Решение по делу № 3-87/2015 от 22.04.2015

Дело № 3-87/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2015 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Романенко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Комлацкого ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, заинтересованные лица - Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Таганрога, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л :

Комлацкий С.А. обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он является собственником земельного участка площадью ... кв.м (кадастровый номер ...), находящегося по адресу: г... (кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года – ... рублей, разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации производственной базы и магазина). Уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, которая определена в отчете оценщика и составляет ... рублей, на отчет имеется положительное экспертное заключение на отчет СРО – НП «...» (экспертиза на подтверждение стоимости объекта в отчете об оценке).

В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка заявитель просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель заявителя адвокат Захаров А.Е. уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме ... рублей согласно экспертному заключению ЗАО «...» №....

Представитель Правительства Ростовской области Чехова Ю.Э., действующая по доверенности, в суд явилась, возражала против заявления, представлены возражения на заявление с указанием о недостоверности отчета об оценке, также оспорены выводы экспертного заключения ЗАО «...» №....

Представители Администрации г.Таганрога, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в отсутствие данных заинтересованных лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Комлацкий С.А. является собственником земельного участка площадью ... кв.м (кадастровый номер ...), находящегося по адресу: ... (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации производственной базы и магазина).

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года – ... рублей (л.д.11 том 1).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Никем не оспаривается то обстоятельство, что рассматриваемый земельный участок был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 17.1 Федерального закона (в редакции закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ) для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Правовой интерес заявителя в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года основан на том, что кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного участка.

В обоснование своих требований заявитель представил на отчет оценщика ООО «...» ФИО11 №... от ... года рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей (л.д.14-58 том 1). Оценщик в рамках применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж на базе использования 3 объектов-аналогов в г.Таганроге и корректировок пришел к выводу о рыночной стоимости 1 кв.м сравниваемых земельных участков определенного назначения в размере 3701,77 рубль за кв.м. Оценщиком проанализирован рынок земельных участков под торгово-офисную застройку в центральном районе г.Таганроге (в таблице 7.3.1 приведены сообщения о продаже 12 участков в городе под торгово-офисную застройку как сегмента рынка), диапазон цен составляет 3409 – 5 111 руб/кв.м, откорректированная цена находится в этом диапазоне, приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены (раздел 7.4). Объекты-аналоги подобраны с учетом этого диапазона, с разницей по площади в пределах 20%. Оценщиком использована корректировка на условия рынка (-8%), корректировки на площадь, местоположение, площадь и иные не применялись в связи с отсутствием значимых отличий между исследуемым участком и аналогами. Содержание источников информации об аналогах приведено в отчете (л.д.50-51 том 1).

На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – НП «...» от ... года №...(л.д.59-79 том 1), которым подтверждена стоимость объекта оценка (экспертиза отчета на подтверждение стоимости согласно ст.17.1 Федерального закона об оценочной деятельности).

Судом, учитывая ходатайство заявителя, наличие возражений заинтересованных лиц относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО был поставлен вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ЗАО «...» (заключение эксперта ФИО12 №... л.д.191-237 том 1). Вывод эксперта о рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года – ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», ФСО №7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против отчета оценщика, Правительство Ростовской области, указало на то, что использованные оценщиком объекты-аналоги не содержат необходимых факторов стоимости, что не позволяет провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. В частности, не совпадает вид разрешенного использования; безосновательно принята скидка на торг в размере 8%; участок заявителя находится в центре города, однако объекты-аналоги не все находятся в центре; сомнительно использование аналога №2 согласно публичной кадастровой карте; не проанализирована транспортная доступность; не исследованы физические характеристики аналогов; отсутствует обоснование корректировок на инженерное обеспечение; отчет составлен по инициативе заявителя, поэтому он недостоверен.

Возражая против достоверности экспертного заключения, Правительство Ростовской области указывает на наличие следующих дефектов – 1) отсутствует аналогичность сведений о правах на участки-аналоги; 2) корректировка на местоположение рассчитана с большой погрешность; 3) экспертом недостаточно исследованы физические характеристики аналогов; 4) экспертом проигнорировано различие аналогов в целевом назначении; 5) не учтен фактор транспортной доступности; 6) при расчете корректировки на площадь экспертом неверно подобраны аналоги для расчета коэффициента торможения; 7) не проведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Представитель Правительства в судебном заседании сослался на приобщенные к материалам дела сообщения о продаже трех земельных участков в г.Таганроге со стоимостью 1 кв.м 3 392,86 рублей, 6000 рублей, 5 500 рублей, средняя стоимость по представленным аналогам – 4 964 рубля, что значительно повышает рыночную стоимость.

