Решение по делу № 2-1017/2024 от 07.02.2024

Дело № 2-1017/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск                                            30 июля 2024 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Николаева Т.В. к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», Фалько А.Б. о признании сделки недействительной, признании права, встречное исковое заявление Фалько А.Б. о признании сделки недействительной, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Николаева Т.В. обратилась в суд с иском к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», (далее – Кооператив, ЖСК), Фалько А.Б. о признании сделки недействительной, признании права, мотивируя заявленные требования тем, что на основании договора № от 30.11.2017 Николаева Т.В. является инвестором строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Введенный на основании разрешения департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в эксплуатацию 29.12.2023 указанный многоквартирный жилой дом поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера № (вместо кадастрового номера объекта незавершенного строительства №), и новых характеристик: (местоположения) адреса:                            <адрес> корпус 2, и года ввода в эксплуатацию: 2023.

Одновременно на кадастровый учет поставлено находящееся в этом доме жилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 110,6 кв. м, расположенное на 1 этаже дома.

Права Николаевой Т.В. на получение вышеназванной квартиры в 30-дневный срок с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию основаны на договоре № от 30.11.2017 инвестирования в строительство жилого дома, подтверждены рядом вступивших в силу судебных актов, которыми установлены обстоятельства, свидетельствующие о выполнении Николаевой Т.В. в полном объеме возложенных на нее обязанностей по вышеуказанному договору. Однако указанное жилое помещение Николаевой Т.В. не передано до настоящего времени.

Общим собранием членов ЖСК «10 лет Октября к 1», оформленным протоколом внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020 - 25.05.2020, принято решение обеспечить условия для завершения строительства жилого дома за счет средств, полученных от реализации нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц поименованной в приложении № к протоколу собрания. Этим же протоколом собрания утвержден реестр лиц, желающих приобрести нежилую (коммерческую) недвижимость. В пункте 44 приложений № к протоколу значится нежилое помещение на поэтажном плане первого этажа: 28, 30, 34-38, общей проектной площадью 115,37 кв. м, в осях 1с-4с, секция PC.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>), номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017. А в пункте 17 Реестра лиц, желающих приобрести нежилую (коммерческую) недвижимость, в отношении указанного помещения указана фамилия Фалько А.Б.

На основании указанного решения внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1», 20.06.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б. заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с условиями которого ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обязалось передать в собственность Фалько А.Б. за плату, а Фалько А.Б. обязался принять в собственность и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные договором нежилое помещение на поэтажном плане первого этажа: 28, 30, 34-38, общей проектной площадью 115,37 кв. м, в осях 1с-4с, секция PC.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017.

В дальнейшем между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которого условия п.1.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: « В соответствии с настоящим договором продавец обязался продать (передать в собственность Покупателю за плату), а покупатель обязался купить (принять в собственность от Продавца оплатить в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором): жилое помещение, <адрес> по проекту, общей проектной площадью 115.37 кв. м, на первом этаже, в осях 1с-4с, секция PC.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017».

Николаева Т.В. полагает, что заключенный с Фалько А.Б. договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему отвечают признакам недействительной (ничтожной) сделки, поскольку нарушает ее права и охраняемые законом интересы как будущего правообладателя жилого помещения.

Ссылаясь на нормы права, уточнив заявленные исковые требования, просит признать недействительной (ничтожной) сделку – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 20.06.2020, дополнительное соглашение № от 17.12.2020, заключенные между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б., признать за Николаева Т.В. право собственности на жилое помещение - <адрес>, площадью 110,6 кв. м, кадастровый №, расположенное на 1 этаже в многоквартирном доме по <адрес>.

Встречный истец Фалько А.Б. обратился в суд с иском к Николаевой Т.В., ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» о признании сделки недействительной, возложении обязанности, мотивируя заявленные требования тем, что 20.06.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б. заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с условиями которого продавец обязался продать (передать в собственность покупателю за плату), а Покупатель обязался купить (принять в собственность от продавца и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором): нежилые помещения, №№ на поэтажном плане первого этажа: 28, 30, 34-38, общей проектной площадью 115.37 кв. м., в осях 1с- 4с секции PC.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017.

В дальнейшем между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым согласовали изложить п. 1.1. договора в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором продавец обязался продать (передать в собственность покупателю за плату), а покупатель обязался купить (принять в собственность от продавца и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором): - жилое помещение, <адрес> по проекту, общей проектной площадью 115.37 кв. м., на первом этаже, в осях 1с-4с секции РС.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> (стр. 4), номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017».

Решение о реализации соответствующего помещения принято на общем собрании кооператива, договор заключен в соответствии с решением, изложенным в пункте 2 протокола внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020 - 25.05.2020, которым решено обеспечить условия для завершения строительства жилого дома за счет средств, полученных от реализации нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц и поименованной в приложении № к Протоколу собрания. Этим же протоколом собрания утвержден реестр лиц, желающих приобрести нежилую (коммерческую) недвижимость. В пункте 44 приложения № к протоколу внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020 - 25.05.2020 содержится «Перечень нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц», в котором значится нежилое помещение, расположенное по адресу: 10 лет Октября 43 к 1 на 1 этаже блок секции РС-2 в осях 1с-4с общей площадью 115,37 кв. м с пометкой «свободно». В пункте 17 «Реестра лиц, желающих приобрести нежилую коммерческую недвижимость» в отношении данного помещения указана фамилия Фалько А.Б.

Пунктом 3.1. договора, заключенного между ЖСК «10 лет Октября к 1» и Фалько А.Б. предусмотрена обязанность ЖСК «10 лет Октября к 1» передать покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение 3 дней после регистрации права собственности ЖСК «10 лет Октября, 43 к 1» на него.

Учитывая условия договора, заключенного между Фалько А.Б. и Кооперативом, удовлетворение требований Николаевой Т.В. о передаче ей жилого помещения № площадью 110,6 кв. м с кадастровым номером 55:36:090104:4499, расположенного на 1 этаже в многоквартирном доме по <адрес>, а также права собственности на него, нарушит права и охраняемые законом интересы Фалько А.Б., как законного владельца права требования в отношении квартиры № 57.

Уставом ЖСК «10 лет Октября 43 к1» определена компетенция органов управления кооператива и перечень вопросов, относящийся исключительно к вопросам, которые могут быть приняты общим собранием. Так, пунктом 79 главы IX Устава Кооператива определено, что совершение Кооперативом сделок на сумму, превышающую 100 000,00 руб. должно быть одобрено общим собранием членов ЖСК. Соответственно, для заключения инвестиционного договора с Николаевой Т. В. соответствующий вопрос должен быть поставлен на разрешение общего собрания членов ЖСК.

В подтверждение принятия решения о заключении инвестиционного договора были представлены протоколы общего собрания № от 10.07.2017 и протокол № от 15.11.2017. Вместе с тем, указанные протоколы являются заведомо подложными документами. ОД ОП 9 УМВД России по г. Омску закончено расследованием уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 327 УК РФ. Уголовное дело прекращено по не реабилитирующим основаниям за истечением срока давности привлечения к уголовной ответственности. При этом дознавателем в постановлении о прекращении уголовного дела сделан однозначный вывод о фальсификации протокола               № от 10.07.2017 и протокола № от 15.11.2017 внеочередных собраний членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» с целью совершения действий, направленных на приобретение прав на имущество, принадлежащее ЖСК.

Кроме того, в настоящее время ОРПСЭ СУ УМВД по г. Омску расследуется уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту мошеннических действий, направленных на завладение имуществом ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» путем фальсификации все тех же протоколов общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» № от 10.07.2017 и № от 15.11.2017. ЖСК признан по делу потерпевшим, о чем имеется соответствующее постановление.

Следовательно, договор № инвестирования строительства жилого дома от 30.11.2017 заключен на основании сфальсифицированных протоколов общего собрания членов ЖСК. Фактически вопрос о его заключении на разрешение общего собрания не выносился, заключение договора явилось следствием недобросовестного поведения председателя Кооператива. При этом, сделка является совершенной в ущерб интересам представляемого Кооператива, и в нарушение иных охраняемых законом интересов (в целях легализация неподтвержденного документально права на нежилые помещения, являющиеся частью объекта незавершенного строительства).

Ссылаясь на нормы права, просит признать недействительным договор № от 30.11.2017, заключенный между Николаевой Т.В. и ЖСК «10 лет Октября 43 к.1», обязать ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» исполнить обязательство по передаче Фалько А.Б., по акту приема-передачи, жилого помещения № площадью 110,6 кв. м с кадастровым номером №, в многоквартирном доме по <адрес>, не позднее 3-х рабочих дней с момента внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на него ЖСК «10 лет Октября 43 к 1».

Истец Николаева Т.В., ответчик Фалько А.Б., уведомленные о дате, месте, времени, участия в судебном заседании не принимали.

Действующий на основании доверенности представитель истца Николаевой Т.В. – Курников О.Б., Николаев А.Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Фалько А.Б., поддержав требования Николаевой Т.В. по доводам ее искового заявления с учетом уточнения, письменных пояснений.

