Решение по делу № 2-85/2022 (2-2118/2021;) от 30.03.2021

Дело № 2-85/22

УИД - 09RS0001-01-2020-004908-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Черкесск КЧР 21 марта 2022 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Турклиевой Ф.М., при секретаре судебного заседания Абитовой А.М.,

с участием:

истца Магомедовой Н.А.,

представителя истца Коцубина М.Ф.,

представителя ответчика Алиевой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Магомедовой Натальи Александровны к Публичному акционерному обществу «Сбербанк» об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Магомедова Н.А. обратилась в суд с иском к ПАО «Сбербанк» об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств. В обоснование заявленных требований указала, что по договору купли-продажи № от 19.09.2019 года, заключенному с ПАО «Сбербанк», приобрела жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>. Стоимость недвижимого имущества составила 4342500 руб. и была оплачена в сумме 700000 руб. за счет собственных денежных средств и в сумме 3642500 руб. за счет средств, предоставленных ей ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако купленное ею домовладение оказалось непригодным для проживания и содержит неустранимые недостатки, что подтверждается заключением экспертного исследования, проведенным в рамках ее обращения в страховую компанию. В связи с изложенным просит суд уменьшить покупную цену недвижимого имущества на сумму 3642500 руб., взыскав с ответчика указанную сумму, кроме того, взыскать с ответчика понесенных ею убытки по уплате процентов по кредитному договору в размере 221885,33 руб., убытки за фактически выполненные строительные подрядные работы в размере 619300 руб., а также со ссылкой на нормы Закона о защите прав потребителей -неустойку в размере 3% за каждый день просрочки с 04.09.2020 года по день вынесения решения суда, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы, компенсации морального вреда в размере 500000 руб.

Истец и ее представитель поддержали заявленные требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признала, просила отказать в иске. В письменных возражениях указывает, что истцом не доказан факт передачи объекта недвижимости ненадлежащего качества. Проведенная по назначению суда экспертиза не содержит ответа на ключевой вопрос: выявленные недостатки/их причины возникли до его передачи покупателю или в результате произведенной реконструкции в виде устройства лестницы. Таким образом, в материалах дела отсутствует доказательство того, что недостатки жилого дома в виде трещин или причины их образования возникли до его передачи продавцом покупателю. Заключение эксперта также не содержит стоимости необходимых расходов для устранения выявленных недостатков, следовательно, невозможно определить, в каком размере должна быть уменьшена покупная стоимость жилого дома. Требование об уменьшении покупной стоимости до 0 руб. должно рассматриваться в рамках иных требований, например, о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома. При заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка истец объективно понимала, что покупает объект недвижимости 2003 года постройки в состоянии, требующем проведения ремонтных работ. При заключении договора купли-продажи каких-либо разногласий относительно объекта недвижимости, технического состояния либо его цены не было. В договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества, что исключает применение статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации о несоответствии объекта недвижимости условиям договора купли-продажи. Поведение истца при подаче иска о соразмерном уменьшении покупной стоимости жилого дома является недобросовестным. Оценочная стоимость объекта недвижимости на момент заключения договора составляла 6966000 руб., а по договору купли-продажи 4342500 руб. При заключении договора в интересах банка было продать, а в интересах Магомедовой Н.А. -купить объект по цене ниже рыночной стоимости. Учитывая изложенное, а также тот факт, что трещины в жилом доме произошли именно после произведенной реконструкции дома в виде демонтажа плиты перекрытия и установки железобетонной лестницы, полагает, что выбранный истцом способ защиты права является злоупотреблением правом.

Представитель органа, дающего заключение по делу, Управления Роспотребнадзора по КЧР, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, поскольку его неявка не является препятствием к рассмотрению дела, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, изучив в судебном заседании материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что гражданское законодательство в числе прочего основывается на принципах признания равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как указано в пункте 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

На основании пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Иными словами, пока не будет доказано обратное, считается, что участники гражданских правоотношений действуют разумно и добросовестно. Данное правило в полной мере распространяется на стороны гражданско-правовых договоров и иных сделок.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе способов защиты гражданских прав предусматривает: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; прекращение или изменение правоотношения.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.09.2019 года между ПАО Сбербанк в лице заместителя управляющего Северного Головного отделения по Московской области (далее –Продавец) и Магомедовой Натальей Александровной (далее –Покупатель) в г.Черкесске заключен договор купли-продажи жилой недвижимости №, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>.

Согласно пункту 2 Договора стоимость Объекта составляет 4342500 руб., оплата осуществляется Покупателем в следующем порядке: стоимость земельного участка в размере 700000 руб. оплачивается Покупателем за счет собственных денежных средств путем безналичного перечисления на счет Продавца. Оставшаяся часть стоимости Объекта в размере 3642500 руб. оплачивается Покупателем в течение 5 дней с момент государственной регистрации перехода права собственности на Объект за счет кредитных средств, предоставляемых Покупателю ПАО Сбербанк на основании Кредитного договора № от 19.09.2019 года. Права залога у Продавца на объект не возникает.

Из подписанного сторонами Акта осмотра Объекта недвижимости от 15.07.2019 года (приложение №1 к Договору от 19.09.2019 года) следует, что Покупатель осуществил осмотр жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>, по качеству передаваемого Объекта претензий не имеет.

Из подписанного сторонами Акта приема-передачи Объекта недвижимости от 19.09.2019 года (приложение №2 к Договору от 19.09.2019 года) следует, что Продавец передал в собственность Покупателю, а Покупатель принял и оплатил жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>, претензии к состоянию Объекта отсутствуют.

Право собственности Магомедовой Н.А. на основании Договора купли-продажи на указанные Объекты недвижимости зарегистрировано 25.09.2019 года.

Как следует из искового заявления, поводом для обращения в суд для истца послужило то обстоятельство, что купленное ею домовладение оказалось непригодным для проживания и содержит неустранимые недостатки. В судебных заседаниях истец пояснила, что при покупке дома второй этаж ею не осматривался, внутренней и наружной лестницы на второй этаж не было, проем между этажами был перекрыт конструкцией из шифера. После покупки жилого дома истцом с привлечением услуг подрядной организации в доме разобрана конструкция из шифера, перекрывающая проем между этажами, выстроена лестница с первого на второй этаж, демонтирована система отопления, проведены электричество и вода, пол засыпан строительным остатком после разбора сарая во дворе дома. Во дворе разобрали навес и сарай. После разбора сарая открылась стена дома, на которой была обнаружена трещина. Страховая компания Ингострах страховую выплату осуществлять отказалась, в связи с тем, что от скрытых дефектов дом застрахован не был.

В подтверждение доводов истцом представлен в материалы дела Договор на выполнение строительных подрядных работ №, в соответствии с которым Подрядчик ООО «Техносервис» принял на себя выполнение строительно-монтажных работ на объекте по адресу: <адрес>, на сумму 941800 руб., объем которых определен в прилагаемой Смете, а именно –демонтаж аварийных сооружений, вывоз мусора, засыпка пола, возведение лестницы, залив пола, облицовка стен, штукатурка внутренняя и наружная, демонтаж старой системы отопления, монтаж отопительной системы.

Согласно Акту №43 сдачи-приемки работ от 15.07.2020 года Подрядчиком ООО «Техносервис» выполнены следующие работы: демонтаж аварийных сооружений-315000 руб., вывоз мусора -50000 руб., возведение лестницы, материалы -154300 руб., засыпка пола -60000 руб., демонтаж старой системы отопления -40000 руб., в общей сложности на сумму 619300 руб.

Из представленных квитанций видно, что истцом по договору произведены платежи: 30.04.2020 года -150000 руб., 12.05.2020 года -240000 руб., 17.07.2020 года -229300 руб., а всего 619300 руб.

На основании заключенного между Магомедовой Н.А. и СПАО «Ингосстрах» договора страхования № на условиях «Правил комплексного и ипотечного страхования» от 31.03.2017 года с объектом страхования –жилой дом по адресу: <адрес>, по страхованию риска утраты (гибели), недостачи или повреждения 27.06.2020 года Магомедова Н.А. обратилась в страховую компанию с заявлением о наступлении страхового случая.

Поводом для обращения в страховую компанию послужило наступление 27.06.2020 года страхового случая следующего характера: обнаружение многочисленных трещин конструктивных элементов застрахованного имущества, причина которых ей неизвестна, в связи с чем дом утратил свои потребительские качества, ценность.

Ответом от 06.08.2020 года в осуществлении страховой выплаты Магомедовой Н.А. страховой компанией отказано, поскольку страховая защита от риска «повреждение или утрата застрахованного имущества в результате конструктивных дефектов застрахованного имущества, о которых на момент заключения договора страхования не было известно Страхователю не предусмотрено Договором страхования №№.

С целью определения причины возникновения ущерба СПАО «Ингосстрах» обратился в ООО «СЭТК-ПРОЕКТ» с заявкой на выполнение строительно-технической экспертизы. Согласно заключению ЭЗП№/20 от 27.07.2020 года по результатам выполненного обследования недостроенного двухэтажного одноквартирного дома по адресу: <адрес>, определено: причина образования сквозных трещин в несущих стенах, а также в рустах перекрытия над 1-ым этажом является строительство дома без проекта. При строительстве не были учтены свойства грунтового основания, неверно определена жесткость фундаментной ленты. Техническое состояние здания в целом, так и его несущих конструктивных элементов (фундаментов, стен и перекрытия) оценивается как аварийное состояние, согласно Категориям технического состояния, которые даны в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Существующее здание представляет реальную опасность для людей, оно должно быть демонтировано и построено заново по специальному проекту.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества, товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе помимо вышеперечисленных вариантов защиты, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Положениями пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются наличие в жилом доме недостатков, возникших до передачи жилого дома покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, которые не были оговорены продавцом; цена жилого дома и земельного участка в соответствующей пропорции к общей цене договора с учетом неоговоренных продавцом недостатков и реальной возможности использования обесцененного имущества по назначению; возможность использования покупателем жилого дома по назначению; в случае возможности использования, стоимость устранения недостатков жилого дома.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 этого же Кодекса).

На основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Исходя из существа рассматриваемого спора, необходимости установления юридически значимых обстоятельств по делу, а также возражений Продавца (ответчика по делу), что причиной образования недостатков жилого дома стала произведенная покупателем реконструкция в виде устройства лестницы судом определением от 01.07.2021 года по ходатайству истца назначено проведение по делу строительно-технической экспертизы. На разрешение эксперту поставлены все вопросы, выдвинутые сторонами, а также дополнительные вопросы по усмотрению суда: Соответствует ли постройка –жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 370 кв.м., кадастровый №, существующим градостроительным и строительным нормам и правилам? Имеются ли повреждения несущих конструктивных элементов (фундаментов, стен и перекрытия), элементов отделки? Если указанные в вопросе 2 повреждения обнаружены, то перечислить их и определить: каков характер повреждения? какова причина возникновения? период возникновения повреждения? Если выявленные повреждения несущих конструктивных элементов (либо часть из них) жилого дома были образованы до 19.09.2019 года, имели ли они скрытый характер? Могла ли истец визуально определить скрытые дефекты? Имеются ли в жилом доме сквозные трещины в несущих стенах, а также в рустах перекрытия над 1-м этажом, каковы причины их образования и период? Какие строительные работы были произведены после даты 19.09.2019 г. в жилом доме? Могло ли проведение строительных работ, произведенных после даты 19.09.2019 г., повлиять на образование сквозных трещин в несущих стенах дома и рустах дома на 1-м этаже? Имели ли место демонтаж плит перекрытия и установка железобетонной лестницы между 1-м и 2-м этажами после даты 19.09.2019 г., могли они повлиять на образование сквозных трещин в несущих стенах дома и рустах дома на 1-м этаже? Как в целом оценивается техническое состояние жилого дома? Можно ли устранить выявленные недостатки жилого дома? Если да, привести способы устранения? Определить стоимость устранения недостатков? Нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровья граждан? Проведение экспертизы поручено ФБУ Северо-Кавказскому региональному центру судебной экспертизы Минюста России, расходы по проведению экспертизы возложены на истца.

Согласно заключению экспертизы ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № от 30.11.2021 года, проведенной государственным судебным экспертом ФИО5- 1. По результатам проведенного исследования установлено, что жилой <адрес> в. <адрес> не соответствует требованиям п. 6.6 CI 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с Изменением N 1)»; п. 5.5.10 СП 22.13330.2016 «Основания зданий сооружений», требованиям п. 9.2.1 и п. 9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» (с Изменениями N 1, 3), не соответствует требованиям п 6.14.7, п. 6.14.11, 6.14.К п. 6.3.6, п. 6.14.16 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районам Актуализированная редакция СНиП II-7-81*» (с Изменением N 1), не соответствует требованиям п. 12.8.6 СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований фундаментов зданий и сооружений». Жилой дом не соответствует требованиям Правил землепользования застройки города Черкесска, утвержденным решением Думы муниципальног образования города Черкесска КЧР от 25.03.2010 N 3 (ред. от 26.08.2021) в части расположения объекта относительно границ участка.

2. В стенах жилого дома имеются сквозные трещины в боковых северном и южном фасадах с верхним раскрытием развитием на высоту 1 этажа по северному фасаду и по южному фасаду. Трещины вертикальные, проходящие в основном через вертикальные швы кладки, местами разрывающие кирпич, имеющие раскрытие от 0,1 до 0,5мм. Имеется наклонная трещина по углу дома (пересечение северного бокового и тыльного фасадов) шириной раскрытия 5 мм в пределах 1 этажа. Установлено наличие трещин в штукатурном слое стен помещений второго этажа здания; имеются многочисленные трещины разных направлениях (параллельных стенам, перпендикулярных друг другу) бетонной подготовке, выполненной по плитам междуэтажного перекрытия.

3. По результатам проведённого исследования установлено наличие трещин, которые являются признаком деформации конструкций. Причиной деформаций конструкций является несоблюдение требований строительных правил при возведении жилого дома. Перечень несоответствии приведен в разделе I исследовательской части заключения. Характер трещин в стенах жилого дома говорит о неравномерной осадке фундамента, что и может являться основной причиной их образования.

4. По имеющимся в деле документам трещины могли появиться в период с 01.09.2019 по 27.07.2020. Жилой дом находится на стадии незавершенного строительства. На первом этаже отсутствует внутренняя отделка, в связи с чем отсутствие антисейсмического пояса можно было определить при визуальном осмотре объекта. Также можно было определить качество кирпичной кладки (отсутствие перевязки кирпичей). Все визуально определяемые несоответствия конструкций требованиям строительных норм можно определить, обладая специальными знаниями в области строительства. Наличие сварных соединений плит между собой, элементами каркаса или стенами, относится к скрытым работам. Осмотр фундамента возможен только при устройстве шурфов. Если при покупке дома вскрытие возле фундамента не производились, то несоответствия его выполнения являются скрытым дефектов для покупателя. Наличие трещин в конструкциях возможно определить визуально. На дату покупки жилого дома дефекты в конструкциях стен могли не проявиться, но условия для их появления уже существовали.

5. По результатам проведённого исследования установлено наличие трещин в несущих стенах. Трещины в растворе в швах плит перекрытия отсутствуют. Причиной деформаций конструкций является несоблюдение требований строительных правил при возведении жилого дома. Характер трещин в стенах жилого дома говорит о неравномерной осадке фундамента, что и может являться причиной их образования.

6. В жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>- а после 19.09.2019 выполнены работы по демонтажу плиты перекрытия над 1 этажом, устройство железобетонной лестницы из помещения гаража. На втором этап демонтированы полы из керамической плитки, разобраны стены помещения №2 на втором этаже, демонтированы приборы отопления в помещениях второго этажа, дверных проемах отсутствуют дверные полотна. Характер трещин в несущих стенах говорит о неравномерной осадке фундамента, что и может являться основной причиной их образования. Значительные динамические нагрузки, возникающие при производстве работ, могут повлиять на свойства грунтов, однако установить факт возникновения значительных динамических нагрузок не представляется возможным. Трещины в растворе в швах плит междуэтажного перекрытия отсутствуют.

7. В жилом доме по адресу: КЧР, <адрес>-а выполнен демонтаж плит перекрытия и установка железобетонной лестницы между 1-м и 2- этажом после даты 19.09.2019. По результатам проведённого исследования установлено наличие трещин несущих стенах. Трещины в растворе в швах плит перекрытия отсутствуют. Динамические нагрузки, возникающие при производстве работ могут повлиять на свойства грунтов. Установить факт возникновения значительных динамически нагрузок при производстве работ по устройству лестницы в рамках настоящей экспертизы не представляется возможным. Характер трещин в стенах говорит о неравномерной осадке фундамента, что может являться основной причиной их образования.

8. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущи строительных конструкций зданий и сооружений», техническое состоянии исследуемого строения -жилого здания, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> характеризуется как недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности.

9. Устранить выявленные несоответствия конструкций жилого дома расположенного по адресу: <адрес>-а, в полном объеме не представляется возможным. Стоимость работ по восстановлению и усилении конструкций жилого дома определяется по результатам разработки проектных решений.

10. Исследование в полной мере вопроса о наличии угрозы жизни и здоровью граждан выходит за рамки компетенции эксперта-строителя. В результате проведенного исследования установлено, что конструкции строения имеют деформации, необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению, таким образом не соблюдаются требования ст. 3 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений о механической безопасности здания.

К экспертизе приложена фототаблица, из которой наглядно усматриваются имеющиеся в жилом доме дефекты в виде вышеобозначенных трещин.

Не согласившись с проведенной по назначению суда экспертизой представитель ответчика ходатайствовала о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту; в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Однако противоречий в заключении судебной экспертизы и, следовательно, оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не усматривает.

Судебная экспертиза проведена государственным экспертным учреждением, какие-либо серьезные противоречия в выводах эксперта отсутствуют, нарушений процедуры назначения и проведения экспертизы при рассмотрении дела судом не установлено: эксперт ФИО5 признана компетентной в решении поставленных перед нею вопросов, имеющей соответствующий опыт и квалификацию, аттестована на право самостоятельного производства экспертиз по экспертной специальности 16.1, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки доводам представителя ответчика и представленной на заключение судебной экспертизы рецензии ООО «Инсайт» от 31.01.2022 года экспертом проведено полное обследование представленного ему объекта и материалов дела, даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Экспертом при производстве экспертизы использовались методы осмотра, измерения, свидетельства о поверке всех приборов размещены на сайте экспертного учреждения.

Само по себе, несогласие заявителя с результатом проведенного по назначению суда экспертного исследования безусловным основанием для назначения повторной судебной экспертизы не является. В данном случае, в ходатайстве необходимость проведения повторной экспертизы не обоснована, представленная рецензия не отражает в действительности серьезных нарушений при проведении судебной экспертизы, достаточных доказательств выявленных противоречий в заключении судебной экспертизы стороной ответчика не представлено.

Допрошенная в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи посредством оказания содействия Ленинским районным судом г.Ставрополя судебный эксперт ФИО5 поддержала выводы заключения в полном объеме. Разъяснила, что квалифицирует состояние жилого дома как недопустимое к использованию. Конструктивно фундамент здания выполнен неправильно, что явилось причиной образования впоследствии трещин. Для того, чтобы выполнить стандартные мероприятия по устранению дефектов жилого дома в части установки сейсмического пояса необходимо как минимум разобрать второй этаж. Стандартными методами устранение дефектов фундамента невозможно, лишь путем демонтажа объекта и возведения нового объекта. Названные задачи возможно могут быть решены лишь с использованием альтернативных методик при проектировании.

Ходатайствуя о назначении по делу дополнительной экспертизы, ответчик указывает, что в экспертизе не определена стоимость устранения недостатков жилого дома, а соответственно стоимость уменьшения покупной цены объекта. Между тем, как установлено в судебном заседании методами экспертного исследования разрешить поставленный вопрос о возможности устранения недостатков жилого дома, определения способов устранения и их стоимости невозможно, поскольку стандартными строительными методами устранение дефектов жилого дома невозможно. Названные задачи могут быть решены только при проектировании, а точнее разработке проекта усиления конструкций жилого дома, стоимость работ может быть определена по результатам проектных решений. Таким образом, проведение дополнительной экспертизы по делу нецелесообразно. При таких обстоятельствах, ответчику следовало представить суду проект устранения недостатков и смету по проведению соответствующих работ, чего им сделано не было, на предложение суда ответчик отказался от представления указанных доказательств, настаивая, что на необходимости разрешения данного вопроса путем проведения экспертного исследования и возложения бремени доказывания на истца.

Между тем, именно по ходатайству истца и с оплатой за его счет была проведена по делу судебная экспертиза. Заключением экспертизы определено состояние жилого дома как недопустимое к использованию, причиной деформаций конструкций установлено несоблюдение требований строительных правил при возведении жилого дома, а именно неравномерная осадка фундамента. Трещины могли образоваться после приобретения жилого дома, однако условия к их появлению уже существовали. Дефекты дома имели скрытый характер для покупателя. Стандартными строительными методами устранение дефектов жилого дома невозможно. Бремя доказывания юридически значимых обстоятельств по делу, а именно, что приобретенное ею имущество имеет недостатки, которые возникли по причинам, возникшим до передачи ей недвижимости, а также невозможность использования дома по назначению, при котором истец вправе требовать уменьшения цены договора на сумму стоимости жилого дома, истцом в полной мере исполнено. Ответчик же, в свою очередь, не был лишен возможности представить суду проект по устранению дефектов жилого дома с использованием альтернативных методов.

Между тем, заявляя о взыскании с ответчика суммы в размере 3642500 руб. истец исходит из приведенной в договоре купли-продажи стоимости жилого дома, которая не отвечает его действительной стоимости.

Так, согласно договору купли-продажи от 19.09.2019 года стоимость объекта недвижимости составляет 4342500 руб., из них стоимость земельного участка - 700000 руб., а оставшаяся часть стоимости Объекта - 3642500 руб. В данном случае, цену договора стороны договора определили по своему усмотрению, однако она не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости на момент его приобретения.

Как установлено судом и видно из материалов дела до заключения договора купли-продажи покупатель обратился в одно из предложенных продавцом экспертных учреждений и произвел оценку стоимости приобретаемого имущества для целей кредитования под залог оцениваемого имущества.

Согласно Отчету №1350 от 01.09.2019 года ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» по состоянию на 01.09.2019 года величина стоимости оцениваемого объекта (жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>) составила 6966000 руб., из них рыночная стоимость жилого дома составляет 2349000 руб., а рыночная стоимость земельного участка -4617000 руб.

Поскольку суд приходит к выводу о том, что жилой дом непригоден к использованию по назначению, то покупная цена приобретенного по договору недвижимого имущества должна быть уменьшена на рыночную стоимость жилого дома на момент его приобретения, то есть на 2349000 руб., именно такая сумма подлежит взысканию с ответчика.

Довод ответчика о том, что в случае уменьшения покупной цены жилого дома на стоимость жилого дома, его стоимость будет уменьшена до нуля, а следовательно, истец фактически расторгнет договор купли-продажи с возвращением уплаченных средств, а при этом оставит себе приобретенный объект, несостоятелен, так как по договору Магомедовой Н.А. приобретен единый объект недвижимости, жилой дом не является самостоятельным объектом договора купли-продажи, истец не лишена возможности использовать по прямому назначению приобретенное недвижимое имущество в части использования земельного участка путем сноса (демонтажа) непригодного жилого дома и возведения нового жилого дома, что она с ее слов и намерена осуществить.

Кроме того, как указано выше, суд полагает, что уменьшается покупная цена недвижимого имущества на сумму 2349000 руб., а не на сумму в размере 3642500 руб.

Несостоятельны доводы ответчика и в части ссылки, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права и истец не может предъявлять требования об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, поскольку условие о качестве приобретаемого объекта в договоре не оговорено. Как видно из договора купли-продажи и приложений к нему покупатель Магомедова Н.А. осмотрела жилой дом и земельный участок, и приняла их в том качественном состоянии, как они есть на день подписания акта. Однако, выявленная в дальнейшем невозможность использования части объекта купли-продажи –жилого дома по назначению является существенным нарушением условий, из которых стороны исходили при заключении договора.

Таким образом, разрешая спор, оценивая представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 475, 476 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие скрытых недостатков, возникших до передачи объекта недвижимости покупателю, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Так, по договору купли-продажи ответчик передал истцу объект недвижимости, при этом в части жилого дома –передал с недостатками, которые не оговорены в договоре и являются скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре дома, доказательств, в силу которых продавец не отвечает за установленные дефекты, не установлено. Факт наличия скрытых недостатков, при которых невозможна эксплуатация жилого дома, причиной возникновения которых являются строительные дефекты, подтвержден заключением судебной строительно-технической экспертизы. Поскольку истцом требование о расторжении договора не заявлено, суду надлежит установить рыночную стоимость спорного жилого дома с учетом тех недостатков, которые имели место на дату заключения договора купли-продажи, а также то, содержит ли цена договора соразмерного уменьшения стоимости дома в связи с имеющимися недостатками имущества. При таких данных, суд приходит к выводу об уменьшении покупной цены соразмерно сумме рыночной стоимости жилого дома на момент его приобретения -2349000 руб.

Помимо требований об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств истцом предъявлены к ответчику требования о взыскании в ее пользу понесенных ею убытков по уплате процентов по кредитному договору в размере 221885,33 руб., убытков за фактически выполненные строительные подрядные работы в размере 619300 руб.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод, что для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, наступления неблагоприятных последствий в виде убытков. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

При этом, по смыслу закона, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за причинение ущерба, лежит на ответчике, однако сам факт причинения ущерба и причинную связь между действиями ответчика и причинением ущерба должен доказать истец. В данном случае, на истце лежала обязанность доказать факт причинения ущерба (само событие и размер ущерба), а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и причиненным ущербом, а ответчик вправе был представить доказательства, свидетельствующие об отсутствии его вины в причинении истцу ущерба и опровергающие наличие указанной выше причинно-следственной связи.

В настоящем деле обязательные обстоятельства для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков отсутствуют, поскольку в действиях Банка отсутствуют признаки противоправного поведения.

Уплата процентов по кредитному договору и оплата строительных подрядных работ не являются убытками от совершения договора купли-продажи и не могут возмещаться за счет ответчика. Получение кредитных средств в данном случае осуществлено по воле истца в связи с недостаточностью личных денежных средств для совершения сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, а взимание процентов за пользование кредитом является предусмотренной кредитном договором обязанностью заемщика. Аналогичные причины и в производстве расходов по оплате строительные работ. Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика убытков, в связи с отсутствием вины ответчика в их причинении.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика штрафных санкций в виде неустойки и штрафа, суд также приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

В силу абзаца 1 преамбулы Закона "О защите прав потребителей" настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем, в соответствии с абзацем 3 преамбулы Закона "О защите прав потребителей", является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности\

ПАО Сбербанк, являющийся в рамках данного спора Ответчиком, не выступает в роли продавца по смыслу положений Закона РФ "О защите прав потребителей". В соответствии с абз. 6 преамбулы вышеуказанного Закона, продавец - организация, независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи. Однако, в данном случае, ПАО «Сбербанк», заключив договор купли-продажи № от 19.09.2019 года с Магомедовой Н.А. не является продавцом, занимающимся реализацией товаров, в частности недвижимого имущества. Купля-продажа недвижимого имущества не является для Ответчика основным видом деятельности. Подобные договоры не могут считаться регулярными сделками, в рамках которых ПАО Сбербанк реализует товары потребителям. ПАО «Сбербанк» не является застройщиком или изготовителем в данном случае, не выступает в качестве риелтора или иного лица, осуществляющего свою основную профессиональную деятельность, связанную с недвижимым имуществом. Ответчик по данному спору является одной из сторон Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом. Все права и обязанности сторон данной сделки регулируются согласованными условиями Договора, а также законодательством Российской Федерации.

Таким образом, заявленный спор подпадает под категорию гражданско-правовых споров, рассматриваемых по общим основаниям, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, а потому требования Закона РФ "О защите прав потребителей" на возникшие правоотношения не распространяются и к нему не применимы.

Разрешая требования о компенсации морального вреда в размере 500000 руб., суд руководствуется абзацем 1 статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные права, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага, или нарушающими его личные неимущественные права либо нарушающими имущественные права гражданина.

В силу части 2 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежат компенсации только в случаях, предусмотренных законом.

Из буквального содержания вышеприведенных положений закона и разъяснений Пленума следует, что компенсация морального вреда возможна в случаях причинения такого вреда гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место лишь при наличии прямого указания об этом в законе.

В действующем законодательстве отсутствует прямое указание на возможность взыскания морального вреда применительно к настоящему спору, в доказательство доводов о причинении истцу морального вреда представлены листки нетрудоспособности и выписки из медицинских учреждений о полученном ею стационарном лечении, между тем указанные документы не подтверждают причинение ей нравственных или физических страданий действиями ответчика, в связи с чем требование о взыскании морального вреда удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по настоящему делу по имущественным требованиям составляет 19945 руб. Указанную сумму необходимо взыскать с ответчика в доход муниципального образования города Черкесска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Магомедовой Натальи Александровны к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Уменьшить соразмерно покупную цену недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> площадь: 370,5 кв.м., кадастровый номер: №, приобретенного по договору купли- продажи от 19.09.2019 года, заключенному между ПАО Сбербанк и Магомедовой Натальей Александровной на сумму 2349000 (два миллиона триста сорок девять тысяч) руб.

Взыскать в пользу Магомедовой Натальи Александровны с ПАО Сбербанк денежную сумму в размере 2349000 (два миллиона триста сорок девять тысяч) руб.

В удовлетворении требований Магомедовой Натальи Александровны о взыскании с ПАО Сбербанк понесенных ею убытков по уплате процентов по кредитному договору в размере 221885,33 руб., убытков за фактически выполненные строительные подрядные работы в размере 619300 руб., неустойку в размере 3% за каждый день просрочки с 04.09.2020 года по день вынесения решения суда, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы, компенсации морального вреда в размере 500000 руб. –отказать.

Взыскать с ПАО Сбербанк в доход муниципального образования города Черкесска подлежащую к оплате по настоящему делу государственную пошлину в размере 19945 (девятнадцать тысяч девятьсот сорок пять) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 28 марта 2022 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М. Турклиева