Решение по делу № 2-2256/2024 от 02.04.2024

Дело №

УИД :91RS0№-29

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

04 июля 2024 года <адрес>

Киевский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи – Хулаповой Г.А.

при секретаре – ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: ФИО3, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании суммы задатка,

установил:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО4 с исковыми требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика задатка по предварительному договору в размере 20 000 долларов США в рублевом эквиваленте, что составляет 1 242 000 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи садового дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Срок заключение основного договора составил ДД.ММ.ГГГГ В целях обеспечения исполнения обязательств, ФИО2 был внесен задаток, о чем сторонами было подписано соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ Размер задатка составлял 10 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу РНКБ-банка на день составления соглашения о задатке. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ФИО2 было направлено письменное предложение о заключении основного договора, из которого следует, что до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 готов в любое время заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости и просит уведомить ФИО2 о своих намерениях относительно его заключения. Однако, по мнению Истца, ФИО4 фактически не исполнил обязательства по предварительному договору, а именно: не предоставил доказательств нахождения объекта продажи в пригодном для эксплуатации состоянии, что предусмотрено п.3.1.1. предварительного договора, а также нарушил п.3.1.2, 3.1.3, 3.1.4. предварительного договора, не предоставив оригинал нотариально заверенного согласия супруги на продажу объекта недвижимости или надлежаще заверенную копию, доказательства фактического освобождения садового дома и земельного участка, а также надлежаще заверенные копии правоустанавливающих и право подтверждающих документов на объект недвижимости. В связи с изложенным, истцом была направлена претензия по заключению основного договора, в которой было указано на нарушения обязательств со стороны ФИО4 Не получив ответа, ДД.ММ.ГГГГ истец направил на адрес ответчика претензию о возврате ответчиком двойной суммы задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 узнал из официального сайта Росреестра о том, что нежилое здание с кадастровым номером 90:23:050701:38 и земельный участок с кадастровым номером 90:23:050701:39, расположенные по адресу: <адрес>, СНТ «Ветеран», <адрес>, здание №, были проданы ответчиком третьему лицу. По итогу указанной информации, ДД.ММ.ГГГГ истец направил на адрес ответчика соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате двойной суммы задатка, на который не последовало ответа, в связи с чем, истец полагает, что нарушены его права и предъявил настоящее исковое заявление в суд.

В возражениях на исковое заявление ответчик возражал против его удовлетворения по тем основаниям, что ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 было направлено письменное подтверждение о заключении основного договора, на момент направления письменного предложения все обязательства по предварительному договору со стороны продавца были исполнены, содержание искового заявления указывает на недобросовестное поведение стороны истца, на основании чего настаивает на том, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

В судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, стороны, извещенные надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

От представителя истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением на больничном листе. При этом, доказательств нахождения на больничном листе суду не предоставлено. Уважительность причин неявки стороны истца в суд – не представлено.

От представителя ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие, а также возражения относительно отложения рассмотрения дела, ввиду длительного времени нахождения данного гражданского дела, начиная с Судакского городского суда, а значит ввиду недобросовестного поведения истца.

Рассмотрев заявленные ходатайства, с учетом мнения стороны истца, суд считает возможным и необходимым рассмотреть дело в отсутствие сторон и их представителей по тем основаниям, что данное гражданское дело рассматривается в суде с 2022 г., а также в доверенности, выданной истцом на ведение дел в суде, указаны четыре доверенных лица, каждый из которых мог обеспечить явку на судебное заседание.

Исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи садового дома с кадастровым номером 90:23:050701:38 и земельного участка с кадастровым номером 90:23:050701:39, расположенные по адресу: <адрес>, СНТ «Ветеран», <адрес>, здание № (т. 1 л.д. 7-8).

Срок заключение основного договора ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании заключения о задатке, ФИО2 внесен задаток во исполнение предварительного договора, в размере 10 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу РНКБ-банка на день составления соглашения о задатке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ФИО2 было направлено письменное подтверждение о заключении основного договора, из которого следует, что до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 готов в любое время заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости и просит уведомить ФИО2 о своих намерениях относительно его заключения. Данное предложение было получено ФИО2 лично ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением с отметкой о получении (т. 1 л.д. 9).

В свою очередь, стороной истца не была доведена до Ответчика информация относительно возможности и намерениях заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, поскольку из содержания претензии следует необоснованное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены предварительным договором.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства.

В силу требований абзаца 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Исходя из изложенного, разрешая исковые требования, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Так, доводы Истца о том, что Ответчиком в нарушении пунктов 3.1.1.,3.1.2.,3.1.3,3.1.4 Предварительного договора не были предоставлены доказательства того, что продаваемое недвижимое имущество находится в соответствующем пригодном состоянии; нотариальное согласие супруги на совершение сделки; доказательства физического освобождения садового дома; правоустанавливающие и правопотверждающие документы являются несостоятельными по следующим основаниям.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из содержания п. 3.1.1. договора следует, Продавец обязуется оставить продаваемое недвижимое имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, обеспечив сохранность и пригодность оборудований, а также комплектность элементов отделки и оснащения, с находящимся в нем мебелью и оборудованием.

Буквальное толкование указанного пункта договора не предусматривает обязанность Продавца предоставлять какие-либо доказательства того, что продаваемое недвижимое имущество находится в пригодном для эксплуатации состоянии.

Также, при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, могут применяться обычаи.

Под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.

Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, включая непосредственно договор.

Исходя из этого, по существующему обычаю в сфере продажи недвижимости, если состояние недвижимости удовлетворяет стороны, то о передачи недвижимости и её состоянии указываются в тексте договора, а в случае наличия дефектов всегда составляется передаточный акт, где указываются недостатки.

Подобная логика согласуется и с п. 2.7. предварительного договора, где указано, что предмет договора передаётся после государственной регистрации в том виде, в котором его видел Покупатель до сделки, что в системном толковании с пунктом 3.1.1. не обязывает Продавца (Ответчика) предоставлять какие-либо дополнительные доказательства.

Пунктом 3.1.2. предусмотрено, что Продавец обязуется нотариальное удостоверение согласия супруги на совершение сделки, при этом не указаны сроки такого предоставления и дополнительная обязанность уведомлять Истца (покупателя) о его наличии.

В Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-63 указано «между тем обычаи делового оборота свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости и передача денежных средств производится лишь после получения согласия супруга на реализацию общего имущества».

Пункт 26 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования (утв. Приказом Министерства юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 156) предусматривает, что информацию о наличии согласия на совершение сделки, выданного физическим нотариус устанавливает по сведениям из представленных нотариусу документов (например, согласий, решений, распоряжений).

Из этого следует, если иное не предусмотрено положениями договора, что нотариальное удостоверенное согласие супругов по обычаю делового оборота предоставляется в момент подписание обеими сторонами договора продажи недвижимости, поскольку без него невозможно вообще заключить соответствующий договор.

Пунктом 3.1.3. предварительного договора предусмотрено, что продавец обязуется физически освободить продаваемые объекты недвижимости непозднее срока до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до подписания основного договора.

При этом о предоставлении каких-либо дополнительных доказательств такого физического освобождения не указано.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что претензия Истца не была получена в связи с указанием в ней неверного адреса ответчика (<адрес>А, <адрес>, тогда, как верно <адрес>А, <адрес>). К тому же, на момент её написания предусмотренный срок до ДД.ММ.ГГГГ не истек, не был заключен основной договор. Ввиду чего у Истца нет оснований утверждать, что п. 3.1.3. предварительного договора был нарушен Ответчиком.

Доводы Истца касательно п. 3.1.4. предварительного договора строятся на непредоставлении Ответчиком правоустанавливающих и право подтверждающих документов.

Между тем, п. 3.2.4. предварительного договора аналогичная обязанность закреплена и в отношении Покупателя (Истца).

По смыслу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к таким действиям относят: 1) подготовка документов для государственной регистрации договора; 2) оплата государственной пошлины; 3) подача документов; 4) получение необходимых уведомлений (о приёме документов, о ходе государственной регистрации и иные); 5) получение документов о государственной регистрации договора либо уведомление об отказе.

Из вышеуказанного, а также содержания предварительного договора не следует обязанность Ответчика предоставить правоустанавливающие и правопотверждающие документы в отношении продаваемых объектов недвижимости.

Кроме того, до ДД.ММ.ГГГГ (в период действия предварительного договора) каждый, включая Истца, мог заказать выписку из ЕГРН и проверить, кто является собственником недвижимости и не наложены ли на нее обременения, т.е. не ограничены ли права собственника.

Следовательно, Истец мог и сам ознакомиться с информацией, изложенной в ЕГРН относительно продаваемых объектов недвижимости.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу, что Истец не предоставил доказательства вины Ответчика в незаключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, оснований для возложения на Ответчика негативных последствий в виде взыскания двойного размера задатка не имеется.

Напротив, Истцом не была исполнена обязанность, предусмотренная п. 3.2.3, об уплате оставшейся стоимости недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об уклонении покупателя от заключения основного договора купли-продажи.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 321 ГПК РФ, суд,-

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: ФИО3, о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании суммы задатка – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года

Судья Г.А. Хулапова