В ФСО №1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению оценщиком:

- при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;

- при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;

- оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;

- информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;

- информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

- информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;

- оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Согласно пункту 10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно пунктам 12-14,21 стандарта анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Суд приходит к выводу о том, что отчет оценщика, представленный заявителем, является достаточным подтверждением рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2014 года.

В рамках использованного сравнительного подхода оценщик в отчете указал, что выбранные объявления о продаже земельных участках сходного вида разрешенного использования позволяют использовать их в качестве объектов-аналогов при сопоставимости основных факторов стоимости, конкретный источник информации указан. Причины отказа от доходного и затратного подходов приведены. Правительством не опровергнуты использованные экспертом источники информации, не доказано несоответствие использованной в отчете информации действительности.

Применение конкретных корректировок оценщиком подробно и достаточно экспертом объяснено. Каких-либо неясностей в понимании применения корректировок не имеется, экспертом приведены источники содержания использованных корректировок на торг, в этой части довод Правительства не конкретен. Каким образом использование иных корректировок, указанных в возражениях, может повлиять на расчет рыночной стоимости, не аргументировано. Ссылка Правительства на размер погрешности - 30% между массовой оценкой и индивидуальной оценкой для установления рыночной стоимости не является нормативного обоснования и не может быть признано обстоятельством, влияющим на оценку отчета в целом как доказательства рыночной стоимости. Величина различия между кадастровой и рыночной стоимостью сама по себе не является основанием для отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, исходя из содержания вышеприведенных правовых норм.

Таким образом, анализ рынка в определенном сегменте, конкретные объекты-аналоги, использованные оценщиком в отчете, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, методических рекомендаций и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Доказательств того, что рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в отчете оценщика и экспертном заключении СРО, Правительством области суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется. Ссылка на новые объекты-аналоги не может быть принята во внимание, поскольку они выбраны произвольно и вне связи с законодательством об оценочной деятельности и ФСО.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Заключение эксперта о рыночной стоимости в рамках судебной оценочной экспертизы косвенно подтверждает вывод отчета о размере (пределах) рыночной стоимости, который ниже кадастровой стоимости.

Суждения возражений Правительства сводятся к предположениям об иной рыночной стоимости, с чем нельзя согласиться, поскольку критика отчета сама по себе не является достаточным опровержением выводов специалистов в области оценочной деятельности (оценщика и эксперта СРО, подтвердившего стоимость, указанную в отчете).

Учитывая наличие экспертного (положительного) заключения СРО на отчет с подтверждением рыночной стоимости, более подробный и мотивированный анализ оценщиком в отчете рынка земельных участков в г.Таганроге, суд считает достоверной стоимость, определенную именно в отчете, а не в заключении эксперта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Суд считает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в отчете оценщика, имеющим подтверждение самой стоимости экспертным заключением СРО, которое не оспаривалось и соответствует ФСО и другим требованиям.

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года - ... рубля подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

При распределении судебных расходов суд исходит из следующего.

В силу пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку, Правительство Ростовской области в суде оспаривало рыночную стоимость участка и согласно отчету, и согласно экспертному заключению, а суд удовлетворяет требования применительно к сумме, указанной в отчете оценщика, то необходимо взыскать с Правительства Ростовской области в пользу Комлацкого С.А. государственную пошлину в размере ... рублей.

В связи с тем, что суд устанавливает кадастровую стоимость участка в соответствии с отчетом оценщика, а ходатайство о назначении экспертизы заявлял Комлацкий, то следует возложить на заявителя несение расходов по оплате услуг эксперта (... рублей в пользу ЗАО «...»).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации производственной базы и магазина) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 22 апреля 2015 года.

Взыскать с Правительства Ростовской области в пользу Комлацкого ... государственную пошлину в размере ... рублей.

За счет денежных средств, поступивших от Комлацкого ... в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей - ЗАО «...» (ИНН ...) за проведенную судебную оценочную экспертизу по данному гражданскому делу (заключение от ... года № ...).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов