Решение по делу № 33-21461/2023 от 01.12.2023

Судья Разина Л.В. УИД: 61RS0021-01-2023-000342-39

дело № 33-21461/2023

№ 2-469/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 декабря 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Горбатько Е.Н.

судей Головнева И.В., Кушнаренко Н.В.

при секретаре Загутиной С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СтройГарант» к Кондратенко Сергею Николаевичу о признании права на приобретение части земельного участка, признании права на получение компенсации за часть земельного участка, обязании выплатить компенсацию стоимости части земельного участка, внесении в ЕГРН сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка, по апелляционной жалобе Кондратенко С.Н. на решение Сальского городского суда Ростовской области от 07 сентября 2023 года. Заслушав доклад судьи Кушнаренко Н.В., судебная коллегия

установила:

ООО «СтройГарант» обратилось в суд с иском к Кондратенко С.Н. о признании права на приобретение части земельного участка, признании права на получение компенсации за часть земельного участка, обязании выплатить компенсацию стоимости части земельного участка, внесении в ЕГРН сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка, ссылаясь на то, что 18.05.2018 г. между Администрацией Сальского городского поселения и ООО «СтройГарант» заключены: договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, по условиям которого застройщик обязуется в установленный срок выполнить обязательства по комплексному освоению территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, в границах земельного участка общей площадью 7045 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого Администрация Сальского городского поселения передала в аренду ООО «СтройГарант» указанный земельный участок.

После заключения указанных договоров и в целях последующего образования земельных участков для индивидуального жилищного строительства, истцом произведена разбивка предоставленного в аренду земельного участка, с закреплением на местности межевыми знаками характерных точек границ будущих земельных участков.

В целях определения местоположения границ земельных участков, образуемых при разделе земельного участка ООО «Южтехпроект» выполнен проект планировки и межевания земельного участка под размещение объектов индивидуальной жилой застройки.

В дальнейшем, на основании вышеуказанного проекта планировки и межевания произведен раздел земельного участка, в результате чего образовалось 10 земельных участков по адресам: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. B результате данного раздела образованы, в том числе, земельный участок площадью 443 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и смежный земельный участок площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежавшие ООО «СтройГарант» на праве аренды.

Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2019 г. к договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 г., заключенным между Администрацией Сальского городского поселения и ООО «СтройГарант», в связи с разделом земельного участка с КН №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и образованием десяти новых земельных участков, внесены изменения в пп. 1.1. Договора, заключающиеся в передаче Администрацией Сальского городского поселения в аренду ООО «Стройгарант» индивидуальных земельных участков по адресам: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В целях осуществления строительства жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ООО «СтройГарант» в Администрацию Сальского района были поданы: уведомление от 23.12.2019 г. о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства; уведомление от 03.02.2021 г. об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства. Как следует из п. 3.3. указанных уведомлений, а также схематичного изображения планируемого к строительству и построенного жилого дома (п. 4), планируемый к строительству и построенный жилой дом располагается на расстоянии не менее метра от межи с земельным участком в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На указанные уведомления Администрацией Сальского района выданы истцу: уведомление от 27.12.2019 г. о соответствии указанных в уведомлении ООО «СтройГарант» от 23.12.2019 г. о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; уведомление от 09.02.2021 г. о соответствии построенного ООО «СтройГарант» объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

По окончанию строительства ООО «Стройгарант» на основании технического плана здания от 01.02.2021 г., вышеуказанного договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 г. и дополнительного соглашения к нему НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2019 г., зарегистрировало 17.02.2021 г. право собственности на жилой дом общей площадью 104 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Для эксплуатации и обслуживания данного дома ООО «Стройгарант» приобретен у МО «Сальское городское поселение» по договору купли-продажи от 20.04.2021 г. земельный участок площадью 443 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по указанному адресу.

    Одновременно со строительством жилого дома и приобретением права собственности на указанный земельный участок ООО «Стройгарант» строился и соседний жилой дом в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Так, Администрацией Сальского района выданы истцу: уведомление от 27.12.2019 г. о соответствии указанных в уведомлении ООО «СтройГарант» от 23.12.2019 г. о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; уведомление от 21.10.2020 г. о соответствии построенного ООО «СтройГарант» объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

По окончанию строительства ООО «Стройгарант» также на основании технического плана здания от 16.10.2020 г., договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 г. и дополнительного соглашения к нему НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2019 г., зарегистрировало 02.11.2020 право собственности на жилой дом общей площадью 97,8 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Как собственник данного жилого дома ООО «Стройгарант» был приобретен у МО «Сальское городское поселение» по договору купли-продажи от 17.11.2020 г. земельный участок площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по указанному адресу.