Представитель ответчика ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» Балашова Е.Ю., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения требований Фалько А.Б., возражая против удовлетворения заявленных Николаевой Т.В. требований по доводам письменных возражений, из которых следует, что определением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2018 по делу № ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 11708,5 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090104:3552, земельные участки с кадастровыми номерами №, требования участников строительства к ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» признаны погашенными. По состоянию на 28.07.2017 в реестр требований о передаче жилых помещений включено 54 кредитора-участника строительства. Помимо участников строительства имеются лица, у которых в ООО «ПСФ «Полет и К» заключены договоры долевого участия в отношении нежилых помещений и права которых не включены в реестр требований кредиторов ООО «ПСФ «Полет и К». 25.04.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировано право собственности Кооператива на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Объект передан Кооперативу свободным от прав третьих лиц, какие-либо залоги и прочие обременения зарегистрированы не были. В соответствии с принятыми на общих собраниях решениями, на ряд нежилых помещений найдены инвесторы из числа неограниченного круга лиц, в том числе, Фалько А.Б.

С Фалько А.Б. заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в отношении спорного помещения. В декабре 2020 года Кооперативом завершено проектирование и 14.12.2020 получено разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства. 01.11.2021 между ЖСК и Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» заключено Соглашение № о передаче функций застройщика, в соответствии с условиями которого, Фонд принял на себя обязательства по завершению строительства жилого дома. В конце 2023 года жилой дом № 43 к. 2 по ул. 10 лет Октября 43 в городе Омске введен в эксплуатацию, 04.07.2024 по акту приема-передачи объект возвращен Кооперативу.

06.02.2024 ссылаясь на наличие права требования к Кооперативу в отношении помещения № в доме, Николаева Т.В. обратилась в Куйбышевский районный суд города Омска с иском о праве на него. Вместе с тем, учитывая фактические обстоятельства дела, Кооператив полагает, что заключенный с Николаевой Т.В. инвестиционный договор, на наличие которого она ссылается в обоснование заявленных требований, является недействительным, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства, в результате злоупотребления правом, в ущерб интересам Кооператива. Уставом ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» определена компетенция органов управления кооператива и перечень вопросов, относящийся исключительно к вопросам, которые могут быть приняты общим собранием. Так, пунктом 79 главы IX Устава Кооператива определено, что совершение Кооперативом сделок на сумму, превышающую 100 000,00 руб. должно быть одобрено общим собранием членов ЖСК. Соответственно, для заключения инвестиционного договора с Николаевой Т.В. соответствующий вопрос должен быть поставлен на разрешение общего собрания членов ЖСК. В подтверждение принятия решения о заключении инвестиционного договора Николаева Т.В. ссылается на протокол общего собрания № от 10.07.2017 и протокол № от 15.11.2017. Вместе с тем, в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о подложности соответствующих протоколов. Таким образом, договор № инвестирования строительства жилого дома от 30.11.2017 заключен без соблюдения обязательной процедуры. Решения о заключении соответствующего договора решением общего собрания ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» не принималось. Вместе с тем, 20.06.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б. заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с условиями которого продавец обязался продать (передать в собственность покупателю за плату), а покупатель обязался купить (принять в собственность от продавца и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором): нежилые помещения, № № на поэтажном плане первого этажа: 28, 30, 34-38, общей проектной площадью 115.37 кв. м кв. м., в осях 1с-4с секции РС.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> (стр. 4), номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017. В дальнейшем между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым согласовали изложить п. 1 1. договора в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором продавец обязался продать (передать в собственность покупателю за плату), а покупатель обязался купить (принять в собственность от продавца и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором): - жилое помещение, <адрес> по проекту, общей проектной площадью 115.37 кв. м., на первом этаже, в осях 1с-4с секции РС.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017». Решение о реализации соответствующего помещения принято на общем собрании кооператива, договор был заключен в соответствии с решением, изложенным в пункте 2 протокола внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020 - 25.05.2020, которым решено обеспечить условия для завершения строительства жилого дома за счет средств, полученных о г реализации нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц и поименованной в приложении № к Протоколу собрания. Этим же протоколом собрания утвержден реестр лиц, желающих приобрести нежилую (коммерческую) недвижимость. В пункте 44 приложения № к протоколу внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020 - 25.05.2020 содержится «Перечень нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц», в котором значится нежилое помещение, расположенное по адресу: 10 лет Октября 43 к 1 на 1 этаже блок секции РС-2 в осях 1с-4с общей площадью 115,37 кв. м с пометкой «свободно». В пункте 17 «Реестра лиц, желающих приобрести нежилую коммерческую недвижимость» в отношении данного помещения указана фамилия Фалько А.Б. Учитывая условия договора, заключенного между Фалько А.Б. и Кооперативом, удовлетворение требований Николаевой Т.В. о передаче ей жилого помещения № площадью 110,6 кв. м с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже в многоквартирном доме по <адрес>, а также права собственности на него, нарушит права и охраняемые законом интересы Фалько А. Б., как законного владельца права требования в отношении <адрес>

