Решение по делу № 3а-176/2018 (3а-316/2017;) от 30.11.2017

Дело №3а-316/2017            

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 января 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Китаева И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление исковому заявлению административного истца Бондаревой Е. Е. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами: А, Б, В,

У С Т А Н О В И Л:

Бондарева Е.Е. обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: А, Б, В.

В обоснование своих требований истец Бондарева Е.Е. указала, что ей на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: А, Б, В, по адресу Амурская область Благовещенский район.

Постановлением правительства Амурской области от 05 ноября 2013 года №537 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером А установлена в размере 8 122 159,20 рублей, по состоянию на 10 ноября 2016 года

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Б установлена в размере 6 255 961,65 рублей по состоянию на 10 ноября 2016 года

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером В установлена в размере 2 196 342,86 рублей по состоянию на 06 февраля 2012 года.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненному ООО «Лидер Инвест» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером А определена в размере 1 834 800 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Б – в размере 1 464 615 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером В – в размере 703 638 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную стоимость. Это обстоятельство влечёт увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, чем нарушаются права и законные интересы административного истца.

Она просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, по адресу: Амурская область Благовещенский район, в размере рыночной стоимости:

- земельный участок площадью 33 360 кв.м., кадастровый номер А, в сумме 1 834 800 по состоянию на 10 ноября 2016 года.

- земельный участок площадью 25 695 кв.м., кадастровый номер Б, в сумме 1 464 615 рублей по состоянию на 10 ноября 2016 года.

- земельный участок площадью 9 021 кв.м., кадастровый номер В, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 703 638 рублей по состоянию на 06 февраля 2012 года.

В судебном заседании представитель административного истца Бондаренко Е.Е. – Тихонова Л. Ю. исковые требования поддержала в полном объёме, просила пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: А, Б, В и установить в размере равном их рыночной стоимости, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненному ООО «Лидер Инвест».

Представитель правительства Амурской области Воронов В.Г. в удовлетворения исковых требований административного истца просил отказать, указав, что Отчёт об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненный ООО «Лидер Инвест» не может быть признан в качестве доказательства о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку оценщик при определении их рыночной стоимости использовал лишь метод сравнительного подхода, без использования других подходов (затратный и доходный).

Представители Управления Росреестра по Амурской области, администрации Благовещенского района Амурской области, Волковского сельсовета Благовещенского района Амурской области и административный истец Бондарева Е.Е. в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области в письменном отзыве на исковое заявление разрешение вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оставил на усмотрение суда.

Из материалов дела следует, что Бондаревой Е.Е. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: А, Б, В, по адресу: Амурская область Благовещенский район.

По состоянию на 10 ноября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером А установлена в размере 8 122 159,20 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Б – в размере 6 255 961,65 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером В по состоянию на 06 февраля 2012 года установлена в размере 2 196 342,86 рублей.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненному ООО «Лидер Инвест» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером А определена в размере 1 834 800 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Б – в размере 1 464 615 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером В – в размере 703 638 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования Бондаревой Е.Е. изложенные в её административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца Тихоновой Л.Ю., представителя правительства Амурской области Воронова В.Г., другие материалы дела, суд приходит к следующему.    

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).

Предметом требований Бондаревой Е.Е. является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: А, Б, В.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п.п.2 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненный ООО «Лидер Инвест», как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что Бондаревой Е.Е. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: А, Б, В, по адресу: Амурская область Благовещенский район, кадастровая стоимость которых определялась из средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков утверждённых Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года №537, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчёт об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: А, Б, В от 27 ноября 2017 года №228-17 выполненный ООО «Лидер Инвест» на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2017 года №228-17, следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами А, Б, В, оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал их рыночную стоимость, используя сравнительный подход, методом сравнения продаж, что соответствует п.10, 12, 22 ФСО №1. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт от 27 ноября 2017 года №228-17 выполнен оценщиком Ф.И.О.7 состоящем в саморегулирующей организации оценщиков (регистрационный № от 04 февраля 2014 года); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д.8 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель правительства Амурской области оспаривая представленные административным истцом доказательства, о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ, не представил суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке земельного участка от 27 ноября 2017 года №228-17 о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке; ходатайство о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объектов недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 27 ноября 2017 года №228-17 соответствуют требованиям ст.59 КАС РФ и являются допустимыми доказательствами, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление Бондаревой Е.Е. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами А, Б, В, по адресу: Амурская область Благовещенский район, и установлению их равной рыночной стоимости в размере 1 834 800, 1 464 615, 703 638 рублей, соответственно).

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд    

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Бондаревой Е. Е. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами: А, Б, В удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 33 360 кв.м., кадастровый номер А, по адресу: Амурская область Благовещенский район, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 1 834 800 (один миллион восемьсот тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей по состоянию на 10 ноября 2016 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 25 695 кв.м., кадастровый номер Б, по адресу: Амурская область Благовещенский район, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 1 464 615 (один миллион четыреста шестьдесят четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей по состоянию на 10 ноября 2016 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 9 021 кв.м., кадастровый номер В, по адресу: Амурская область Благовещенский район, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 703 638 (семьсот три тысячи шестьсот тридцать восемь) рублей по состоянию на 06 февраля 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: А, Б, В считать 30 ноября 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами А, Б, В для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельный участок площадью 33 360 кв.м., кадастровый номер А,

- земельный участок площадью 25 695 кв.м., кадастровый номер Б,

- земельный участок площадью 9 021 кв.м., кадастровый номер В, по адресу: Амурская область г. Благовещенск Благовещенский район, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев