Решение по делу № 2-304/2024 (2-4537/2023;) от 24.10.2023

74RS0017-01-2023-005431-82

Дело № 2-392/2024 (2-4537/2023)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 января 2024 года                   г. Златоуст Челябинской области

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего             Буланцова Н.В.,

при секретаре                    Хамидуллиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мещерякова Александра Евгеньевича к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о признании недействительным договора аренды земельного участка, возвращении земельного участка,

у с т а н о в и л:

Мещеряков А.Е. обратился в суд с иском к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее – ОМС «КУИ ЗГО»), в котором просит признать договор аренды земельного участка №И от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ) недействительным, применить реституцию, возвратив ответчику земельный участок.

В обоснование своих доводов сослался на то, что истцом с согласия супруги Мещеряковой Е.Л. с ОМС «КУИ ЗГО» на 29 лет заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 96 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, цель использования - для сохранения естественного ландшафта, находящийся в собственности муниципального образования Златоустовский городской округ, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, о чем в ЕГРП внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор является недействительным, поскольку его заключение противоречило истинным интересам арендатора - желание использовать участок под строительство коммуникаций, проезда на смежный земельный участок, находящийся в собственности истца. В договоре указан вид разрешенного использования земельного участка – для сохранения естественного ландшафта, что не соответствует виду, указанному в Правилах землепользования ЗГО, а также фактическим нахождением не в исторической зоне застройки, озеленения и других целей арендованного участка, а в зоне жилой застройки поселка.

Считает, что на основании решения Собрания депутатов ЗГО № от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения Администрации ЗГО № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № переведен из условной зоны лесов в жилую застройку. Распоряжением Администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № его заявление о намерении внесения поправок в Генплан удовлетворено в части его участка.

В апреле 2022 года Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на гараж за истцом и его супругой.

По законодательству, действующему после ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 96 кв.м., то есть менее минимальной площади для формирования отдельного участка под строительство, не мог быть передан без проведения торгов, предусмотренных ст.39.15 и 39.16 ЗК РФ. Однако ответчик торги не организовал.

Положениями договора аренды не может поставлено условие о получении единоличного права аренды одному из супругов, так как отсутствует нотариально удостоверенное соглашение между супругами о возникновении такого права в соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ. В договоре аренды имеется условие, противоречащее приведенным нормам закона, что договор прекращает свое действие в случае смерти арендатора. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для признания договора недействительным.

В настоящее время установлен факт невозможности использования истцом земельного участка по его назначению - для сохранения естественного ландшафта (ранее в условной зоне лесов), но на землях городских поселений, так как фактически используется по другому назначению в соответствии с Генпланом города для зоны жилой застройки (проходят сети водоотведения и водоснабжения, подъездные пути заезда в гараж и на смежный земельный участок).

На заявление о расторжении договора аренды с учетом распоряжения администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № поступил отказ ответчика без разъяснения распоряжения. В продаже указанного земельного участка ответчиком также отказано письмом ответчика от ДД.ММ.ГГГГ.

В изменении вида разрешённого использования арендованного земельного участка Управлением Росреестра ему было отказано ввиду малозначительности площади участка.

Обращение с иском о признании договора недействительным связано с невозможностью оформления земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, а также в целях защиты от иска ОМС «КУИ ЗГО» о сносе части гаража истца и его супруги как самовольной постройки, расположенного на арендованном земельном участке. Истец считает недействительным договор аренды в связи с намерениями и изменениями генерального плана муниципального образования еще в 2017 году, которые сделали возможным ведение строительства на земельном участке, то есть использовать его по иному назначению.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привечена Мещерякова Е.Л. (л.д.69).

Истец Мещеряков А.Е. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.77). В исковом заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ОМС «КУИ ЗГО» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 75). Представитель ответчика в письменном ходатайстве о рассмотрении дела без участия представителя ОМС «КУИ ЗГО» указал о несогласии Комитета с исковыми требованиями (л.д.79).

Представители третьих лиц - администрации Златоустовского городского округа, муниципального образования Златоустовского городского округа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, третье лицо Мещерякова Е.Л. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д.72-74, 78).

Руководствуясь положениями ст.ст.2, 61 и 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования Мещерякова А.Е. не подлежат удовлетворению на основании следующего.

В силу требований ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статьей 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, между ОМС «КУИ ЗГО» (арендодатель) и Мещеряковым А.Е. (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земли №, по условиям которого Мещерякову А.Е. в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 96 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, вид разрешенного использования (целевое назначение) земельного участка – для сохранения естественного природного ландшафта. Земельный участок предоставлен на основании распоряжения администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес> действия договора – по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-13).

Разделом 7 договора «Прекращение действия договора» предусмотрено, что договор прекращает свое действие: по истечении срока, установленного п.1.4 договора; по соглашению сторон; в случае смерти физического лица (арендатора).

Право аренды в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером № ( л.д. 12 оборот).

Мещеряков А.Е. и Мещерякова Е.Л. состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ Мещерякова Е.Л., как супруга истца, дала Мещерякову А.Е. согласие на заключение и государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером № дополнительных соглашений к договору аренды (л.д.38).

Как следует из искового заявления и материалов дела, на указанном земельном участке расположена часть гаража, строительство которого завершено истцом в 2019 году. Право собственности на гараж зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за Мещеряковым А.Е. и Мещеряковой Е.Л. в равных долях на основании поданной декларации (л.д.32-33).

Решением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № частично удовлетворены исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» к Мещерякову А.Е., Мещеряковой Е.Л. самовольной постройкой признана часть гаража, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресному ориентиру: <адрес> <адрес>. На ответчиков возложена обязанность освободить земельный участок, осуществив демонтаж гаража с кадастровым номером <адрес> площадью 17,8 кв.м в указанных в решении координатах.

Мещерякову А.Е., Мещеряковой Е.Л. отказано в удовлетворении требований о возложении на ОМС «КУИ ЗГО» обязанности рассмотреть по существу заявление от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в их совместную собственность земельного участка с кадастровым номером № (л.д.54-59).

Решение суда по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в законную силу не вступило.

Заявляя требование о признании договора аренды недействительным, Мещеряков А.Е. ссылается на то, что условие договора о прекращении действия договора в случае смерти арендатора противоречит положениям ст.34 Семейного кодекса РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду только одному из супругов.

Данная позиция истца основана на ошибочном толковании условий договора и положений действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст.166 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст.34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Общим имуществом супругов являются в том числе приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п.2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

На основании п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка между сторонами была достигнута договоренность об основаниях прекращения действия договора, в том числе и в случае смерти арендатора, при этом супругой истца дано нотариальное согласие на заключение договора аренды земельного участка, судом не установлено нарушений положений семейного законодательства при заключении договора аренды земельного участка, поэтому не имеется оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по указанным выше истцом основаниям.

В обоснование иска о признании договора недействительным истец также указывает, что заключение договора аренды земельного участка с разрешенным видом использования «для сохранения естественного ландшафта» противоречило истинным интересам арендатора - желание использовать участок под строительство коммуникаций, проезда на смежный земельный участок, находящийся в собственности истца.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Как указано выше, в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указан вид разрешенного использования (целевое назначение) земельного участка – для сохранения естественного природного ландшафта. Сведений о том, что земельный участок мог быть использован арендатором для строительства договор не содержит.

При подписании акта сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендатор подтвердил, что претензий к передаваемому участку не имеет, а также то, что участок передан для сохранения естественного природного ландшафта (л.д.13 оборот).

На обращение Мещерякова А.Е. от ДД.ММ.ГГГГ о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером № для индивидуальной жилой застройки, администрацией Златоустовского городского округа дан ответ (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому указанные земельный участок предоставлен заявителю на праве аренды с разрешенным видом использования - сохранение естественного ландшафта сроком на 15 лет. Согласно Генеральному плану г.Затоуста и Правилам землепользования и застройки г.Златоуста, утв.решением Собрания депутатов ЗГО от 02.03.2007-ЗГО (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), земельный участок расположен в градостроительной зоне А1 (леса, луга), в разрешенных видах которой не предусмотрено индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства (л.д.35).

Из ответа администрации ЗГО на заявление Мещерякова А.Е. (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ) о внесении изменений в Генеральный г.Златоуста и Правила землепользования и застройки в части вида территориальной зоны: частичное изменение зоны А1 (леса) на зону В.1.1 (зона усадебной и коттеджной застройки) по земельному участку примерной лощадью 69 кв.м, расположенному по адресному ориентиру: <адрес> следует, что обращение рассмотрено на заседании комиссии по землеотводам № от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам рассмотрения принято рекомендательное решение о внесении изменений в Генплан и Правила в части вида территориальной зоны по земельному участку площадью 6000 кв.м, расположенному указанному по адресу. Мещерякову А.Е. для дальнейшей работы рекомендовано обратиться в Управление архитектуры и градостроительства Администрации ЗГО (л.д. 36).

Согласно распоряжению администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ №, принятым в связи с поступившим заявлением Мещерякова А.Е. в соответствии с решением протокола комиссии по отводу земельных участков для строительства, функциональному изменению их использования, землепользованию и застройке Златоустовского городского округа по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Управление архитектуры и градостроительства Администрации ЗГО должно было организовать подготовку предложений по внесению изменений в Генеральный план города Златоуста и Правила использования и застройки города Златоуста в части вида территориальной зоны: частичное изменение зоны А.1 (леса) на зону В.1.1 (зона усадебной и коттеджной застройки застройки) по земельному участку примерной площадью 6000 кв.м, расположенному по адресному ориентиру: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 27).

ДД.ММ.ГГГГ Мещеряков А.Е., Мещерякова Е.Л. обращались в ОМС «КУИ ЗГО» с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в общую совместную собственность супругов без проведения торгов, поскольку ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право совместной собственности заявителей на гараж, частично расположенный на арендованном земельном участке (л.д.24).

В ответе на заявление ОМС «КУИ ЗГО» (исх. от ДД.ММ.ГГГГ) указало заявителям на то, что земельный участок с кадастровым номером № испрашивался и был предоставлен в аренду для целей не связанных со строительством. Наличие на арендованном земельном участке нежилого здания (гаража) даже при наличии государственной регистрации права собственности на него не порождает право на приобретение указанного земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ч.1 ст.39.20 ЗК РФ. В продаже земельного участка Мещерякову А.Е., Мещеряковой Е.Л. отказано (л.д.29).

Оценив представленные доказательства в совокупности, исходя из сведений об участке, указанных в договоре аренды, содержания договора, акта сдачи-приемки участка, суд приходит к выводу о том, что Мещеряков А.Е. при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность принять меры к выяснению всех условий заключаемого им договора и возможностей использования земельного участка исходя из установленного в отношении вида разрешенного использования. Из материалов дела следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок не мог быть использован в целях строительства. То обстоятельство, что в настоящее время земельный участок арендатором используется не по целевому назначению, основанием для признания недействительным договора аренды не является.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка недействительным Мещерякову А.Е. следует отказать. Соответственно отсутствуют основания и для возврата ответчику указанного земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку исковые требования Мещерякова А.Е. оставлены без удовлетворения, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.12, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Мещерякова Александра Евгеньевича к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о признании недействительным договора аренды земельного участка, возвращении земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий                       Буланцова Н.В.

мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