Действующий на основании ордера, представитель ответчика Фалько А.Б. – Туров А.Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Николаевой Т.В., поддержав требования Фалько А.Б. по доводам его искового заявления и письменного отзыва на исковое заявление Николаевой Т.В., из которого следует, что требования Николаевой Т.В. удовлетворению не подлежат в силу порочности первичных документов, лежащих в основе заявляемых требований и, как следствие, недействительности договора № от 30.11.2017. Договор № инвестирования строительства жилого дома от 30.11.2017 заключен на основании сфальсифицированных протоколов общего собрания членов ЖСК. Фактически вопрос о его заключении на разрешение общего собрания не выносился, заключение договора явилось следствием недобросовестного поведения председателя Кооператива. При этом, сделка является совершенной в ущерб интересам представляемого Кооператива, и в нарушение иных охраняемых законом интересов (в целях легализация неподтвержденного документально права на нежилые помещения, являющиеся частью объекта незавершенного строительства). Кроме того, Николаева Т.В. обращается в ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» 21.07.2021 с требованиями о восстановлении своих нарушенных прав. То есть, обращение Николаевой Т.В. поступает уже после заключения договора от 20.06.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б. В своем уведомлении она не ссылается на инвестиционный договор №, а говорит лишь о каких-то нарушенных правах, из чего правлением ЖСК сделан вывод о том, что эти права вытекают из договора о долевом участии с ООО «ПСФ «Полет и К». Однако, этот договор не мог рассматриваться как легитимный в силу банкротства и ликвидации ООО «ПСФ «Пролет и К» и передаче прав на нежилое помещение в созданный решением арбитражного суда ЖСК, что регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, по договору № от 30.11.2017 Николаевой Т.В. полагалось несколько нежилых помещений. Однако в результате реконструкции, произведенной с целью достроить дом за счет Фонда, эти нежилые помещения преобразованы в жилое помещение площадью 115,37 кв. м. Стоимость вновь образованного жилого помещения значительно увеличилась, и по договору между ЖСК и Фалько А.Б. на момент составления договора составляла 1 845 920,00 руб. При этом, Николаевой Т.В. в счет оплаты по инвестиционному договору № от 30.11.2017, с ее слов, внесено только 140 000,00 руб. Причем, и эта сумма не подтверждена документально. Фактически по материалам дела условия договора № Николаевой Т.В. не исполнены. По мнению Фалько А.Б., инвестиционный договор №, на который ссылается Николаева Т.В., является недействительным, поскольку совершен лицом, не уполномоченным на его заключение, в ущерб интересам Кооператива в нарушение порядка совершения сделок, сумма которых превышает 100 000,00 руб. Надлежащим способом защиты права для Фалько А.Б. является требование о признании инвестиционного договора №, заключенного с Николаевой Т.В., недействительным и возложении на Кооператив обязанности исполнить обязательства, принятые им по договору перед Фалько А.Б. В отсутствие договора с Николаевой Т.В. препятствий в реализации договора купли-продажи будущей недвижимой вещи будут исключены.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Костюков П.В. не возражал против удовлетворения требований Фалько А.Б., возражая против удовлетворения заявленных Николаевой Т.В., высказал позицию аналогичную позиции Кооператива.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации предусмотрено конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома возникновение прав на приобретение квартиры в собственность зависит от исполнения обязательства по уплате инвестиционного взноса потребителем до завершения строительства в том объекте, который определен договором участия в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует, что 09.04.2007 между ООО «ПСФ «Полет и К» и Николаевой Т.В. заключен договор № на участие в долевом строительстве инвестирования жилого <адрес>, в соответствии с разделом 1 которого дольщик Николаева Т.В. вкладывает денежные средства в строительство второй очереди жилого <адрес> (почтовый адрес: <адрес>), а после ввода объекта в эксплуатацию ООО «ПСФ «Полет и К» передает ей с учетом дополнительного соглашения № к договору № на участие в долевом строительстве инвестирования жилого дома нежилое помещение 4П, расположенное на первом этаже в осях (1с-4с); (Ас-Вс) объекта общей площадью ориентировочно 138,35 кв. м.

Договором № на участие в долевом строительстве инвестирования жилого <адрес> с учетом дополнительного соглашения № к нему, определено, что договорная стоимость строительства указанного выше помещения составляет 4 150 500,00 руб., финансирование строительства осуществляется Николаевой Т.В. поэтапно путем перечисления на расчетный счет или внесения денежных средств в кассу ООО «ПСФ «Полет и К» (3 529 200,00 руб. дольщик выплачивает организации в срок до 20.05.2007, 621 300,00 руб. - в срок до 30.06.2012).

На основании платежных поручений № от 18.05.2007, № от 16.07.2007, № от 06.12.2007, № от 21.08.2012 Николаевым А.Н. в счет исполнения обязательств Николаевой Т.В. по договору № на участие в долевом строительстве инвестирования жилого дома на расчетный счет ООО «ПСФ «Полет и К» перечислены денежные средства в сумме 3 117 600,00 руб. (1 560 000,00+228 000,00+708 300,00+621 300,00).

