Решение по делу № 33-7959/2024 от 27.06.2024

Судья Сапожников Д.В. Дело №33-7959/2024 (№2-120/2024)

24RS0056-01-2023-000160-43

2.144

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 июля 2024 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Русанова Р.А.,

судей Каплеева В.А., Полянской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по исковому заявлению ФИО18 Игоря Васильевича к ФИО19 Олесе Викторовне, ФИО20 Анастасии Викторовне об установлении сервитута, возложении обязанности демонтировать металлическую крышку, технические коммуникации, восстановить ограждения (перила);

по встречному исковому заявлению ФИО21 Олеси Викторовны к ФИО22 Игорю Васильевичу о прекращении права собственности на нежилое помещение, признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе ФИО23 О.В.,

по апелляционной жалобе с дополнениями и уточнениями к ней представителя ФИО24 И.В. - ФИО15,

по апелляционной жалобе представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. ФИО7,

на решение Центрального районного суда <адрес> от <дата>, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО25 Игоря Васильевича к ФИО26 Олесе Викторовне, ФИО27 Анастасии Викторовне об установлении сервитута, возложении обязанности демонтировать металлическую крышку, технические коммуникации, восстановить ограждения (перила) отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО28 Олеси Викторовны к ФИО29 Игорю Васильевичу о прекращении права собственности на нежилое помещение, признание нежилого помещения общим имуществом собственников помещения многоквартирного дома, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО30 И.В. обратился в суд с иском к ФИО31 О.В., ФИО32 А.В. об установлении сервитута, возложении обязанности демонтировать металлическую крышку, технические коммуникации, восстановить ограждения (перила), мотивируя тем, что он является собственником подвального помещения № общей площадью №7 квадратных метров, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, подвал 1, кадастровый №. Ответчики ФИО33 О.В. и ФИО34 А.В. являются собственниками нежилого помещения № на 1 этаже в этом же доме, кадастровый №, в котором имеется единственный вход в подвальное помещение ФИО35 И.В., с которым в добровольном порядке ответчики отказываются заключить соглашение об установлении сервитута для прохода в нежилое помещение истца, чем нарушают его права пользования помещением. Кроме того, ФИО36 О.В. и ФИО37 А.В. незаконно и без согласования с ним установили металлическую крышку, перекрывающую вход в помещение №, демонтировали ограждение (перила), позволяющие производить безопасный спуск в подвальное помещение истца, установили технические коммуникации на стенах и потолке помещения №, что явилось основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права. С учетом уточнения требований просит установить право ограниченного, бессрочного пользования (сервитута) частью нежилого помещения № с кадастровым номером №, находящегося в долевой собственности ФИО38 А.В. (1/2 доли в праве), ФИО39 О.В. (1/2 доли в праве), расположенного по адресу: <адрес>, первый этаж, площадью № квадратных метров (в подсобной части помещения №, площадью № кв.м., являющейся частью нежилого помещения №, общей площадью №5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) в пользу ФИО41 И.В. как собственника подвального помещения № с кадастровым номером № для беспрепятственного прохода ФИО40 И.В. и его сотрудников, арендаторов и их клиентов в нежилое помещение № с кадастровым номером №. Свободный доступ с улицы в помещение № осуществить через входную (уличную) дверь из подсобной части 8 помещения № (площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>), по входной площадке, спуском со ступеньки к входному люку, через который спуском по лестнице, являющейся неотъемлемой частью помещения №, в само помещение; установить плату за сервитут, подлежащую оплате собственником подвального помещения №, расположенного по адресу: <адрес> в пользу собственников помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж, в размере 1255 рублей 42 копеек ежемесячно; обязать ФИО42 О.В. и ФИО43 А.В. демонтировать металлическую крышку, перекрывающую вход в помещение №, восстановить ограждение (перила), обрамляющие проем в полу в подсобной части 8 помещения № (первый этаж, <адрес>), кадастровый №, для целей безопасности окружающих и безопасного спуска в принадлежащее ФИО44 И.В. подвальное помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №); обязать ФИО46 О.В. и ФИО47 А.В. демонтировать технические коммуникации, размещенные на стенах и потолке помещения № (подвальное помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащее ФИО45 И.В., установленные без согласования с собственником.

ФИО48 О.В. обратилась в суд со встречным иском к ФИО49 И.В., мотивируя тем, что она является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № общей площадью № кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, пр. <адрес>, кадастровый №, а собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности является ФИО51 А.В. Собственником нежилого помещения № общей площадью №7 квадратных метров, расположенного в подвале жилого <адрес> является ФИО50 И.В. Из технического паспорта на жилой дом следует, что нежилое помещение № является частью подвала и фактически не предназначено для использования в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поскольку не является изолированным помещением, доступ в него осуществляется через нежилое помещение №, расположенное также в подвале, вход в которое расположен с улицы со стороны двора многоквартирного дома. Нежилое помещение № остается частью подвала жилого <адрес>, предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в нем расположены сети горячего и холодного водоснабжения, отопления, а также канализации всего жилого дома, то есть оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев всех помещений многоквартирного дома, что является основанием для признания помещения № общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Просила прекратить право собственности ФИО52 И.В. на нежилое помещение №, расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать нежилое помещение № в подвале жилого дома по <адрес>, кадастровый № общим имуществом собственников помещений многоквартирного <адрес>; признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> на нежилое помещение №, кадастровый №.

Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску ФИО53 О.В. к ФИО54 И.В. в порядке ч. 3 ст. 40 ГПК РФ привлечено МП <адрес> «Дирекция специализированного Жилищного фонда».

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО55 О.В. просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований к ФИО56 И.В. отменить, в указанной части вынести новый судебный акт, которым ее исковые требования удовлетворить. Считает, что вывода суда не соответствуют обстоятельствам дела. Так, <дата> проведено обследование спорного помещения №, которым установлено, что в комнатах №№, 2 помещения № вдоль стен и под потолком проходят инженерные сети (теплоснабжение, водоснабжение, электрические сети, сети сливной канализации, на одной из инженерных сетей в комнате № имеются два крана), в связи с чем спорное нежилое помещение № по своему назначению продолжает оставаться частью подвала жилого <адрес> в <адрес>, предназначенном для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме, в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд собственников всех помещений многоквартирного дома, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ указывает на то, что спорное нежилое помещение является техническим подвалом, имеет вспомогательное, а не самостоятельное назначение, относится к общедолевой собственности.

В апелляционной жалобе с дополнениями и уточнениями к ней представитель ФИО57 И.В. - ФИО15 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО58 И.В., принять в данной части новый судебный акт. Считает, что юридически значимым для установления сервитута является то, как предусмотрен вход/выход в соответствии с технической документацией на помещение № <адрес> в <адрес> на момент постановки его на кадастровый учет и регистрации права собственности на указанное помещение первым собственником еще в 2012 году, и то как фактически осуществлялся вход/выход в помещение, принадлежащее истцу, на момент его купли-продажи в 2018 году. Полагает, что ФИО59 О.В. обратилась со встречным иском в суд за пределами срока исковой давности и не наделена полномочиями действовать в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по <адрес>.

В апелляционной жалобе представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> ФИО8 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО60 И.В., принять в данной части новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования ФИО61 И.В. в полном объеме, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных познаний, однако судом на обсуждение сторон не ставился вопрос о назначении по делу комплексной судебной строительно-технической экспертизы. Судом сделан вывод о наличии иного входа для использования помещения № без учета имеющихся в материалах дела доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО62 И.В. - ФИО15 выражает несогласие с ее доводами, просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда в части отказа в удовлетворении требований ФИО63 О.В. и ФИО64 А.В. без изменения.

В возражениях на апелляционную жалобу, дополнения и уточнения к ней представителя ФИО65 И.В. - ФИО15, апелляционную жалобу представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> ФИО8, представитель ФИО66 О.В. и ФИО67 А.В. - ФИО9 выражает несогласие с их доводами, просит оставить их без удовлетворения, а решение суда в части отказа в удовлетворении требований ФИО68 И.В. без изменения.

ФИО69 И.В., ФИО15, ФИО70 О.В., ФИО71 А.В., конкурсный управляющий ФИО10, представители МБУ <адрес> «Центр недвижимости», администрации <адрес>, Службы строительного надзора и жилищного контроля администрации <адрес>, Службы по государственной охране объектов культурного наследия <адрес>, ООО УК «ЖСК», МП <адрес> «Дирекция», Управления Росреестра по <адрес>, Восточно-Сибирского филиала ППК «Роскадастр», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия не уведомили, об отложении заседания не ходатайствовали. В силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных участвующих в деле лиц.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя ФИО72 И.В. - ФИО15, представителей ФИО73 О.В. и ФИО74 А.В. - адвокатов ФИО11 и ФИО9, представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. ФИО7, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 216 Гражданского кодекса РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса РФ указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3).

В соответствии со ст. 277 Гражданского кодекса РФ, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата> между Муниципальным предприятием <адрес> «Дирекция специализированного жилищного фонда» в лице конкурсного управляющего ФИО10 (Продавец) и ФИО75 И.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом договора выступала обязанность продавца передать в собственность, а покупателя оплатить и принять в собственность подвальное помещение общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> (номер государственной регистрации права №-№, дата государственной регистрации права <дата>, кадастровый №). Покупатель приобрел имущество согласно протоколу № от <дата> подведения итогов в торговой процедуре «Публичное предложение продавца №» (том 1, л. д. 91-93).

<дата> между Муниципальным предприятием <адрес> «Дирекция специализированного жилищного фонда» в лице конкурсного управляющего ФИО10 (Продавец) и ФИО76 И.В. (Покупатель) подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения) по договору купли-продажи от <дата>, согласно которому передано и принято подвальное помещение, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый № (том 1, л.д. 94).

<дата> ФИО77 И.В. зарегистрировал право собственности в отношении подвального помещения, общей площадью 42,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> №КУВИ№. Кроме того, бессрочно зарегистрированы прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости в пользу Службы по государственной охране объектов культурного наследия <адрес> на основании охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденного приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия <адрес> № от <дата> (том 1, л.д. 83-90).

Также судом установлено, что нежилое помещение №, общей площадью № кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый № с <дата> принадлежит ФИО78 О.В. и ФИО79 А.В. в равных долях по ? доле в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> №КУВИ-№. Кроме того, бессрочно зарегистрированы прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости в пользу Службы по государственной охране объектов культурного наследия <адрес> на основании охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденного приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия <адрес> № от <дата> (том 1, л.д. 8-12, 83-90).

Из поэтажного плана строения литер А (подвальное помещение), расположенного по адресу: <адрес> следует, что подвальное нежилое помещение (лит. А1 Н=3,60) индивидуального входа не имеет (том 1, л.д. 100).

Из акта обследования помещения от <дата>, составленного кадастровым инженером ФИО12 следует, что нежилое помещение № с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположено в пределах подвала здания с кадастровым номером № с адресом: <адрес>, по результатам перепланировок, разрешение на которые не подтверждено документально, претерпело значительные изменения, приведшие к ухудшению его состояния и невозможности его беспрепятственного и независимого использования. По результатам перепланировок помещения № фактически не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости, так как отсутствует соблюдение двух основополагающих признаков - изолированность и обособленность, то есть необходимо отграничение помещения от остального объема здания. Исследуемое помещение не только вообще не имеет доступа с улицы, но и имеет свободный доступ из помещения №, расположенного на первом этаже, то есть определение помещения № в здании, как самостоятельного объекта недвижимости, невозможно. Для того, чтобы нежилое помещение № могло быть признано самостоятельным объектом недвижимости, и соблюдения принципа изолированности и обособленности, возможны два варианта действий:

1) необходимо выполнить работы по реконструкции здания - вернуть помещение в изначальное состояние: заложить выход в помещение № на первом этаже, убрать лестницу из подвала в помещение № на первом этаже, восстановить окна и одно из них реконструировать в дверь с организацией уличной лестницы в существующем порядке.

2) объединение помещения № (на первом этаже) и помещения № (в подвале) в одно помещение (каковым они по результатам реконструкции и являются) с регистрацией права общей долевой собственности на части образованного помещения, либо с приобретением одной из сторон доли второй стороны путем выкупа (том 1, л.д. 165-169).

Из отчета ООО «Служба оценки собственности» от <дата>, изготовленного по заказу ФИО80 И.В., следует, что проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод о рыночной стоимости объекта оценки - сервитута размером 3,1 кв.м. к помещению, расположенному по адресу: <адрес>, пом. 56, составляет 15065 рублей в год или 107 040 рублей единовременная выкупная стоимость сервитута (том 2, л.д. 75-162).

<дата> ФИО81 И.В. направил в адрес индивидуального предпринимателя ФИО82 О.В., ФИО83 А.В. предложение о заключении соглашения об установлении сервитута на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 56, этаж №, кадастровый № с целью доступа и технического обслуживания нежилого подвального помещения № в том же доме, кадастровый № (том 1, л д. 5,6).

Из поэтажного плана подвального помещения дома по <адрес> следует, что доступ и проход с улицы в нежилое помещение №, принадлежащее ФИО84 И.В., предусмотрен через подвальное помещение №, который был заложен кирпичной кладкой, однако из ответа Службы по государственной охране объектов культурного наследия <адрес> № от <дата> следует, что разрешение на производство работ по установке кирпичной кладки в помещение № на объект культурного наследия «Дом специалистов», 1930 года не выдавалось.

Согласно отчету об определении соответствия требованиям пожарной безопасности эвакуационного выхода в нежилое помещение № от <дата> ООО «Лидер Групп» следует, что центральный вход/выход нежилого помещения 56, расположенного по адресу: <адрес> (1 этаж), соответствует требованиям пожарной безопасности в части эвакуационных мероприятий. Второй выход в помещение № с люком перед дверью и порогом выше 5 сантиметров не отвечает требования Федерального закона от <дата> №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», и не может быть использован даже как служебный, поскольку в открытом состоянии люк представляет угрозу жизни и здоровью граждан. К отчету приложен действующий план эвакуации людей и материальных ценностей из помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 56 (том 2, л.д. 227-238).

Также по делу установлено и не оспаривается сторонами, что в технических документах в отношении <адрес> в подсобной части 8 помещения № (площадью 7,2 квадратных метров) отсутствует существующий на местности металлический люк в напольном покрытии.

Обращаясь с иском об установлении сервитута, ФИО85 И.В. указал, что в настоящее время не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему подвальным помещением №, поскольку для его нормальной эксплуатации существует только один способ доступа в него - из нежилого помещения ответчиков № (1 этаж) посредством свободного доступа через входную (уличную) дверь из подсобной части 8 помещения № по входной площадке со спуском со ступеньки к входному люку, через который спуском по лестнице, являющейся неотъемлемой частью помещения №, т.к. отдельный вход в принадлежащее истцу нежилое помещение отсутствует, в связи с чем в адрес ответчиков истцом направлено уведомление об установлении сервитута, однако указанное уведомление оставлено ответчиками без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении всех заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, пришел к выводу о том, что у ФИО86 И.В. отсутствует право требовать установления сервитута в нежилом помещении, принадлежащем ответчикам, в том положении, когда это требуется для доступа к объекту, в котором произведено переоборудование, без соблюдения требований законодательства в отсутствие согласования переустройства и (или) перепланировки.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда в силу следующего.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут является вещным правом (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (пункт 1 Закона о государственной регистрации прав).

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (статьи 274-277 ГК РФ) в интересах определенных физических или юридических лиц.

В силу ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Предметом такого иска в силу п. 3 ст. 274 ГК РФ с учетом ст. 8 ГК РФ (возникновение гражданских прав и обязанностей из судебного решения) является установление сервитута. Частный сервитут не может быть установлен путем обязания установить сервитут.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, владелец помещения, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего другому лицу для эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения, вправе в силу ст. 277 ГК РФ установить сервитут в отношении нежилых помещений, принадлежащих иным лицам.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> №, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пунктах 7, 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Требования ФИО87 И.В. направлены на установление сервитута для прохода к самовольно реконструированному объекту недвижимости, в то время как в силу требований статей 10, 274 ГК РФ, с учетом позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, у истца отсутствует право требовать установления сервитута в нежилом помещении № по <адрес> в <адрес>, принадлежащем ответчикам на праве собственности к объекту, имеющему признаки самовольного переустройства, что также подтверждается ответом на запрос Департамента градостроительства администрации <адрес> от <дата>, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута, без выяснения иных возможных вариантов доступа (прохода).

Указанные обстоятельства опровергают доводы апелляционных жалоб представителя ФИО88 И.В. и представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> о необходимости удовлетворения требований истца по первоначальному иску.

Приобретая указанное нежилое помещение, зная его основные характеристики и свойства, в том числе отсутствие отдельного входа/выхода и возможное отсутствие в будущем соглашения с собственниками вышерасположенного нежилого помещения № об обеспечении беспрепятственного прохода к подвальному нежилому помещению №, истцу ФИО89 И.В. необходимо было учитывать риски приобретения и использования такого помещения.

Более того, судебная коллегия учитывает несоответствие требованиям пожарной безопасности организации входа в нежилое помещение истца № в рамках требований об установлении сервитута, что подтверждено в деле вышеупомянутым заключением № от <дата>, выполненным ООО «Лидер Групп».

Разрешая встречные исковые требования ФИО90 О.В. о прекращении права собственности ФИО91 И.В. на нежилое помещение №, признании этого нежилого помещения общим имуществом собственников помещения многоквартирного дома, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение №, верно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об оставлении встречных требований также без удовлетворения.

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, урегулированы статьями 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Из правовых позиций, приведенных в определении Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> №-О-О следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> №, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведены разъяснения о том, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО92 И.В. на нежилое помещение № по адресу: <адрес> возникло <дата> на основании договора купли-продажи, заключенного между МП <адрес> «Дирекция специализированного жилищного фонда» и ФИО93 И.В.

Из акта проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда от <дата>, составленного ООО УК «ЖСК» следует, что при внеплановом осмотре подвального помещения № установлено наличие общедомовых инженерных сетей тепло-водоснабжения, водоотведения, электрического снабжения (том 2, л.д.239).

Из акта проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, составленному ООО «Кировград» <дата> следует, что в ходе обследования подвального помещения элеваторный узел и электро-щитовая находится под подъез<адрес> имеет отдельный вход с улицы (том 3, л.д. 22).

Из акта обследования № от <дата>, составленного заместителем начальника отдела муниципального контроля Департамента муниципального имущества и земельных отношении администрации <адрес>, инженером ООО УК «ЖСК» следует, что отдельного входа в помещение № нет, доступ осуществляется только из помещения первого этажа через лаз. В помещении № имеется электроснабжение. В комнатах №№, 2 помещения № вдоль стен и под потолком проходят инженерные сети (теплоснабжения, водоснабжения, электрической сети, сети сливной канализации). В комнате № расположен вертикальный стояк сливной канализации. На одной из инженерных сетей в комнате № имеются два крана, наличие узлов управления общедомовыми сетями (теплоузел, узел разбора холодного либо горячего водоснабжения, электрощитовая) в помещение № не установлено.

В замечаниях участников обследования указано, что в помещении № имеется электроснабжение, которое осуществляется через сети помещения №. Заявление для получения технических условий на подключение электроснабжения ФИО94 И.В. подано, автономное подключение в помещении № не выполнено в связи с отсутствием доступа в помещение собственника и специалистов (том 3, л.д. 57, 58).

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судом первой инстанции установлено, что с <дата> производятся начисления за нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, по лицевому счету № за потребленную энергию на отопление. С марта 2019 года начисления за отопление не производится, размер платы включает в себя только объем тепловой энергии от общей площади мест общего имущества, приходящейся на нежилое помещение (том 3, л.д. 25).

Из фото-таблицы нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес> усматривается наличие инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом (том 3, л.д. 60-65).

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что наличие в спорном помещении № инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу МКД, поскольку для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Проходящие по стене нежилого помещения № трубы водоснабжения и канализациии являются транзитными, на них отсутствует арматура, обслуживание которой требуют интересы других собственников помещения в многоквартирном доме, что следует из исследованных судом апелляционной инстанции фотографий и это исключает необходимость назначения по делу технической экспертизы, о назначении которой стороны не ходатайствовали.

В связи с изложенным, в силу положений ст. 36 ЖК РФ нежилое помещение № не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного <адрес>, используется ФИО95 И.В. в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, а потому доводы апелляционной жалобы ФИО96 О.В. не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного акта.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования об установлении сервитута ФИО97 И.В. заявлены к ненадлежащим ответчикам. С учетом вышеприведенных выводов такие требования могут быть им заявлены к собственнику помещения №, расположенного в подвале многоквартирного дома, с которым у помещения № имеется смежная стена, в которой ранее существовал входной проем (в настоящее время заложен кирпичной кладкой), через который войдя с улицы в помещение № и пройдя по нему, можно было попасть в помещение №. Кроме того, у ФИО98 И.В. также имеется правовая возможность обращения с иском о признании незаконной реконструкции подвала в части закладывания кирпичом входа в его помещение № из подвала (в смежной с помещением № стене), в который имеется непосредственный вход с улицы.

Также ФИО99 И.В. не лишен возможности заявить требование о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №, на основании которого он стал его собственником.

Доводы апелляционной жалобы представителя ФИО100 И.В. - ФИО15 в части того, что ФИО101 О.В. не наделена полномочиями действовать в интересах собственников многоквартирного жилого <адрес>, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку указанные доводы основаны на неверном толковании норм материального права.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат указания на фактические обстоятельства, которые не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для правильности судебного акта по существу либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статей 61, 67, 198 ГПК РФ, и основаны на неверном толковании норм права. Судом установлены имеющие значение для дела обстоятельства, дана верная правовая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановленное по делу решение является законным и обоснованным. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО102 О.В., представителя ФИО103 И.В. - ФИО15, представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> ФИО8 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Русанов Р.А.

Судьи: Каплеев В.А.

Полянская Е.Н.

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 12 июля 2024 года