Решение по делу № 3а-301/2020 от 28.07.2020

Дело №3а-301/2020

УИД 61OS0000-01-2020-000314-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 ноября 2020 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Адмирал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения (7-й этаж бизнес-центра), находящегося в .................... Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 года составляет 100 286 319,66 рублей (исходя из которой возможно определение налоговой базы при уплате налога на имущество организаций – регионального налога) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (50 442 000 рублей). Кадастровая стоимость объекта может быть применена и в иных правоотношениях. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость данного объекта по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещён надлежаще, представил заявление об уточнении административного иска в соответствии с выводами заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно правилам статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения (этаж №7 бизнес-центра) площадью 2005,1 кв.м (кадастровый номер ..................), находящегося по адресу: ..................., его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года составляет 100 286 319,66 рублей.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года №881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Объект недвижимости в его исследуемых характеристиках был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, может применяться в налоговых правоотношений при уплате налога на имущество организаций, а также в иных целях и в случаях в соответствии с законодательством, поэтому установленная кадастровая стоимость может являться предметом оспаривания как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ................... от 19 февраля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода составляет 50 442 000 рублей. Против отчета оценщика представлены возражения административным ответчиком. Заявление правообладателя объекта о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 30 июня 2020 года. В решении комиссии отмечено 4 нарушения ФСО №3, в том числе в отношении необоснованного отказа от применения доходного подхода. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета и ходатайств административного истца и ответчика о назначении оценочной экспертизы, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертиза проведена экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение от 29 октября 2020 года №093-Э/2020).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составляет по состоянию на 1 января 2016 года 60 607 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный и доходный подход, указав мотивированно об отказе от затратного подхода (ввиду того, что затратный подход не учитывает уникальные особенности объектов). В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы. В заключении проанализирован рынок нежилых зданий (помещений) офисного назначения, к сегменту которых относится рассматриваемый объект, проанализирован рынок аренды офисных объектов.

Экспертом разъяснен порядок проведения расчетов рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках выбранных подходов к оценке (таблицы 15-22, 24-29 заключения), произведено согласование результатов оценки в таблице 31 (без учета рыночной стоимости соответствующей доли земельного участка). Эксперт произвел расчет стоимости всего земельного участка площадью 7 634 кв.м (таблица 33 с использованием 3 объектов-аналогов), рассчитал стоимость доли земельного участка (с учетом доли объекта исследования в общей площади здания – таблица 38), из согласованной рыночной стоимости нежилого помещения вычтена стоимость доли земельного участка, приходящегося на объект исследования (таблица 39), в итоге определена стоимость объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против выводов которого не поступило.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано. Существенных нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки применительно к объекту оценки не установлено.

При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения (этаж №7 бизнес-центра) площадью 2005,1 кв.м (кадастровый номер ..................), находящегося по адресу: ..................., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 60 607 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости – 16 июня 2020 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Адмирал» 50 000 рублей в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов

В окончательной форме решение принято 12 ноября 2020 года