Согласно справке, выданной ООО «ПСФ «Полет и К» Николаевой Т.В., последняя произвела полный расчет за нежилое помещение 4П, расположенное на первом этаже в осях (4с-7с); (Ас-Вс) в жилом <адрес> (стр.) по <адрес>, по договору № на участие в долевом строительстве инвестирования жилого <адрес> от 09.04.2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2018 по делу № ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 11708,5 кв. м, с кадастровым номером №, земельные участки с кадастровыми номерами №, признав погашенными требования участников строительства ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» города Омска, включенных в их реестр требований.

30.11.2017 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» («Сторона 1») и Николаевой Т.В. («Сторона 2») заключен договор № инвестирования в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого «Сторона 2» обязуется в рамках своего вклада в совместную инвестиционную деятельность вносить все принадлежащие «Стороне 2» права по договору (договорам) с ООО «ПСФ «Полет и К», а также обязуется наравне с другими участниками строительства участвовать в финансировании передачи и завершения строительства строящегося дома, включая, но, не ограничиваясь, уплатой членских взносов, взносов на финансирование доплаты за передачу объекта незавершенного строительства, взносов на финансирование расходов на содержание завершение строительства строящегося дома, т.е. осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости – незавершенного строительством жилого дома с местоположением: <адрес> (строительный адрес), с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м; назначение – многоквартирный дом; степень готовности 87%; право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области за ООО «ПСФ «Полет и К»; дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №, которые принадлежат ООО «ПСФ «Полет и К» на праве аренды по договору аренды от 10.04.2000 №; в размере и сроки, предусмотренные настоящим Договором, а также наравне с другими участниками строительства участвовать в инвестировании денежных средств необходимых для погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ООО «ПСФ «Полет и К», созданному участниками строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» (дело о банкротстве застройщика ООО «ПСФ «Полет и К» №) инвестировании денежных средств основанных на решениях общих собраний и правления ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» об уплате участниками строительства обязательных платежей (целевых взносов), а «Сторона 1» обязуется не заявлять каких-либо прав/требований на нежилые помещения которые оплачены «Стороной 2», что подтверждается документами, указанными в пункте 8.6 настоящего Договора, в предусмотренный настоящим Договором срок получить объект незавершенного строительства от ООО «ПСФ «Полет и К», своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать «Стороне 2» часть объекта недвижимости - нежилые помещения 7, 8, 9 поэтажного плана строения, общей площадью 139,2 кв. м, расположенные в многоквартирном доме по <адрес> (технические параметры объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с местоположением объекта учета: г, Омск, <адрес> - содержатся в проектной документации, изготовленной ООО ПИ «Новые технологии») и права собственности на него (том 1 л.д.31-33).

В соответствии с п. 3.1 договора № инвестирования в строительство жилого дома, на момент заключения договора общая стоимость объекта недвижимости не определена, сведения о кадастровой стоимости объекта отсутствуют. Стоимость объекта будет определена в будущем с момента выполнения «Стороной 2» обязательств о получении объекта незавершенного строительства от ООО «ПСФ «Полет и К», установленных п. 1.1. договора.

Размер инвестиции (денежных средств), подлежащих уплате «Стороной 2» в рамках финансирования им строительства объекта недвижимости, установлен п. 1 Решения внеочередного собрания членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и участников строительства незавершенного строительством жилого многоквартирного дома, расположенного в <адрес>) договора (Протокол № от 15.11.2017), в момент подписания договора составляет (139,2 кв. м)* (1009,03 руб. за 1 кв. м) + 140 456,98 руб. Другие инвестиции, установленные п. 1.1 договора, вносятся «Стороной 2» на основании дополнительно заключенных соглашений Сторон, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2 договора № инвестирования в строительство жилого дома).

Пунктом 3.3 договора № инвестирования в строительство жилого дома установлено, что «Сторона 2» оплачивает денежные средства в размере, предусмотренном п. 3.2 договора путем перечисления указанных средств в рублях на расчетный счет «Стороны 1» в течение тридцати дней с момента принятия внеочередных собранием членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и участников строительства незавершенного строительством жилого многоквартирного дома, расположенного в <адрес> решения об утверждении обязательного платежа, целевого взноса.

На основании п. 2.1.5 договора № инвестирования в строительство жилого дома «Сторона 1» обязалась не позднее тридцати дней со дня подписания акта о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности «Стороны 2» в соответствующем государственном органе.

Вступившим в законную силу 16.03.2023 заочным решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08.12.2022 внесены изменения в Договор № от 30.11.2017, заключенный между Николаева Т.В. и ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», инвестирования в строительство жилого дома, путем изложения пункта 1.1 вышеназванного договора, озаглавленного «Предмет Договора», в следующей редакции: «1.1. По настоящему Договору «Сторона 2» обязуется в рамках своего вклада в совместную инвестиционную деятельность вносить все принадлежащие «Стороне 2» права по договору (договорам) с ООО «ПСФ «Полет и К», указанным в пункте 8.6. настоящего договора, а также обязуется наравне с другими участниками строительства участвовать в финансировании передачи и завершения строительства строящегося дома, включая, но не ограничиваясь, уплатой членских взносов, взносов на финансирование доплаты за передачу объекта незавершенного строительства, взносов на финансирование расходов на содержание и завершение строительства строящегося дома, т.е. осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости - незавершенного строительством жилого дома с местоположением: <адрес> далее - дом, с кадастровым номером: №; площадью 11 708, 5 кв. м; назначение - многоквартирный дом; степень готовности 87%; право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области за ООО «ПСФ «Полет и К»; дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № 04:3478, которые принадлежат ООО «ПСФ «Полет и К» на праве аренды по договору аренды от 10.04.2000 №; в размере и сроки, предусмотренные настоящим Договором, а также наравне с другими участниками строительства участвовать в инвестировании денежных средств необходимых для погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ООО «ПСФ «Полет и К», созданному участниками строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» (Дело о банкротстве застройщика ООО «ПСФ «Полет и К» №А46-16906/2011) инвестировании денежных средств основанных на решениях общих собраний и правления ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» об уплате участниками строительства обязательных платежей (целевых взносов), а «Сторона 1» обязуется не заявлять каких-либо прав/требований на нежилые помещения которые оплачены «Стороной 2», что подтверждается документами указанными в пункте 8.6 настоящего договора, в предусмотренный настоящим Договором срок получить объект незавершенного строительства от ООО «ПСФ «Полет и К», своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать «Стороне 2» часть объекта недвижимости - нежилые помещения: № (тамбур) площадью 2,61 кв.м.; № (тамбур) площадью 2,13 кв.м.; № (коридор) площадью 11,56 кв.м,; № (комната) площадью 64,57 кв.м.; № (кухня) площадью 19,83 кв.м.;№ (гардероб) площадью 5,35 кв.м.; № (санузел) площадью 4,48 кв.м.; № (ванная) площадью 4,84 кв.м.; (раздел по оси 1с-4с) поэтажного плана строения, общей площадью 115,37 кв. м., расположенные на первом этаже в осях (1с-4с) в многоквартирном доме по <адрес> - (технические параметры объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с местоположением объекта учета: <адрес> - содержатся в проектной документации, изготовленной ООО ПИ «Новые технологии») и права собственности на него» (том 1 л.д.5-8).

Согласно Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.06.2017, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из п. 1 Устава ЖСК «10 лет Октября 43 к1», ЖСК создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу:                         <адрес> (том 2 л.д.112-134).

После признания ООО «ПСФ «Полет и К» несостоятельным (банкротом), для завершения строительства указанного выше многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

На внеочередном общем собрании членов ЖСК «10 лет Октября к 1», проведенном в очно-заочной форме и оформленного протоколом внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020-25.05.2020, принято членами ЖСК решение обеспечить условия для завершения строительства жилого дома за счет средств, полученных от реализации нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц и поименованной в приложении № к протоколу внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020-25.05.2020 и утвердить реестр лиц-желающих приобрести нежилую (коммерческую) недвижимость (том 1 л.д.16-17).

На основании указанного решения внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1», 20.06.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б. заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с условиями которого ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обязалось продать (передать в собственность Фалько А.Б. за плату), а Фалько А.Б. обязался купить (принять в собственность и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные договором) нежилое помещение на поэтажном плане первого этажа: 28, 30, 34-38, общей проектной площадью 115,37 кв. м, в осях 1с-4с, секция PC.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.1-4).

На основании п. 2.1 договора купли-продажи будущей недвижимости, согласованная по договору стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи, составляет 1 845 920,00 руб.

Расчеты покупатель Фалько А.Б. производит путем безналичного перечисления по банковским реквизитам продавца, указанным в настоящем договоре, либо по иным реквизитам, указанным продавцом, либо иным, не противоречащим действующему законодательству способом. Расчет по настоящему договору может быть произведен покупателем как частям, любыми суммами, так и единовременно, одним платежом. Покупатель обязан произвести платеж в срок не позднее 30 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию (п.п.2.2, 2.3 договора купли-продажи будущей недвижимости).

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи будущей недвижимости, продавец передает покупателю, а последний принимает недвижимое имущество в течение 3 дней после регистрации права собственности ЖСК «10 лет Октября, 43 к 1» на недвижимое имущество, что подтверждается подписанием представителями сторон акта приема-передачи, при условии выполнения покупателем условия об оплате цены договора.

Дополнительным соглашением, заключенным 17.12.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б., условия п.1.1. договора купли-продажи будущей недвижимости от 20.06.2020 изложен в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором продавец обязался продать (передать в собственность Покупателю за плату), а покупатель обязался купить (принять в собственность от Продавца оплатить в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором): жилое помещение, <адрес> по проекту, общей проектной площадью 115.37 кв. м, на первом этаже, в осях 1с-4с, секция PC.2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 11708,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №» (том 2 л.д.5).

На основании договора поручительства № к договору купли-продажи будущей недвижимости, заключенного 28.05.2021 между Костюковым П.В, и Фалько А.Б., Костюков П.В. обязался нести солидарную ответственность с ЖСК перед Фалько А.Б. за исполнение денежного обязательства по договору купли-продажи будущей недвижимости, которое применимо в случае неисполнения ЖСК обязанности по передаче покупателю будущей недвижимой вещи после завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и будет выражаться в обязанности ЖСК возвратить покупателю в полном размере всю сумму уплаченных им денежных средств по договору купли-продажи будущей недвижимости.

На основании платежного поручения № 362 от 12.07.2024 ИП Фалько А.Б. в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 20.06.2020 на расчетный счет ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» перечислены денежные средства в размере 745 920,00 руб.

01.11.2021 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» (далее - Фонд) заключено Соглашение № о передаче функций застройщика, в соответствии с условиями которого Кооператив передает Фонду функции застройщика в отношении жилого <адрес>, а Фонд, принимая функции застройщика, и при условии предоставления финансирования, обязуется совершить все необходимые действия в целях завершения строительства до 31.12.2022, в качестве встречного исполнения Кооператив по завершении строительства объекта обязуется передать в собственность Фонда помещения и /или) машино-места в завершенных строительством объектах, в отношении у которых у Кооператива отсутствуют обязанность по их передаче гражданам-членам Кооператива, при их наличии (том 1 л.д.82-102).

На основании договора генерального подряда № на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства объекта от 24.03.2023, заключенного между Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» и ООО «ЕвроТехСтрой», последнее обязалось своими силами с использованием своих материалов и оборудования выполнить весь комплекс работ по выполнению строительно-монтажных работ по завершению строительства объекта: Реконструкция объекта незавершенного строительства по адресу: «<адрес> (том 1 л.д.166-213).

28.12.2023    департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдано разрешение на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию.

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, по акту приема-передачи от 04.07.2024 законченный строительством и введенный в эксплуатацию жилой дом принят ЖСК «10 лет Октября 43 к 1».

Вступившим в законную силу 20.10.2023 решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 12.09.2023 на правление ЖСК «10 лет Октября 43 к1» возложена обязанность рассмотреть заявление Николаева Т.В. от 02 мая 2023 года о вступлении в члены ЖСК «10 лет Октября 43 к1» и вынести предварительное решение (том 1 л.д.13-14).

Указанное решение суда в добровольном порядке ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» не исполнено, в связи с чем обращено к принудительному исполнению судебными приставами-исполнителями (том 1 л.д.20-21).

В качестве основания заявленных требований Николаева Т.В. указывает на нарушение ее права на получение предусмотренного заключенным с ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» договором инвестирования № от 30.11.2017 объекта тем, что такие же права по договору купли-продажи будущей недвижимости переданы Фалько А.Б., что создает угрозу неисполнения перед Николаевой Т.В. обязательств по передаче объекта недвижимости, возникших из договора инвестирования № от 30.11.2017.

В свою очередь, Фалько А.Б. в качестве основания своих требований указывает на недействительность заключенного с Николаевой Т.В. договора инвестирования № от 30.11.2017, ввиду его заключения на основании решений общих собраний членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», оформленного сфальсифицированными протоколами, а также что заключение указанного договора произведено в ущерб интересам ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и членам Кооператива, поскольку отчуждение имущества произведено по заведомо заниженной цене, без согласования с Кооперативом.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

При этом бремя доказывания того, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях, возлагается на лиц, в интересах которых они установлены.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Также в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

При этом, несмотря на оспоримый характер договора инвестирования № от 30.11.2017, в материалы не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что Николаева Т.В. при заключении указанного договора с ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» располагала сведениями об отсутствии у КЕМ, как председателя правления ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» права (согласия общего собрания членов ЖСК) на заключение данного договора.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч. 1 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» образовано в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и действует на основании устава.

В силу ч. 1 ст. 116 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Согласно ст. 117 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Решения внеочередных общих собраний членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», оформленные протоколами № от 10.07.2017 и № от 15.11.2017, в установленном законом порядке недействительными не признаны, вступившие в законную силу решение либо приговор суда, свидетельствующие о недействительности указанных решений общих собраний, в материалы дела не представлены.

В материалы дела не представлены доказательства заключения председателем правления ЖСК КЕМ договора инвестирования № от 30.11.2017 в ущерб интересов Кооператива и его членов, поскольку отчуждение имущества произведено по заведомо заниженной цене, без согласования с Кооперативом.