В дальнейшем, между ООО «Стройгарант» (продавец) и Кондратенко С.Н. (покупатель, заемщик) заключен договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использование кредитных средств банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.12.2020 г. (ПАО КБ «Центр-Инвест»), по условиям которого продавец продал покупателю недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. данного Договора, которым является жилой дом площадью 97,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельный участок площадью 452 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Право собственности Кондратенко С.Н. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 11.12.2020 г.

Между тем, по утверждению истца, при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, допущена техническая ошибка, вследствие которой смежная (межевая) граница с земельным участком по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стала где-то частично проходить под жилым домом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, где-то вплотную соприкасаться с правой боковой стеной жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в связи с чем стена жилого дома фактически является границей между земельными участками), а где-то частично находится на расстоянии менее 1 метра от жилого дома лит. А и гаража лит. Б, в нарушение градостроительных норм и правил.

Как следует из решения Сальского городского суда Ростовской области от 25.07.2022 г. по делу №2-382/2022, при проведении кадастровых работ по определению фактического местоположения внешних границ объекта капитального строительства (жилой дом) относительно сведений из ЕГРН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, было установлено: фактические границы объекта капитального строительства (жилой дом) по указанному адресу, пересекают смежную границу земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в точке н2 на 0,36 м. В связи с чем установлено, что объект капитального строительства (жилой дом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, смещен относительно сведений из ЕГРН на северо-восток на 1,20 м, а также одна из границ жилого дома выходит за границу своего земельного участка относительно сведений из ЕГРН.

При этом, указанным решением суда не установлена реестровая (техническая) ошибка в сведениях ЕГРН, а сделан вывод об имеющемся споре о праве.

По мнению истца, из совокупности представленных ООО «Стройгарант» документов и фактических обстоятельств дела усматривается то, что данная ошибка    очевидно является технической, совершена не преднамеренно и не с целью обойти установленные законодательством требования к строительству недвижимых объектов, т.к. застройщиком-юридическим лицом все документы изначально оформлялись надлежащим образом;    была совершена не вынуждено, так как Общество имело все возможности для уточнения координат, находящихся в аренде земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, при изменении места или параметров строительства жилых домов на указанных участках - как до строительства, так и после строительства жилых домов; была выявлена после продажи Кондратенко С.Н. жилого дома и земельного участка, так как если бы данная ошибка была выявлена до продажи объектов, то Общество в обычном административном порядке имело бы возможность беспрепятственно изменить границы участков путем уточнения координат двух смежных земельных участков, находящихся в аренде (или в собственности), без необходимости обращения в суд.

До заключения договора с Кондратенко С.Н., фактическая граница между земельными участками по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН проходила между жилыми домами на равном расстоянии от каждого дома. Данная граница определена и закреплена на местности путем установления ООО «Стройгарант» металлических стоек с прожилинами для последующего монтажа профнастила. После приобретения домовладения Кондратенко С.Н. самовольно закрепил забор из сетки рабицы, сместив его в сторону жилого дома расположенного на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на праве собственности ООО «Стройгарант», при этом расстояние от жилого дома ответчика до общей межи с земельным участком истца увеличилось и составило от 1,5 до 2 метров.

В целях разрешения возникшей ситуации ООО «СтройГарант» обратилось к судебному эксперту ИП ЛАП, согласно заключению которого НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.09.2022 г. проведение частичной реконструкции жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и гаража НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН создаст угрозу для жизни и здоровья людей и является неприемлемым; общая стоимость работ, необходимых для демонтажа жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и гаража НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и возведения их в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, на дату исследования, составляет 5 413 873,2 руб.;     размер части земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, занятого жилым домом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и гаражом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и минимально необходимый для их эксплуатации, в соответствии с действующими градостроительными нормами, составляет 14 кв.м;    рыночная стоимость части земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 14 кв.м, на дату исследования, составляет 14 011,20 руб.

В целях урегулирования настоящего спора в досудебном порядке ООО «СтройГарант» направлялось КСН предложение о перераспределении земельных участков от 12.10.2022 г. (с приложением оригинала заключения специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.09.2022 г.), которое было оставлено без ответа.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд следую.щее:

признать за ООО «СтройГарант» право на приобретение части 13 кв.м, земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на праве собственности Кондратенко С.Н. и расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в координатах, определенных на основании заключения эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.08.2023 г. ООО «Центр экспертизы и оценки «ЮГ-ЭКСПЕРТ»;

признать за Кондратенко С.Н. право на получение от ООО «СтройГарант» стоимости в размере 13 637 руб. за часть 13 кв.м указанного земельного участка;

обязать ООО «СтройГарант» выплатить Кондратенко С.Н. 13 637 руб. с момента вступления решения суда в законную силу;

установить, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка площадью 443 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в координатах, указанных истцом, площадью 456 кв.м; государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости за ООО «СтройГарант» права собственности на земельный участок площадью 456 кв.м, расположенный по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в координатах, указанных истцом, площадью 439 кв.м; государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости за Кондратенко С.Н. права собственности на земельный участок площадью 439 кв.м, расположенный по указанному адресу.

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 7 сентября 2023 года исковые требования ООО «СтройГарант» удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился Кондратенко С.Н., который в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что резолютивная часть решения составлена с нарушением требований ст.ст 194, 195 ГПК РФ, поскольку определив, что обжалуемое решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН, суд не обязал Управление Росреестра по Ростовской области произвести соответствующие изменения, то есть решение суда не является окончательным.

По мнению апеллянта, обжалуемым решением у собственника (добросовестного приобретателя) принудительно изымается часть земельного участка, что грубо нарушает право собственности КСН

Кроме того, решение суда не содержит выводов о наличии обязательств ответчика перед банком по договору ипотеки в части принудительно изымаемого земельного участка площадью 13 кв.м, который на 20 лет находится в залоге у банка.

Апеллянт обращает внимание на то, что изъятие у добросовестного приобретателя части земельного участка, учитывая, что истец самостоятельно нарушил границы застройки, не соответствует действующему законодательству.

Апеллянт считает, что истцом не доказано нарушение его прав со стороны ответчика.

Также, по мнению апеллянта, в данном случае отсутствуют основания для применения положений ст. 445 ГК РФ, регулирующей процедуру заключения договора в обязательном порядке.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «СтройГарант» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав пояснения сторон, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Сальского городского поселения и ООО «СтройГарант» заключены договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 г. о комплексном освоении территории и договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 г., по условиям которого Администрация Сальского городского поселения передала в аренду ООО «СтройГарант» земельный участок площадью 7045 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ООО «Южтехпроект» в 2018 г. выполнен проект планировки и межевания указанного земельного участка.

На основании проекта планировки и межевания произведен раздел земельного участка, в результате чего образовалось 10 земельных участков, в том числе, земельный участок площадью 443 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и смежный земельный участок площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежавшие ООО «СтройГарант» на праве аренды.

23.12.2019 г. ООО «СтройГарант» направило в Администрацию Сальского района уведомление о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства по указанным адресам, 21.10.2020 г. – уведомление о соответствии построенного ООО «СтройГарант» объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям законодательства о градостроительной деятельности; 03.02.2021 г. - уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.11.2020 г., ООО «СтройГарант» зарегистрировало 02.11.2020 г. право собственности на жилой дом общей площадью 97,8 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как собственник данного жилого дома ООО «СтройГарант» приобретен у МО «Сальское городское поселение» по договору купли-продажи от 17.11.2020 г. земельный участок площадью 452 кв.м, расположенный по указанному адресу.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.02.2021 г., ООО «СтройГарант» зарегистрировало 17.02.2021 г. право собственности на жилой дом общей площадью 104 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как собственник жилого дома ООО «Стройгарант» приобрел у МО «Сальское городское поселение» по договору купли-продажи от 20.04.2021 г. земельный участок площадью 443 кв.м, расположенный по указанному адресу.

Впоследствии, между ООО «СтройГарант» и Кондратенко С.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использование кредитных средств банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНз от 08.12.2020 г., по условиям которого истец продал ответчику недвижимое имущество, жилой дом площадью 97,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельный участок площадью 452 кв.м, с КН №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Право собственности Кондратенко С.Н. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 11.12.2020 г.

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило то, что при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, допущена техническая ошибка, вследствие которой смежная (межевая) граница с земельным участком по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стала частично проходить под жилым домом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанная техническая ошибка вступившим в законную силу решением Сальского городского суда Ростовской области от 25.07.2022 г. не была признана реестровой ошибкой, в связи с чем, по мнению истца, устранение нарушений его прав возможно путем признания за ним права на часть спорной части земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности с выплатой последнему компенсации.

