дома – 70%; учтено, что фактически двухквартирный дом представляет собою дом блокированной застройки, состоящий из двух частей, в связи с чем помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения, не принадлежащих собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, в данном жилом доме не имеется, что повлияло на сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Также эксперт пояснила, что сами по себе улучшения земельного участка, на что ссылается истец: ограждение, хвойные деревья, кустарники согласно рынку – не являются ценообразующим фактором для продажи данного объекта. В таблице 1.2.2 заключения эксперта (л.д. 140 т.9) площадь земельного участка, принадлежавшего истцу указана верно – 397 кв.м, затем, в таблице 1.4.1, 4.2, 4.5. ею допущена опечатка – указана площадь участка 367 кв.м.

Ознакомившись с возражениями истца на судебную экспертизу, судебный эксперт НВВ представила в судебное заседание дополнение от <...> к заключению эксперта от <...>, согласно которому верной площадью земельного участка является 397 кв.м. При этом уточнение не влияет на определенную экспертом рыночную стоимость домовладения, равную 408 000 руб., так как размер корректировки на площадь участка в составе домовладения (табл. 4.2) не меняется (диапазон нахождения исследуемого участка остается прежним, а именно - «200-400 кв.м»). Изменится распределение рыночной стоимости отдельно земельного участка и <...> составе домовладения, рыночная стоимость участка составит 83 000 руб.

Данные дополнения от <...> представлены в судебное заседание экспертом НВВ, предупреждённой об уголовной ответственности, выполнявшей первоначальное экспортное исследование по поручению суда второй инстанции, обоснованы и приобщены к материалам дела в качестве допустимого доказательства по делу.

Судебная коллегия, проанализировав представленное заключение судебной экспертизы с учетом дополнения, и возражения на заключение эксперта, полагает, что доводы СТВ о несогласии с представленным исследованием основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению.

При расчете выкупной стоимости эксперт обоснованно руководствовался положением ст. 3 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой именно данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и исходил из реальной рыночной стоимости домовладения (квартиры, находящейся на земельном участке площадью 397 кв.м), имеющей большой процент износа - 70%.

Доказательств тому, что данный объект имеет рыночную стоимость, на которую ссылается истец, в материалы дела не представлено.

С учетом того, что оценке подлежит жилое помещение с указанным износом, использовать при расчете объекты–аналоги в работоспособном состоянии оснований не имеется, как и не имеется оснований для применения положений п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № <...> от <...>, так как в данном пункте даны разъяснения в отношении иных правоотношений, отличных от возникших между истцом и ответчиком. Как уже было указано выше, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 ст. 32 ЖК РФ, включая в себя рыночную стоимость конкретного изымаемого жилого помещения.

Также судебная коллегия не находит оснований для непринятия за основу суммы компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, определенную судебным экспертом, на основании вышеприведенных положений ст. 141 ЖК РСФСР, ст. 190.1 ЖК РФ с учетом перечня общего имущества на стр.50 заключения: фундамент, стены наружные (фасад), кровля и использования при расчете технического паспорта от 1989 года, отражающего первоначальное состояние жилого дома.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Судебная коллегия в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения и дополнения к нему судебной экспертизы ООО «ОМЭКС», поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от <...> № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения судебной коллегии о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, дал последовательные пояснения, обосновывающие свои выводы, в судебном заседании.

Проанализировав содержание экспертного заключения и дополнение к нему, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в результате него выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы.

Заключение эксперта ООО «ОМЭКС» подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, ввиду чего основания не доверять выводам экспертизы у суда отсутствуют.

С учетом изложенного оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не усматривается, в удовлетворении данного ходатайства истцу надлежит отказать.

При постановке перед экспертом вопросов судебная коллегия исходила из положений части 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой в размер возмещения за жилое помещение включается непосредственно рыночная стоимость жилого помещения на момент оценки в его фактическом состоянии, а не затраты на строительство и (или) ремонт изымаемого объекта, на чем необоснованно настаивает СТА

Также коллегия учитывает вступившее в законную силу решение Ч. районного суда Омской области от <...> № <...>, которым в удовлетворении искового заявления СТА о признании за нею права собственности на <...> кв.м отказано, так как литера А1 является самовольной постройкой, жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу по заявлению СТА <...> (л.д. 173-180 т.8). При указанных обстоятельствах исходить при установлении выкупной стоимости из площади объекта в размере 55,7 кв.м, то есть, включая литеру А1, оснований не имеется.

Ссылки апеллянта на то, что средняя рыночная стоимость спорного жилого помещения определена без учета средней рыночной цены жилых помещений в Омской области о наличии оснований для неприменения заключения судебной экспертизы не свидетельствуют. Как было отмечено выше, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ. Соответственно, применительно к обстоятельствам настоящего дела, категория среднерыночной стоимости квадратного метра жилья в Омской области определяющего значения не имеет, и не может подменять собой установленный законом порядок расчета выкупной цены жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным.

При этом коллегия судей полагает необходимым отметить, что при расчете выкупной стоимости экспертом ООО «ОМЭКС» использовался сравнительный подход, предполагающий учет рыночной стоимости близких по характеристикам к объекту оценки жилых помещений.

Позиция СТА, что определенная экспертом выкупная цена не позволяет истцу приобрести надлежащее жилое помещение взамен изъятого, с возможностью осуществления в нем предпринимательской деятельности, судебной коллегий отклоняется, поскольку выплата выкупной цены в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ носит компенсационный характер, и ее размер зависит исключительно от рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

Размер убытков, которые будут причинены собственнику изъятием, включая убытки, которые понесет собственник в связи с изменением места жительства, определенный судебной экспертизой ФБУ ОЛСЭ Минюста РФ, а именно: расходы на наем помещения на период поиска другого помещения в сумме 10 000 руб., транспортные расходы в сумме 4 880 руб., расходы на оплату услуг риелтора по подбору жилья, расходы на оплату услуг по оформлению документов (договора купли-продажи, акта приема-передачи, юридическое сопровождение, расходы на регистрацию прав) в сумме 29 500 руб. сторонами не оспариваются и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию выкупная стоимость в общем размере 665 331 руб. (408 000 руб. + 212 951 руб. + 44 380 руб.)

Прекращение права собственности СТА на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, произойдет только после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения, в данной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебный акт является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так как обязанность сняться с регистрационного учета по месту жительства и освободить спорное жилое помещение возникнет у СТА только после выплаты в ее пользу выкупной цены и прекращения права собственности на домовладение, в удовлетворении исковых требований о возложении на СТА (и членов ее семьи) обязанности сняться с регистрационного учета по адресу: <...> <...>, освободить жилое помещение и передать объекты недвижимости АЧ муниципального района в течение трех дней после вступления решения суда в законную силу, истцу надлежит отказать как в преждевременно заявленном требовании.

Решение районного суда в части признания недостоверным и недействительным отчета индивидуального предпринимателя ЛАС от <...> № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка и жилого помещения, расположенных по адресу Омская область <...>, сторонами не оспаривается, в связи с чем предметом апелляционной проверки не является.

Таким образом, решение суда подлежит отмене в части в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ч. районного суда Омской области от <...> в части определения выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: Омская область, <...>, возложении на СТА обязанности сняться с регистрационного учета по месту жительства и освободить указанное жилое помещение - отменить.

В отмененной части принять новое решение.

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 665 331 руб.

Взыскать с АЧ муниципального района в пользу СТА выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: Омская область, <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 665 331 руб.».

Прекратить право собственности СТА на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении исковых требований о возложении на СТА, <...> года рождения (и членов ее семьи) обязанности сняться с регистрационного учета по адресу: <...>, <...>, освободить жилое помещение и передать объекты недвижимости АЧ муниципального района в течение трех дней после вступления решения суда в законную силу - отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Председательствующий (подпись)

Судьи: (подписи)

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме <...>.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи_______________

секретарь судебного заседания

___________________________