Имеющиеся в материалах дела копия постановления о прекращении уголовного дела в отношении неустановленного лица в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 327 УК РФ, от 23.01.2023, копии протокол допросов свидетелей, копия постановления о признании ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» в рамках еще расследуемого уголовного дела, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, не могут расцениваться судом в качестве достаточных для признания протоколов общих собраний недействительными (том 1 л.д.239-241, том 2 л.д.37-96).

В связи с изложенным, оспариваемый Фалько А.Б. договор инвестирования № от 30.11.2017 не может быть признан порочной сделкой по данному основанию.

Кроме того, в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Как следует из материалов дела, Николаева Т.В. стороной оспариваемой сделки купли-продажи будущей недвижимости не являлась. Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств по делу является наличие ее материально-правового интереса, предоставляющего право на оспаривание сделки между ответчиками, недоказанность которого влечет отказ в иске.

В данном случае предметом заключенных между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б. договора купли-продажи будущей недвижимости и дополнительного соглашения к нему, как и договора инвестирования в строительство жилого дома, стороной которого является Николаева Т.В., является передача одного и того же индивидуально-определенного объекта недвижимости после завершения строительства многоквартирного дома, что лицами участвующими в деле не оспорено.

Действия ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» по заключению договора купли-продажи будущей недвижимости и дополнительного соглашения к нему в отношении объекта, обремененного правами Николаевой Т.В., с последующей передачей права на его получение после завершения строительства Фалько А.Б., совершенные без согласия Николаевой Т.В., нарушают права последней и, с учетом позиции ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» по данному делу, свидетельствуют о неправомерном отказе данного ответчика от исполнения принятых на себя обязательств, что в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации Николаева Т.В. имеет преимущественное право на получение после завершения строительства объекта недвижимости перед ответчиком Фалько А.Б., так как обязательства Кооператива перед Николаевой Т.В. возникли из договора инвестирования, заключенного 30.11.2017, а обязательства перед Фалько А.Б. возникли из договора купли-продажи, заключенного 20.06.2020.

Заключив договор от 20.06.2020 с Фалько А.Б., ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» фактически распорядилось правами в отношении объекта недвижимости, который на тот момент уже принадлежал Николаевой Т.В., не имея на это полномочий.

По смыслу ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественные права как объект гражданских прав являются разновидностью имущества. Распоряжаться имуществом вправе только собственник, что следует из положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного сделки между Фалько А.Б. и ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» по распоряжению не принадлежавшими им правами противоречат требованиям закона и в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Поскольку оспариваемые договор купли-продажи будущей недвижимости и дополнительное соглашение к нему нарушают права Николаевой Т.В. и создают угрозу неисполнения перед ней обязательств по передаче объекта недвижимости, возникших из договора инвестирования № от 30.11.2017, имеются предусмотренные законом основания для признания этих сделок недействительными.

Определением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2018, которым ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> площадью 11708,5 кв. м и земельные участки, признаны погашенными требования участников строительства, включенных в реестр требований ООО «ПСФ «Полет и К», вынесено в соответствии со ст. 201.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей определенный механизм, в результате применения которого к дольщикам в итоге должно перейти право собственности на оплаченные жилые помещения. В отношении нежилых помещений подобного законодательного механизма не существовало.

Вместе с тем, как следует из отчета конкурсного управляющего ООО «ПСФ «Полет и К», сведения о наличии прав Николаевой Т.В. в отношении нежилого помещения, в настоящее время – спорного объекта недвижимости, имелись на дату передачи объекта незавершенного строительством Кооперативу.

Последующее внесение изменений в проектную документацию, повлекшее за собой изменение вида помещения с нежилого на жилое, не может влечь за собой ущемления прав истца, исполнившего обязательства по договору инвестирования.

Оценивая довод представителя Кооператива о пропуске Николаевой Т.В. срока исковой давности предъявления требований о признании сделки недействительной, суд находит несостоятельным, поскольку доказательств наличия у Николаевой Т.В. сведений о заключенном договоре, т.е. нарушении ее права в течение трех лет с момента исполнения сделки до даты обращения в суд, материалы дела не содержат.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая последовательность действий Кооператива, доподлинно знающего о наличии правопритязаний истца на спорное помещение, заключившего оспариваемый договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, суд находит указанные действия ничем иным, как злоупотреблением правом.

На основании изложенного, суд полагает необходимым признать за Николаевой Т.В. право собственности на жилое помещение - <адрес>, площадью 110,6 кв. м, кадастровый №, расположенное на 1 этаже в многоквартирном доме по <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Николаева Т.В. удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 20.06.2020, дополнительное соглашение № от 17.12.2020, заключенные между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Фалько А.Б..

Признать за Николаева Т.В. , <данные изъяты> право собственности на жилое помещение - <адрес>, площадью 110,6 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже в многоквартирном доме по <адрес>.

В удовлетворении встречных требований Фалько А.Б. <данные изъяты>, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

    Судья                         подпись                          А.Ю. Потеревич

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>