Ответчик категорически возражал против признания за истцом права на часть спорной части земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности с выплатой заявленной компенсации.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 8.1, 209, 235, 271, 272 ГК РФ, ст. 43 ГрК РФ, установив, что часть неподлежащего сносу жилого дома истца расположена на земельном участке ответчика, принимая во внимание явное превышение стоимости жилого дома (5 999 100 руб.) по сравнению со стоимостью части земельного участка ответчика (13 637 руб.), а также отсутствие соглашения сторон, пришел к выводу о наличии у ООО «СтройГарант» права на выкуп спорной части земельного участка, а именно, 13 кв.м, в связи с чем удовлетворил исковые требования, положив в основу решения заключение судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.08.2023 г., проведенной экспертами ООО «Центр экспертизы и оценки «ЮГ ЭКСПЕРТ».

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами.

Правовым обоснованием заявленного иска, по утверждению истца, является ст. 272 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом, в том числе когда производится отчуждение имущества по основаниям, установленным п. 2 ст. 272 данного Кодекса.

В п. 2 ст. 272 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии или недостижении соглашения между собственником земельного участка и собственником недвижимости о правах на недвижимость, оставленную собственником на земельном участке, право пользования которым у собственника недвижимости прекратилось, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

При этом,абз. 3 п. 2 ст. 272 установлено, что если снос объекта недвижимого имущества запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Из содержания п. 1 и 2 ст. 272 ГК РФ следует, что правила этой статьи применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

Вместе с тем, правила указанной статьи не применяются в случае, если объект недвижимого имущества расположен на земельном участке или его части, не принадлежащем собственнику недвижимости, в результате умышленных действий собственника объекта недвижимости.

Иное толкование указанной нормы означало бы нарушение принципа неприкосновенности собственности (в данном случае, собственника части земельного участка – Кондратенко С.Н., на котором расположена часть жилого дома, принадлежащего истцу), абсолютного характера правомочий собственника, создавало возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

Из материалов дела следует и подтверждено стороной истца в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, что строительство жилых домов на спорных земельных участках было начато после межевания границ указанных земельных участков, в связи с чем при строительстве жилого дома на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, истцу было известно о границах и координатах характерных точек указанного земельного участка.

Кроме того, истцом не оспаривается, что техническая ошибка, выражающаяся в строительстве дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с заступом на границу земельного участка, принадлежащего ответчику, произошла по вине ООО «СтройГарант» и не была связана с какими-либо противоправными действиями ответчика.

При этом, судебная коллегия отмечает, что фактическая площадь земельного участка (452 кв.м) с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего ответчику, соответствует данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Кроме того, приобретенные ответчиком жилой дом и земельный участок поставлены на учет 02.11.2020 г., в то время как строительство жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на сегодняшний день истцу, окончено 03.02.2021 г.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец, возведя жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на части земельного участка, принадлежащего ответчику на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.12.2020 г., не оспоренном и не признанном недействительным в предусмотренном законом порядке, нарушая тем самым права Кондратенко С.Н., принял на себя риски наступления неблагоприятных последствий и несения соответствующих убытков.

Изъятие части спорного земельного участка у собственника при отсутствии оснований, прямо предусмотренных законом, влечет нарушение ст. 235 ГК РФ и противоречит принципу неприкосновенности собственности, установленному п. 1 ст. 1 ГК РФ. Кроме того, истец правом требовать принудительного изъятия части земельного участка не обладает.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ООО «СтройГарант», в связи с чем решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.

Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствие со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно, нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав и отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ в условиях состязательности и равноправия судебного процесса истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт нарушения прав истца со стороны Кондратенко С.Н., который является добросовестным приобретателем земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 452 кв.м по договору купли-продажи, заключенному с ООО «СтройГарант», и который пользуется земельным участком в тех границах и с той площадью, которые были определены в договоре купли-продажи.

Указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сальского городского суда Ростовской области от 07 сентября 2023 годаотменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска ООО «СтройГарант» к Кондратенко Сергею Николаевичу о признании права на приобретение части земельного участка, признании права на получение компенсации за часть земельного участка, обязании выплатить компенсацию стоимости части земельного участка, внесении в ЕГРН сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 21.12.2023 г.