Решение по делу № 2-3206/2022 от 06.06.2022

63RS0039-01-2022-003743-68

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19.09.2022г. г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Наточеевой М.А.,

при секретаре Пыхтиной Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 3206/2022 по иску Дудниковой <данные изъяты>, Митрофановой <данные изъяты> в лице опекуна Дудниковой И. В., Дудниковой <данные изъяты> в лице опекуна Дудниковой И. В., Балбуцкой <данные изъяты> в лице законного представителя Балбуцкой <данные изъяты> к ООО "Донстрой» об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры.

УСТАНОВИЛ:

Дудниковой И. В. в своих интересах и в интересах ее родственников: недееспособных сестер <данные изъяты>, Дудниковой В. В., несовершеннолетней <данные изъяты> Балбуцкой Е. Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи N 20-38 с ООО «ДОНСТРОЙ» о купле-продаже квартиры в <адрес> по <данные изъяты> далее). По основанию совершения сделки Дудникова И.В. получила разрешения в Департаменте опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации городского округа Самара на недееспособных сестер и несовершеннолетнюю племянницу. Согласно предварительного договора купли-продажи N 20-38 за квартиpy N 1 внесла первоначальный взнос (обеспечительный платеж) в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей. В договоре-купле продажи указана стоимость квартиры 7 500 000-00 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей. Чтобы выкупить вышеуказанную квартиру N 1 Дудниковой И.В. надо было продать две квартиры: квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> (<адрес> далее), где собственником ? права собственности является Митрофанова Т. В., признанная Промышленным районным судом г.
Самары ДД.ММ.ГГГГ недееспособной, Дудникова И.В. является ее опекуном на основании распоряжения первого заместителя Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ N 981 и квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <данные изъяты> (<адрес> далее). ДД.ММ.ГГГГ Дудникова И.В. продала квартиpy N 2, которую выкупали по ипотеке, ДД.ММ.ГГГГ получила деньги на расчетный счет. В этот же день перевела на счет ООО «ДОНСТРОЙ», согласно высланному ей счету денежные средства в размере 3 000 000-00 (три миллиона) рублей, фактически ею было оплачено 3 150 000-00 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей, что составляет 42 % стоимости квартиры N 1. Чтобы выплатить оставшуюся часть денежных средств ей нужно было продать квартиру N 3, на которую были реальные покупатели, которые хотели приобрести квартиру N 3, но произошел форс-мажор, в подвале подьезда, где расположена квартира N 3 налилась горячая вода, Управляющая компания ссылалась на энергоресурсную компанию, и никто ничего не делал. Покупатели отказались приобретать квартиру N 3, о чем истец сообщила специалисту ООО «ДОНСТРОЙ» ДД.ММ.ГГГГ. Специалист ООО
«ДОНСТРОЙ» позвонила истцу ДД.ММ.ГГГГ и сообщила, что квартира N1 в настоящий момент стоит 8 694 000-00 (восемь миллионов шестьсот девяносто четыре тысячи) рублей, что на 1 194 000 (один миллион сто девяносто четыре тысячи) рублей дороже, и что истцы должны сообщить свой расчетный счет, а ответчик вышлет обратно деньги в полном объеме, которые перечислили, и если Вы хотите купить квартиру, то заключайте с новый договор по новой стоимости и сразу вносите полную стоимость квартиры N 1. Истец Дудникова И.В. сказала, что проконсультируется с органами опеки и попечительства, так как перевела денежные средства недееспособной Митрофановой Т. В.. ДД.ММ.ГГГГ истец проконсультировалась с начальником Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации городского округа Самара, объяснила ситуацию, на что последняя сказала, что истец лишила квартиры недееспособного гражданина и обязана в кратчайшие сроки предоставить квартиру недееспособному, за лишение квартиры недееспособного гражданина предусмотрена уголовная ответственность. Истец объяснила, что у нее нет таких денег, на что она сказала, решайте вопрос с ООО «ДОНСТРОЙ», возможно они не понимают меру ответственности за не предоставление недееспособному гражданину жилья.
ДД.ММ.ГГГГ истец отправила почтой заявление об обеспечении иска (на объект недвижимости) наложении ареста, получила в этот же момент уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры N 20-38 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором говорится о возврате денежных средств в размере 3 000 000-00 (трех миллионов рублей), а про обеспечительный платеж в размере - 150 000-00 (сто пятьдесят тысяч) рублей на слова.

Считает, что ее конституционные и законные права нарушены, а также конституционные и законные права ее родственников: недееспособных сестер Митрофановой Т. В., Дудниковой В. В., несовершеннолетней племянницы Балбуцкой Е. Ю..

ДД.ММ.ГГГГ был подписан стороной истцов основной договор, сторона ответчика обещала подписать основной договор, но не подписала, только выслала счет на оплату с реквизитами, на которые были перечислены 3000000-00 (три миллиона) рублей.
С истцами был заключен предварительный договор со сроком завершения, в который истец изначально не укладывалась, так как на разрешение на недееспособного собственника от органов опеки требовалось 30 дней, сторона ответчика попросила перечислить первоначальный взнос в размере 150 000-00 (сто пятьдесят тысяч) рублей, такие задатки за квартиры никто не давал, истцу с мужем пришлось взять кредит. Истец внесла эту сумму, однако не уложилась по срокам, пришлось выбивать у стороны ответчика второй предварительный договор.
Очень нелегко было продать квартиру с двумя недееспособными, одна из которых собственник. ДД.ММ.ГГГГ состоялась сделка, о чем истец известила сторону ответчика, сказала, что сделка ипотечная, ей нужен подписанный договор со стороны ответчика для перевода денег. ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> перевели ипотечные деньги за квартиру N 2, т.е. основную часть денежных средств, в этот день истец созвонилась со стороной ответчика, спросила, где подписанный договор, сторона ответчика сказала, что им запретили подписывать сейчас, но она мне вышлет счет с реквизитами с ценой 7 500 000-00 (семь миллионов) рублей, в которую входит первоначальный взнос, я это еще раз у нее уточнил. На реквизиты по счету я выслала 3 000 000-00 (три миллиона) рублей.

Стороной ответчика был нарушен порядок заключения договора купли-
продажи квартиры с юридическим лицом: сначала подписанный договор купли-продажи квартиры должен был пройти государственную регистрацию, я после государственной регистрации должен был быть выставлен счет на оплату.
Истцу был выставлен счет на оплату до подписания договора купли-продажи квартиры стороной ответчика и государственной регистрации. В п. 3 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена квартиры определена в сумме 7 500 000 рублей. Фактически истцом было оплачено 3 150 000-00 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей, что составляет 42 % стоимости квартиры N 1. Денежные средства в размере 3 150 000-00 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей были приняты ООО «ДОНСТРОЙ».
Ссылаясь на изложенное, просят восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи заявления о возражении на расторжение предварительного договора и понуждении заключения договора купли-продажи Дудниковой И. В..
Понудить ответчика ООО «ДОНСТРОЙ» заключить договор купли-продажи № квартиры в <адрес> по переулку <данные изъяты> со стоимость <адрес> 500 000-00 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей с истцами в долях, а именно: Дудниковой И. В., Митрофановой Т. В., Балбуцкой Е. Ю., с регистрацией Дудниковой В. В., Кузьмина Ю. В., Кузьмина М. Ю..

Истец Дудникова И.В., действующая в своих интересах и интересах иных истцов Митрофановой Т. В., Дудниковой В. В., Балбуцкой Е. Ю. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ДОНСТРОЙ», действующая по доверенности Щукина М.И., исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица Кузьмини М.Ю. и Кузьмин Ю.В. поддержали исковые требования.

Суд, выслушав участников по делу, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Донстрой» и Покупателями Дудниковой И. В., Митрофановой Т. В. (в лице законного представителя - опекуна Дудниковой И. В.), Балбуцкой Е. Ю. (в лице законного представителя - Балбуцкой Г. В.) заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>.

Согласно п.1 договора Продавец и покупатели обязуются заключить между собой в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью – 67,5 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>. <данные изъяты>, <адрес>, в результате чего указанная квартира должна перейти в общую долевую собственность покупателей.

Пунктом 4 Договора Стороны согласовали стоимость продажи квартиры в размере 7 500 000(семь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, которые Покупатели должны оплатить на расчётный счет Продавца в срок до «08» июля 2021 года.

Согласно пункту 8 договора Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее «08» июля 2021 года. При этом пунктом 7 договора для заключения основного договора купли-продажи квартиры предусмотрена обязанность получения законным представителем Покупателей разрешения Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации г.о. Самары на распоряжение имуществом Балбуцкой Е. Ю., Митрофановой Т. В.. В случае невозможности получения разрешений до ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор купли-продажи <адрес> продлевается. Однако, в договоре не указана дата, до которой продлевается договор в вышеуказанном случае. Таким образом, данное условие договора является несогласованным.

Из материалов дела следует, что истцом были получены следующие согласия от органов опеки и попечительства: 1) ДД.ММ.ГГГГ было получено согласие № от Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации г.о. Самара на отчуждение 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес>, принадлежащей несовершеннолетней Балбуцкой Е. Ю. (л.д. 21); 2) ДД.ММ.ГГГГ было получено согласие от Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации г.о. Самара на отчуждении квартиры по адресу: <адрес>, Кирова <адрес>, в которой прописана недееспособная Дудникова В. В. при условии регистрации недееспособной по месту жительства в квартире по адресу: <адрес> (л.д. 22); 3) ДД.ММ.ГГГГ было получено согласие № Департамента опеки, попечительства социальной поддержки Администрации г.о. Самара на отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащей недееспособной Митрофановой Т. В. (л.д. 20).

Доказательств своевременного предоставления истцом в адрес ООО «ДОНСТРОЙ» данных согласий суду не представлено. Таким образом, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Истцом были исполнены свои обязательства по получению всех необходимых разрешений и согласований от Департамента опеки попечительств социальной поддержки Администрации г.о. Самара в отношении недееспособных Митрофановой Т.В., Дудниковой В.В. и несовершеннолетней Балбуцкой Е.Ю. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основания для дальнейшего продления предварительного договора отсутствовали, и Стороны были обязаны заключить в указанную дату (ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре. По условиям пункта 4 Договора Покупатели были обязаны в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить в полном объёме стоимость квартиры в размере 7 500 000 рублей. При этом обязательство, предусмотренное п. 4 Договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ не зависит от наступления отчуждения Истцами квартир по адресу: Самара Кирова <адрес>, а также <адрес>. Однако в указанный срок основной договор купли-продажи не был заключен по причине неисполнения Покупателями своей обязанности об оплате стоимости квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 10 Договора, в случае если в срок, установленный настоящим договором, основной договор купли-продажи не будет заключен Сторонами, Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем направления уведомления Покупателям. В настоящем
случае договор считается расторгнутым по истечении 5 календарных дней с даты направления уведомления о расторжении настоящего предварительного договора купли-продажи по адресу
покупателей, указанному в настоящем договоре.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора.
Учитывая данное обстоятельство, а также права и законные интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц ООО «ДОНСТРОЙ» продолжительное время не предпринимало каких-либо действий по расторжению предварительного договора купли-продажи. Кроме того, направив 18.11.2021г. истцу реквизиты для оплаты, выразило таким образом своими конклюдентными действиями согласие на продление срока для заключения основного договора до 18.11.2021г. (л.д. 27).

ДД.ММ.ГГГГ Покупателем (истцом) произведена частичная оплата стоимости в размере 3000000 рублей (л.д.28).
ДД.ММ.ГГГГ Покупатель известил о невозможности заключения основного договора купли-продажи по причине отсутствия денежных средств (остаток задолженности составлял 4350000руб.)
ввиду срыва сделки по продаже квартиры по адресу <адрес>. После чего, ДД.ММ.ГГГГ Продавцом в адрес Покупателей было направлено уведомление № о расторжении предварительного договора купли-продажи по вине Покупателей. ДД.ММ.ГГГГ Продавцом осуществлён возврат полученных ДД.ММ.ГГГГ от Покупателей денежных средств в размере 3 000 000 руб., что подтверждается платёжным поручением N7 (л.д. 143).

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они
свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В силу пункта 1, 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В п. 8 предварительного договора стороны определили срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Действиями ООО «ДОНСТРОЙ» по направлению реквизитов на оплату от 18.11.2021г. данный срок был продлен до 18.11.2021г. Но даже с учетом данного срока истцом был пропущен шестимесячный срок на обращение в суд с иском о понуждении к заключению основного договора (18.05.2022г.), т.к. с иском истцы обратились 06.06.2022г.

Сторонами в предварительном договоре был установлен срок заключения основного договора не позднее 08.07. 2021. В предусмотренный предварительным договором срок, а также в срок – 18.11.2022г. основной договор купли-продажи стороны не заключили в связи с неисполнением истцами обязанности по полной оплате договора.
Довод Истца о том, что срок заключения основного договора продлевался по причине невозможности реализации квартир, находящихся по адресу: <адрес>, Самара, <адрес>., судом не принимается во внимание, поскольку не соответствует договору.

Как предусмотрено п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается, форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Указанные правила (в частности, о форме договора) применяются также и к соглашению и изменении условий предварительного договора, к которым, в частности, относится и условие о сроке заключения основного договора.
Согласно материалам дела дополнительны соглашений к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора между сторонами не заключалось.

Переписка в мессенджерах и телефонные переговоры правового значения не имеют, поскольку не соответствуют установленному законом условию о форме договора и не порождают для сторон каких-либо правовых последствий.
Доказательств направления Истцом Ответчику предложения заключить основной договор, уклонения Ответчика от заключения основного договора в период его действия, до ДД.ММ.ГГГГ, материалах дела не имеется.
Кроме того, истцами не исполнено надлежащим образом обязательство об оплате в полном объеме.

С учетом изложенного, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности исполнить обязательства по договору, который уже прекратил свое действие, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 –199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Дудниковой И. В., Митрофановой Т. В. в лице опекуна Дудниковой И.В., Дудниковой В. В. в лице опекуна Дудниковой И.В., Балбуцкой Е. Ю. в лице законного представителя Балбуцкой Г. В. к ООО "Донстрой» об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд г. Самары в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.09.2022г.

Судья <данные изъяты> М.А. Наточеева

<данные изъяты>

<данные изъяты>